财务数据和关键指标变化 - 2019年，公司稀释后每股FFO（扣除特定项目）增长9.1%，达到2.03美元；同店和工作室现金NOI分别增长6.5%和10.7% [5] - 第四季度，公司稀释后每股FFO（扣除特定项目）为0.55美元，较去年同期的0.49美元增长12.2% [25] - 2019年全年，同店办公物业NOI在GAAP基础上增长9%，现金基础上增长6.5%；第四季度增长6.8%（GAAP）和10%（现金） [27] - 2019年全年，同店工作室NOI在GAAP基础上增长9.2%，现金基础上增长10.7%；第四季度下降3.1%（GAAP）和1%（现金） [27] - 2019年通过资本循环和再融资，公司加强了资产负债表，年末总流动性超8亿美元 [28] - 公司杠杆率低，为市值的33%；仅50%的债务有担保，6%为浮动利率；除6500万美元贷款外，2022年前无重大债务到期 [29] - 公司给出2020年全年FFO指导范围为2.14 - 2.22美元/稀释股（扣除特定项目），FFO指导中点代表2020年同比增长7.4% [30] 各条业务线数据和关键指标变化 - 办公业务：2019年签署超250万平方英尺办公租赁协议，GAAP和现金租金价差分别为37%和23%；第四季度签署43.5万平方英尺，价差分别为41%和24% [5] - 办公业务：稳定投资组合租赁率年末升至96.4%，在役投资组合升至95.1%；同店工作室租赁率升至92.3%，租金约增长7%至41美元/平方英尺 [8] - 办公业务：2019年交付2个项目，超40万平方英尺，均100%预租，稳定后每年贡献约2600万美元现金NOI [9] - 办公业务：第四季度开始建设58.4万平方英尺的One Westside项目，已100%预租给谷歌；洛杉矶在建项目共69万平方英尺，85%预租 [10] - 办公业务：洛杉矶未来开发机会管道可新增130万平方英尺办公空间，其中约42万平方英尺的Sunset Gower项目正在进行产权审批 [11] - 资本循环业务：2019年出售非核心校园中心资产，新增100万平方英尺开发机会，包括温哥华Bentall Centre和西雅图Denny Triangle的项目 [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 2019年，西海岸市场表现出色，科技和媒体行业公司扩张推动需求，媒体公司内容制作支出达1210亿美元，风投投资近1270亿美元，40%流向西海岸 [15][16] - 年末，市场空置率处于历史低位，多数在个位数，净吸纳量和租金同比增长，部分子市场租金增长达两位数 [18] - 第四季度，洛杉矶、旧金山、半岛、北圣何塞、西雅图市中心和温哥华市中心等市场的A类办公物业在空置率、租金和净吸纳量方面有不同表现 [19][20][21] - 2020年公司租赁到期面积约86万平方英尺，占投资组合约6%，已对约45%的面积有租赁协议或意向 [22] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续专注于西海岸核心市场的办公和工作室业务，通过开发、再开发和资本循环实现增长 [32][38][39] - 积极推进ESG倡议，发布首份可持续发展报告，获得多项ESG相关荣誉 [13] - 关注潜在收购机会，包括工作室和核心办公项目，预计年中可能有新交易 [38] - 若加州商业地产税保护措施Prop 13被废除，公司因大部分资产近期重新评估，将具有竞争优势 [23] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 西海岸市场条件紧张，公司在2020年办公租赁到期方面进展良好，价值创造项目大多预租，资产负债表强劲，有充足流动性支持业务发展 [32] - 预计2020年市场基本面将保持有利，但需关注宏观经济问题 [18] - 对工作室业务前景乐观，认为内容行业资本投入增长将带来机遇 [70] 其他重要信息 - 公司在电话会议中会讨论非GAAP财务指标，并与GAAP财务结果进行对账 [4] - 公司的前瞻性声明受风险和不确定性影响，实际结果可能与声明有重大差异 [4] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 2020年各主要市场租金增长预期如何？ - 公司预计洛杉矶租金增长4% - 5%，旧金山约3%，半岛4% - 6%，西雅图5% - 6%，温哥华10% - 12% [36] 问题: 旧金山租金增长回调的原因是什么？ - 公司认为是团队较为保守，且市场上有少量转租空间出现，缓解了市场紧张状况 [37] 问题: 2020年投资管道中潜在收购的想法，特别是工作室业务，以及是否会拓展当前市场？ - 公司资产负债表状况良好，有收购能力，正在关注工作室和核心办公等各类交易，预计年中可能有新交易；办公业务不考虑拓展核心市场，工作室业务有可能 [38][39][41] 问题: One Westside项目收益率下降但成本未增加的原因是什么？ - 初始建设成本未确定，有大量应急费用，部分成本略有上升；此外，与邻居协商建设停车结构产生了额外费用，但不影响交易经济可行性 [43][44] 问题: Bentall项目零售空间重新定位的进展、时间和成本如何？ - 公司已聘请建筑师进行全面设计审查，计划将地面零售空间提升至主层并连接各建筑，增加可租赁空间和收益率；目前暂无成本信息，确定后会及时公布 [45] 问题: Sunset Bronson的税收重置情况，以及是否有其他建筑可能面临类似重新评估？ - 工作室的税收调整与IPO有关，公司正在与评估办公室协商；其他物业更可能出现评估值下降的情况；工作室大部分无税收回收，办公物业有一定回收机制，但历史评估调整回收较困难 [48][49][51] 问题: 资本计划方面，收购资金是否有匹配资金，是否会通过处置资产获取资金？ - 公司无重大资产处置计划，未来行动将依靠自由现金流和资产负债表现有机会，且有充足流动性支持 [53][54] 问题: 2020年是否会主动提前续约，目前续约覆盖情况是否正常？ - 公司一直积极关注未来租赁到期情况，目前2020年到期面积约85万平方英尺，已覆盖约45%；2021年到期面积已覆盖约20%，进度提前 [56] 问题: 2020年CapEx支出与2019年相比的趋势如何？ - 最大支出驱动因素是TI费用，与租赁活动和租户报销时间相关，难以预测；预计未来约2年平均支出将下降，虽可能有波动，但结合租赁收入和免租期结束后的影响，对AFFO的影响将非常积极 [58] 问题: 如何看待2020年的业绩展望，是否与2019年类似有超预期表现？ - 公司给出的指导是合理透明的，与模型预测相符；2020年同店资产数量和起始NOI分母增加，虽仍能实现NOI增长，但百分比增长难度加大 [60][61] 问题: 能否提供更多关于2020年低经常性CapEx、更好的AFFO每股增长和FAD股息覆盖的指导？ - 关注AFFO和经常性CapEx支出时，建议看8 - 12个季度；未来两年平均季度支出与2019年相当或略低，FFO增长迅速；预计20 - 21年AFFO相对2019年增长约30%，平均每年12% - 13%；若延长至12个季度，AFFO增长超60%，平均每年超20% [66] 问题: 工作室业务中，长期租赁比例是否增加，Netflix业务变化对需求和空间利用的影响，以及公司如何利用这些变化？ - 公司作为最大的独立工作室所有者，将受益于内容行业资本投入的指数级增长，通过现有长中期租户和短期租赁灵活性来利用市场机会，对该业务前景乐观 [70] 问题: 第四季度租赁价差良好，但整体租赁经济在TI支出方面较低的原因，Harlow项目的租赁时间和费用情况，以及年末到期的23万平方英尺租赁是否计入实际占用率？ - Harlow项目租赁活动强劲，预计第二季度末有更多信息；若第三季度签约，费用可能在21年第一季度末或第二季度初开始计入；TI支出高与谷歌租赁有关，高租金对应高TI补贴；年末大部分空置面积为Del Amo的11.5万平方英尺 [73][74][78][79]