财务数据和关键指标变化 - 2024年加权平均入住率增长140个基点，RevPAR增长6.1%，调整后EBITDA增长超15%，调整后自由现金流改善近40%，下半年整体转正 [8][9] - 第四季度入住率较上一年第四季度增长100个基点，较第三季度增长50个基点，RevPAR增长5.5%，RevPOR增长4.2% [39] - 第四季度同社区劳动费用占收入百分比改善40个基点，其他设施运营费用占收入百分比同比增加50个基点，运营收入增长4.4% [42][44] - 第四季度调整后EBITDA约9900万美元，同比增长15%，调整后自由现金流约为负1200万美元 [46][47] - 截至12月31日，总流动性为3.89亿美元，年化杠杆率为10.4倍，正常化后为9.9倍 [49] - 预计2025年RevPAR增长4.75% - 5.75%，调整后EBITDA在4.3亿 - 4.45亿美元之间，同比增长11% - 15% [56][64] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度居住收入同比增长3.9%，尽管自上一年季度初以来容量减少2.2%（约1100个单位） [38] - 第四季度同社区组合RevPAR同比增长5.2%，由入住率增长90个基点和RevPOR增长4%驱动 [41] 各个市场数据和关键指标变化 - 第四季度，不到2%的社区在20分钟内面临新的建设项目 [27] - 多年来库存增长接近历史低点，建设开工量处于大衰退时期的水平 [27] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略重点包括以最佳盈利费率使每个可用房间投入使用、吸引和留住优秀员工、通过卓越运营和持续改进赢得居民和家庭的信任与满意度 [32][33][35] - 为应对第三方推荐流量中断，公司重新分配营销支出，加强与区域和本地推荐来源的联系，并增加与大型推荐合作伙伴的合作 [11][12] - 2024年公司宣布多项战略交易，包括与Omega Healthcare的租赁修正案、收购41个社区、与Ventas的租赁修正案，预计将改善现金流和流动性，增加自有房地产组合比例 [22][23][24] - 行业面临高利率、高建筑劳动力成本和长开发周期，供应受限，而需求因美国人口老龄化而激增 [27][28] - 公司94%的收入来自私人支付来源，受医疗保险和医疗补助计划波动影响较小 [31] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对公司2024年的财务业绩表示满意，认为这些结果为2025年及以后的增长奠定了基础 [9] - 尽管2024年入住率低于预期，但第四季度入住量表现强劲，管理层对未来入住率增长持谨慎乐观态度 [10][13] - 行业环境有利于未来入住率增长，公司有能力满足市场需求，实现可持续增长 [27][28][30] - 管理层对公司2025年的业绩充满信心，预计将实现正的调整后自由现金流，并继续创造股东价值 [31][65] 其他重要信息 - 公司在过去七个季度中，十二个月滚动员工离职率逐年改善，2024年较2023年改善超过13个百分点，关键领导职位的保留率也有显著提高 [15] - 公司的Brookdale Health Plus项目在2024年取得积极成果，80个辅助生活社区转换为Health Plus社区，居民急诊和住院率显著降低 [18] - 公司在2024年获得多项荣誉，包括被评为最受喜爱的工作场所、入选美国新闻与世界报道最佳老年生活榜单、获得WTWH医疗保健PRISM奖 [16][20][21] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2025年4.75% - 5.75%的RevPAR指导中，Ventas租赁修正案在10月1日的单季度影响如何？若无该交易，RevPAR增长会是多少？指导中的费率和运营费用增长假设范围是多少？ - 公司预计4.75% - 5.75%的RevPAR增长已考虑到入住情况、流感季节挑战以及55个社区的潜在干扰等因素 [70][71] 问题2: 考虑到有利的供需动态和同行加速入住率增长的情况，Brookdale如何在2025年和2026年之后进一步加速增长并创造股东价值？ - 公司将继续专注于关键战略优先事项，包括扩大Brookdale Health Plus项目、实施Brookdale Engagement Plus项目、提升餐饮体验等，以加速增长并利用有利的供需环境 [74][76][77] 问题3: 公司目前的战略重点方向是什么，投资者应如何看待？ - 公司此前的主要财务目标是实现调整后自由现金流为正，目前已取得进展。未来将继续追求盈利性入住率增长，通过提升员工保留率、实施新的领导入职流程、加强营销等举措，利用行业增长机会创造价值 [82][84][89] 问题4: 政治格局变化和潜在的医疗补助计划调整对公司业务有何影响？公司入住率表现落后于NIC数据的原因是什么？ - 公司受医疗补助计划影响较小，因其组合中依赖医疗补助的居民比例低于4%，且公司注重盈利性入住率增长，放弃了部分医疗补助业务。此外，公司在报告入住率时对共享单元的处理更为保守 [93][94][96] 问题5: 公司长期EBITDA增长率如何？高于稳态增长的情况还能持续多少年？回到84.5%的入住率是否仍是现实目标，何时能达到？ - 公司将继续追求盈利性入住率增长，目前尚未设定具体的入住率目标和时间框架。随着人口结构变化，供需差距将扩大，公司将专注于捕捉增长机会以服务更多居民并为股东创造价值 [106][107][109] 问题6: 2025年调整后自由现金流的预期范围是多少？ - 公司未给出调整后自由现金流的具体范围，但预计全年将有显著增长，不过仍会存在季节性波动 [113] 问题7: Brookdale Engagement Plus是什么新举措，有何特点？ - 这是公司的一项专有计划，已在部分投资组合中推出。该计划旨在通过匹配有共同兴趣的居民，帮助他们建立友谊，解决孤独问题，为居民提供有意义的生活体验 [116][117] 问题8: 较低 acuity入住量与内部和本地付费推荐来源的变化有何关系？2025年这种情况会如何发展？ - 较低 acuity入住量与推荐来源变化无关，而是与公司的战略有关，如Brookdale Health Plus项目吸引希望健康生活更久的居民，以及记忆护理业务的拆分提供了更好的价值给低需求居民。与疫情前相比，居民平均年龄下降约6个月，预计将带来更长的入住时间 [122][123][124] 问题9: 放弃的Ventas租赁物业是否有高于平均水平的医疗补助业务量，与保留的投资组合相比如何？ - 公司正在过渡的Ventas社区中有一个CCRC，熟练护理业务的医疗补助和医疗保险比例较高，但未提及过渡资产与总投资组合的医疗补助业务量对比情况 [126] 问题10: 考虑到1月和2月流感高发，第一季度入住率是按典型季节性下降70 - 80个基点，还是会更多？ - 公司在流感预防方面采取了积极措施，如为居民接种疫苗和实施感染预防协议，本季度未出现流感关闭情况。1月入住率同比增长120个基点，12月至1月下降10个基点，优于过去两年的同期表现 [130][131][133] 问题11: 2025年全年EBITDA指导中，5000万美元的同比增长是如何驱动的？ - 公司预计RevPAR增长4.75% - 5.75%，并通过有效的费用管理实现调整后EBITDA增长。Ventas物业的NOI影响和租金影响大致相互抵消，同时公司预计成本将有所缓和 [138][140][141] 问题12: 考虑到2025年退出55个社区的租赁，公司如何调整间接费用以适应较小的投资组合？ - 公司将始终积极调整支持结构以匹配业务规模，过去曾成功调整基础设施，未来也将继续这样做 [146]