财务数据和关键指标变化 - 2019年第四季度FFO为每股0.98美元，2019年全年FFO为每股3.54美元，均符合市场预期；第四季度FFO较2018年第四季度的每股1.09美元下降0.11美元，主要受新租赁会计准则导致的约500万美元租赁费用增加、260万美元租赁终止收入减少、210万美元利息费用增加、2018年第四季度纽约一处资产约350万美元有利税收上诉以及2019年第四季度西尔斯破产导致150万美元主力店租金损失等因素影响 [22] - 2019年同店净营业收入（NOI）全年增长0.65%，处于0.5% - 1.0%的指导范围内；2019年非主力店破产对同店NOI增长产生约2%的稀释影响；EBITDA利润率从2018年的62.7%提高90个基点至2019年的63.6% [23][24] - 预计2020年资金运营现金流（FFO）在每股3.40 - 3.50美元之间，同店NOI增长在0.5% - 1%之间；2020年FFO按季度划分，预计第一季度占23%，第二季度占25%，第三季度占24%，第四季度占28% [25][27] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务方面，2019年租赁活动较上一年增长近20%；第四季度末，组合销售为每平方英尺801美元，较2018年底的每平方英尺726美元增长10.3%；经济销售每平方英尺为916美元，较一年前的每平方英尺849美元增长7.9%；2019年底入住率为94%，较上季度提高20个基点，较2018年底下降1.4%；过去12个月的租赁价差为4.7%，低于2018年底的11.1%；组合平均租金为每平方英尺61.06美元，较一年前的每平方英尺59.09美元增长3.3% [7][8][34] - 2019年共签署938份租约，面积超过350万平方英尺，比2018年多18%的租约和19%的面积；第四季度签署233份租约，面积近100万平方英尺 [36] 各个市场数据和关键指标变化 文档未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略上，完成2019年融资计划，为公司带来超5.5亿美元的超额贷款收益和流动性；继续处置非核心资产，预计2020年非核心资产销售收益约3亿美元；停止对顶级资产进行合资的努力 [9] - 发展方向上，将城镇中心打造成社区核心，吸引消费者购物、餐饮、娱乐、工作和生活；推进再开发项目，包括费城时尚区、西尔斯门店改造等，预计未来带来可观收益 [11][13][20] - 行业竞争方面，零售环境动荡，公司通过挖掘新品牌和用途，适应市场变化，提升竞争力 [48] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境方面，2019年零售商面临重大逆风，影响将持续到2020年；零售环境动荡，但租赁环境良好且不断改善 [7][10][19] - 未来前景方面，对2021年及以后的再开发投资带来的财务顺风持乐观态度；预计2021年同店NOI增长加速 [10][28] 其他重要信息 - 费城时尚区于2019年9月开业，表现强劲，自开业以来已有超300万访客；预计2020年底入住率约80%，2021年及以后对公司FFO贡献将显著增加 [11][12][26] - 西尔斯门店改造项目预计未来几年投资1.3 - 1.6亿美元，零售再开发预计收益率为8% - 9%，混合用途预计收益率为9% - 10% [16] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请提供2020年斯科茨代尔时尚广场和费城时尚区预计的增量NOI增长 - 费城时尚区预计增量NOI约4.5% - 5%，2020年仅略有增值，2021年及以后预计显著增值；斯科茨代尔时尚广场扩建部分有增值，但暂无具体数字 [55] 问题2: 若加州13号提案通过，对公司有何潜在影响 - 该提案通过可能性不大；公司大部分租约为固定共同区域维护（CAM）费用，物业税为三网制，预计对FFO或同店NOI无直接影响 [56] 问题3: 确认Forever 21对同店的影响是否仍为之前指导的0.08美元；2020年同店指导中，有多少已反映去年关店的拖累；100个基点的坏账是否已包含已关闭店铺的影响 - 2020年同店指导中，因2019年破产导致同店NOI减少约200 - 225个基点，包括1%的预算储备；Forever 21全年影响约0.08美元，2019年约0.02美元，其余在2020年，均影响同店 [60] 问题4: 今年100个基点的信用储备是否已使用部分 - 该储备为增量，目前未使用 [63] 问题5: 今年是否仍考虑资产出售，是否维持股息 - 2020年重点转向出售非核心资产；股息由董事会决定，上周董事会批准并宣布每股0.75美元的股息，与之前一致 [65][67] 问题6: 3亿美元资产出售是否包含全部资产，未签约的非核心资产是商场还是非零售资产，能否提供非核心商场的资本化率 - 三项资产接近3亿美元，可能还有1 - 2项小的非核心资产出售；除泰森角公寓塔楼外，其他为非核心商场；不提供资本化率，因部分资产EBITDA少但房地产价值高 [70][71] 问题7: 如何看待2020年2500万美元资本化利息指导，随着斯科茨代尔和费城时尚区项目推进，该数字如何变化 - 西尔斯门店、部分大型店铺、One Westside项目等会影响该数字；斯科茨代尔多阶段项目部分已投入使用，费城时尚区同比下降最大，但仍有再投资 [73] 问题8: Forever 21店铺改造计入在建工程（CIP），是否仍在同店范围内 - 两者概念不同，改造可计入CIP并确认资本化利息，但通常重大再开发项目会从同店中剔除 [74] 问题9: 同店报告中是否会反映信用损失 - 会反映，1%为潜在租金损失储备，与坏账不同；指导中还包含700万美元坏账费用估计 [77] 问题10: 尼亚加拉时尚奥特莱斯的预期情况，丹伯里公平和格林艾格斯商场再融资是否有超额收益 - 尼亚加拉时尚奥特莱斯仍在评估，可能解除抵押；丹伯里公平和格林艾格斯商场预计有超额收益 [86][84][85] 问题11: 费城时尚区对全年同店增长预测有何影响 - 因仅在第四季度计入同店，影响不大；2021年预计贡献显著 [88][89] 问题12: 年底临时和短期租赁对入住率的贡献，以及全年趋势 - 年底为6.3%，与第三季度和去年持平；今年将推动临时空间转为永久空间，目标是将该比例降至5%左右 [90] 问题13: 临时租赁转为永久租赁的租金提升幅度 - 通常租金提升50% [91] 问题14: 本季度综合组合租赁价差大幅下降的原因 - 顶级中心执行2020年业务时租赁价差为正；部分低层级中心为提高入住率可能牺牲租金，影响价差，但并非多数情况 [93] 问题15: 泰森斯的租户Intelsat申请破产，对其空间需求和后续情况有何评论，是否已计入0.5% - 1%的同店增长预测 - 该市场目前强劲，若需处理，可能提高租金；未计入同店增长预测 [95][96] 问题16: 2020 - 2022年开发和再开发的资金需求 - 平均每年2.5 - 3亿美元；2019年再融资带来约5.5亿美元流动性，超过资本需求；还可通过出售非核心资产获取额外资金 [97] 问题17: 资产进入和退出同店范围的考虑因素，费城时尚区未稳定就计入同店的原因 - 资产运营满4个季度进入同店范围；费城时尚区2020年底预计入住率约80%，但有部分特殊空间将在2021年产生显著财务结果 [99] 问题18: Intelsat的租金支付情况 - 公司不提供具体租户租金支付信息 [102] 问题19: 出售泰森斯的多户住宅后，是否考虑出售办公楼 - 持开放态度，可能作为非核心资产出售 [103] 问题20: 不与顶级20资产进行合资的原因，以及重新考虑的条件 - 目前零售房地产不受机构投资者青睐，公司看好这些核心资产；可通过出售非核心资产获取流动性 [104] 问题21: 非合并中心入住成本比率下降的原因，是否有目标比率 - 销售增长和部分高入住成本破产租户退出导致比率下降 [106] 问题22: 到2020年底整体94%的入住率预期走向 - 预计通过临时转永久租赁和租赁空置空间，入住率可提高100个基点至95% [108] 问题23: 3亿美元资产出售的毛收益预期，是否为直接出售而非合资 - 很可能是直接出售，部分可能保留小部分合资权益；考虑出售的非核心资产均无抵押 [110] 问题24: 2019年百分比租金增长的原因，以及2020年的预期 - 是积极销售环境导致部分租户超过临界点，而非转换为百分比租金交易；百分比租金对整体租金结构影响不大 [112] 问题25: 考虑2020年再融资活动和开发NOI，何时能看到EBITDA改善，年底和2021年底的预期如何 - 随着同店NOI加速增长，债务与EBITDA比率将自然下降；投资者资料中有相关预期图表 [115] 问题26: 目前投资组合的无抵押NOI占比 - 约15% - 20% [116] 问题27: 顶级20商场中，科尔特马德拉商场每平方英尺销售额同比下降10%，环比下降15%的原因，是暂时现象还是有更重要因素 - 是部分租户因再开发活动搬迁导致的暂时中断，预计2021年销售额将恢复 [117][118]