财务数据和关键指标变化 - 2019年全年调整后FFO为每股1.36美元，2018年为1.73美元，受物业层面NOI降低、外铺出售收益减少和资产出售摊薄影响 [42] - 第四季度调整后FFO为每股0.37美元，较2018年第四季度的每股0.45美元下降0.08美元，主要因物业层面NOI降低和资产出售摊薄 [41] - 2019年末总债务按比例计算为42.5亿美元，较上一季度减少4000万美元，较2018年12月减少4.09亿美元，主要因资产处置和摊销 [37] - 第四季度同店NOI下降9.1%，全年同店NOI下降6.5% [42] - 2020年全年调整后FFO指引为每股1.03 - 1.13美元，预计同店NOI下降8% - 9.5%，预算已包含已知活动及2020年800 - 1800万美元的未预算收入下降储备 [45][46] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2019年租赁团队完成近390万平方英尺的租赁活动，包括140万平方英尺新租约和250万平方英尺续约租约 [21] - 按可比同面积计算，全年约210万平方英尺新租约和续约租约平均毛租金下降8%，稳定商场新租约利差增长9%，续约租约平均比到期租金低11.5% [22] - 同店商场入住率环比提高110个基点至89.8%，但较上年同期下降210个基点，投资组合入住率同比下降190个基点至91.2% [23] - 第四季度商场销售额增长3%，过去12个月销售额达到每平方英尺387美元，上年为379美元 [25] 各个市场数据和关键指标变化 文档未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司正对投资组合进行必要改变，将购物中心转变为郊区城镇中心，减少对服装零售商的敞口，引入教育、健身、娱乐等非传统零售用途 [6][13][19] - 利用地面租赁、合资企业等创造性结构进行改造，增加混合用途，如酒店、多户住宅等，以多元化收入来源并稳定收入 [14] - 暂停普通股和优先股股息，以维持投资组合现金流，为资本支出、再开发和租赁计划提供资金，同时通过选择性资产处置补充现金流 [16] - 行业竞争激烈且变化快速，零售商面临挑战，公司面临零售商破产和门店关闭带来的收入和入住率影响 [9][10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 购物中心业务处于转型期，公司对战略有信心，虽希望结果能更快体现，但预计2020年将取得进展，推动实现目标 [6][8] - 销售趋势积极，但仍有许多零售商面临挑战，目前租赁环境与2019年相似，年初情况还需进一步观察 [52] 其他重要信息 - 2019年公司将两个奥特莱斯中心部分权益出售给现有合作伙伴，交易产生1800万美元股权并减少3000万美元债务，同时保持50%所有权 [17] - 1月梅西百货宣布在公司位于北卡罗来纳州温斯顿 - 塞勒姆的汉尼斯购物中心关闭一家门店，公司正在制定替代计划，预计未来几个月公布 [11] - 梅西百货新战略三年计划预计公司投资组合未来三年将再关闭6 - 7家门店，2020年无预计关闭门店，时间延长为寻找替代租户提供了机会 [12] - 自2018年以来，公司在原主力店位置开设15家新租户，另有十几家已确定替代租户正在建设或规划中 [13] - 公司目前有多个项目正在建设、已签署协议或正在积极谈判，包括多户住宅、娱乐、酒店、餐厅等项目 [14] - 公司下一个重大项目是田纳西州查塔努加汉密尔顿广场前西尔斯店的改造，3月Dave & Busters和Dick's Sporting Goods将开业， Aloft酒店和自助存储项目正在建设中 [18] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司在租赁中减少服装租户后，新租户能否带来相应销售增长 - 新用户能带来更多销售和流量，如查塔努加的项目销售和流量将是之前的3 - 4倍，但短期内从旧租户关闭到新用户开业有滞后效应，若新用户开业顺利，今年将持续受益 [50][51] 问题2: 2020年租赁环境与2019年相比有无变化 - 目前销售趋势积极，但仍有许多零售商面临挑战，年初情况还需进一步观察，目前感觉与2019年相似 [52] 问题3: 公司如何考虑资本配置和改善资产负债表 - 公司将改善资产负债表作为首要任务，成立资本配置委员会，近期关注有担保债务，已提前偿还高债务收益率贷款，增加无抵押资产池，密切关注2020年和2021年有担保债务到期情况并与贷款人协商，暂停股息以保留现金流用于再开发和稳定收入，对2023年12月到期的无担保债务也在考虑中 [55][57][60] 问题4: 债务重组努力可能带来多少债务减免，是否有更大的债务重组计划 - 公司主要关注今明两年甚至2022年有担保债务到期情况，无担保债务还有三年半到期，无法提供具体债务减免数字，将继续寻求改善资产负债表和降低杠杆的方法 [66] 问题5: 关于债务契约，公司预计今年综合收入与债务服务费用覆盖率比率如何 - 由于EBITDA下降，该比率较上季度略有下降，但仍有较大空间，公司将通过降低债务水平和偿还高息贷款、以较低成本借款来改善该比率 [67][68] 问题6: 公司是否尝试对无担保债务进行重组 - 公司目前主要关注有担保债务，对资本结构中的所有方面都在考虑，但无担保债务不是当前重点，有进展会保持透明披露 [69][70] 问题7: 公司市值对有担保或无担保借款是否有影响 - 公司贷款契约和贷款均无最低净资产测试，与股权交易价格无关，不会因此出现问题 [72] 问题8: 公司为何不利用债券交易机会进行去杠杆，如回购债券 - 公司认为资本结构中有很多去杠杆机会，但优先确保有足够资本用于稳定物业收入，完成租赁和再开发项目 [76][77] 问题9: 公司今年自由现金流预测如何，是否能自给自足 - 公司暂停股息后能够实现自给自足，无需通过资产处置或其他方式获取资金 [78] 问题10: 公司为何不更多出售亚特兰大奥特莱斯商店 - 公司希望保留50%所有权，该物业销售和NOI增长强劲，保留该物业可保持投资组合稳定性和长期增长，同时筹集资金并减少债务 [80] 问题11: 如何解释过去几年销售增长与NOI增长方向不一致的情况 - 部分零售商适应零售环境变化取得增长，如Bath & Body Works和H&M，但去年有超过200家门店关闭，面积达90万平方英尺，这些关闭门店对销售有拖累，希望新租户能有更好销售结果 [83][84] 问题12: 租金减免或优惠是否会影响每平方英尺销售额 - 每次租金谈判情况不同，若零售商销售额下降，会对公司业绩产生影响 [86] 问题13: 预计2020年底入住率会达到多少 - 公司不提供入住率指引，入住率取决于零售商情况，若租赁量持续且破产情况减少，有望取得进展 [86] 问题14: 公司对优先股有何灵活性或选择 - 公司会考虑资本结构中的所有方面，优先股目前不是最紧迫的关注点 [88] 问题15: 指引中是否包含优先股股息 - 指引中包含未宣布的优先股股息，因其为累积股息 [89]