房地产投资组合概况 - 截至2025年12月31日，公司拥有约108处合并房地产权益，总面积约5270万平方英尺，出租率约为97.1%[21] - 截至2025年12月31日，公司拥有约108处合并房地产物业权益，可出租总面积约为5270万平方英尺，基于净可出租平方英尺计算的出租率约为97.1%[169] - 公司合并投资组合（截至2025年12月31日）总可出租面积为52,676,980平方英尺，出租率为97.1%[178] - 公司仓库/配送设施的平均楼龄约为9.9年[32] - 公司在目标市场拥有约514英亩可开发土地[24] - 截至2025年12月31日，公司持有待开发土地的GAAP投资总额为8.2971亿美元，其中并表项目为8.2971亿美元，非并表项目为1.1474亿美元[185] 租户与租赁结构 - 公司最大的租户占其年度基本租金（ABR）的6.5%，拥有投资级信用评级的租户贡献了ABR的47.4%[33] - 2025年，公司最大的15家租户贡献了年度基本租金总收入的41.4%（1.147亿美元），其中亚马逊占比最高，为6.5%（1808.5万美元）[187] - 2025年，公司投资级信用评级租户贡献了年度基本租金总收入的47.4%（1.314亿美元）[189] - 公司租户行业分布中，消费产品（23.2%）和运输/物流（22.6%）是占比最高的两个行业，合计占年度基本租金的45.8%[186] - 截至2025年12月31日，公司租约的加权平均剩余租期为4.8年[212] - 截至2025年12月31日，99.3%的租约包含预定的租金增长[219] - 截至2025年12月31日，基于下一次租金调整的平均租金上涨率为2.8%[219] - 多数租约要求租户支付运营费用，包括维护、房地产税、保险和公用事业费[217] - 部分租约规定业主需承担一定程度的资本性维修和更换责任[217] - 合并投资组合的年化现金基础租金为每平方英尺5.26美元，加权平均剩余租期为4.8年[178] 合资企业与非合并投资 - 公司在一家机构合资企业（MFG Cold JV）中有额外2.5亿美元的股权承诺，其按比例份额为5000万美元[36] - 公司在一家机构合资企业（Office JV）中拥有20%权益，该合资企业持有5处办公物业[35] - 公司在一家机构合资企业（MFG Cold JV）中拥有20%权益，该合资企业持有21处物业[35] - 公司非合并投资组合（截至2025年12月31日）总可出租面积为7,240,616平方英尺，出租率为92.6%[181] - 非合并投资组合的年化现金基础租金为每平方英尺7.51美元，加权平均剩余租期为6.5年[182] - 非合并投资组合中，特殊用途工业地产面积为6,538,975平方英尺，出租率为93.6%[181] - 非合并投资组合中，办公地产面积为701,641平方英尺，出租率为83.5%[181] 开发与再开发项目 - 公司正在进行奥兰多（100%权益）和里士满（100%权益）两个再开发项目，总计面积603,341平方英尺，预计总成本为13,300,000美元[184] - 截至2025年12月31日，上述再开发项目的GAAP投资余额为29,286,000美元，公司已投入资金3,690,000美元[184] - 公司正在进行土地基础设施改善项目（Reems & Olive，95.5%权益），预计成本为16,350,000美元，GAAP投资余额为12,483,000美元[184] - 所有在建开发及再开发项目的总预计成本为29,650,000美元，总GAAP投资余额为41,769,000美元[184] - 公司开发活动专注于定制建设项目、选择性投机开发及购买空置新物业[214] 租赁活动与租金表现 - 2025年，公司新签和续签租约共计490万平方英尺，平均固定租金为每平方英尺5.99美元，较之前的5.23美元有所上涨[209] - 2025年完成490万平方英尺的新租约和续租，基础租金和现金基础租金分别上涨29.7%和27.7%[218] - 公司在2025年第一季度完成了一个60万平方英尺设施的额外两年延期至2030年[218] - 公司在2025年第二季度完成了一个110万平方英尺设施的首轮租约[218] - 国际政策不确定性导致部分租户重新评估空间需求并整合或搬迁至租金更低的设施[215] - 若物业无法租予单一用户，公司会评估改造为多租户用途的成本与效益[216] 资产出售与收购活动 - 2025年，公司通过出售11个仓库设施获得了3.891亿美元的总收益，其中两个空置开发项目以1.746亿美元售出[205] - 2025年，公司仅收购了一个价值3000万美元的仓库设施，较2024年的5.505亿美元投资活动大幅下降[206] 资本结构与债务 - 截至2025年12月31日，公司总合并债务约为14亿美元[108] - 截至2025年12月31日，公司拥有约6亿美元的可借贷额度[108] - 公司拥有3.51亿美元的可变利率债务，其中3.325亿美元受利率互换协议约束至2027年1月和10月[112] - 公司拥有总额10亿美元的无担保票据，将于2028年11月至2031年10月到期[112] - 公司持有七份未平仓利率互换协议，名义本金总额为3.325亿美元[115] - 截至2025年12月31日，公司合并抵押贷款和应付票据的未偿还本金总额约为4990万美元，加权平均利率约为4.1%，加权平均到期期限为4.8年[172] 风险管理与租约相关风险 - 公司专注于单租户净租赁工业地产，部分租户及担保人占租金收入显著比例，单个租户违约可能导致该物业运营现金流显著或完全减少，且空置后公司需承担100%运营成本[65] - 若租户破产并拒绝租约，房东的损害赔偿通常限于（1）一年租金或（2）剩余租期15%的租金（以较高者为准），且不超过三年[66] - 租约到期后，物业子公司可能无法重新出租全部或部分空置面积，或续租条款（包括租户优惠成本和租赁佣金）可能不如当前租约或市场利率有利[67] - 部分租约包含租户终止选项，终止付款在多数情况下低于剩余预期租金总收入，且终止后公司需承担100%运营成本并产生重新租赁成本[68] - 相当大部分租金收入来自长期净租约，这些租约通常没有公平市场租金调整，若未来物业运营成本上涨（净租约未覆盖部分），可能导致公司获得低于公平价值的租金[76] - 尽管许多净租约规定租金每年递增，但利率上涨速度可能超过年递增幅度[77] - 公司为部分持有权益的物业购买了综合责任、财产、火灾、扩展责任、污染和租金损失保险，但对于租约规定任何情况下租金均不减免的物业，公司可能不维持租金损失保险，且未投保损失或超过保险限额的损失可能影响公司财务状况[87] - 公司面临环境责任风险，相关清理、罚款或损害赔偿成本可能超过物业价值及公司总资产[133] 投资与运营策略风险 - 房地产开发展活动面临供应链中断和通胀风险，这会增加成本并可能延迟完工，且公司持有待开发土地，在承诺开发前无法预估进一步成本[72] - 公司投资策略包括出售资本化率较高的非工业资产和特殊用途工业资产，并购买资本化率较低的仓库/配送资产，此策略在短期内对回报和现金流产生不利影响[81] - 对商业地产的投资存在风险，包括（1）承保假设（如入住率、租金和费用）可能与预估不同，（2）可能产生未知环境负债，（3）难以在获得足够入住率前以可接受条款融资或支付运营费用和债务，（4）预期退出策略可能因市场状况和/或租户信用状况而无法实现[83] - 公司投资策略可能受限于房地产投资的非流动性，难以快速调整资产组合[95] - 公共健康危机（如COVID-19）可能导致劳动力短缺、供应链问题和建筑成本上升[100] - 金融市场波动和利率上升可能影响公司获取融资的能力和成本[101][111] - 气候变化相关法规可能迫使公司对现有物业进行改造，增加运营成本[106] 公司治理与股权结构 - 公司董事会可在未经股东批准的情况下更改投资和财务政策[96][98] - 公司授权发行14亿股受益权股份，包括6亿股普通股、1亿股优先股和7亿股超额股份[128] - 截至2025年12月31日，公司拥有1,935,400股C系列优先股流通在外[128] - 为维持REIT资格，公司资本股份价值的50%以上不得由5名或更少个人持有，且需由至少100人持有至少335天[130] - 为防止失去REIT资格，公司设定了单一股东实际或推定持有已发行股权（普通股或优先股）价值不得超过9.8%的所有权限制[131] - 作为REIT，公司需将至少90%的应税收入分配给股东，否则可能面临联邦企业所得税及4%的不可抵扣消费税[141] - 自2025年7月4日起，美国税法变更包括：将TRS的REIT资产测试比例上限从20%永久提高至25%（适用于2025年12月31日之后的纳税年度）[143] 人力资源与关键人员 - 截至2025年12月31日，公司拥有58名全职员工[46] - 2025年员工满意度调查参与率为98%，总体满意度达到95%[51] - 公司依赖关键人员，但未与高管签订雇佣协议，仅设有特定终止情况下的离职补偿安排[145] 信息技术与网络安全 - 截至2025年12月31日，公司在过去三年内未发生任何已知的重大网络安全事件[168] - 公司通过第三方提供商进行内部和外部渗透测试，至少每年一次[162] - 公司审计与风险委员会中有一名成员被认定为信息技术/网络安全专家[151] - 公司设有专门的信息技术总监负责信息技术与网络安全事务，并向首席运营官兼总法律顾问汇报[152] 特定物业出租状况 - 物业组合中，位于亚利桑那州固特伊尔市4445 N. 169th Ave.的仓库/分销物业可出租面积为160,140平方英尺，出租率为0%[174] - 物业组合中，位于佛罗里达州拉斯金市3420 Clover Ridge Ave的仓库/分销物业可出租面积为132,212平方英尺，出租率为0%[174] - 物业组合中，位于佛罗里达州拉斯金市1075 NE 30th St.的仓库/分销物业可出租面积为138,673平方英尺，出租率为42%[174] - 物业组合中，位于佐治亚州阿代尔斯维尔市95 International Pkwy.的仓库/分销物业可出租面积为225,211平方英尺，出租率为45%[174] - 物业组合中，位于佐治亚州萨凡纳市1315 Dean Forest Rd.的仓库/分销物业可出租面积为88,503平方英尺，出租率为0%[174] - 物业组合中，位于佐治亚州萨凡纳市1319 Dean Forest Rd.的仓库/分销物业可出租面积为355,527平方英尺，出租率为0%[174] 其他运营与风险事项 - 公司在2025年分析了其投资组合中按总资产价值排名前75%的物业所面临的风险[55] - 2025年，公司回购了81,611股普通股，平均价格为每股49.04美元，并计划在2026年1月结算另外157,606股的回购合约[201] - 截至2025年底，公司稳定投资组合的出租率达到97.1%[209]