财务数据和关键指标变化 - 第四季度收入增长12%，核心息税折旧摊销前利润增长19%，核心每股收益增长18% [12] - 2025年全年自由现金流达17亿美元，核心净收入转换率为86%，略高于75%-85%的目标范围 [18] - 2025年第四季度公认会计准则净利润受到两项非现金项目影响总计2.79亿美元，若剔除这些影响，净利润将增长43% [17] - 2025年资产管理规模增长超过90亿美元，年末达到1550亿美元，全年募集资本超过110亿美元 [17] - 公司预计2026年核心每股收益在7.30美元至7.60美元之间，中点增长率为17% [7][18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 咨询服务：第四季度租赁收入全球增长14%，其中欧洲大陆增长29%，英国增长16%，美国增长12% [12] 美国销售业务收入增长27%，由办公楼和多户住宅驱动 [14] 咨询业务服务线营业利润增长14%，超过收入增速 [14] - 楼宇运营与体验：第四季度收入增长由本地设施管理、数据中心解决方案和Pearce Services收购贡献，营业利润增长20%，超过收入增速 [15] 数据中心解决方案业务收入增长超过20% [15] - 项目管理：收入实现稳健增长，但利润率因几项不寻常的一次性费用而同比下降，预计这些费用将在2026年第一季度完全转回 [16][29] - 房地产投资：服务线营业利润实现强劲增长，由数据中心地块销售和开发业务驱动，开发组合中仍有约9亿美元的未实现收益 [16] 投资管理业务营业利润基本符合预期，经常性资产管理费的增长被较低的激励费和共同投资回报所抵消 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国市场：租赁业务表现强劲，数据中心租赁收入翻倍以上增长，工业租赁收入增长20% [12] 大型物流设施需求显著加速 [13] 办公楼租赁收入保持强劲，达到季度和年度历史最高水平 [14] - 欧洲、中东和非洲市场：租赁增长领先，欧洲大陆增长29%，英国增长16% [12] - 其他市场：印度和英国的销售业务表现强劲 [14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过收购（如Pearce Services）和内部建设，持续发展受益于长期顺风的业务，例如数据中心和数字基础设施市场 [5][6] - 数据中心解决方案业务预计在2026年达到20亿美元收入，年增长率达20% [7] 数据中心和数字基础设施相关业务在2025年贡献了核心息税折旧摊销前利润的约14% [7] - 公司正在启动财务转型，包括企业资源计划实施、流程标准化和组织重组，以支持未来增长 [21] - 本地设施管理业务在美洲迅速扩张，收入从2021年的3.3亿美元增长至2025年的8亿美元 [22] Industrious业务预计到2025年底将扩展至超过300个地点 [22] - 公司认为其经纪、开发、投资管理和项目管理的复杂性、战略思维和关系网络，使其业务不易被人工智能颠覆 [9][10][32][34] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 对2026年持乐观态度，预计弹性和交易性业务均将实现健康增长，推动核心每股收益增长 [7][8] - 资本市场活动（销售和融资）的复苏预计将是缓慢而稳定的，不依赖于2026年的降息，预计将实现良好的两位数增长 [26][27] - 人工智能被视为效率工具和知识优势的来源，长期净影响预计将对公司有利 [8][11] 公司预计在2026年底前能通过人工智能在数据利用和成本节约（如研究成本降低25%）方面取得具体成果 [63][82] - 数据中心需求旺盛，基于现有管道和工作持续时间，预计增长将持续数年，随后将产生大量的维护、改造和管理工作 [52][53][57] - 2026年第一季度开局强劲，咨询、楼宇运营与体验和项目管理业务预计将实现两位数服务线营业利润增长，第一季度核心每股收益预计将贡献全年约15% [23] 其他重要信息 - 公司净杠杆率年末为1.2倍 [18] - 自2025年第三季度末以来，公司已配置超过15亿美元资本，其中约12亿美元用于收购Pearce Services，近4亿美元用于股票回购 [18] - 公司贷款组合的贷款损失准备金约为7000万美元，未出现市场其他部分所见的激增，也未经历任何因欺诈导致的贷款回购 [71] - 公司计划在发布2026年第一季度业绩前，提供包含OMSR和数据中心项目管理变更的多年历史财务重述 [49] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于资本市场业务前景、管道以及对利率路径的依赖程度 [25] - 回答: 公司不指望2026年的业务由降息驱动，买卖价差已经收窄，资本和交易意愿存在，预计销售和融资活动将迎来又一个好年景，但复苏将是缓慢稳定的，不会快速回到峰值水平 [26][27] 问题: 关于项目管理利润率在第四季度受到的一次性费用细节及其对2026年初的影响 [28] - 回答: 这些费用预计将在2026年第一季度完全转回，届时将看到利润率扩张，费用源于对大型项目应收账款的保守评估 [29] 问题: 关于人工智能对经纪业务“做市”方面构成颠覆风险的观点 [31] - 回答: 公司相信经纪业务的核心是战略创意、谈判技巧和深厚市场知识，这些难以被人工智能取代，人工智能主要用于更高效、低成本地向经纪人提供数据支持 [32][33][34] 问题: 关于咨询服务增量利润率的表现、剔除托管利息影响后的情况以及2026年预期 [35] - 回答: 剔除因利率下降而减少的托管利息后，第四季度增量利润率超过30%，处于行业领先水平，为保持增长和市场份额，公司持续在数据和人才上进行投资，2026年预计将继续如此 [36][37] 问题: 关于人工智能对终端市场（特别是办公楼）的长期影响，以及对评估业务可能造成的费用压力 [39] - 回答: 长期看，若人工智能减少办公人员，可能导致办公空间需求下降，但当前公司正经历办公租赁的黄金时期，需求广泛，短期内难以预见人工智能导致办公空间减少，评估业务方面，自动化可能降低单笔收入但大幅增加业务量，公司预计其评估业务在2026年将增长10% [39][40][41][45][46][48] 问题: 关于演示材料中提到的OMSR净收益变化及其是否已纳入指引 [49] - 回答: 该变化尚未纳入2026年指引，公司将在2026年第一季度业绩发布前提供包含此项及数据中心项目管理变更的多年历史财务重述，但这不影响增长率的指引 [49] 问题: 关于数据中心业务的能见度、长期担忧以及是否存在泡沫 [51] - 回答: 基于当前需求管道和项目持续时间，增长预计将持续数年，随后将产生大量运营维护需求，公司专注于获取所需人才以满足需求，并不担心泡沫或机会枯竭，公司在数据中心所有权方面风险敞口很小 [52][53][54][55][56][57] 问题: 关于资本配置倾向，是偏向股票回购还是并购交易 [58] - 回答: 策略与历史一致，公司在数据中心、设施管理、投资管理、基础设施和项目管理领域有强大的并购管道，但交易转化难以预测，因此将平衡使用并购和股票回购，目标至少部署掉每年产生的自由现金流 [59][60] 问题: 关于公司庞大的房地产数据优势能否以及需要多长时间被人工智能工具复制 [62] - 回答: 预计到2026年底，将有具体证据表明公司在利用人工智能提取、整合并向专业人员交付数据方面取得了真正进展，这将节省数据采集成本并提高经纪人效率 [63] 问题: 关于2025年自由现金流为17亿美元而非之前提到的18亿美元的原因，以及对2026年自由现金流的预期 [65] - 回答: 2025年自由现金流强劲，高于75%-85%的转换率目标范围上限，主要因开发业务收益的现金转换率超过100%，与之前提到的18亿美元的差异源于大型企业客户上线导致的营运资金时序影响，该影响将在2026年逆转，2026年预计将稳固处于75%-85%的转换率范围内，但将面临与2025年强劲业绩（尤其是开发业务）相关的现金薪酬支付带来的逆风 [65][66] 问题: 关于楼宇运营与体验和项目管理业务2026年的利润率展望 [68] - 回答: 楼宇运营与体验业务2025年利润率扩张超预期，处于行业领先，2026年为维持高增长将进行投资，预计利润率持平，2026年之后预计将继续逐步扩张，项目管理业务在2026年预计会有一些利润率扩张 [69][70] 问题: 关于机构服务业务是否经历来自房利美和房地美的因欺诈导致的贷款回购 [70] - 回答: 公司投资组合中未发现任何欺诈，拥有严格的承销流程，贷款损失准备金随贷款账目增长稳步增加至约7000万美元，未出现市场其他部分所见的激增，也不预期会出现 [71] 问题: 关于本地设施管理业务的管道、竞争动态及其利润率与楼宇运营与体验整体业务的比较 [74] - 回答: 本地设施管理业务是公司的战略重点，正从英国、爱尔兰向欧洲大陆和美国扩张，在美国的收入已从3.3亿美元增长至8亿美元，该业务模式运行良好，正在增加利润率更高的增量项目工作，全球本地业务利润率略高于楼宇运营与体验板块整体，但在美洲市场，由于团队建设和扩张，利润率较低，未来有提升空间 [75][76][77][79] 问题: 关于人工智能带来的成本节约机会（如外部供应商支出、研究部门重组）以及外部数据货币化机会 [80] - 回答: 公司预计今年（可能延续至明年）利用人工智能可节省约25%的研究工作成本，通过结合内部数据收集和外部数据采购的成本节约，并能更高效、以更自助的方式向经纪人交付数据 [82][83] 问题: 关于在咨询业务加速增长和人工智能带来效率提升的背景下，对人员编制的考量 [85] - 回答: 公司并未减少经纪人数量，而是在增加经纪人，以抢占市场份额（尤其在租赁领域），节约的成本主要体现在研究、数据采购和数据交付效率方面 [86][87] 问题: 关于2026年业绩指引范围上下限的主要驱动因素 [88] - 回答: 指引范围几乎完全由数据中心地块变现的时机决定，能否达到范围上限取决于管道中大部分地块能否在今年完成交易，而下限则意味着只有很少部分能够变现 [88]