财务数据和关键指标变化 - 2020年第一季度摊薄后普通股每股净收益为1.37美元，包含出售收益，而2019年同期为0.83美元 [17] - 第一季度三个FFO绩效指标中，NAREIT FFO增长3.1%至1.35美元，正常化FFO增长3.8%至1.36美元，调整后FFO（AFFO）增长5.7%至1.29美元 [18] - 截至3月31日的季度，现金NOI增长9.2%至7630万美元，上年同期为6980万美元 [19] - 2020年第一季度G&A费用较上一年第一季度增长7.4%，达到430万美元 [21] - 截至季度末，总债务为15.5亿美元，其中超过90%为无担保债务；3月31日，5.5亿美元循环信贷额度下有1.42亿美元可用额度；公司还有4600万美元现金，净债务为15亿美元，比12月31日增加6760万美元 [22] - 截至3月31日的季度，债务资本指标为净债务与年化EBITDA之比为4.7倍，与第四季度持平；加权平均债务期限为3.7年；固定费用覆盖率为5.8倍，2019年第四季度为5.7倍；加权平均债务成本为3.3% [24] 各条业务线数据和关键指标变化 高级住房业务 - Bickford占年化现金收入的17%，第一季度同社区平均入住率为87.3%，3月为86.6%，4月进一步下降130个基点至85.3%；其迁出率略有下降，但潜在客户数量和参观量下降超过40%，影响新入住率和入住率 [35] - Senior Living Communities占收入的16%，第一季度平均入住率为80.4%，3月略升至80.6%，4月降至79%，因多项入门费销售因疫情推迟 [37] - Holiday Retirement占年化现金收入的11%，第一季度平均入住率为87.3%，3月为86.7%，4月平均入住率下降170个基点至85% [38] - Bickford、SLC和Holiday约占高级住房单元的56%，3月至4月综合平均入住率下降150个基点，可作为高级住房投资组合其余部分的参考 [39] 专业护理业务 - 专业护理投资组合占年化现金收入的26%，由NHC和Ensign Group两个优质信贷支撑；截至最新每周更新，78家专业护理机构中有17家有活跃居民病例 [40] - 由于医疗保险患者平均住院时间短和选择性手术暂时停止，专业护理机构入住率普遍下降幅度超过高级住房，但该行业有更多政府财政支持 [41] - NHC占年化现金收入的12%，已从提供者救济基金获得资金，并预计通过医疗保险加速支付计划、医疗保险扣押暂停、工资税延期和补充医疗补助付款获得流动性 [42] 各个市场数据和关键指标变化 - 4月公司收到99.7%的合同租金，截至5月已收取约94%，符合预期，目前无人逾期 [14][32] - 股票和债券市场过去一个月表现不佳，但第一季度公司提交了新的自动暂搁注册声明并更新了ATM计划，获得5亿美元新ATM额度；公司拥有投资级信用评级，新暂搁注册声明包含契约，为市场条件改善时的首次公开发行债务做好准备 [25] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 短期内公司专注于继续为现有承诺提供资金和进行极端资产管理，必要时为运营商提供创造性指导和帮助 [43] - 长期来看，公司将继续与现有和新运营商进行对话，预计市场恢复正常后，业务管道将支持显著的外部增长 [44] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 疫情给运营商和公司业务带来了非常现实的挑战，难以准确预测何时能恢复更正常的运营环境；运营商在限制新冠病毒传播方面做得很好，但疫情导致咨询、参观和入住率显著下降，对入住率产生负面影响，且运营商成本增加，挤压了利润率 [11][12][13] - 公司对运营商的努力表示感激，相信他们遵循传染病协议并按照CDC指南和州卫生机构规定行事；公司将继续为投资界提供透明度，只要疫情情况重要，就会在网站上提供每周更新 [28][29][15] - 鉴于新冠疫情的范围和传播不确定性，公司对其可能造成的财务影响能见度有限，因此撤回了此前发布的2020年业绩指引；董事会致力于股息政策，将在6月中旬考虑8月的股息 [15] 其他重要信息 - 公司在补充资料封面上发布了一些最喜欢的护理人员和居民照片，以向抗击新冠疫情的一线英雄致敬 [9] - 公司欢迎新的高级副总裁兼首席会计官David Travis加入团队，他拥有23年会计经验 [26] - 公司一些高级住房运营商已获得或获批薪资保护计划资金，三重净租赁结构在申请这些贷款时具有优势；专业护理运营商也从《关怀法案》中受益，提供者救济基金平均每栋建筑支付约15万美元，医疗保险2%的扣押暂停和联邦医疗补助匹配率提高6.2%有助于改善专业护理机构的短期流动性 [30][31] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 10 - Q中贷款披露情况及看法 - 公司过去的贷款产品是为有购买选择权的项目提供贷款，大部分是处于建设或转型阶段的建筑，公司以第一抵押或夹层贷款的形式介入，期望其随着时间推移实现租赁 [52] 问题2: 5月高级住房的即时入住率或趋势，以及相关领先指标是否显示入住率可能在本月晚些时候或6月回升 - 目前提供的是每月平均数据，判断情况是否明显改善还为时过早；虽然入住、咨询和虚拟参观仍在进行，但尚未出现大量良好的领先指标 [55] 问题3: 虚拟参观与实地参观相比，促成入住的能力如何 - 虚拟参观可以促成入住，但比例较低；目前市场上主要是有服务需求的人在寻找住房，运营商通过Skype或FaceTime等方式进行虚拟参观，并采取创造性方式展示建筑和设施，以促成入住 [57][58] 问题4: 5月初完成几项资产收购的过程，以及团队如何应对挑战 - 这些收购是公司已有的承诺项目，公司重新评估了投资，确保其符合业绩预期，并履行与运营商的交易；目前交易节奏放缓，新投资会更谨慎 [63][64] 问题5: 公司如何看待远程医疗，运营商是否利用了这项新兴技术 - 远程医疗已成为运营商关注的焦点，有助于让居民在社区内保持安全，减少不必要的就医；但目前尚未在整个投资组合中广泛应用 [68] 问题6: 董事会在第二季度审查股息的原因，以及在不同情况下对维持股息的信心 - 公司较为保守，希望保留更多选择权；PPP贷款规则不断变化，公司需要观察6月情况；作为REIT，公司有义务将至少90%的应税收入用于分红，但目前趋势仍为负面，将逐月评估；股息决策取决于租金收取情况，目前无法确定是否已触底以及疫情将持续多久 [72][73][76] 问题7: 如果今天发行10年期债券，价格会是多少，以及发行债务的考虑因素 - 目前公共市场受到严重干扰，BBB - 级投资级债券的定价类似垃圾债券，利差在500 - 600个基点以上，公司对以这样的利差进入市场不感兴趣；公司流动性充足，银行市场基本关闭，目前唯一有意义的资金来源是有担保债务，但并非最优选择 [78][79] 问题8: 是否收到租金延期请求，如有请量化 - 截至目前，公司尚未进行任何租金延期；与运营商就可用措施进行了多次讨论，将继续监测情况；是否需要延期取决于市场开放后潜在客户、入住和参观情况的恢复，以及对运营商业务的影响 [80][81][82] 问题9: 公司大部分投资组合在高级住房领域，是否认为专业护理在监管方面有增量价值，未来会更具吸引力 - 公司认为专业护理表现良好，Ensign和NHC业绩出色，且有许多政府项目提供支持；医院恢复选择性手术后，专业护理也将受益；公司正在寻找专业护理投资机会 [90][91][92] 问题10: 三重净租赁为何更有利于政府刺激措施发挥作用 - 运营商拥有业务所有权，能够以所有者身份申请贷款，而不是由REIT拥有运营权 [93] 问题11: 专业护理机构入住率下降的参数 - 公司未提供具体数据，因其两大主要客户为上市公司，通常会参考客户公布的数据；大致而言，入住率下降了400 - 500个基点，与同行情况一致 [95] 问题12: 正常情况下租户的盈亏平衡入住率是多少，当前运营成本上升是否会使该水平提高 - 盈亏平衡入住率因运营商而异，可根据覆盖率、历史入住率等数据推算；由于成本增加，目前盈亏平衡入住率可能略有上升；公司租赁有信用支持，租户可通过多种方式履行义务，具体情况取决于疫情持续时间 [105][106][107] 问题13: 当入住率进一步下降，租金覆盖出现问题时，有哪些备用方案 - 备用方案包括母公司担保、运营商拥有的其他房地产产生的现金流、个人担保以及政府救济基金；PPP贷款已帮助部分运营商，其中至少20% - 25%的资金可用于支付租金 [110][111][112] 问题14: 公司对利用循环信贷额度储备现金的看法，以及银行市场关闭的含义和可利用的短期流动性 - 银行定期贷款市场基本关闭，除非改变到期时间表，公司不想承担到期风险，因为2022年前没有到期债务；公司有未完成的承诺，不看好当前股价；有Brookdale处置的剩余收益未指定用途；2021年4月有可转换债券，可考虑部分转换为股权以调整杠杆率 [115][116][118] 问题15: 过去两到三周高级住房投资组合的每周入住率损失情况，以及是否开始企稳 - 公司与运营商保持密切联系，但数据存在一定不完美性，通常在月底获得经过审核的数据；高级住房运营商每月入住率损失约200 - 300个基点，公司旗下运营商情况类似；目前入住率下降趋势仍较缓慢，尚未出现明显改善趋势 [124][125][129] 问题16: 关于可能给予运营商的租赁让步的讨论情况，以及让步的结构可能是怎样的 - 公司自疫情开始以来与大多数运营商进行了讨论，作为三重净REIT，有多种工具可用；如果运营商需要帮助且沟通良好、透明，公司愿意提供帮助；目前尚未出现重大事件，但会保持警惕；具体情况将根据个案处理，延期是一种可能的选择 [131] 问题17: 本季度170万美元贷款准备金的具体驱动因素 - 主要是由于经济条件变化，贷款准备金每季度评估一次，不具有规律性，可能因新贷款、经济变化、损失历史等因素而改变；如果有大额贷款偿还，准备金将转回并成为收入项目 [132] 问题18: Sagewood项目是否有持续开发或承诺，是否与开发商讨论过暂停建设 - Sagewood项目位于受疫情影响较小的亚利桑那州，目前项目仍在推进，尚未确定是否会影响入住日期；公司未停止履行任何承诺 [134][135][136] 问题19: 可能给予的让步是延期还是更永久性的措施 - 目前判断还为时过早，将根据个案处理；公司了解其他REIT的延期计划，对各种帮助方案持开放态度 [140] 问题20: 在10 - Q中提及的租赁让步讨论是否为重大事项，还是标准法律语言 - 新冠疫情危机非常重大，对整个行业产生了重大影响；目前判断疫情是否结束还为时过早，在疫苗出现之前，行业仍处于高风险环境；公司作为上市公司，在这种情况下会受到审计师和律师的额外要求 [141][142] 问题21: 如何解读公司每周更新的新冠疫情对投资组合影响的数据，特别是占投资组合82%的黄色部分 - 黄色表示建筑物内正在进行检测或处于高感染率区域；早期高感染率定义为县内100例，目前很多县已超过该水平；每周约10%是因为建筑物内正在进行检测，否则应为绿色；运营商在限制病毒传播方面做得很好，即使是橙色或红色区域，每个建筑物的病例数也较少 [144][145] 问题22: 橙色和红色区域有确诊病例，可认为入住暂停，黄色区域情况如何 - 黄色区域的情况因州、运营商和产品类型而异；在记忆护理社区，接纳新居民较困难；在典型的辅助生活或独立社区，通常仍接受入住，但也有部分运营商暂停入住，具体情况需个案分析 [147][148] 问题23: 公司的股息政策是什么，是否愿意在短期内用现金或债务弥补股息缺口 - 公司的股息政策是每年将股息提高5%；公司较为保守，不考虑用债务支付股息，具体情况将根据实际情况决定；公司通常在支付股息、按时收取租金并支付其他固定费用后，会保留超过4000万美元现金用于再投资；目前首要目标是用现金支付股息，以维持REIT地位 [149][150][151] 问题24: 股价对股息决策的影响程度 - 股价本身不直接影响股息决策，但作为一种流动性来源，除非进行高度稀释的操作，否则目前已无法使用；按时收取租金有助于维持杠杆，而股息决策还需考虑未来发展和疫情持续时间 [152] 问题25: 此时回购剩余可转换债券的吸引力如何 - 用现金和/或股票回购可转换债券是一种选择，但目前价格相对于12月较高，溢价部分不太有吸引力，公司不会用现金进行回购 [155]