公司物业资产情况 - 截至2019年12月31日，公司投资组合中办公物业约1490万平方英尺，工作室物业约120万平方英尺，还拥有约270万平方英尺未来办公和住宅空间的未开发密度权[22] - 截至2019年12月31日，公司投资组合包括62处房产，总面积约1880万平方英尺[154] - 截至2019年12月31日，公司办公物业组合有52处办公物业，总面积约1490万平方英尺，稳定办公物业组合的加权平均剩余租赁期限为4.3年[155] - 截至2019年12月31日，公司总在役物业面积14122684平方英尺，出租率95.1%，年化基础租金646923258美元，每平方英尺49.02美元[159] - 同店物业总面积7796671平方英尺，出租率95.8%，年化基础租金370828479美元，每平方英尺49.82美元[159] - 非同店物业总面积5043415平方英尺，出租率97.2%，年化基础租金219728242美元，每平方英尺46.13美元[159] - 租赁提升阶段物业总面积1282598平方英尺，出租率82.4%，年化基础租金56366537美元，每平方英尺56.81美元[159] - 公司在役物业份额面积12202236平方英尺，出租率94.8%，年化基础租金579494839美元，每平方英尺50.79美元[163] - 重新定位、再开发和开发物业总面积727796平方英尺，其中重新定位37671平方英尺，再开发584000平方英尺，开发106125平方英尺[164] - 公司在重新定位、再开发和开发物业中的份额面积为581796平方英尺[164] - 工作室组合由三个物业组成，总面积120万平方英尺，2019年同店工作室平均出租率92.3%，年化基础租金4464.08万美元，每平方英尺41.28美元[184][186] - 土地组合总面积268.14万平方英尺，公司占比232.14万平方英尺，各项目可开发面积占比从0.7%到20.1%不等[191] - 办公室物业空置面积836,005平方英尺，占组合面积6.3%[178] 公司租户情况 - 截至2019年12月31日，公司办公物业组合中15个最大租户占公司办公物业年度化基础租金总额的约38.6%，Netflix和Google两家最大租户占比15.2%[26] - 截至2019年12月31日，公司办公物业组合中15个最大租户约占公司办公物业年基本租金总额的38.6%[92] - 截至2019年12月31日，公司两个最大租户Netflix和Google合计占公司办公物业年基本租金的15.2%[92] - WeWork是重要租户，占公司办公物业年化基础租金份额的1.8%[93] - 截至2019年12月31日，公司办公室投资组合中15大租户的年化基础租金总计2.23636081亿美元，占比38.6%，租赁总面积418.702万平方英尺[166] - Netflix的年化基础租金为4519.1328万美元，占比7.8%，租赁面积72.2245万平方英尺[166] - Google的年化基础租金为4271.7123万美元，占比7.4%，租赁面积57.4949万平方英尺[166] - 科技行业的年化基础租金占比37.8%，租赁面积437.3555万平方英尺；媒体和娱乐行业占比17.1%，租赁面积175.2533万平方英尺[173] - 1万平方英尺及以下的租赁数量为766个，租赁面积264.356万平方英尺，年化基础租金1.27297956亿美元[176] - 大于10万平方英尺的租赁数量为21个，租赁面积412.3914万平方英尺，年化基础租金2.0454397亿美元[176] - 公司办公室投资组合的租赁总面积为1401.4475万平方英尺，年化基础租金总计6.94086206亿美元[176] 公司股权与管理层持股情况 - 截至2019年12月31日，公司高级管理团队按完全摊薄基础计算持有约330万股公司普通股[28] - 截至2020年2月15日，公司有90名普通股登记股东，普通股自2010年6月24日起在纽交所交易，代码“HPP”[196] - 截至2020年2月15日，公司运营合伙企业的普通股单位有15名登记持有人[202] 公司融资与债务情况 - 截至2019年12月31日，公司通过16次发行和ATM计划累计募资约47亿美元（扣除承销折扣和交易成本前）[28] - 截至2019年12月31日，公司无抵押循环信贷额度总借款能力约6亿美元，已提取7500万美元；日落布朗森工作室等物业担保的循环信贷额度总容量2.35亿美元，已提取500万美元；One Westside和10850 Pico物业担保的建设贷款可提取最高4.146亿美元，已提取560万美元[28] - 基于2019年12月31日公司普通股收盘价37.65美元，公司债务与市值比率约为32.4%[28] - 截至2019年12月31日，公司有6.251亿美元可变利率债务，其中5.395亿美元需进行利率互换[83] - 截至2019年12月31日，A系列优先股的总清算优先权约为980万美元，可能限制公司支付股息的能力[123] 公司员工情况 - 2019年12月31日，公司有347名员工，其中5名员工受集体谈判协议约束[32] - 公司为员工每年提供32小时带薪志愿服务时间[53] 公司业务板块情况 - 公司通过办公物业和工作室物业两个业务板块报告运营结果，业务均在加州南北部、太平洋西北地区和加拿大西部开展[31] 公司物业环境情况 - 公司所有位于美国的物业均进行了第一阶段环境现场评估，未发现对业务、资产或运营有重大不利影响的已知污染[38] - 公司部分物业含有石棉建筑材料和含铅油漆，可能面临相关损害、罚款或处罚责任[39] - 房产可能存在有害霉菌或空气质量问题，导致责任和修复成本[119] 公司荣誉与可持续发展情况 - 公司在2019年获得全球房地产可持续发展基准（GRESB）五星级评价、能源之星年度合作伙伴、绿色租赁领袖等荣誉，并实现100%无碳电力[47] - 公司致力于通过创新房地产解决方案、跨部门合作和卓越ESG表现建设可持续、健康和公平的社区[42] - 公司的ESG工作由副总裁领导，依靠可持续发展委员会和社会影响委员会两个跨职能、跨地区团队，最终责任由董事会层面的可持续发展委员会承担[55] 公司治理情况 - 公司董事会设有审计、薪酬、提名与公司治理、投资和可持续发展五个委员会[54] - 公司宪章规定任何人实际、受益或推定拥有的普通股不得超过已发行普通股价值或数量的9.8%，所有类别和系列股票总价值的9.8%[126] - 《马里兰州普通公司法》规定，与“利益相关股东”（即实益拥有公司10%或以上投票权股份的人）的某些业务合并，在该股东成为利益相关股东后的五年内被禁止，之后需满足公平价格、超级多数和股东投票等要求[130] - 《马里兰州普通公司法》规定，“控制股”（即与股东控制的其他股份合计后，使股东有权在选举董事时行使三个递增投票权范围之一的股份）在“控制股收购”中获得的股份，除非获得至少三分之二有权就该事项投票的股东的肯定票，否则无投票权[130] - 公司宪章消除了董事和高级管理人员对公司和股东的金钱损害赔偿责任，除非董事或高级管理人员实际获得不当利益或利润，或被最终判决存在对诉讼原因有重大影响的故意和蓄意不诚实行为[135][136] - 公司作为控股公司，依赖运营合伙企业的资金支付负债，股东权益在结构上次于运营合伙企业及其子公司的所有负债和义务[137] - 运营合伙企业协议规定公司及其董事和高级管理人员在善意行事时，不对运营合伙企业的损失、负债或未获得的利益负责，除非存在故意损害或重大过失[125] - 公司董事会可在未获股东批准的情况下改变投资和融资政策，可能导致公司杠杆率提高，增加债务违约风险[134] 公司面临的风险情况 - 公司的物业位于加州北部和南部、太平洋西北地区和加拿大西部，易受当地经济状况、法规和自然灾害影响[67] - 公司需为物业缴纳财产税，加州的13号提案若被废除或修订，以及其他地区类似立法，可能增加公司物业评估价值或税率[68] - 公司面临的风险包括目标市场不利经济或房地产发展、一般经济状况、租户违约等[64] - 公司的前瞻性陈述受多种风险和不确定性影响，实际结果可能与预期有重大差异[63] - 公司温哥华的Bentall Centre物业自2019年收购后由公司管理，运营表现可能下滑[89] - 公司租赁收入很大一部分来自科技、媒体和娱乐行业租户，易受这些行业租赁需求变化影响[69] - 公司业务战略包括收购表现不佳的办公物业，但可能无法完成符合标准的收购，影响公司增长[70] - 公司未来收购可能无法达到预期回报，面临竞争、成本、融资等多方面风险[72] - 公司可能通过递延税贡献交易收购物业，会导致股东稀释并限制资产出售能力[74] - 公司依赖第三方资金满足资本需求，但可能无法以合理条件获得融资，增加杠杆和违约风险[75] - WeWork若财务状况恶化，可能影响公司财务状况、运营结果、现金流和证券每股交易价格[93] - 若无法续租、出租空置空间或重新出租到期空间，公司财务状况等可能受不利影响[94] - 若实际租金低于要价或出现租约租金下降，公司现金流增长能力将受负面影响[96] - 地面租赁协议终止或到期，公司可能失去物业权益和租金收入[97] - 关键人员流失或无法吸引和留住人才，可能对公司业务产生不利影响[99] - 潜在损失可能未被保险覆盖，公司可能需承担重大成本[100] - IT网络及相关系统故障会对公司财务状况、运营结果、现金流和证券每股交易价格产生不利影响[108] - 经济衰退、利率上升等会导致租金下降或现有租约违约增加，影响公司财务状况[111] - 房地产投资流动性差，公司难以及时应对房产表现的不利变化[112] - 公司可能因环境问题承担重大成本和责任，影响财务状况[115] - 遵守法律法规和契约可能使公司产生重大成本，影响财务状况[120] - 房产开发和再开发面临融资、施工、租赁等风险，影响公司财务状况[122] 公司股东与税收情况 - 为符合房地产投资信托基金（REIT）资格，公司必须每年向股东分配至少90%的净应税收入（不包括净资本收益）[140] - 公司自2010年12月31日结束的纳税年度起选择按REIT纳税[138] - 若运营合伙企业未能符合联邦所得税目的的合伙企业资格，公司将无法符合REIT资格并遭受其他不利后果[144] - 房地产投资信托基金（REIT）从事“禁止交易”的净收入需缴纳100%的惩罚性税[145] - 公司目前拥有两家应税REIT子公司的权益，应税REIT子公司与母公司REIT之间非公平交易的某些交易将征收100%的消费税；公司预计拥有的应税REIT子公司的股票和其他证券的总价值将低于总资产价值的20%[146] - 为维持REIT身份，公司每年需向股东分配至少90%的净应税收入（不包括净资本收益），若分配低于100%的净应税收入，将缴纳常规企业所得税；若分配低于特定比例之和，将缴纳4%的不可抵扣消费税[147] - 2017年后，美国个人、信托和遗产股东可从REIT获得的普通股息中扣除高达20%，假设股东适用37%的最高税率，有效税率一般降至29.6%[149] - 2017年税收立法使美国个人最高联邦所得税税率从39.6%降至37%（2017年12月31日后至2026年1月1日前适用），企业最高税率从35%降至21%[154] - 2017年税收立法允许个人、信托和遗产从REIT获得的非资本利得股息或合格股息收入中扣除高达20%（2017年12月31日后至2026年1月1日前适用）[154] - 2017年税收立法将公司向非美国股东分配中归因于美国房地产权益出售或交换收益的预扣最高税率从35%降至21%[154] - 2017年12月31日后产生的净营业亏损扣除限制为REIT应税收入的80%（不考虑股息支付扣除）[154] 公司未来租赁预期情况 - 公司预计在2020年第一季度，Google将在山麓研究中心额外租赁1.2389万平方英尺，在One Westside额外租赁58.4万平方英尺[167] - 公司预计在2020年第一季度，Nutanix将在1740 Technology额外租赁7163平方英尺[168] - 自2020年6月起，公司将开始每月平均收取34万美元的转租现金租金，自2020年4月起，公司转租GAAP租金将从每月约30万美元增加到约40万美元[170] 公司租约到期情况 - 办公室物业2019 - 2028年及以后各年份到期租约数量从22 - 184个不等，到期租约的年化基础租金从994.45万美元到1.0783亿美元不等，占组合年化基础租金比例从1.5%到17.6%不等[178] - 2019 - 2027年各年份到期租约的年化基础租金每平方英尺从42.96美元到78.07美元不等[178] 公司续约和新租约成本情况 - 2019 - 2018 - 2017年续约和新租约的租户改进和租赁佣金总成本每平方英尺分别为19.40美元、45.44美元、11.09美元和103.04美元、76.18美元、66.13美元[181] - 2019 - 2018 - 2017年续约和新租约的总数量分别为259个、254个、245个[181] 公司股票回购与发行情况 - 2019年第四季度公司回购107,843股普通股，每股均价37.33美元[198] - 2016年1月20日董事会授权最高1亿美元的股票回购计划，2018年3月8日增至2.5亿美元，截至2019年12月31日累计回购5000万美元[199] - 2019年第四季度公司发行384,685股普通股用于限制性股票奖励，其中107,843股被没收，