投资组合构成与规模 - 公司投资组合包括12处办公物业、11处零售购物中心、1处混合用途物业（包含369间全套房酒店和零售购物中心）以及7处多户住宅物业[34] - 公司运营组合包括31处办公、零售、多户住宅及混合用途物业，总计约680万平方英尺可出租办公及零售空间、2,302个住宅单元（含120个房车泊位）和一家369间客房的酒店[183] - 截至2025年12月31日，公司投资组合包括12处办公物业、11个零售购物中心、1个混合用途物业（含369间套房的酒店和零售购物中心）及7处多户住宅物业[221] 公司结构与所有权 - 截至2025年12月31日，公司作为唯一普通合伙人持有运营合伙企业78.95%的权益[35] - 公司主要股东Ernest S. Rady及其关联方合计持有约16.5%的流通普通股和19.3%的流通普通单位，按完全稀释基准计算拥有公司约35.6%的受益所有权[137] - 截至2025年12月31日，有限合伙人（包括Rady先生及其关联方、其他高管和董事）拥有约23.0%的已发行普通合伙单位及约23.1%的已发行普通股，合计代表公司约39.2%的完全稀释后受益所有权[146] - 截至2025年12月31日，公司作为运营合伙企业的唯一普通合伙人，拥有其78.95%的份额[221] 业务板块划分 - 公司运营四个业务板块：办公、零售、多户住宅和混合用途[49] 各业务板块物业运营表现 - 办公物业组合总计4,273,675平方英尺，出租率为83.1%，年化基本租金为2.013亿美元，加权平均每平方英尺租金为56.69美元[184] - 零售物业组合总计2,419,969平方英尺，出租率为97.7%，年化基本租金为7,028万美元，加权平均每平方英尺租金为29.72美元[184] - 办公与零售物业组合总计6,693,644平方英尺，整体出租率为88.4%，年化基本租金总额为2.716亿美元，加权平均每平方英尺租金为45.90美元[184] - 混合用途物业中，零售部分面积93,925平方英尺，出租率96.2%，年化基本租金963万美元，每平方英尺租金106.56美元；酒店部分369间房，平均入住率82.3%，平均每日房价359.93美元，每间可用客房收入296.35美元[185] - 多户住宅组合（不含房车）共2,178个单元，出租率95.5%，占用率93.7%，年化基本租金6,648万美元，平均每月每套租金2,715美元[186] - 包含房车度假村的多户住宅总计2,302个单元，出租率92.8%，占用率91.1%，年化基本租金6,755万美元，平均每月每套租金2,684美元[186] - 截至2025年12月31日，公司办公物业组合总计约430万可出租平方英尺，出租率为83.1%[231] 各业务板块收入贡献 - 按业务板块划分，办公物业贡献了最大的物业运营收入，为139,139,000美元，占总物业运营收入的52.2%[199] - 零售物业板块贡献物业运营收入68,338,000美元，占总物业运营收入的25.6%[199] - 多户住宅板块贡献物业运营收入37,010,000美元，占总物业运营收入的13.9%[199] - 2025财年，办公物业板块贡献了公司总收入的47.2%[231] 关键租户与收入集中度 - 在截至2025年12月31日的财年中，LPL Holdings, Inc. 占办公板块总收入的约13.1%[50] - 在截至2025年12月31日的财年中，Google LLC 占办公板块总收入的约13.3%[50] - 在截至2024年12月31日的财年中，LPL Holdings, Inc. 占办公板块总收入的约12.3%[50] - 在截至2024年12月31日的财年中，Google LLC 占办公板块总收入的约12.3%[50] - 在截至2023年12月31日的财年中，LPL Holdings, Inc. 占办公板块总收入的约13.2%[50] - 在截至2023年12月31日的财年中，Google LLC 占办公板块总收入的约10.4%[50] - 截至2025年12月31日，办公物业三大租户谷歌、LPL Holdings和Autodesk合计贡献了办公物业年化基本租金的31%，分别占13.7%、10.5%和6.8%[60] - 零售物业最大主力租户Lowe's、Sprouts Farmers Market和Marshalls合计贡献了零售物业年化基本租金的11.7%，分别占5.8%、3.2%和2.7%[64] - 截至2025年12月31日，仅有一个租户或关联租户群占公司办公、零售及多用途物业零售部分的年化基本租金比例超过9.8%[192] - 前20大租户租赁面积总计2,150,389平方英尺，占公司可租赁总面积的31.6%，其年化基本租金总计122,802,325美元，占总年化基本租金的43.7%[193] - Google LLC是最大租户，租赁面积253,198平方英尺（占比3.7%），年化基本租金27,659,898美元（占比9.8%）[193] 地域集中度 - 公司投资组合高度集中于加利福尼亚州、华盛顿州、俄勒冈州、德克萨斯州和夏威夷，使其更易受这些地区经济下行影响[56] - 公司投资组合中54.1%的总可租赁面积位于加利福尼亚州[112] - 公司投资组合中15.2%的总可租赁面积位于华盛顿州[112] - 公司投资组合中14.4%的总可租赁面积位于俄勒冈州[112] - 公司投资组合中8.7%的总可租赁面积位于德克萨斯州[112] - 按地域划分，南加州物业面积最大，达3,125,009平方英尺，占总可租赁面积的46.0%[196] - 华盛顿州物业面积1,028,470平方英尺，占总可租赁面积的15.2%[196] 租赁活动与待执行租约 - 2025财年，公司签署了82份办公租赁合同，涉及616,680平方英尺，平均租金为每平方英尺55.50美元[232] - 办公物业组合已签署但未开始的租赁面积为139,722平方英尺，年化基本租金为720.46万美元，每平方英尺租金为51.56美元[187] - 零售物业组合已签署但未开始的租赁面积为11,300平方英尺，年化基本租金为57.04万美元，每平方英尺租金为50.48美元[187] - 办公和零售总组合已签署但未开始的租赁面积为151,022平方英尺，年化基本租金为777.51万美元，每平方英尺租金为51.48美元[187] - 截至2025年12月31日，公司运营组合拥有约735份办公和零售租约，其中5份于当日到期，23份尚未开始[192] - 截至2025年12月31日，公司住宅物业（不包括Santa Fe Park RV度假村）拥有2,041份住宅租约[192] 租约到期情况 - 截至2025年12月31日，公司办公、零售及综合物业中零售部分的租约，占其总面积的6.7%和年化基本租金的8.2%将于2026年到期[69] - 2029年是租约到期高峰年，到期面积1,229,062平方英尺（占比18.1%），涉及年化基本租金71,929,184美元（占比27.0%）[202] - 2026年到期租约面积为454,358平方英尺（占比6.7%），涉及年化基本租金21,740,653美元（占比8.2%）[202] 空置情况 - 截至2025年12月31日，公司办公、零售及综合物业中零售部分另有11.5%的面积处于空置状态[69] - 部分办公物业出租率较低，如La Jolla Commons III出租率为34.7%，One Beach Street出租率为14.5%[184] - 截至2025年底，空置面积为779,962平方英尺，占可租赁总面积的11.5%[202] 可比租约租金变化 - 在2025财年签署的租赁合同中，有46份为可比租约，其现金基础租金较前租约上涨6.4%，直线法租金上涨13.8%[232] 形式租金与免租额 - 按形式计算，办公物业组合每平方英尺年化基本租金为58.71美元，零售物业组合为29.97美元，总组合为47.23美元[187] - 截至2025年12月31日，公司零售和办公物业组合有效租约的全年免租额总计约为820万美元[191] - 截至2025年12月31日，公司多用途物业组合有效租约的全年免租额总计约为10万美元[191] - 截至2025年12月31日，公司多户住宅物业组合有效租约的全年免租额总计约为220万美元[191] 债务与融资 - 截至2026年2月6日，公司总债务为17亿美元[58] - 截至2025年12月31日，公司拥有5亿美元的信贷额度，包括4亿美元的循环信贷和1亿美元的定期贷款[58] - 公司拥有2031年到期的3.375%高级票据和2034年到期的6.150%高级票据[82] 同店与非同店物业分类 - 截至2025年12月31日，同店物业数量为29处，非同店物业为2处，开发中物业为2处[229] - 截至2024年12月31日，同店物业数量为30处，非同店物业为1处，开发中物业为3处[229] - 截至2023年12月31日，同店物业数量为2处，非同店物业为3处[229] - 拉霍亚公地三期于2025年4月1日投入运营，因此在与2024年比较时被归类为非同店物业[227] 员工情况 - 公司员工总数为232人，无工会代表[38] 风险管理与内部控制 - 公司网络安全风险管理计划已整合至企业整体风险管理中，截至2025年12月31日，过去三个财年未发生已知重大网络安全事件[174] - 审计委员会负责监督网络安全风险，管理层每季度向其报告，董事会定期接受网络安全简报[175][176][179] 业务与运营风险 - 公司投资组合高度集中于加利福尼亚州、华盛顿州、俄勒冈州、德克萨斯州和夏威夷，使其更易受这些地区经济下行影响[56] - 2025年，公司约52%的净营业收入来自办公物业，面临远程办公趋势导致需求下降的风险[57] - 公司面临大量债务风险，可能导致现金流不足以支付本息、再融资困难或违反贷款契约[58][61] - 零售物业依赖主力租户吸引客流，主力租户流失或关店会严重影响入住率和租金收入[62][63] - 零售租约中包含“共同存续”或“停业”条款，若触发可能导致租金减少或租约终止[65] - 房地产收购市场竞争激烈，可能减少公司收购机会并推高收购成本[68] - 公司已签订多个利率互换协议，以降低特定债务的利率波动风险[78] - 公司信贷协议、票据购买协议及贷款协议包含限制性条款，如限制额外举债、资本支出、合并及资产出售等[79][81] - 公司信贷协议包含特定交叉违约条款，若在其他贷款上违约，债权人有权宣布违约[80] - 不利的信贷市场状况可能影响公司获得可接受条件的融资，从而影响其收购和再融资能力[87] - 贸易政策变化及关税可能影响租户运营和盈利能力，并增加公司物业开发与维护的材料成本[85] - 公司向美国政府机构（通过GSA）出租空间，长期的联邦政府停摆可能影响这些机构的租金支付能力[88] - 市场对办公、零售、多户住宅及综合物业空间的需求下降，可能导致市场租金率和物业价值受到负面影响[87] - 零售房地产面临来自折扣零售商和互联网零售商（包括亚马逊）的竞争加剧，可能影响市场租金和租户租赁意愿[89] - 公司可能需提供租金减免、租户装修或提前终止权等优惠以保留租户，从而影响财务业绩[91] - 实际租金可能低于要价租金，且存在租约租金下调风险，影响现金流增长[93] - 通过税收递延交易收购资产可能限制资产出售或再融资能力，并导致股东稀释[94] - 酒店业务面临竞争和运营成本上升风险，包括劳动力成本、公用事业和保险费用上涨[95, 98] - 特许经营协议终止可能导致高达约790万美元的终止付款[101] - 特许经营商对威基基海滩步道-Embassy Suites™酒店拥有优先购买权，可能限制公司获得最高售价[102] - 房地产开发活动存在成本超支、延迟和租赁不及预期的风险，影响项目盈利性[103, 107] - 依赖第三方管理公司运营酒店，可能降低运营控制力并影响收入[99] - 关键人员（如Rady、Wyll和Barton）的流失可能削弱公司业务关系和增长战略执行能力[105, 106] - 公司面临因自然灾害导致保险覆盖不足的风险，保险可能涉及高免赔额或共付额[109] - 公司已发生并可能继续遭遇网络安全事件，但迄今未对运营或财务状况产生重大不利影响[118] - 公司依赖第三方资本来源以满足运营和REIT分配需求，若无法获取将影响其运营和REIT资格[116] - 公司使用人工智能（AI）技术，若模型设计不当或数据质量差，可能对服务和业务造成损害[122] - 公司收集并持有租户和员工的个人信息，需遵守日益严格的数据隐私和安全法律法规[121] - 房地产行业风险包括本地供应过剩、需求减少或买家/卖家/租户财务状况恶化，可能降低收入或增加成本[124] - 经济衰退、通货膨胀、利率上升或房地产需求下降可能导致租金普遍下降或现有租约违约增加[125] - 房地产投资流动性差，可能限制公司及时出售资产以应对市场变化的能力[126] - 作为房地产投资信托基金，税法限制公司出售物业，可能被迫放弃或延迟符合公司最佳利益的交易[127] - 物业税可能因税率变化或重新评估而增加，从而对现金流产生不利影响[129] - 环境法规可能导致公司承担与有害物质相关的巨额清理成本和赔偿责任，成本可能超过物业价值[130] - 部分物业存在或可能存在来自当前或历史商业/工业用途的污染，环境评估范围有限且未覆盖所有物业[131] - 建筑物可能含有有害物质（如石棉、铅）或存在空气质量问题（如霉菌），可能导致高额补救费用和第三方责任[132][134] - 物业需遵守《美国残疾人法案》和《公平住房修正法案》等法规，不合规可能导致额外改造成本、罚款或损害赔偿[136] - 公司酒店业务的运营风险包括收入下降和运营费用增加，具体涉及工资福利、维修、能源、财产税、保险等成本[154][155] - 新冠疫情曾导致公司租金收取（尤其是零售租户）出现重大减少[170] 公司治理与股东权利 - 公司普通股所有权的限制为任何个人不得持有超过7.275%的已发行普通股价值或数量，或超过7.275%的所有类别股票总价值[141] - 董事会已授予特定股东豁免权，允许Rady先生及其关联方合计持有最多19.9%的已发行普通股，Cohen & Steers Management, Inc.和BlackRock, Inc.各持有最多10.0%[141] - 马里兰州法律中的“控制权股份”条款规定，在“控制权股份收购”中获得的股份无投票权，除非获得至少三分之二非利害关系股东投票批准[143] - 公司作为控股公司，其运营依赖来自运营合伙企业的分配，且股东的债权在结构上次于运营合伙企业及其子公司的所有负债和义务[152] - 运营合伙企业可能向第三方发行额外合伙单位，这将稀释公司在运营合伙企业中的所有权比例，并减少可分配给股东的金额[153] - 董事和高管可能质押其持有的普通股或普通单位作为贷款抵押，若发生强制平仓或止赎可能导致大量股份出售，影响股价和控制权[156] - 公司章程和运营合伙协议中的条款可能延迟、阻止或使未经请求的收购或控制权变更更加困难，即使该交易可能涉及股票溢价[141][145][147] - 董事会可在未经股东批准的情况下改变投资和融资政策，并可能使公司杠杆率升高，增加债务违约风险[148] REIT资格与税务风险 - 为维持REIT资格，公司需将至少90%的REIT应税收入作为股息分配[116] - 为维持REIT资格，公司每年必须向股东分配至少90%的净应税收入（不含资本利得）[158][164] - 若分配不足，可能面临4%的不可抵扣消费税，计算基数为实际分配额低于（85%的普通收入 + 95%的资本利得净收入 + 100%的往年未分配收入）的差额[164] - 公司应税REIT子公司（TRS）的证券价值不得超过公司总资产价值的20%[163] - 公司所有证券（包括TRS证券）的总价值不得超过公司总资产价值的25%[163] - 若与TRS的交易未按公平原则进行，公司可能被征收100%的惩罚性消费税[162][163] - 若进行被视为“禁止交易”的资产出售，相关净收入将面临100%的惩罚税[167] -