公司业务规模与布局 - 截至2024年12月31日，公司运营和管理着41个州的647个社区，可服务约58000名居民，拥有353个社区（32206个单元），租赁266个社区（18633个单元），管理28个社区（4256个单元）[18] - 截至2024年12月31日，公司有三个报告分部：独立生活、辅助生活和记忆护理、持续照料退休社区，各分部社区和单元数量分别为68个（12581个单元）、534个（33524个单元）、17个（4734个单元），占总单元数比例分别为22.8%、60.8%、8.6%[51][53] - 截至2024年12月31日，独立生活社区约80%的单元为独立生活单元，其余为持牌辅助生活和记忆护理单元[57] - 截至2024年12月31日，公司在336个社区提供记忆护理服务，共有8,962个记忆护理单元，其中107个独立记忆护理社区有4,158个单元[62] - 截至2024年12月31日，公司为他人管理28个社区（4,256个单元），占高级住房容量的8%[66] - 截至2024年12月31日，公司在41个州运营647个社区[69] - 公司在加利福尼亚州、佛罗里达州和得克萨斯州等地区有大量社区分布[115] - 截至2024年12月31日，公司在41个州运营和管理647个社区，可服务约58000名居民[200] - 截至2024年12月31日，公司拥有353个社区，租赁266个社区，并为他人管理28个社区[200] - 公司各地区社区总数为647个，总单位数为55,095个，其中德克萨斯州单位数7,667个、社区数83个，佛罗里达州单位数5,907个、社区数68个等[201] 公司运营成本 - 公司劳动力成本约占总设施运营费用的三分之二，自2021年起面临劳动力环境压力，2024年同社区投资组合中劳动力成本较上一年增加3.0% [26][27] - 美国消费者价格指数自2020年12月以来上涨21%，公司非劳动力设施运营费用约占总设施运营费用的三分之一，2024年同社区投资组合中非劳动力设施运营费用较上一年增加7.0% [28] - 2024年公司债务利息费用较上年增加580万美元，增幅2.7%，主要因上年初后获得的长期债务固定利率提高[31] - 2024年，公司合同劳动力成本恢复到疫情前经通胀调整后的水平[78] 公司战略目标与举措 - 公司目标是成为全国最受信赖和最有效的高级生活服务提供商，关键战略优先事项包括提高入住率、吸引和留住员工、赢得居民和家庭信任 [20][21] - 公司期望通过专注于提高每间可售房收入（RevPAR）、调整后息税折旧摊销前利润（Adjusted EBITDA）和现金流来实现有机增长，以提供长期股东回报 [22] - 公司持续试点多个领域的项目，计划推出成功举措以加速增长潜力，还将探索为居民或社区外老年人提供更多产品和服务 [23] - 公司将Brookdale HealthPlus®项目扩展到某些市场的更多辅助生活社区，连续三年该项目取得可衡量的良好成果，预计将引入更多社区 [25] - 公司计划在近期和长期内退出非战略或表现不佳的资产和租赁，在核心市场扩大业务，并探索增长机会 [25] - 公司建立了集中的社区支持基础设施和服务平台，在采购、人力资源等社区支持职能方面提高了效率[70] - 公司为每个社区的执行董事提供专业培训，其部分薪酬与社区运营绩效、员工流动率和居民及家庭满意度直接相关[71] - 公司营销针对多种受众，采用综合营销活动方法，包括本地媒体、数字广告等[76] - 公司计划在2025年全年进行非开发性资本支出，包括社区维护、翻新等项目[125] - 公司ERP系统目前处于设计阶段，预计2025年实施各模块及相关流程[124] 公司债务情况 - 截至2024年12月31日，公司未偿还债务为41亿美元，包括30亿美元加权平均利率4.50%的长期固定利率债务和11亿美元与SOFR挂钩、加权平均利差241个基点的长期可变利率债务[29] - 公司已完成2025年到期债务的再融资，固定利率债务加权平均利率从2023年9月30日的3.98%升至2024年12月31日的4.50%，2026 - 2027年约有7亿美元固定利率债务到期，加权平均利率4.54%[30] - 截至2024年12月31日，公司有37亿美元抵押贷款、3.694亿美元3.50%可转换优先票据（2029年到期）、2330万美元2.00%可转换优先票据（2026年到期）、940万美元有形股权单位高级摊销票据本金和7530万美元信用证未偿还[139] - 公司已完成2025年到期债务的再融资，无法获得足够再融资资金偿还2026年及以后到期债务或影响流动性[142] - 截至2024年12月31日，公司流动性为3.893亿美元，部分长期债务文件要求每季度末保持至少1.3亿美元流动性[148] - 公司债务和租赁文件包含财务和非财务契约，违反契约可能导致债务加速到期、抵押社区被止赎等[147][149] - 多数租赁安排为不可分割的主租赁，单个或少数物业违约可能导致整个主租赁组合违约[151] - 部分主租赁包含半径限制，可能影响公司扩张、开发或收购老年住房社区及运营公司的能力[154] - 租赁义务和抵押贷款债务增加公司财产损失风险，止赎可能产生应税收入但无现金流入[155] - 公司可变利率债务面临利率风险，利率上升将增加未对冲债务的支付义务和未来借贷及对冲成本[157] - 公司可能需额外资金支持运营、资本支出和战略优先事项，融资可能不可行或条件不利[158] 公司收购与租赁协议 - 2024年9月，公司签订三项协议收购41个社区（2789个单元），总价6.1亿美元；10月通过可转换优先票据发行和交换交易获得1.35亿美元净现金用于部分收购资金[32] - 2024年9月，公司签订协议以3亿美元收购Welltower合资企业的11个老年生活社区（1228个单元），12月17日完成收购，承担1.945亿美元4.92%固定利率机构债务，将于2027年3月到期[33] - 2024年12月，公司与Ventas修订主租赁协议，2026年1月1日起继续租赁65个社区（4055个单元），年最低租金6400万美元，2027年起每年递增3%，租赁期限延长至2035年[36][37] - 2024年8月，公司与Omega修订主租赁协议，继续租赁24个社区（2555个单元）至2037年12月31日，Omega提供最多8亿美元用于资本支出，3亿美元以内报销不调整租金，剩余5亿美元报销后租金按9.5%增加[40] 公司收入构成 - 2024年，公司93.8%的居民费用收入来自私人付费居民，4.8%来自政府报销计划，1.4%来自其他支付来源；自有社区和租赁社区分别占居民费用收入的58.8%和41.2%[54] - 独立生活、辅助生活和记忆护理、CCRCs、其他业务的居民费用和管理费收入分别为598,922千美元、2,038,660千美元、334,468千美元、10,521千美元，占比分别为20.1%、68.3%、11.2%、0.4%，总收入为2,982,571千美元[55] - 2024年全年，医疗保险和医疗补助报销分别占公司合并居民费用收入的1.3%和3.5%，占持续照料退休社区（CCRCs）部门居民费用收入的15.5%[97] - 2024年公司93.8%的合并居民费用收入来自私人付费居民[113] - 2024年医疗保险和医疗补助报销分别占持续照料退休社区（CCRCs）部门居民费用收入的15.5%和合并居民费用收入的4.8%[118] 公司运营季节性 - 公司高级住房业务有季节性，平均每月入住率在第四季度末下降，第二季度末开始上升，第三季度通常是入住率增长最高的时期[68] - 公用事业费用在每年第一季度和第三季度季节性偏高，设施运营费用在下半年比上半年高[68] 公司员工情况 - 截至2024年12月31日，公司约有36000名员工，其中68%为全职员工，约1400名集中和区域社区支持员工支持社区员工[77] - 2024年，公司关键社区领导者在同一社区投资组合中的留任率较2023年有所提高[82] - 2024年，约一半符合条件的全职员工参加了公司的医疗计划[83] - 公司自2022年初以来增加了招聘力度，扩大了员工规模，合同劳动力成本已恢复到疫情前经通胀调整后的水平 [26] 公司面临的监管风险 - 高级生活行业监管环境不断强化，相关法律法规数量和类型增多[86] - 高级生活社区可能需在开业或扩展服务前获得需求证书，相关法律法规会影响公司拓展市场的能力[87] - 公司收到的缺陷报告尚未对收入、运营结果或现金流产生重大不利影响，但未来不遵守规定可能产生重大不利影响[88] - 公司参与联邦和州医疗保健报销计划，违反相关反欺诈、滥用和虚假索赔法律可能导致多种处罚和违约[90][92] - 公司受联邦和州反回扣法规约束，违反规定可能面临刑事处罚和民事制裁[93] - 医疗保险对专业护理服务的报销受医疗保险预期支付系统的固定支付约束，CMS每年会调整支付率[99] - 医疗补助对许多辅助生活和记忆护理社区的报销率通常基于固定支付系统，一般每年会根据通货膨胀进行调整[100] - 公司认为自身基本符合适用的环境法律，但无法预测未来环境法规和立法的变化[108] - 2023年10月加州对在该州经营的公司实施碳和气候报告要求，2024年SEC敲定气候变化披露规则[180] - 遵守《美国残疾人法案》等法规可能导致公司意外支出增加[181] - 18年3月佛罗里达州立法要求熟练护理院和辅助生活社区配备发电机和燃料，若其他地区效仿成本或巨大[185] - 监管环境趋严，可能影响公司扩张，违规将受处罚[173] - 违反反欺诈等医疗法规，公司将面临罚款、失去医保资格等后果[177] 公司面临的其他风险 - 2020年新冠疫情前十年，老年住房建设和开发持续增加，若恢复到疫情前水平，将加剧竞争[114] - 2021年第一季度，行业数据显示几乎所有市场的入住率降至历史最低[114] - 公司许多辅助生活和记忆护理居民协议允许居民在30天或更短时间内终止协议[117] - 信息系统安全和功能维护不当，或致业务中断、信息泄露等后果，影响营收和现金流[119] - 技术平台重新设计和整合未达预期，或对公司业务和财务结果产生不利影响[124] - 资本支出未按计划完成，或影响公司预期营收、经营成果和现金流[125] - 管理层过渡或关键人员意外离职可能损害公司业务，影响资本市场对公司的看法[159] - 劳动力竞争加剧、短缺、工资压力及工会活动可能增加运营成本，影响公司经营业绩和现金流[160][161] - 公司可能因环境问题承担巨额负债，成本或超资产价值[162] - 公司运营受多类环境法规监管，违反将增加支出、引发诉讼和资产减值[163] - 公司面临多起诉讼和索赔，部分索赔金额巨大，保险可能无法覆盖[168] - 公司面临政府机构的调查，不利结果将影响业务和财务状况[172] - 公司执行战略可能不成功，相关举措或对业务、财务等产生不利影响[133] - 新冠疫情对公司业务、财务等产生不利影响，未来疫情或有类似影响[134] - 公司使用净营业亏损结转抵减未来税款的能力可能受限，所有权变动超50%会触发限制规则[137] - 公司依赖房利美和房地美提供的抵押贷款融资，相关改革或使融资渠道减少[141] - 公司组织文件中的反收购条款可能延迟、阻止投资者认为有利的要约收购、合并或收购[187] - 公司是无运营的控股公司，依赖运营子公司提供资金以履行财务义务[188] - 公司普通股市场价格和交易量可能波动，导致股东快速大幅损失[190] - 未来发行债务或股权证券可能对公司普通股市场价格产生不利影响[191] 公司股权与证券交易 - 截至2025年2月17日，公司普通股有大约328名登记持有人，股票在纽约证券交易所交易，代码为“BKD”[207] - 2022年11月25日，公司7.00%有形股权单位在纽约证券交易所开始交易，代码为“BKDT”[208] - 2008年12月30日，公司董事会投票决定无限期暂停季度现金股息，近期计划将资金用于支持战略的资本支出或投资[208] - 以2019年12月31日投资100美元且股息再投资计算，2024年12月公司股票价值69.19美元，罗素3000指数为191.39美元，标准普尔医疗保健指数为146.87美元[212] - 2024年第四季度除先前披露外，无未注册证券的近期销售情况[213] - 表格包含2024年第四季度公司或关联购买方购买普通股的相关信息[214] 公司其他信息 - 公司首席信息安全官有超10年领导大型复杂医疗保健网络安全项目经验，持有CISSP和CISA认证[196] - 公司首席信息官有超25年领导大型复杂医疗保健组织转型及加强网络安全项目经验[196] - 公司主要社区支持中心为租赁，包括田纳西州布伦特伍德52,755平方英尺和威斯康星州密尔沃基5,391平方英尺的支持中心[202] - 截至2024年12月31日，公司90%的自有社区存在抵押贷款[200] - 2024年12月加权平均入住率方面，自有为78.4%，租赁为80.8%，管理为81.2%，总体为79.5%[201] - 2025年1月1日公司对现有私人付费居民进行年度费率调整，平均涨幅高于以往[113] - 自收购Emeritus以来，公司通过出售自有社区和终止净租赁义务处置了超过380个社区[50]