财务数据和关键指标变化 - 第二季度调整后运营资金（AFFO）增长18%，达到360万美元，2022年上半年AFFO增长25%，达到660万美元 [8][22] - 第二季度总收入增长14%，达到1040万美元，2022年上半年总收入增长11%，达到2000万美元 [8][23] - 第二季度一般及行政费用（G&A）为160万美元，低于去年同期的190万美元，2022年上半年G&A为370万美元，低于去年同期的460万美元 [24] - 第二季度物业费用为200万美元，高于去年同期的190万美元，2022年上半年物业费用为470万美元，高于去年同期的360万美元 [25] - 截至2022年6月30日，公司总现金及现金等价物为1170万美元，未偿还债务为2.014亿美元，杠杆率为38%，计入近期收购但不计入待售物业时杠杆率为42% [29] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度收购Lindsay Precast的八处物业组合，总价5610万美元，初始资本化率6.65%，加权平均资本化率8.52% [26] - 季度末完成两笔工业制造收购交易，总价2870万美元，加权平均资本化率9.55% [26] - 第二季度出售一处办公物业，售价650万美元，预计本月底完成另一处办公物业出售 [27] - 年初至今收购活动总计1.62亿美元，加权平均资本化率8.2%，出售五处办公物业和一处灵活物业，五处办公资产出售退出资本化率7.69% [11][27] 各个市场数据和关键指标变化 - 去年第四季度公司参与超100亿美元交易，工业制造领域资本化率为中高5%，第一季度为低6%左右，第二季度出现大量7%以上资本化率的机会，近两周部分交易清算价格回到低6% [42][45][46] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是退出非核心办公物业，转向工业和精选零售资产，注重资产多元化、增加围墙、扩大投资组合和为股东创造长期盈利 [11][12] - 评估工业制造领域机会时，关注关键任务型物业、需求稳定且防御性强的制造产品以及对当地社区有积极经济贡献的物业 [15][16] - 公司认为工业制造子行业对投机性过度建设更具弹性，预计该领域将有持续有价值和增值的机会 [16] - 公司长期目标是资产规模达10亿美元以上时，将杠杆率控制在40%或更低，但短期内若有有吸引力的收购机会，会考虑提高杠杆率 [30] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场在夏季和秋季将继续寻求美联储的明确信号，预计9月整体交易成交量将回升，资本化率和融资利率将随着波动性降低而趋于平稳 [17] - 公司重申2022年AFFO指引，认为将超过上季度宣布的5000万美元收购目标，可能在第四季度末额外完成2500万美元的收购 [18] - 公司认为尽管当前股价低迷，但管理层和董事会并不恐慌，相信公司的故事将引起更广泛的机构投资者关注，股价将恢复正常 [36] 其他重要信息 - 公司董事会宣布7、8、9月普通股股息约为每股0.096美元，年化股息率为每股1.15美元，基于近期交易价格，股息收益率超过7.4% [32] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请说明利率上调周期前后资本化率的变动情况以及未来预期 - 以去年第四季度为基准，当时工业制造领域资本化率为中高5%，第一季度为低6%左右，第二季度出现大量7%以上资本化率的机会，近两周部分交易清算价格回到低6%，目前资本化率比一个月前略紧，但仍高于第一季度 [42][45][46] 问题2: 请说明Valtir 1收购项目资本化率较高的原因 - Valtir 1指位于德克萨斯州和犹他州的15年期资产，公司认为这些设施较陈旧，重要性稍低，但土地处于发展区域，因此选择签订较短租期并调整价格，这样能平衡风险并抓住机会 [50][51] 问题3: 制造工业物业相对于工业仓库在资本化率上预计有多少溢价 - 公司认为有显著溢价，但未量化，因公司不关注配送资产，多数优质配送资产资本化率较紧，且公司资本成本不支持购买低资本化率的配送资产，相比之下，工业制造资产更具粘性和定价权 [56][57][60] 问题4: 请谈谈未来1 - 2年零售板块的看法 - 公司今年完成大型零售项目Kia，认为有成本优势，但未关注小型零售资产，因其资本化率较紧，公司对零售持机会主义态度，目前未看到有吸引力的项目，但会持续关注 [65][66][67]