财务数据关键指标变化：收入和利润 - 合并总收入同比增长13.2%，达到10.03亿美元，增加1.167亿美元[208] - 核心租赁收入同比增长12.2%，达到6.801亿美元，增加7410万美元[208] - 同店租赁收入增长6.8%，达到6.013亿美元，增加3810万美元[208] - 投资收入同比增长20.5%，达到2940万美元，增加500万美元[208] - 来自合并证券化工具的房地产贷款利息收入激增230.0%，达到6270万美元，增加4370万美元[208] - 公司净亏损9690万美元，而去年同期净利润为3020万美元，同比下降420.9%[208] 财务数据关键指标变化：成本和费用 - 物业运营费用同比增长18.5%，达到4.056亿美元，增加6320万美元[208] - 利息及融资成本净额同比增长26.6%，达到1.947亿美元，增加4090万美元[208] - 折旧和摊销费用同比增长23.3%，达到2.557亿美元，增加4830万美元[208] - 交易相关成本增加主要源于公司申请游戏牌照相关费用的冲销，达1,190万美元[220] - 2025年资本支出从2024年的2.119亿美元增加至2.556亿美元，主要因租赁相关成本增加[242] 财务数据关键指标变化：现金流 - 2025年运营现金流净额为8290.6万美元，较2024年的1.29595亿美元减少4668.9万美元[240] - 2025年投资活动净现金流出3.30799亿美元，主要用于27.1649亿美元房地产收购[240][242] - 2025年融资活动净现金流入2.5275亿美元，主要来自13.0661亿美元新增债务和6.53212亿美元债务偿还[240][244] - 截至2025年12月31日，公司流动性为7.819亿美元，包括6.025亿美元循环信贷额度和1.794亿美元账面现金[237] 财务数据关键指标变化：债务与融资 - 截至2025年12月31日，公司合并债务总额为40.0亿美元，其中12.0亿美元为无担保银行定期贷款，1.0亿美元为次级次级递延利息债券，21.0亿美元为非追索权抵押贷款和应付贷款，6.4亿美元为循环信贷额度提取额[107] - 截至2025年12月31日，合资物业的未偿债务本金总额为125.0亿美元，公司按比例应占份额为59.0亿美元[107] - 2026年，有5.551亿美元合并抵押贷款和11.0亿美元非合并合资债务到期[110] - 加权平均合并债务余额从2024年的37亿美元增至2025年的39亿美元，合并加权平均利率从5.17%升至5.34%[222] - 2025年总债务为40.44499亿美元，其中固定利率债务占比90.9%，加权平均有效利率为5.34%[247] - 截至2025年底，公司合并债务加权平均剩余期限为2.34年[248] 财务数据关键指标变化：其他财务指标 - 公司2025年归属于普通股股东的FFO为4.37672亿美元，2024年为5.69822亿美元，2023年为3.41341亿美元[273] - 截至2025年12月31日，公司持有的合并第一抵押权、夹层贷款、次级参与权和优先股权益的净账面价值总额为1.684亿美元[116] - 截至2025年12月31日，公司在合资企业中的总账面价值为26.0亿美元[118] - 投资组合的加权平均债务和优先股投资余额从2024年的3.289亿美元降至2025年的2.736亿美元，加权平均收益率从6.9%降至5.8%[214] 各条业务线表现：办公物业 - 截至2025年12月31日，公司拥有或持有16栋合并商业办公楼权益，总计约950万平方英尺可出租面积，以及10栋非合并商业办公楼权益，总计约1390万平方英尺可出租面积，主要位于曼哈顿中城[161] - 曼哈顿合并办公物业（总计9,480,852平方英尺）的平均出租率为87.9%，占用率为84.2%，经济占用率为82.7%，年化合同现金租金为5.91017亿美元[163] - 曼哈顿非合并办公物业（总计13,868,633平方英尺）的平均出租率为96.5%，占用率为93.9%，经济占用率为87.4%，公司份额的年化合同现金租金为6.59056亿美元[163] - 曼哈顿办公物业总计（23,349,485平方英尺）的平均出租率为93.0%，占用率为90.0%，经济占用率为85.5%，公司份额的年化合同现金租金为12.50073亿美元[163] - 曼哈顿合并办公物业中，出租率最高的物业是125 Park Avenue（99.2%），最低的是711 Third Avenue（77.0%）[163] - 曼哈顿非合并办公物业中，出租率最高的物业是One Vanderbilt Avenue（100.0%），最低的是One Madison Avenue（93.3%）[163] - 截至2025年12月31日，公司曼哈顿运营组合的出租率为93.0%，高于中城A级（80.5%）和B级（75.6%）写字楼市场水平[167] 各条业务线表现：其他物业 - 公司还拥有5个优质零售物业权益，总计约31.33万平方英尺；5栋处于不同开发或再开发阶段的建筑，总计约120万平方英尺；以及2栋住宅楼，分别包含542个住宅单元和484个宿舍床位，总计约60万平方英尺[162] - 公司管理一栋第三方拥有的办公楼和一栋零售楼，总计约40万平方英尺，并持有账面价值为1.684亿美元的债务和优先股投资[162] - 零售物业组合总出租率与使用率均为84.8%，年化合同现金租金总额为4082.2万美元[164] - 住宅物业组合总出租率为98.7%，使用率为97.2%，年化合同现金租金总额为4533.7万美元[164] - 开发/再开发物业组合出租率与使用率均为14.1%，年化合同现金租金总额为1304.6万美元[164] - 另类策略投资组合出租率与使用率均为59.3%，年化合同现金租金总额为1.53216亿美元[165] - 郊区办公物业Landmark Square的出租率为79.4%，使用率为79.0%，年化合同现金租金为1570.6万美元[164] 各条业务线表现：租赁与租户 - 曼哈顿投资组合2025年新签及续租办公空间总面积2,544,631平方英尺，平均起始现金租金为每平方英尺81.33美元，平均提租后租金为88.19美元，平均租期9.2年[210] - 曼哈顿投资组合2025年新租约（含取代原有空置）总面积2,631,259平方英尺，平均起始现金租金为每平方英尺82.13美元，平均提租后租金为95.26美元，平均租期9.3年[210] - 截至2025年12月31日，前20大租户贡献的年化现金租金占SLG份额的34.9%，总额约为4.976亿美元[178] - 最大租户Paramount Global贡献SLG年化现金租金约7,460万美元，占总份额的5.3%[178] - 五大租户贡献了公司投资组合年化现金租金份额的15.2%，其中派拉蒙环球一家占5.3%[89] - 截至2025年12月31日，零售物业仅贡献公司投资组合年化现金租金的2.2%[91] 各条业务线表现：投资组合集中度与到期情况 - 五处主要物业（One Vanderbilt Avenue等）贡献了公司投资组合年化现金租金（含合资企业份额）的36.6%[87] - 公司约46.3%的合并物业可出租面积和约9.3%的非合并合资企业物业可出租面积的租约将于2030年12月31日前到期，这些租约的年化递增租金分别为3.163亿美元和2.063亿美元[83] - 预计至2030年，公司曼哈顿并表运营物业年均租约到期面积约为80万平方英尺，年均到期率约为9.5%[170] - 2026年曼哈顿并表运营物业将有85份租约到期，涉及面积81.0056万平方英尺，占总面积9.7%，年化现金租金约5569.1万美元[173] - 曼哈顿并表运营物业所有在租约年化现金租金总额约为5.87664亿美元，加权平均租金为每平方英尺70.31美元[173] - 2026年到期租约的租金水平为每平方英尺68.75美元，低于整体加权平均值[173] - 曼哈顿非并表运营物业总可出租面积为13,155,907平方英尺，年化现金租金总额为13.117亿美元[175] - 2031年有大量租约到期，涉及面积2,853,460平方英尺（占总面积21.7%），年化现金租金为2.23亿美元[175] 各地区表现 - 公司物业高度集中于纽约大都会区，特别是曼哈顿中城，其业务表现严重依赖该地区经济和办公空间市场[81][85] 管理层讨论和指引：运营驱动因素 - 租赁收入增长主要得益于100 Park Avenue等物业的并表及收购，部分被485 Lexington Avenue等物业的较低入住率所抵消[209] - 其他收入增加主要源于基金的管理费收入840万美元以及特殊服务收入增加730万美元，但被2024年麦迪逊大道625号出售相关的费用收入减少1,150万美元所部分抵消[216] - 物业运营费用增加主要源于2024年及2025年新合并或收购的多处物业，包括公园大道100号（2,780万美元）和公园大道500号（950万美元）等，以及同店物业因房地产税上涨导致的1,170万美元增加[217] - 折旧与摊销增加主要源于2024年及2025年新合并或收购的多处物业，包括公园大道100号（2,010万美元）和公园大道500号（510万美元）等，以及同店物业增加790万美元[224] - 2025年公司确认了在One Vanderbilt出售5%权益的收益8,810万美元，部分被出售第五大道85号权益的损失200万美元所抵消[226] - 2025年公司确认了一笔与第五大道522号抵押贷款投资偿还相关的7，160万美元贷款损失回收[232] 管理层讨论和指引：资本支出与流动性 - 预计2026年资本支出总额为1.456亿美元，包括9960万美元租赁相关支出和3380万美元经常性支出[236] 管理层讨论和指引：会计政策与假设 - 公司2025年同店物业（Same-Store Properties）涵盖21栋运营建筑，占其33栋合并运营建筑的大部分[207] - 房地产收购价格需按公允价值分摊至土地、建筑物（含租户改善）及无形资产（如有）[196] - 公司通过第三方估值确定收购房地产的公允价值，主要采用现金流预测和销售比较法[197] - 公司根据租赁条款将作为承租人的租赁分类为融资租赁或经营租赁[198] - 开发项目成本资本化截止时点取决于项目基本完工，最迟不晚于主要施工活动停止后一年[199] - 公司评估投资性房地产减值时，若未来未折现现金流总额低于账面价值则视为减值[200] - 房地产减值测试基于未来现金流折现法和销售比较法，涉及贴现率和资本化率等关键假设[200] - 公司对未合并合资企业的投资采用权益法核算，并根据所有权或经济利益份额确认净损益[202] - 公司对未合并合资企业的投资在价值发生非暂时性下跌时需减记至公允价值[203] - 公司可能提供担保或主租约支持合资企业，这些安排会在特定情况满足或贷款偿还后终止[202] 其他没有覆盖的重要内容：风险因素 - 远程办公和混合工作制的普及可能导致办公租户重新评估其长期实体空间需求，对公司业务和现金流构成风险[82] - 公司面临租约到期后无法续租或转租的风险，且可能因重新配置空间产生大量成本，影响偿债和分红能力[83] - 公司部分物业权益为长期租赁或运营转租权益而非土地所有权，这些租约到期日介于2043年至2119年之间[86] - 公司业务易受美国经济波动、高利率环境及地缘政治挑战影响，这些因素可能减少信贷获取、提高融资成本并降低资产价值[92] - 极端天气和海平面上升可能影响纽约市沿海地区的办公空间需求或物业运营，并可能导致财产保险成本上升[104] - 公司投资组合主要位于曼哈顿，面临与纽约市《地方97号法》等气候政策相关的转型风险，该法要求到2030年减排40%，到2050年减排80%[105] - 公司部分合并债务不可被继承，且可能面临重大预付罚金，这可能阻碍控制权变更[134] - 公司依赖子公司（通过运营合伙企业持有）的股息和分配来满足自身义务并向股东支付股息[121] 其他没有覆盖的重要内容：REIT资格与公司治理 - 为维持REIT资格，公司需将至少90%的REIT应税收入（不包括资本利得）分配给股东[136][139] - 为维持REIT资格，公司至少95%的总收入需来自税法规定的特定来源[136] - 若失去REIT资格，公司将无法享受股息支付的税收抵扣，并需按常规公司税率缴纳联邦所得税[137] - 公司禁止任何单一股东直接或间接持有超过9.0%价值或数量的普通股[124] - 根据马里兰州法律，禁止公司与持股10%或以上的“利益股东”在其成为利益股东后的五年内进行“商业合并”[129] - 公司董事长兼首席执行官Marc Holliday的新雇佣协议于2024年12月签订，有效期至2028年7月[149] 其他没有覆盖的重要内容：股东与资本 - 公司拥有35亿美元的股票回购计划，截至2025年12月31日已回购36,107,719股，2025年内未进行回购[188] - 截至2026年2月13日，SLG普通股在纽交所的收盘价为每股40.55美元，共有352名登记股东[183] - 公司普通股在2025年1月1日至12月31日期间，于纽交所的收盘价在每股41.53美元至68.38美元之间波动[145] - 截至2025年12月31日，运营合伙企业的流通有限合伙单位共4,877,891个，由公司以外的持有人持有[184] - 2025年和2024年，公司分别向运营合伙企业单位持有人发行了46,823股和124,801股普通股，以赎回相应单位[189] - 公司可能支付部分现金、部分普通股的应税股息，股东需将全部股息（包括股票部分）计入应税收入[139] 其他没有覆盖的重要内容：利率风险 - 截至2025年12月31日，公司合并可变利率借款总额仅为4.0亿美元[112] - 截至2025年12月31日，利率每上升100个基点，将使公司年度净利息成本增加230万美元，并使合资企业年度利息成本份额增加450万美元[112] - 2025年净可变利率债务敞口占总债务比例为6.1%，低于2024年的7.0%[247][249] - 基于截至2025年12月31日的债务，假设适用浮动利率曲线上升100个基点，将导致公司合并年度利息成本净增230万美元，合资企业年度利息成本净增450万美元[261] - 公司37亿美元的合并长期债务为固定利率，可变利率债务的利差为LIBOR加145个基点，Term SOFR加148至260个基点[263] 其他没有覆盖的重要内容：债务条款细节 - 截至2025年12月31日，公司2021年信贷安排项下，循环信贷、A类定期贷款和B类定期贷款的适用利差分别为调整后Term SOFR加140、160和180个基点[254] - 截至2025年12月31日，公司未偿还信用证为750万美元，循环信贷提取额为6.4亿美元，未偿还定期贷款为11.5亿美元，2021年信贷安排下未提取总额为6.025亿美元[255] - 截至2025年12月31日，循环信贷和定期贷款的账面净值分别为6.378亿美元和11亿美元[255] - 公司一项1亿美元的次级延期付息债券利率为三个月Term SOFR加26个基点，将于2035年到期[260] - 公司2015年12月17日发行的1亿美元高级无担保票据已于2025年12月到期偿还，利率为4.27%[257] 其他没有覆盖的重要内容：环境、社会及管治（ESG） - 根据2024年现有排放数据，公司投资组合预计在2029年前合规，首个报告年度已完全合规[105] - 公司预计在2024年至2029年的首个合规期内将遵守纽约市Local Law 97法规，且该法规对其投资组合无重大财务影响[276] - 纽约市Local Law 97法规设定了从2024年开始的大型建筑碳排放上限，目标是在2030年前减少温室气体排放40%，在2050年前减少80%[276] - 公司于2024年发布了修订后的TCFD报告，扩展了自2021年首次发布以来在物理与转型风险、机遇及TCFD披露方面的进展[277] - 公司认为成功管理与缓解气候相关风险是提升其建筑财务价值的机会，并将利益传递给利益相关者、租户和投资者[278] - 公司过去20年在能效提升和温室气体减排方面的投资，已最小化了气候立法对其投资组合的影响[278] - 公司利用纽约州能源研究与发展局（NYSERDA）的全投资组合减排研究建议，以帮助降低租户空间和基础建筑运营的排放[278] - 环境评估未发现任何已知的、会对公司运营或财务状况产生重大不利影响的环境