投资组合构成与规模 - 截至2020年3月31日，公司投资组合包含240处设施，总投资额约为35.174亿美元[175] - 房地产投资组合包含225处物业，原始成本约为32.256亿美元，占总投资的92.7%[175] - 抵押贷款和其他应收票据投资净值为2.918亿美元，占总投资的7.3%[175] 收入构成与业务线表现 - 投资组合总收入为8307.6万美元，其中房地产租金收入为7670.2万美元，占92.7%[175] - 高级住房（老年住房）收入为5298.1万美元，占总收入的63.8%，投资额为25.687亿美元[175] - 医疗设施收入为2172.1万美元，占总收入的26.2%，投资额为6.569亿美元[175] - 需求驱动型高级住房（辅助生活/记忆护理）收入为2677.7万美元，占32.2%，投资额为12.294亿美元[175] - 自主选择型高级住房（独立生活/入门费社区）收入为2620.4万美元，占31.6%，投资额为13.393亿美元[175] - 熟练护理设施收入为1991.1万美元，占24.0%，投资额为5.905亿美元[175] - 按运营商类型划分，区域性运营商收入贡献最大，为4673.9万美元，占58.0%[175] - 截至2020年3月31日止三个月，约24%的收入来自专业护理机构运营商，其收入主要依赖政府支付方（如医疗保险和医疗补助）[191] 租户集中度与表现 - 公司前四大租户（含关联实体）在2020年第一季度贡献的租金收入占比分别为：Senior Living Communities (EFC) 16%， Holiday Retirement (ILF) 14%， Bickford Senior Living (ALF) 17%， National HealthCare Corporation (SNF) 13%[211] - 2020年第一季度，公司总租金收入为7497.4万美元，其中前四大租户合计占比60%，其他租户占比41%[211] - 2020年第一季度，主要租户Bickford、Holiday和SLC的平均投资组合入住率分别为：Bickford 85.2%， Bickford (同店) 87.3%， SLC 80.4%， Holiday 87.3%[213] - 截至2020年4月，主要租户的入住率进一步变化为：Bickford 83.6%， Bickford (同店) 85.3%， SLC 79.0%， Holiday 85.0%[213] 租金与租赁条款 - 截至2020年3月31日，平均有效年化租金收入为：专业护理机构每床8,443美元，养老社区每单元12,336美元，辅助生活设施每单元16,626美元，独立生活设施每单元12,717美元，入门费社区每单元22,507美元，医院每床31,744美元，医疗办公楼每平方英尺8美元[178] - 公司修改了覆盖14处Bickford物业的主租约，将年租金上调机制从固定比例改为基于CPI调整，下限2%，上限3%[214] - 对于由HUD融资担保的Bickford社区，自2019年10月1日起的租约修订导致公司季度收入减少约10万美元，占总收入的0.1%[219] - 公司评估租赁分类时，当租赁付款额接近资产预期未来总现金流的90%时，会提高警惕[207] 财务表现：收入与利润（同比） - 2020年第一季度总营收为8307.6万美元，同比增长9.2%[255] - 2020年第一季度净收入为6102.3万美元，同比增长71.0%[255] - 2020年第一季度租金收入为7652.7万美元，同比增长7.9%[255] - 2020年第一季度抵押贷款和其他票据利息收入为651.9万美元，同比增长27.4%[255] 财务表现：成本与费用（同比） - 2020年第一季度折旧费用为2044.3万美元，同比增长10.6%[255] - 2020年第一季度贷款和不动产损失为155.5万美元，同比下降37.8%[255] - 2020年第一季度，公司记录了160万美元的信誉损失准备金增加额，计入贷款和不动产损失[258] 现金流表现 - 2020年第一季度经营活动净现金流入为5708.2万美元，较2019年同期的7383.7万美元下降22.7%[260] - 2020年第一季度投资活动净现金流出为5101.7万美元，主要用于10.369亿美元房地产及票据投资，部分被1428.8万美元抵押贷款本金回收及3926万美元房地产处置收益所抵消[261] - 2020年第一季度融资活动净现金流入为5808.4万美元，主要源于从循环信贷额度提取1.08亿美元净收益，且股息支付较2019年同期增加411.7万美元[262] 债务与杠杆 - 截至2020年3月31日，固定费用保障比率约为5.8倍[196] - 经年度化调整后，截至2020年3月31日止三个月的合并净债务与年度化调整后EBITDA比率约为4.7倍，合并总债务为1,548,904,000美元[196][197] - 截至2020年3月31日，公司总债务为15.56778亿美元，加权平均利率为3.33%[326] - 可变利率债务（未对冲部分）为3.48亿美元，占债务总额的22.3%，利率为2.19%[326] 信用损失与资产质量 - 公司记录了5,500,000美元的预估信用损失备抵，以及300,000美元未动用贷款承诺的预估信用损失负债[185] - 截至2020年3月31日，因承租人Quorum Health破产，公司核销了38万美元的直线法应收款[252] - 因COVID-19调整，公司第一季度贷款承诺的信用损失负债增加了10万美元[299] - 截至2020年3月31日，公司未拨付贷款的预期信用损失负债余额为30万美元[300] 投资活动 - 自2020年1月1日起，公司已完成或宣布的投资及承诺总额为1.73242亿美元，其中包括对Bickford Senior Living的1510万美元租赁投资、对Life Care Services的1.34892亿美元租赁投资、对Autumn Trace的1425万美元租赁投资，以及对Timber Ridge OpCo和Bickford Senior Living的共计900万美元票据投资[226] - 公司于2020年1月27日以1510万美元（含10万美元交易成本）收购了Bickford位于密歇根州Shelby的一处拥有60个单元的辅助生活/记忆护理设施，并将其纳入一份为期12年的主租约，初始租金率为8%[227] - 公司于2020年1月31日在一项合资交易中，以1.24989亿美元的对价收购了一个拥有401个单元的持续护理退休社区80%的权益，该社区包括330个独立生活单元、26个辅助生活/记忆护理单元和45个专业护理床位[228] - 在上述合资交易中，NHI向合资企业提供了8160万美元的债务（利率5.75%），并支付了4311.4万美元以获得物业公司80%的股权，同时为运营公司提供了87.5万美元的初始资本[229] - 物业公司与运营公司之间的租约利率为6.75%，初始期限为7年，NHI有权在前12个月内获得821.6万美元，外加运营公司剩余现金流的25%[230] - 公司于2020年5月1日以1425万美元（含15万美元交易成本）收购了两处各拥有44个辅助生活单元的老年住房设施，并与新运营商Autumn Trace签订了为期15年的主租约，初始租金率为7.25%，年固定增长率为2.25%[237] - 公司为Bickford购买两处社区提供了400万美元的高级票据[214] 资产处置 - 公司于2020年1月22日以3926万美元处置了八个辅助生活物业组合，预期递延确认2075.2万美元的收益[246] - 2020年2月21日，公司处置两处辅助生活物业，换取买方Bickford提供的400万美元定期票据[247] 运营指标与覆盖率 - 截至2019年第四季度，按资产类型划分的总投资组合EBITDARM覆盖率（TTM）为：SHO 1.15倍， SNF 2.76倍， HOSP 2.01倍， MOB 5.95倍， 总计1.68倍[220] - 截至2019年第四季度，主要租户的EBITDARM覆盖率（TTM）为：NHC 3.71倍， SLC 1.07倍， Bickford 1.12倍， Holiday 1.22倍[220] - 同店投资组合中，SHO（老年住房）物业覆盖率为1.17倍（4Q19），较4Q18的1.21倍有所下降；SNF（专业护理机构）覆盖率为2.76倍（4Q19），高于4Q18的2.63倍；HOSP（医院）覆盖率为1.54倍（4Q19），高于4Q18的1.26倍；MOB（医疗办公楼）覆盖率为5.95倍（4Q19），高于4Q18的4.76倍；整体覆盖率为1.70倍（4Q19），略高于4Q18的1.66倍[221] - 按服务市场划分，Need-Driven SHO（不含Bickford）覆盖率为1.16倍（4Q19），低于4Q18的1.19倍；Discretionary SHO覆盖率为1.18倍（4Q19），低于4Q18的1.24倍；Holiday覆盖率为1.82倍（4Q19），低于4Q18的2.36倍；Medical SNF（不含NHC）覆盖率为2.71倍（4Q19），高于4Q18的2.56倍；NHC覆盖率为1.90倍（4Q19），高于4Q18的1.62倍[221] - 主要租户中，NHC覆盖率为3.71倍（4Q19），与4Q18的3.72倍基本持平；SLC覆盖率为1.07倍（4Q19），低于4Q18的1.18倍；Bickford覆盖率为1.17倍（4Q19），与4Q18持平；Holiday覆盖率为1.22倍（4Q19），高于4Q18的1.16倍[221] 流动性、融资与资本结构 - 截至2020年3月31日，公司循环信贷额度可用额度为1.42亿美元，无限制现金及现金等价物为4604.9万美元[263] - 公司无担保银行信贷总额度为11亿美元，包括2.5亿及3亿美元定期贷款和5.5亿美元循环信贷额度[264] - 基于当前杠杆比率，循环信贷利率为30天LIBOR加120个基点，混合利率为132个基点；截至2020年3月31日，30天LIBOR为99个基点[265] - 若杠杆比率升至第4级，假设循环信贷平均余额约2亿美元，公司将产生额外130万美元年利息支出[271] - 2019年通过ATM计划发行1,209,522股普通股，平均售价80.58美元，获得净收益约9577.4万美元[276] - 2019年通过市场发行计划发行超过120万股普通股，平均售价80.58美元，获得净收益95,774,000美元[182] - 2020年3月19日提交的招股说明书为公司ATM计划新增5亿美元容量，并增加了三家销售代理银行[278] - 截至2020年3月31日，6000万美元高级无担保可转换票据转换价格约为每股67.97美元[282] - 截至2020年3月31日，公司可转换票据的账面金额为5966.7万美元[293] 利率风险与对冲 - 公司持有名义本金总额为6.1亿美元的利率互换合约以对冲浮动利率风险，其中最大单笔合约名义本金为1.5亿美元[286] - 利率互换合约的公允价值均为负债，截至2020年3月31日总负债为(1,113.4万美元)，其中单笔最大负债为(344.7万美元)[286] - 公司使用名义总额为6.1亿美元的利率互换合约，将可变利率债务转换为固定利率债务[327] - 截至2020年3月31日，公司面临利率风险的浮动利率债务约为3.48亿美元，另有1.42亿美元循环信贷额度未使用[323] - 假设利率变动50个基点，公司年度净利息支出将增加或减少约174万美元，稀释后每股收益影响约为0.04美元[324] - 利率上升50个基点将使可变利率债务的年净利息支出增加约174万美元，或稀释后每股0.04美元[324] - 公司面临与约3.48亿美元可变利率债务（不包括已对冲的6.1亿美元）以及应收票据相关的利率风险[323] 公允价值与市场风险 - 截至2020年3月31日，抵押贷款和其他应收票据的公允价值约为3.14724亿美元[329] - 市场利率上升50个基点将使抵押贷款等应收款的公允价值减少约426.9万美元，下降50个基点则增加约614万美元[329] - 私人配售定期贷款（4亿美元）在利率下降50个基点时公允价值升至4.32063亿美元，上升50个基点时降至4.14383亿美元[328] - 房利美贷款（9561.8万美元）在利率下降50个基点时公允价值升至1.02095亿美元，上升50个基点时降至9751.4万美元[328] - HUD抵押贷款（4316万美元）在利率下降50个基点时公允价值升至5721.3万美元，上升50个基点时降至4986.6万美元[328] 承诺与或有负债 - 截至2020年3月31日，公司贷款承诺总额为2.3725亿美元，已拨付1.78792亿美元，剩余未拨付金额为5845.8万美元[298] - 公司开发承诺总额为4664.5万美元，已拨付3645万美元，剩余未拨付金额为1019.5万美元[301] - 公司或有负债总额为3185万美元，已支付50万美元，剩余金额为3135万美元[304] - 公司有一笔500万美元的夹层贷款承诺用于借款人营运资金需求，截至2020年3月31日该承诺尚未拨付[300] - 公司对Timber Ridge的居民抵押贷款担保余额在收购日（2020年1月31日）为2006.3万美元，到2020年3月31日降至1897.4万美元[291] 股息与股东回报 - 2019年每股股息为4.20美元，2018年为4.00美元；2020年第一季度股息增至每股1.1025美元[194] 运营资金与历史收入 - 在截至2020年3月31日的三个月里，公司从前Regency的三处建筑中确认了62.5万美元的租金收入（2019年同期为7.7万美元），从前LaSalle的五处建筑中确认了58.7万美元的租金收入（2019年同期为0美元），从前Landmark的一处物业中确认了34.3万美元的租金收入（2019年同期为62.5万美元）[239][240][241] 法律与违约事项 - LaSalle Group违约后，NHI于2019年4月16日将物业转交新运营商，并在2019年12月达成和解，对方同意在五年内支付285万美元，首笔6万美元已于2019年12月收到[307] 关键运营指标（FFO/AFFO等） - 截至2020年3月31日财年，公司稀释后每股FFO同比增长0.04美元（3.1%），主要得益于2019年3月后完成的新投资[312] - 截至2020年3月31日财年，公司稀释后每股标准化FFO同比增长0.05美元（3.8%），主要得益于2019年3月后完成的新投资[313] - 截至2020年3月31日财年，公司稀释后每股标准化AFFO同比增长0.07美元（5.7%），主要得益于2019年3月后完成的新投资[315] - 截至2020年3月31日财年，公司标准化FAD同比增长504.1万美元（9.2%），主要得益于2019年3月后完成的新投资[318] - 2020年第一季度，公司NAREIT FFO为6031.2万美元，标准化FFO为6069.2万美元，标准化AFFO为5773.2万美元，标准化FAD为5954.5万美元[320] - 2020年第一季度，公司净收入为6102.3万美元，调整后EBITDA为7683.6万美元，固定费用覆盖率为5.8倍[322] 市场环境与风险因素 - 2017年美国65岁及以上人口为5090万人，过去十年增长34%；预计到2040年，85岁及以上人口将从640万增至1440万，增长123%[197] - 75岁及以上老年房主的房屋价值中位数为175,000美元（购买价格中位数为65,000美元）[197] - 新冠疫情可能导致物业入住率显著下降，并对租户履行租金支付等合同义务的能力产生重大不利影响[308] 股价表现 - 截至2020年5月8日，公司普通股收盘价为52.70美元，较近期低点回升57%[182]