物业组合与运营情况 - 公司拥有43处运营物业，净账面价值为427,083,802美元[220] - 投资组合包括20处工业物业（占投资组合的48%）、13处零售物业（19%）和10处办公物业（33%）[221] - 物业出租率为100%，加权平均剩余租期（WALT）为10.5年[222] - 公司计划收购26处工业物业（占投资组合的52%）、13处零售物业（18%）和9处办公物业（30%），预计WALT将增至11.6年[223] - 公司持有圣克拉拉一处工业物业72.7%的共有权益，该物业面积为91,740平方英尺[224] - 公司总可租赁面积约为290万平方英尺，平均每处物业面积为67,000平方英尺[226] - 截至2022年6月30日，公司拥有43处运营物业，2022年上半年收购10处（9处工业+1处零售），出售5处（4处办公+1处工业）[263] - 截至2022年6月30日，公司持有44处物业（工业20处、零售13处、办公10处、土地1处），较2021年同期增加5处[297] - 工业类物业可租赁面积从2021年6月的1,145,519平方英尺增至2022年6月的2,068,388平方英尺，增幅80.6%[297] 财务数据关键指标变化（收入与利润） - 2022年上半年净亏损9,682,820美元，包含1,561万美元非现金损失（折旧摊销、商誉减值等）[253] - 2021年上半年净亏损1,905,491美元，包含643万美元非现金费用[254] - 2022年前六个月净亏损9,682,820美元，而2021年同期净亏损为1,905,491美元[262] - 2022年第二季度FFO（经营现金流）为4,415,172美元，较2021年同期的2,331,911美元增长89%[262] - 2022年第二季度AFFO（调整后经营现金流）为3,594,747美元，较2021年同期的3,037,646美元增长18%[262] - 2022年前六个月的房地产投资出售收益为8,402,878美元，较2021年同期的289,642美元大幅增长，主要因出售五处物业[285] - 2022年第二季度物业出售收益为1,002,101美元，来自一处办公物业处置[273] 财务数据关键指标变化（成本与费用） - 2022年前六个月的一般及行政费用为3,721,365美元，较2021年同期的4,618,621美元下降897,256美元（19%），主要因员工人数减少和专业服务费用降低[278] - 2022年前六个月的股票补偿费用为1,191,612美元，较2021年同期的1,371,732美元下降180,120美元（13%），主要与员工终止相关的股票没收有关[279] - 2022年前六个月的折旧及摊销费用为6,983,173美元，较2021年同期的8,003,026美元下降1,019,853美元（13%），主要因公司无形资产摊销终止[280] - 2022年前六个月的利息费用为2,765,329美元，较2021年同期的3,879,785美元下降1,114,456美元（29%），主要因贷款利息减少和利率互换估值收益[281] - 2022年前六个月的物业费用为4,730,477美元，较2021年同期的3,621,233美元增长1,109,244美元（31%），主要因物业税增加和收购相关成本注销[282] - 2022年前六个月的公司商誉减值达17,320,857美元，反映公司普通股市值显著下降[284] - 2022年第二季度行政管理费用同比下降16%（317,453美元），因人员精简和专业服务成本优化[267] 现金流情况 - 2022年上半年运营活动现金流入5,076,472美元，较2021年同期的3,083,353美元增长64.6%[252][253] - 2022年上半年投资活动现金净流出58,420,894美元，主要用于收购KIA、Kalera和Lindsay组合地产投资99,691,164美元[252][256] - 2022年上半年融资活动现金净流入6,642,351美元，包括1.5亿美元信贷额度贷款和677.5万美元循环信贷净收益[252][257] - 2022年上半年处置5处地产投资获得4,525.7万美元收益，2021年同期处置3处地产获得1,322.2万美元[256] - 2022年上半年支付优先股股息198.7万美元，普通股回购325.4万美元[257] 债务与融资 - 公司未偿还抵押贷款余额为44,650,173美元，信贷额度定期贷款余额为150,000,000美元，循环信贷余额为6,775,000美元[226] - 公司目标长期杠杆率为40%或更低，董事会批准的最高杠杆率为55%[225] - 公司通过注册发行普通股筹集了210,800,151美元[214] - 公司发行了1,800,000股7.375%系列A累积可赎回优先股，每股价格为25.00美元[218] - 公司于2022年1月18日签订2.5亿美元信贷协议，包括1亿美元四年期循环信贷额度（可延长12个月）和1.5亿美元五年期定期贷款[233] - 截至2022年6月30日，公司杠杆率为38%，循环信贷利率为3.150%，美联储加息后升至约3.96%[234] - 公司支付循环信贷未使用部分的年度费用，2022年上半年累计支付72,280美元[234] - 公司通过利率互换协议将定期贷款利率固定为3.858%，有效期为2022年5月31日[234] - 信贷协议规定最高杠杆率为60%，最低有形净资产为208,629,727美元，公司截至2022年6月30日符合所有条款[234] - 截至2022年6月30日，公司抵押贷款应付票据余额4,465万美元，信贷设施余额1.56775亿美元[245] - 公司于2022年2月完成4万股C类普通股上市发行，每股25美元，净筹资114,500美元[248] - 2022年2月启动2,000万美元股票回购计划，截至8月9日已回购220,143股，均价17.07美元/股[250] - 公司于2022年1月通过2.5亿美元的信贷额度对除四处物业外的所有物业进行了再融资，该信贷额度采用基于SOFR和杠杆比率的浮动利率[314] - 公司Sutter Health物业的抵押贷款将于2024年3月9日到期，其余三处抵押贷款均在2027年9月后到期，且均为固定利率[314] - 公司循环信贷额度将于2026年1月18日到期并可延长12个月，定期贷款将于2027年1月18日到期[314] - 公司于2022年5月10日为其1.5亿美元的定期贷款购买了五年期利率互换，固定利率为3.858%（杠杆比率≤40%时），互换利率为2.258%[314] 业务表现（租金与收入） - 2022年第二季度租金收入（含租户报销）为10,394,118美元，同比增长14%（1,287,110美元），主要来自新收购物业贡献[266] - 截至2022年6月30日运营物业年化基础租金（ABR）为34,145,008美元，考虑7-8月新增收购后增至35,649,730美元[266] - 2022年前六个月的租金收入为20,042,767美元，较2021年同期的18,081,878美元增长1,960,889美元（11%），主要得益于KIA汽车经销商物业和八处工业物业的收购贡献[277] 投资与收购活动 - 2022年上半年公司收购10处房地产投资，总收购价1.325亿美元，包括加州KIA汽车经销店（6,940万美元）[246] - 同期出售4处房地产，总售价4,652.5万美元，实现销售收益840.3万美元[246] - 公司通过UPREIT交易收购KIA汽车经销商地产，发行1,312,382份C类OP单位，每股价值25美元，占该地产价值的47%[251] - 2022年上半年完成10笔工业/零售物业收购，总面积769,675平方英尺，总价1.325亿美元[300] - 2022年上半年处置5处办公/零售物业，总面积265,869平方英尺，合同售价4,652.5万美元，净收益2,323万美元[302] 租赁与租约情况 - 2022年1月延长Nashville的Cummins物业租约至2024年，年租金提高2%并支付3万美元佣金[304] - 2022年1月延长El Dorado Hills的ITW Rippey物业租约至2029年，年租金提高6%并提供48.1万美元装修补贴[305] - 截至2022年6月30日，公司需承担60.9万美元租户装修义务，较2021年底的18.9万美元增长222%[308] - 计划未来12个月投入107万美元用于屋顶/HVAC维修等工程，其中46.2万美元可通过租户费用回收[309] 分红与股东回报 - 2022年起股东分红改为按月记录日期支付，每股每日分红率从2021年的$0.00287670-$0.00315070提升至每月$0.09583300[296] - 2022年1月5日宣布第13次额外分红，每股$0.00027397，因AFFO超过2021年分红总额的110%[296] - C类OP单位在2022年Q2获得377,301美元分红，上半年累计分红628,840美元[251] 税务与合规 - 公司选择作为REIT纳税，需将至少90%的年度应税收入分配给股东以维持免税资格[316] - 若公司失去REIT资格，将按常规企业税率纳税，且四年内无法重新获得资格，可能对净收入和股东分配产生重大不利影响[317] - 公司无表外安排，截至2022年6月30日未对财务状况产生重大影响[323] 其他重要事项 - 公司预期未来12个月现金流将保持正增长，但无法保证该预期实现[255] - 2022年前六个月的其他收入中，利息收入为15,198美元，较2021年同期的100美元显著增长[286] - 2022年前六个月的组织和发行成本为885,500美元，主要用于Class C普通股的上市发行[291]