公司规模与市场地位 - 公司是全球最大的商业房地产服务和投资公司（基于2025年收入）[13] - 公司为近90%的《财富》100强公司提供服务[13] - 截至2025年12月31日，公司全球员工超过15.5万人（包括Turner & Townsend员工）[32] - 公司拥有约155,000名员工（包括特纳唐逊员工）和独立承包商，在超过100个国家开展工作[81] - 截至2025年12月31日，公司在全球拥有847个办公地点，其中美洲413个，欧洲、中东和非洲280个，亚太地区154个[128] 业务线表现：投资管理与开发 - 公司投资管理业务（CBRE Investment Management）的资产管理规模（AUM）截至2025年12月31日为1555亿美元[26] - 公司房地产开发业务（Trammell Crow Company）的在建项目和储备项目总额截至2025年12月31日超过295亿美元[27] - 公司贷款服务收入在过去七年实现了低双位数的复合年增长率（CAGR）[20] - 公司资产管理规模(AUM)从2024年底的1462亿美元增长至2025年底的1555亿美元[199] 业务线表现：核心业务营收 - 设施管理业务营收206.45亿美元，占总营收50.9%，同比增长13.2%[153] - 咨询租赁业务营收44.97亿美元，占总营收11.1%，同比增长15.5%[153][173] - 咨询销售业务营收21.2亿美元，占总营收5.2%，同比增长20.0%[153][173] - 核心业务线（抗周期性）营收331.12亿美元，占2025年总营收81.7%[166] 业务线表现：板块收入变化 - 建筑运营与体验(BOE)板块收入增长14.9%至232.24亿美元，外汇折算带来0.7%的正面影响[181][182] - 项目管理板块收入增长12.5%至76.57亿美元，外汇折算带来0.8%的正面影响[187][188] - 房地产投资(REI)板块收入下降15.3%至8.79亿美元，外汇折算带来1.1%的正面影响[193][194] - 房地产投资板块处置房地产收益增加2.9亿美元，联营公司股权收入为4800万美元，低于2024年的1.17亿美元[193][197] 并购与投资活动 - 公司于2025年1月完全收购了灵活办公解决方案提供商Industrious，其在全球80多个城市拥有超过250个地点[19][22] - 公司于2025年11月收购了数字和电力基础设施服务提供商Pearce Services, LLC[19] - 公司项目管理业务（Turner & Townsend）的持股比例在合并后为70%[23] - 2025年全年资本配置总额约27亿美元，包括12亿美元收购Pearce及4.68亿美元收购Industrious剩余60%股权[150] 财务数据：收入与利润（同比） - 2025年全年总收入为406亿美元，同比增长13.4%[151] - 公司2025年总营收为405.5亿美元，同比增长13.4%；净利润为12.77亿美元，同比增长23.3%[154] - 2025年全年GAAP净利润为12亿美元，同比增长19.5%[151] - 2025年全年核心EBITDA为33亿美元，同比增长22.3%[151] - 2025年全年GAAP每股收益为3.85美元，同比增长22.6%[151] - 2025年全年核心每股收益为6.38美元，同比增长25.1%[151] 财务数据：利润率 - 2025年营业利润为17.53亿美元，营业利润率为4.3%，较2024年的4.0%有所提升[153] - 2025年核心EBITDA为33.08亿美元，利润率为8.2%，较2024年的7.6%提升60个基点[153] 财务数据：成本与费用（同比） - 剔除转嫁成本后的营收成本增长18.8%，占收入比例从57.1%升至59.4%，主要受业务增长、佣金及英国养老金买断相关非现金结算费用驱动[175] - 运营、行政及其他费用增长4.1%，外汇折算带来0.4%的负面影响[177] - 公司核心企业职能部门运营、行政及其他费用增长5.4%，达到7.62亿美元[203] - 公司企业及其他部门2025年运营亏损为8.62亿美元，2024年为8.23亿美元[202] 财务数据：其他损益与税务 - 不动产处置收益增加3.17亿美元，主要来自REI板块的房地产开发项目和土地变现[159] - 抵押贷款服务权(MSR)在2025年为运营收入贡献1.51亿美元，相关无形资产摊销抵消1.46亿美元[178] - 公司其他（非核心）业务录得300万美元股权收益，而2024年同期为1.34亿美元亏损[204] - 2025年有效税率升至19.9%，主要因2024年有未确认税务状况转回带来的收益[163] 外汇影响 - 公司2025年约43.6%的收入以外币交易，美元汇率波动将显著影响其报告业绩[56] - 外汇折算对2025年总营收产生0.7%的正面影响，但对营业费用产生0.7%的负面影响[155][158] - 公司总收入受外汇折算正面影响0.4%，主要受欧元和英镑走强推动，部分被澳元和加元走弱所抵消[174] 资本结构与债务 - 截至2025年12月31日，公司总债务（不包括房地产应付票据和仓库信贷额度）为60亿美元[87] - 截至2025年12月31日财年，公司利息支出为4.9亿美元[87] - 公司信用协议要求维持总债务（扣除可用现金）与合并EBITDA的最大杠杆比率[88] - 截至2025年底，公司循环信贷额度下可用借款为38亿美元，现金及现金等价物为19亿美元[206] - 截至2025年底，商业票据计划项下未偿还借款为8.52亿美元，2024年底为1.75亿美元[206] - 公司于2025年11月发行7.5亿美元4.900%优先票据，净收益约7.42亿美元，用于偿还收购相关商业票据借款[208] - 公司于2025年5月发行6亿美元4.800%优先票据和5亿美元5.500%优先票据，净收益约11亿美元，部分用于赎回2026年到期的6亿美元4.875%票据[209] 投资承诺与资本支出 - 截至2025年12月31日，公司在房地产投资基金中的净投资约为3.75亿美元，并承诺了2.16亿美元用于未来共同投资，其中预计有高达7000万美元将在2026年出资[69] - 截至2025年12月31日，公司作为主体参与了47个并表房地产项目，投入权益资本10亿美元；并与客户共同投资了约128个非并表项目，净投资额为3.97亿美元[70] - 截至2025年12月31日，公司已承诺但尚未出资的额外资本中，有2.26亿美元用于并表项目，5600万美元用于非并表项目[70] - 公司2026年预期资本支出（扣除租户优惠后）最高达5亿美元，2025年实际发生3.66亿美元[206] - 截至2025年底，公司对REI部门共同投资基金有2.16亿美元未来承诺，其中最多7000万美元预计在2026年出资[206] - 截至2025年底，公司对REI部门内合并及非合并项目分别承诺提供额外资本2.26亿美元和5600万美元[206] 股票回购 - 2025年第四季度公开市场股票回购总额为2.93亿美元，回购1,867,318股，平均每股价格156.91美元[138] - 截至2025年12月31日，公司股票回购计划剩余授权额度为49亿美元[138] 宏观经济与市场环境 - 2023年至2024年初，商业地产资本市场承压，导致物业销售和债务融资活动持续放缓[50] - 2023年全球央行加息以抑制通胀，导致信贷可用性减少，对公司资本市场、抵押贷款发放和物业销售业务产生显著影响[54][55] - 2024年央行开始降息，但利率仍高于近期常态，若通胀回升，降息可能逆转[55] - 公司物业管理部门费用通常基于租金收款的一定比例，对影响租金收款和物业表现的宏观经济条件敏感[51] - 公司投资管理和开发服务业务与投资者客户共同投资，经济低迷时投资资本可能受限，处置投资时间可能延长或售价低于预期[51] 竞争与客户关系风险 - 公司面临来自各业务线和地区的众多竞争对手，部分竞争对手在特定地区或业务线可能拥有更多财务资源[59][60] - 公司许多服务协议可被客户以短至30至60天的通知期取消，这在业内是典型情况[61] - 公司业务依赖于与房利美和房地美等政府支持企业的关系，作为其批准的卖方/服务商，必须遵守相关要求，否则可能被终止资格[77] 运营与整合风险 - 公司业务面临整合收购公司运营和IT系统的挑战，可能导致管理层注意力分散、关键员工或客户流失，并增加成本[64] - 公司业务运营依赖第三方和分包商，若其未能遵守服务水平协议或法规，可能给公司带来经济和声誉损害[78] - 合资企业及附属计划涉及公司无法控制的风险，可能损害其品牌、业务和财务状况[86] - 公司约61%的员工（不包括Turner & Townsend员工）成本由客户报销，主要集中在建筑运营与体验（BOE）部门[32] 人力资本与声誉风险 - 公司业务高度依赖高级管理层和关键员工，特别是产生大量收入的物业销售和租赁专业人员，关键人员流失可能对业务造成重大影响[79] - 公司的品牌和声誉是关键资产，负面舆论或感知可能可能损害其声誉，并对收入和盈利能力产生重大不利影响[66] 技术与数据风险 - 公司业务高度依赖信息技术，并正在对人工智能和机器学习技术进行重大投资[95] - 公司业务依赖商业房地产数据，部分数据从第三方购买或授权，其持续可用性和准确性无法保证[98] - 公司CISO拥有超过28年的网络安全领域经验[125] - 网络安全事件报告要求增加，可能导致管理层注意力分散并提前暴露系统漏洞[104] - 数据泄露或滥用可能导致重大补救成本、罚款、诉讼及声誉损害[105] 财务与投资业务风险 - 公司房地产投资业务的管理、交易和激励费用可能因市场波动而变化，资产价值下降将导致管理费和投资回报减少，从而影响收入、净收入和现金流[68] - 公司面临利率风险，部分债务工具为浮动利率，利率上升将增加偿债义务并可能减少净收入和经营现金流[93] 法律、合规与监管风险 - 公司需遵守欧盟《通用数据保护条例》（GDPR）、英国等效法规及其他全球数据保护法[101] - 公司面临至少19个美国州已通过消费者隐私法，合规成本与风险增加[103] - 诉讼与监管风险主要存在于估值业务，保险可能无法覆盖全部损失[106] - 房地产经纪及估值服务需在多个司法管辖区持牌，违规可能导致罚款（包括某些州的三倍赔偿）或执照吊销[107] - 英国子公司Telford Homes需承担建筑消防安全问题修复成本，具体金额不确定[109] - 若无法维持有效的财务报告内部控制，可能导致声誉损害、额外合规成本或财务报表重述[116] 可持续发展与气候风险 - 公司面临与气候变化相关的物理风险和转型风险，可能影响其管理房地产的能力或房地产投资价值[85] - 公司需遵守不断演化的可持续发展披露要求（如欧盟CSRD、TCFD），可能增加管理与行政费用[112] - 公司宣布了温室气体排放等可持续发展目标，但实现可能困难且成本高昂[113] 税务风险 - 公司受OECD全球最低企业税率15%等税收规则变化影响，有效税率可能波动[115] 其他风险 - 灾难性事件、故障或管理疏忽可能导致重大财务责任和声誉损害，包括诉讼、政府罚款和处罚[84] - 公司增长很大程度上得益于收购，未来增长取决于能否以有吸引力的价格和条件找到合适的收购目标[63] - 收购可能导致公司承担大量额外债务，增加与杠杆相关的风险，包括偿债能力[63]