财务数据关键指标变化 - 2019年公司总营收为9.27462亿美元，较2018年的9.60351亿美元下降3.4%[173] - 2019年归属于公司的净收入为9682万美元，较2018年的6002万美元增长61.3%[173] - 2019年每股基本收益为0.68美元，较2018年的0.42美元增长61.9%[173] - 2019年运营活动产生的现金流为3.55157亿美元，较2018年的3.44311亿美元增长3.1%[174] - 2019年归属于普通股股东和单位持有者的FFO（经营资金）为5.36961亿美元，较2018年的5.64436亿美元下降4.9%[174] - 2019年宣布的每股普通股股息为3.00美元，较2018年的2.97美元增长1.0%[174] - 截至2019年底，总资产为88.53571亿美元，较2018年的90.26808亿美元下降1.9%[174] - 截至2019年底，总抵押贷款和应付票据为52.09976亿美元，较2018年的49.8246亿美元增长4.6%[174] 物业组合与运营表现 - 截至2019年12月31日，公司运营的52个购物中心总面积约为5100万平方英尺[12] - 截至2019年12月31日，公司拥有52个购物中心，总计约5100万平方英尺可出租总面积，平均每个中心约92万平方英尺[44] - 截至2019年12月31日，购物中心包含176个主力店，总面积约2370万平方英尺，以及约5000个商场店和独立店，总面积约2450万平方英尺[44] - 截至2019年底，区域购物中心组合入住率为94.0%，较2018年的95.4%下降1.4个百分点[174] - 2019年区域购物中心每平方英尺销售额为801美元，较2018年的726美元增长10.3%[174] - 公司大部分物业集中在加利福尼亚州和亚利桑那州，另有9个物业位于纽约、新泽西和康涅狄格州[82] - 公司有23个合资中心，并拥有多个开发地块的部分权益[121] 租户结构与租金收入 - 2019年，购物中心总租金收入的73%来自面积小于1万平方英尺的商场店和独立店，27%来自大卖场和主力店租户[48] - 2019年，前十大租户贡献的总租金占比从1.1%到2.9%不等，其中L Brands占比最高，为2.9%[48] - 截至2019年12月31日，面积小于等于1万平方英尺的租户空间占所有商场店和独立店空间的约65%[50] - 主力店在2019年贡献了公司总租金收入的约7.3%[62] - 梅西百货及其母公司拥有38家主力店，总占用面积达6,984,000平方英尺[64] - JCPenney拥有27家主力店，总占用面积达3,940,000平方英尺，其中一家计划于2020年关闭[64] - 公司有16个空置主力店，总占用面积达1,849,000平方英尺[64] 租金水平与租约到期情况 - 2019年，合并中心内面积小于1万平方英尺的商场店和独立店平均基本租金为每平方英尺58.76美元，新签租约为53.29美元，到期租约为53.20美元[51] - 2019年，合并中心内大卖场和主力店的平均基本租金为每平方英尺16.51美元，新签租约为15.47美元（涉及24份租约），到期租约为10.37美元（涉及11份租约）[52] - 2019年，非合并合资中心内面积小于1万平方英尺的商场店和独立店平均基本租金为每平方英尺65.67美元，新签租约为73.05美元，到期租约为65.22美元[51] - 2020年合并中心的小型店铺租约到期面积达669,961平方英尺，占总出租面积15.30%，到期租金为每平方英尺55.73美元，占基本租金12.91%[58] - 2020年未合并合资中心的小型店铺租约到期面积达261,174平方英尺，占总出租面积11.48%，到期租金为每平方英尺55.18美元，占基本租金8.70%[58] - 2022年合并中心的大店/主力店租约到期面积达941,805平方英尺，占总出租面积10.69%，到期租金为每平方英尺22.62美元，占基本租金13.49%[59] - 2026年未合并合资中心的大店/主力店租约到期面积达226,891平方英尺，占总出租面积9.98%，到期租金为每平方英尺88.69美元，占基本租金12.15%[58] 租户销售与占用成本 - 2019年，合并中心租户的占用成本占商场店总销售额的13.1%，其中最低租金占9.1%，百分比租金占0.4%，费用回收占3.6%[55] - 2019年，非合并合资中心租户的占用成本占商场店总销售额的10.8%，其中最低租金占7.3%，百分比租金占0.3%，费用回收占3.2%[55] - 购物中心行业具有季节性，第四季度假日期间零售商入驻率和销售额通常最高，大部分百分比租金在第四季度确认[75] 具体物业出租率 - 购物中心内自有及独立店铺（Mall and Freestanding）的出租率普遍较高，其中Kings Plaza Shopping Center出租率最高，达99.4%[151] - Desert Sky Mall和Queens Center的独立店铺出租率并列第二高，均为98.9%[151] - Fashion Outlets of Chicago的独立店铺出租率为97.5%[151] - Freehold Raceway Mall的独立店铺出租率也为97.5%[151] - Green Acres Mall的独立店铺出租率为96.4%[151] - SanTan Village的独立店铺出租率为96.3%[151] - Chandler Fashion Center的独立店铺出租率为95.8%[151] - Santa Monica Place的独立店铺出租率为94.7%[151] - Danbury Fair Mall的独立店铺出租率为93.2%[151] - 公司全资拥有的综合购物中心总可出租面积为25,180,000平方英尺，其中独立店铺可出租面积为12,214,000平方英尺，出租率达93.7%[152] - Stonewood Center总可出租面积935,000平方英尺，独立店铺可出租面积361,000平方英尺，出租率为94.0%[152] - Superstition Springs Center总可出租面积922,000平方英尺，独立店铺可出租面积390,000平方英尺，出租率为93.9%[152] - Tucson La Encantada总可出租面积246,000平方英尺，全部为独立店铺，出租率达98.0%[152] - Vintage Faire Mall总可出租面积984,000平方英尺，独立店铺可出租面积405,000平方英尺，出租率达98.0%[152] - 非合并报表的合资购物中心Arrowhead Towne Center总可出租面积1,197,000平方英尺，独立店铺可出租面积390,000平方英尺，出租率达97.1%[152] - 合资购物中心FlatIron Crossing总可出租面积1,428,000平方英尺，独立店铺可出租面积729,000平方英尺，出租率达95.9%[152] - 合资购物中心Lakewood Center总可出租面积2,069,000平方英尺，独立店铺可出租面积1,004,000平方英尺，出租率达97.2%[152] - 合资购物中心Los Cerritos Center总可出租面积1,023,000平方英尺，独立店铺可出租面积541,000平方英尺，出租率达98.8%[152] - 合资购物中心Scottsdale Fashion Square总可出租面积1,835,000平方英尺，独立店铺可出租面积875,000平方英尺，出租率为93.2%[152] - 公司非合并联营区域购物中心总可出租面积为18,610,000平方英尺，其中商场及独立店可出租面积为9,760,000平方英尺，出租率达94.4%[153] - 公司所有区域购物中心总可出租面积为45,891,000平方英尺，其中商场及独立店可出租面积为23,021,000平方英尺，出租率达94.0%[153] - Tysons Corner Center商场及独立店可出租面积为1,087,000平方英尺，出租率达93.1%[153] - Washington Square商场及独立店可出租面积为573,000平方英尺，出租率达95.1%[153] - West Acres商场及独立店可出租面积为426,000平方英尺，出租率达98.1%[153] - 位于费城的Fashion District正处于再开发中，其商场及独立店可出租面积为626,000平方英尺，出租率数据因再开发计划暂不具意义[153][154] 债务与融资活动 - 公司总债务为81亿美元，其中合并债务52亿美元，减去非控股权益对应的3.591亿美元，加上在非合并合资企业中按比例承担的抵押贷款及其他应付票据32亿美元[111] - 公司合并报表中心的抵押贷款总额为43.92599亿美元[155] - 公司按比例享有的非合并合资中心抵押贷款总额为30.40712亿美元[156] - 合并报表中心的加权平均有效利率约为4.18%（基于各贷款金额与利率计算）[155] - 非合并合资中心的加权平均有效利率约为3.88%（基于各贷款金额与利率计算）[156] - 合并报表中心中，金额最大的三笔抵押贷款分别为：皇后中心6亿美元（利率3.49%）[155]、国王广场购物中心5.35097亿美元（利率3.71%）[155]、时尚芝加哥奥特莱斯2.99112亿美元（利率4.61%）[155] - 非合并合资中心中，金额最大的三笔抵押贷款分别为：泰森角中心3.73024亿美元（利率4.13%）[156]、华盛顿广场3.29494亿美元（利率3.65%）[156]、洛斯塞里托斯中心3.15亿美元（利率4.00%）[156] - 截至2019年12月31日，合并报表中心的未摊销递延融资成本为1600万美元[156] - 截至2019年12月31日，非合并合资中心（按公司比例）的未摊销递延融资成本为530万美元[156] - 公司无担保信贷额度包含财务契约，如利息覆盖要求，以及对举债、支付股息和进行某些收购的限制[112] - 公司大部分购物中心已抵押以担保债务偿还，若中心收入不足以偿债，可能面临止赎风险，导致收入损失和总资产价值下降[111] - 公司持有与LIBOR挂钩的合同，包括可变利率债务、合资企业的可变利率债务以及利率互换的互换利率[116] - 公司依赖外部融资（主要是债务融资，有限情况下为股权融资）来支持业务增长和偿还到期债务[113] 再融资与新增贷款 - 2019年1月10日，为芝加哥时尚奥特莱斯获得3亿美元新贷款，有效利率4.61%[14] - 2019年6月27日，为钱德勒时尚中心获得2.56亿美元新贷款，有效利率4.18%[17] - 2019年12月3日，为国王广场购物中心获得5.4亿美元新贷款，有效利率3.71%[21] - 2019年2月22日，The Shops at Atlas Park合资项目贷款总额从5780万美元增至8000万美元[15] - 2019年12月18日，One Westside合资项目获得4.146亿美元建设贷款，利率为LIBOR + 1.70%[22] - 2019年公司进行了多项贷款再融资，例如钱德勒时尚中心以4.18%利率获得2.56亿美元新贷款[157]，国王广场购物中心以3.71%利率获得5.4亿美元新贷款[160] - 部分浮动利率贷款与LIBOR挂钩，例如圣莫尼卡广场为LIBOR+1.35%并有利率上限协议[160]，绿亩公地为LIBOR+2.15%[160] - 2017年9月29日，公司为Green Acres Commons获得1.1亿美元新贷款，利率为LIBOR+2.15%，2018年3月1日再提取2000万美元[192] - 2017年12月4日，公司为Santa Monica Place获得3亿美元新贷款，利率为LIBOR+1.35%，并有利率上限协议[195] 开发与改造项目 - 费城时尚区改造项目总成本预计4亿至4.2亿美元，公司按比例份额为2亿至2.1亿美元，截至2019年底已出资1.909亿美元[23] - One Westside改造项目总成本预计5亿至5.5亿美元，公司按比例份额为1.25亿至1.375亿美元，截至2019年底已出资5040万美元[25] - 与西蒙地产集团的合资项目洛杉矶高级奥特莱斯，计划一期约40万平方英尺，二期16.5万平方英尺，截至2019年底公司已出资3590万美元[26] - 西尔斯门店改造预计公司按比例份额成本为1.3亿至1.6亿美元，截至2019年底已出资2240万美元[27] - 2019年9月19日，费城时尚区（89.9万平方英尺）重新开发一期开业，项目总成本预计4亿至4.2亿美元，公司按比例份额预计为2亿至2.1亿美元，截至2019年底已出资1.909亿美元[210] - 2019年第四季度，Scottsdale Fashion Square合资企业完成重建及8万平方英尺扩建，截至2019年底项目总成本8000万美元，公司已出资4000万美元[211] 资产出售 - 2017年1月18日，公司以1.7亿美元出售Cascade Mall（58.9万平方英尺）和Northgate Mall（75万平方英尺），实现资产出售收益5960万美元[181] - 2017年11月16日，公司以8640万美元出售芝加哥一栋32.6万平方英尺的办公楼，实现资产出售收益1460万美元[184] - 2018年3月1日，公司成立合资企业并出售One Westside（68万平方英尺）75%权益，总价1.425亿美元，实现资产出售收益4620万美元[187] - 2018年5月17日，公司以2600万美元出售Promenade at Casa Grande（76.1万平方英尺），资产出售损失30万美元[188] 租户破产影响 - 西尔斯破产时公司拥有21家门店约310万平方英尺，占总租赁收入不到1%[86] - 截至2019年底已收回10个西尔斯门店，预计未来几年再开发投资1.3亿至1.6亿美元（按比例份额）[86] - 永恒21破产时公司拥有29家门店约120万平方英尺，占最低租金和百分比租金总收入的1.4%[88] - 预计永恒21将关闭4家门店，其中3家为公司所有[88] REIT资格与税务事项 - 公司自1994年首个纳税年度起选择作为REIT纳税，符合条件则通常无需就分配给股东的收入缴纳联邦和州所得税[69] - 公司目前符合REIT资格，但无法保证将持续符合；若未能符合，可用于向股东分配的资金将减少[134] - 若公司失去REIT资格，将无法在计算应税收入时扣除向股东支付的股息，并按常规公司税率缴纳美国联邦和州所得税[137] - 失去REIT资格后，公司可能至少五年内无法重新获得资格，导致净收入和可供股东分配的资金减少，并可能严重影响股票公允价值[138] - 作为REIT，公司必须将年度应税收入的90%（经某些调整后）分配给股东，否则可能需要借款或出售资产以满足要求[142] - 美国税法对REIT的“禁止交易”收入征收100%的税，这可能影响公司在适当时机出售资产的意愿[141] - 若公司的运营合伙企业（Operating Partnership）的税务合伙地位受到挑战并被认定为公司，将减少其向公司的分配，并可能危及公司的REIT资格[144] - 《减税与就业法案》（TCJA）将一般适用的公司税率永久性降低，并为非公司纳税人提供最高20%的合格REIT股息扣除（2018年1月1日至2025年12月31日）[146] - TCJA要求公司在财务报表确认收入时即确认税收收入，这可能导致公司需要额外分配应税收入以遵守REIT分配要求或避免留存收入和收益的税收[146] - 公司必须满足收入来源、资产性质、股东分配金额及股权结构等方面的测试以维持REIT资格，这可能迫使公司放弃其他有吸引力的机会[140] - 若第1031条交换交易被认定为应税，产生的收益可能被视为不符合REIT的95%和75%总收入测试要求的收入，从而对公司REIT资格产生不利影响[143] - 公司可能面临联邦、州和地方对其收入和财产征收的其他税收，这将减少可供股东分配的现金[139] - 公司为维持REIT资格，规定任何单一股东或股东组持有已发行股票的数量或价值不得超过5%的所有权限制[126] - 公司超过50%价值的已发行股票（考虑某些购股权后）在纳税年度下半年任何时间，不得由5名或更少“个人”（根据税法定义）持有[126] 风险因素 - 公司面临零售空间供过于求的压力，主要因主力租户破产、门店关闭及零售商转向电商导致需求下降[94] - 房地产投资流动性相对较差，可能无法在理想时间或以有利条款出售物业[95] - 公司资产可能面临减值风险，减值损失会立即直接影响公司盈利[96] - 通胀可能导致公司浮动利率债务成本上升，并影响新固定利率债务的利率[109] - 网络攻击或IT系统重大中断可能扰乱公司运营，导致财务报告错误、违反贷款契约或泄露敏感信息[104]