财务数据和关键指标变化 - 2019年,公司稀释后每股FFO(扣除特定项目)增长9.1%,达到2.03美元;同店和工作室现金NOI分别增长6.5%和10.7% [5] - 第四季度,公司稀释后每股FFO(扣除特定项目)为0.55美元,较去年同期的0.49美元增长12.2% [25] - 2019年全年,同店办公物业NOI在GAAP基础上增长9%,现金基础上增长6.5%;第四季度增长6.8%(GAAP)和10%(现金) [27] - 2019年全年,同店工作室NOI在GAAP基础上增长9.2%,现金基础上增长10.7%;第四季度下降3.1%(GAAP)和1%(现金) [27] - 2019年通过资本循环和再融资,公司加强了资产负债表,年末总流动性超8亿美元 [28] - 公司杠杆率低,为市值的33%;仅50%的债务有担保,6%为浮动利率;除6500万美元贷款外,2022年前无重大债务到期 [29] - 公司给出2020年全年FFO指导范围为2.14 - 2.22美元/稀释股(扣除特定项目),FFO指导中点代表2020年同比增长7.4% [30] 各条业务线数据和关键指标变化 - 办公业务:2019年签署超250万平方英尺办公租赁协议,GAAP和现金租金价差分别为37%和23%;第四季度签署43.5万平方英尺,价差分别为41%和24% [5] - 办公业务:稳定投资组合租赁率年末升至96.4%,在役投资组合升至95.1%;同店工作室租赁率升至92.3%,租金约增长7%至41美元/平方英尺 [8] - 办公业务:2019年交付2个项目,超40万平方英尺,均100%预租,稳定后每年贡献约2600万美元现金NOI [9] - 办公业务:第四季度开始建设58.4万平方英尺的One Westside项目,已100%预租给谷歌;洛杉矶在建项目共69万平方英尺,85%预租 [10] - 办公业务:洛杉矶未来开发机会管道可新增130万平方英尺办公空间,其中约42万平方英尺的Sunset Gower项目正在进行产权审批 [11] - 资本循环业务:2019年出售非核心校园中心资产,新增100万平方英尺开发机会,包括温哥华Bentall Centre和西雅图Denny Triangle的项目 [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 2019年,西海岸市场表现出色,科技和媒体行业公司扩张推动需求,媒体公司内容制作支出达1210亿美元,风投投资近1270亿美元,40%流向西海岸 [15][16] - 年末,市场空置率处于历史低位,多数在个位数,净吸纳量和租金同比增长,部分子市场租金增长达两位数 [18] - 第四季度,洛杉矶、旧金山、半岛、北圣何塞、西雅图市中心和温哥华市中心等市场的A类办公物业在空置率、租金和净吸纳量方面有不同表现 [19][20][21] - 2020年公司租赁到期面积约86万平方英尺,占投资组合约6%,已对约45%的面积有租赁协议或意向 [22] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续专注于西海岸核心市场的办公和工作室业务,通过开发、再开发和资本循环实现增长 [32][38][39] - 积极推进ESG倡议,发布首份可持续发展报告,获得多项ESG相关荣誉 [13] - 关注潜在收购机会,包括工作室和核心办公项目,预计年中可能有新交易 [38] - 若加州商业地产税保护措施Prop 13被废除,公司因大部分资产近期重新评估,将具有竞争优势 [23] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 西海岸市场条件紧张,公司在2020年办公租赁到期方面进展良好,价值创造项目大多预租,资产负债表强劲,有充足流动性支持业务发展 [32] - 预计2020年市场基本面将保持有利,但需关注宏观经济问题 [18] - 对工作室业务前景乐观,认为内容行业资本投入增长将带来机遇 [70] 其他重要信息 - 公司在电话会议中会讨论非GAAP财务指标,并与GAAP财务结果进行对账 [4] - 公司的前瞻性声明受风险和不确定性影响,实际结果可能与声明有重大差异 [4] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 2020年各主要市场租金增长预期如何? - 公司预计洛杉矶租金增长4% - 5%,旧金山约3%,半岛4% - 6%,西雅图5% - 6%,温哥华10% - 12% [36] 问题: 旧金山租金增长回调的原因是什么? - 公司认为是团队较为保守,且市场上有少量转租空间出现,缓解了市场紧张状况 [37] 问题: 2020年投资管道中潜在收购的想法,特别是工作室业务,以及是否会拓展当前市场? - 公司资产负债表状况良好,有收购能力,正在关注工作室和核心办公等各类交易,预计年中可能有新交易;办公业务不考虑拓展核心市场,工作室业务有可能 [38][39][41] 问题: One Westside项目收益率下降但成本未增加的原因是什么? - 初始建设成本未确定,有大量应急费用,部分成本略有上升;此外,与邻居协商建设停车结构产生了额外费用,但不影响交易经济可行性 [43][44] 问题: Bentall项目零售空间重新定位的进展、时间和成本如何? - 公司已聘请建筑师进行全面设计审查,计划将地面零售空间提升至主层并连接各建筑,增加可租赁空间和收益率;目前暂无成本信息,确定后会及时公布 [45] 问题: Sunset Bronson的税收重置情况,以及是否有其他建筑可能面临类似重新评估? - 工作室的税收调整与IPO有关,公司正在与评估办公室协商;其他物业更可能出现评估值下降的情况;工作室大部分无税收回收,办公物业有一定回收机制,但历史评估调整回收较困难 [48][49][51] 问题: 资本计划方面,收购资金是否有匹配资金,是否会通过处置资产获取资金? - 公司无重大资产处置计划,未来行动将依靠自由现金流和资产负债表现有机会,且有充足流动性支持 [53][54] 问题: 2020年是否会主动提前续约,目前续约覆盖情况是否正常? - 公司一直积极关注未来租赁到期情况,目前2020年到期面积约85万平方英尺,已覆盖约45%;2021年到期面积已覆盖约20%,进度提前 [56] 问题: 2020年CapEx支出与2019年相比的趋势如何? - 最大支出驱动因素是TI费用,与租赁活动和租户报销时间相关,难以预测;预计未来约2年平均支出将下降,虽可能有波动,但结合租赁收入和免租期结束后的影响,对AFFO的影响将非常积极 [58] 问题: 如何看待2020年的业绩展望,是否与2019年类似有超预期表现? - 公司给出的指导是合理透明的,与模型预测相符;2020年同店资产数量和起始NOI分母增加,虽仍能实现NOI增长,但百分比增长难度加大 [60][61] 问题: 能否提供更多关于2020年低经常性CapEx、更好的AFFO每股增长和FAD股息覆盖的指导? - 关注AFFO和经常性CapEx支出时,建议看8 - 12个季度;未来两年平均季度支出与2019年相当或略低,FFO增长迅速;预计20 - 21年AFFO相对2019年增长约30%,平均每年12% - 13%;若延长至12个季度,AFFO增长超60%,平均每年超20% [66] 问题: 工作室业务中,长期租赁比例是否增加,Netflix业务变化对需求和空间利用的影响,以及公司如何利用这些变化? - 公司作为最大的独立工作室所有者,将受益于内容行业资本投入的指数级增长,通过现有长中期租户和短期租赁灵活性来利用市场机会,对该业务前景乐观 [70] 问题: 第四季度租赁价差良好,但整体租赁经济在TI支出方面较低的原因,Harlow项目的租赁时间和费用情况,以及年末到期的23万平方英尺租赁是否计入实际占用率? - Harlow项目租赁活动强劲,预计第二季度末有更多信息;若第三季度签约,费用可能在21年第一季度末或第二季度初开始计入;TI支出高与谷歌租赁有关,高租金对应高TI补贴;年末大部分空置面积为Del Amo的11.5万平方英尺 [73][74][78][79]
Hudson Pacific Properties(HPP) - 2019 Q4 - Earnings Call Transcript