财务业绩与收益 - 公司2026年第一季度调整后可分配收益为1820万美元，合每股0.14美元[9] - 2026年第一季度净收入为312.3万美元，较2025年同期的370.8万美元下降15.8%[127] - 归属于BrightSpire Capital普通股股东的净收入为484.5万美元[127] - 2026年第一季度基本每股收益为0.03美元[127] - 2026年第一季度归属于BrightSpire Capital, Inc.普通股股东的净收入为484.5万美元，摊薄后每股收益为0.03美元[131][141] - 公司2026年第一季度可分配收益为1556.8万美元，调整后可分配收益为1820.2万美元，对应每股分别为0.12美元和0.14美元[141] - 2026年第一季度净利息收入为1612.1万美元，其中利息收入4951.5万美元，利息支出3339.4万美元[131] - 2026年第一季度房地产运营净收入为1244.3万美元[144] 贷款组合规模与构成 - 公司总贷款组合规模为27亿美元，包含100笔贷款，平均单笔贷款规模为2700万美元[8] - 贷款组合总规模为27亿美元，平均投资规模为2700万美元[36] - 截至2026年3月31日，BrightSpire资本贷款组合总账面价值为27.3亿美元[118] - 贷款组合中，多户住宅资产占比69%[12] - 按物业类型划分，多户住宅占比69%，办公室占比21%[36] - 多户住宅贷款是最大类别，账面价值为18.77亿美元，加权平均全收益率为6.8%[114] - 办公楼贷款账面价值为5.77亿美元，加权平均全收益率为7.6%[117] - 混合用途及其他贷款账面价值为2.2亿美元，加权平均全收益率最高，为9.3%[117] - 工业贷款账面价值为3200万美元，加权平均全收益率为6.9%[117] - 酒店贷款账面价值为2400万美元，加权平均全收益率为7.4%[117] 贷款组合收益与风险指标 - 公司加权平均无杠杆全收益率为7.2%，加权平均现金票息为3.4%[8] - 贷款组合加权平均无杠杆总收益率为7.2%，加权平均展期剩余期限为2.2年[36] - 贷款组合中97%为浮动利率贷款，83%（按账面价值计算）的贷款规模低于5000万美元[8] - 贷款组合中97%为浮动利率，加权平均展期剩余期限为2.2年[49] - 贷款组合加权平均现金票息为3.7%，加权平均全收益率（all-in yield）为6.8%[118] - 贷款组合加权平均贷款价值比（LTV）为64%[118] - 贷款组合加权平均风险评级为3.0[118] - 扣除一般CECL准备金后的贷款组合净值为16.45亿美元[118] - 贷款组合中前10大多户家庭贷款平均未杠杆化收益率为6.6%，加权平均利差为2.5%[110] - 贷款组合中前20大多户家庭贷款平均未杠杆化收益率为6.8%，加权平均利差为2.8%[110] 贷款组合风险与信用状况 - 关注类贷款为1.66亿美元，占贷款组合的6%，预计后续活动将使关注类贷款减少约59%至6700万美元[12][14] - 风险等级为4和5的贷款占比从去年第四季度的8%（9笔贷款）下降至第一季度的6%（7笔贷款）[56] - 观察名单贷款总额从第一季度的1.66亿美元，在计入预期还款后，预计将减少59%至6700万美元[59] - 截至2026年3月31日，观察名单贷款组合包含5笔资产，总账面价值为1.66亿美元，其中风险评级为5级（最高风险）的贷款有3笔，账面价值合计9900万美元[62][63] - 公司对投资类贷款采用1至5级的风险评级体系，其中3级为中等风险，5级为高风险/可能损失[101] - 贷款23（夹层贷款）的风险评级从第4季度的3级（中等风险）恶化至第1季度的5级（高风险/可能损失）[110] - 贷款18（高级贷款）的风险评级维持在5级（高风险/可能损失）[110] - 贷款26（高级贷款）的风险评级维持在5级（高风险/可能损失）[110] - 贷款23（夹层贷款）的贷款价值比范围为56%至79%[110] 贷款组合到期与活动 - 完全展期的贷款到期期限分布显示，2026年到期金额为7.23亿美元，2027年为8.91亿美元[53] - 第一季度贷款发放总额为2.79亿美元，年初至今总额为5.94亿美元[31] - 观察名单中一笔拉斯维加斯夹层贷款（Loan 23，3200万美元）已在2026年3月31日后通过还款解决[63] 房地产投资组合表现 - 公司净租赁房地产（NNN）及其他房地产（Other RE）总未折旧账面价值为8.534亿美元，其中净租赁部分占4.286亿美元（50.2%），其他房地产部分占4.248亿美元（49.8%）[64][65] - 净租赁房地产（NNN）第一季度净营业收入（NOI）为767万美元，平均出租率为100%，平均剩余租期为9.4年[64][65] - 其他房地产（Other RE）第一季度净营业收入（NOI）为491万美元，平均出租率为77%，平均剩余租期为3.4年[64][65] - 净租赁房地产组合未折旧净账面价值为4.29亿美元，占总房地产投资组合的50.3%[121] - 其他房地产资产未折旧净账面价值为4.25亿美元，占总房地产投资组合的49.7%[121] - 净租赁房地产第一季度年化净营业收入为770万美元[121] - 其他房地产第一季度年化净营业收入为490万美元[121] - 关键净租赁资产包括特雷西和托勒森的工业地产（未折旧账面价值2.92亿美元，出租率100%，剩余租期12.4年）以及奥罗拉和印第安纳波利斯的办公楼资产[73] - 净租赁工业地产的未折旧净账面价值为9216万美元，占净租赁房地产总净账面价值的64.7%[64][65] 不动产持有（REO）状况 - 截至2026年第一季度末，公司持有6项不动产（REO），总未折旧账面价值为3.36亿美元，计划在2026年出售其中部分资产，预计将使REO总值减少20%至2.67亿美元[66][68][69] - 正在出售的REO资产包括沃斯堡（3700万美元）和梅萨（3200万美元）的多户住宅，两者均处于销售过程中[66][69][72] - 最大一笔REO资产为圣何塞酒店，未折旧账面价值1.43亿美元，占REO总值的42.6%，第一季度出租率为72%[66][69] 资本结构与流动性 - 公司可用流动性为2.06亿美元，包括5800万美元无限制现金和1.2亿美元未提取的公司循环信贷额度[9] - 公司债务与权益比率（基于账面价值）为2.4倍[8] - 总资本化规模（不含现金）为37亿美元[75] - 总未偿债务为26亿美元，债务权益比为2.4倍[75] - 公司循环信贷额度可用资金为1.2亿美元，主回购协议额度可用资金为16亿美元[75] - 公司总负债从2025年底的26.36亿美元增至2026年3月31日的27.42亿美元[125][126] - 公司总资产从2025年底的35.65亿美元增至2026年3月31日的36.48亿美元[125][126] - 现金及现金等价物从2025年底的6679万美元增至2026年3月31日的9656万美元[125][126] - 公司总资产为36.478亿美元，按BRSP份额计算为36.555亿美元；总负债为27.416亿美元，按BRSP份额计算为27.375亿美元[134] 融资成本与利率敏感性 - 加权平均总融资成本为5.55%[79] - 净租赁物业抵押贷款（固定利率）的加权平均利率为4.74%[79] - 第一季度记录了约250万美元的递延融资成本摊销，相当于年化融资成本约23个基点[81] - 利率敏感性：若基准利率上升0.25%，年度净利息收入预计增加1300万美元（每股0.01美元）[83][84] - 利率敏感性：若基准利率下降0.25%，年度净利息收入预计减少1300万美元（每股0.01美元）[83][84] 资产与账面价值 - 公司未折旧账面价值为11亿美元，合每股8.24美元[8] - 截至2026年3月31日，贷款和优先股投资净额为26.4476亿美元，房地产净额为6.9077亿美元（按BRSP份额计算）[134] - 未折旧账面价值（按BRSP份额）为10.73亿美元[79] - 三处精选NNN资产（Tracy, CA等）的未折旧净持有价值总计为1.38亿美元[74] - 截至2026年3月31日，GAAP每股账面净值为7.05美元，未折旧每股账面价值为8.24美元[134][138] 贷款损失准备金 - 公司的一般CECL准备金为8718万美元，占贷款组合总账面价值的3.2%[42][49] 股息与股东回报 - 公司宣布并支付了2026年第一季度每股0.16美元的股息，基于当前股价的年化股息收益率为10.6%[9] - 截至2026年4月24日，基于季度股息0.16美元/股和股价6.06美元，股息收益率约为10.6%[148] 投资组合构成 - 公司投资组合包括高级和夹层贷款及优先股、净租赁房地产及其他房地产、公司及其他资产[104][105][106][107] - 公司净租赁房地产投资包括直接商业地产投资，主要为长期净租赁[106] - 公司其他房地产投资目前包括一项直接所有权商业地产，以及四笔通过止赎或类似方式获得的物业和两笔作为VIE主要受益人合并的物业[106] 地区分布 - 按地区划分，西部和西南部是最大市场，分别占贷款组合的38%和35%[42] 非GAAP调整与减值 - 截至2026年3月31日，非GAAP房地产减值影响为3171.2万美元，相当于每股0.24美元[134][138] 公司基本信息 - BrightSpire Capital是一家内部管理的商业房地产信贷REIT，专注于在美国发起、收购、融资和管理主要由CRE债务投资组成的多元化投资组合[151] - BrightSpire Capital的主要投资策略是优先抵押贷款[151] - BrightSpire Capital是一家马里兰州公司，并作为REIT缴纳美国联邦所得税[151] - 公司总部位于纽约，地址是590 Madison Avenue, 33rd Floor, New York, NY 10022[152] - 公司股票在纽约证券交易所上市，代码为BRSP[152] - 公司股票过户代理机构为EQ (Equiniti Trust Company, LLC)[152] - 公司投资者关系联系人通过ADDO Investor Relations，联系人为Anne McGuinness[153] 股票与股本信息 - 公司加权平均流通普通股为1.28921亿股[141] 分析师覆盖 - 覆盖公司的分析师包括BTIG的Thomas Catherwood、巴克莱的Terry Ma、Citizens JMP Securities的Chris Muller等[152] - 其他覆盖公司的分析师还包括BofA Securities的Eric Dray、Jones Research的Jason Weaver、Alliance Global Partners的Gaurav Mehta等[152] - 其他覆盖公司的分析师还包括Raymond James的Gabe Poggi和B. Riley Securities的Timothy D'Agostino[154]

财务数据关键指标变化：收入和利润 - 公司总净收入为28.7亿美元，同比增长2.7%，主要受赌场收入增长推动[155] - 公司总调整后EBITDA为8.87亿美元，与去年同期的8.84亿美元基本持平，调整后EBITDA利润率为30.9%[153] - 公司净亏损8300万美元，净亏损率为2.9%，较去年同期的净亏损9800万美元（亏损率3.5%）有所收窄[153] - 2026年第一季度调整后EBITDA为8.87亿美元，与2025年同期的8.84亿美元基本持平[180] 财务数据关键指标变化：成本和费用 - 公司整体净利息费用同比下降0.9%至5.69亿美元，主要因债务减少及可变利率利息费用降低[161] - 折旧和摊销费用同比下降，主要因资本支出随时间推移而减少[159] - 赌场费用因数字和区域部门收入增加而上升，博彩税因收入增加及部分州自2025年7月1日起提高体育博彩和iGaming税率而增加[157] 各条业务线表现：凯撒数字业务 - 凯撒数字业务净收入为3.74亿美元，同比增长11.6%[153] - 凯撒数字业务调整后EBITDA为6900万美元，同比增长60.5%[153] - 凯撒数字部门净收入同比增长11.6%至3.74亿美元，调整后EBITDA大幅增长60.5%至6900万美元，调整后EBITDA利润率提升5.6个百分点至18.4%[170][171] - 凯撒数字部门iGaming投注额同比增长19.7%至53.74亿美元，体育博彩持有率提升1.0个百分点至8.3%[170][171] 各条业务线表现：区域业务 - 区域业务调整后EBITDA为4.35亿美元，同比下降1.1%[153] - 区域部门净收入同比增长3.0%至14.3亿美元，但净亏损为2000万美元（上年同期为净收入2000万美元），调整后EBITDA下降1.1%至4.35亿美元[166][167] - 区域部门桌游投注额下降3.7%至10.53亿美元，但持有率提升0.4个百分点至21.1%[166] 各条业务线表现：拉斯维加斯业务 - 拉斯维加斯业务调整后EBITDA为4.26亿美元，同比下降1.6%[153] - 拉斯维加斯部门净收入持平为10.03亿美元，调整后EBITDA下降1.6%至4.26亿美元，调整后EBITDA利润率下降0.7个百分点至42.5%[163] 各条业务线表现：管理和品牌部门 - 管理和品牌部门调整后EBITDA下降18.8%至1300万美元，调整后EBITDA利润率下降4.2个百分点至19.7%[173] 各条业务线表现：公司及其他部门 - 公司及其他部门调整后EBITDA为负5600万美元，较上年同期的负4800万美元下降16.7%[177] 业务驱动因素 - 赌场收入为16.66亿美元，同比增长4.5%，增长动力来自iGaming投注额显著增长及体育博彩持有率改善[155] 投资与收购活动 - 公司于2026年3月3日收购了凯撒温莎的净资产，包括约4200万美元的家具设备和约1200万美元的净营运资本[143] - 在庞帕诺合资企业的投资中，公司于2026年第一季度确认了700万美元的亏损，截至2026年3月31日总投资额为1.08亿美元[146] 流动性、债务与资本支出 - 截至2026年3月31日，公司现金及现金等价物为8.67亿美元，总流动性（含信贷额度）为27.6亿美元[182] - 2026年第一季度经营活动产生的现金净流入为2.04亿美元，低于2025年同期的2.18亿美元[182] - 预计2026年剩余时间的偿债支出（本金加利息）约为6.07亿美元，对VICI和GLPI的租赁付款约为10亿美元[184] - 2026年第一季度资本支出为1.68亿美元，预计2026年剩余时间的资本支出范围在4.55亿至5.55亿美元之间[188] - 截至2026年3月31日，长期可变利率借款总额为61亿美元，占合并长期债务的约51%[202] - 可变利率债务和固定利率债务的加权平均利率分别为5.88%和6.18%[202] 财务契约与股东回报 - 截至2026年3月31日，公司遵守所有适用的财务契约，包括CEI循环信贷额度的最高净总杠杆率6.50:1和最低固定费用覆盖率2.0:1[192][194] - 根据2024年股票回购计划，截至2026年3月31日，公司仍被授权回购最多2.21亿美元的普通股[196] 其他义务 - 截至2026年3月31日，与体育赛事设施和职业运动队的协议相关义务为3.12亿美元[188]

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 __________________________________________________ FORM 10-Q __________________________________________________ (Mark One) ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended March 31, 2026 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission file number: 001-36536 _ ...

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION For the quarterly period ended March 31, 2026 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 WASHINGTON, D. C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 (State or other jurisdiction of incorporation or organization) 12300 Liberty Boulevard Englewood, Colorado Identification No.) 80112 For the transition period from to Commission Fil ...

财务数据关键指标变化 - 在截至2026年3月31日的三个月内，公司净亏损（来自持续经营业务）为2.03亿美元[132] - 公司持续经营业务净利润为2.03亿美元（2026年第一季度），低于上年同期的2.34亿美元[151] - 公司合并营业亏损改善800万美元[135] - 利息费用减少600万美元，主要受可变利率债务利率降低及可转换高级债券未偿还金额减少驱动[138] - 联营公司收益份额减少1000万美元[139] - 投资稀释损失增加5200万美元[146] - Liberty Broadband现金及现金等价物余额为5100万美元[155] 联营公司（Charter）财务表现 - 在截至2026年3月31日的三个月内，公司从联营公司（Charter）享有的损益份额为3.08亿美元[132] - Charter（联营公司）收入减少1.38亿美元，至135.97亿美元[141] - Charter运营成本及费用（不含折旧和摊销）减少1.39亿美元，主要因节目成本降低[142] - Charter折旧及摊销费用增加3000万美元[144] 联营公司（Charter）业务运营 - Charter在2026年第一季度净流失12万互联网客户，但移动线路增加36.8万条[126] - Charter在截至2026年3月31日的三个月内，为其补贴的农村建设计划支出4.27亿美元[129] - Charter同期激活了约8.9万处补贴的农村覆盖点[129] 公司成本与费用 - 在截至2026年3月31日的三个月内，公司利息支出为2400万美元[132] - 股权激励费用在截至2026年3月31日的三个月内与上年同期持平[134] 投资与资本活动 - 在截至2026年3月31日的三个月内，公司投资被稀释导致损失7000万美元[132] - 根据协议，Charter每月从公司回购股票的金额至少为1亿美元[116] - GCI剥离产生的公司层面税负估计远低于4.2亿美元[118] 公司治理与股权结构 - 公司对Charter的投票权控制比例为25.01%[113]

财务数据关键指标变化：现金及现金等价物 - 截至2026年3月31日，公司现金、现金等价物及投资证券余额为2.228亿美元[85] - 截至2026年3月31日，公司现金、现金等价物及投资证券总额为2.228亿美元，较2025年12月31日的2.198亿美元增加300万美元[101] 财务数据关键指标变化：运营现金流 - 2026年第一季度运营活动净现金流出为1643.1万美元，较上年同期的1678.9万美元略有减少[101] 成本和费用：研发费用 - 2026年第一季度研发总费用为1437.9万美元，同比下降998万美元（约6.5%），主要因FA和FECD项目费用减少[97][99] - 按项目划分的研发费用：FA项目336.8万美元（同比减569万美元），FECD项目91.8万美元（同比减1001万美元），DM1项目221万美元（新增），其他直接费用209.2万美元（同比减201.3万美元），间接费用579.1万美元（同比增37.5万美元）[99] 成本和费用：一般及行政费用 - 2026年第一季度一般及行政费用为532.7万美元，同比增加28.6万美元，主要受股权激励费用增加20万美元影响[99] 各条业务线表现：亨廷顿病（HD）项目 - 针对亨廷顿病（HD）的候选分子在动物模型研究中，使大脑纹状体中的突变亨廷顿蛋白（mtHTT）mRNA和蛋白减少超过50%[82] 各条业务线表现：强直性肌营养不良1型（DM1）项目 - 针对强直性肌营养不良1型（DM1）的候选分子DT-818，在DM1患者细胞中显示出毒RNA灶减少超过90%[81] - 公司计划在2026年上半年开始对DM1患者进行DT-818的1期多剂量递增（MAD）试验给药[81] 各条业务线表现：角膜内皮营养不良（FECD）项目 - 针对FECD的观察性研究已完成约250名患者的入组和基线评估，并从中选择了约100名患者进行后续随访[79] - 公司预计在2026年下半年报告DT-168治疗FECD的2期生物标志物试验数据[80] 各条业务线表现：弗里德赖希共济失调（FA）项目 - 公司预计在2026年下半年公布DT-216P2在RESTORE-FA试验中对内源性frataxin水平影响的数据更新[77] 管理层讨论和指引：未来财务与费用预期 - 公司预计研发和运营费用将在可预见的未来大幅增加[86][90] - 根据当前运营计划，现有资金预计足以支持本季报发布后超过12个月的运营支出和资本开支需求[105] 管理层讨论和指引：融资活动 - 2026年第一季度通过ATM计划发行2,006,550股普通股，获得净收益约1990万美元，是融资活动现金流入1993.4万美元的主要原因[103][104] - 2025年5月提交的货架注册声明允许公司发行总价最高3亿美元的证券，其中包括通过ATM计划发行最高1亿美元的普通股[104] 其他重要内容：公司经营与收入状况 - 公司目前没有任何产品获批销售，也未从产品销售中获得任何收入[85] - 截至2026年3月31日，公司累计赤字为3.146亿美元[85] 其他重要内容：许可协议与未来支付义务 - 根据与WARF的许可协议，公司未来可能支付总计高达1750万美元的监管及商业里程碑款项，并支付低个位数百分比的净销售额特许权使用费[111] - 根据2024年5月的一项许可协议，公司未来可能为每个产品支付最高80万美元的监管里程碑款项，并按产品支付全球净销售额的特许权使用费[116] 其他重要内容：公司报告状态 - 公司作为新兴成长公司状态将持续至2026年12月31日[123] - 公司选择不采用新兴成长公司关于延迟采用新会计准则的豁免[124] - 作为“小型报告公司”，公司无需提供特定市场风险的定量和定性披露[125]

财务数据关键指标变化：收入与销售额 - 第一季度净销售额同比增长9.1%至1.244亿美元[1][4] - 2026年第一季度报告营业收入为41.799亿美元，2025年同期为38.302亿美元[23] - 2026年第一季度调整后营业收入为41.107亿美元，2025年同期为37.610亿美元[23] 财务数据关键指标变化：利润与收益 - 营业利润同比下降58.2%至360万美元，调整后营业利润为430万美元[7][9] - 净利润同比下降74.5%至130万美元，调整后净利润为180万美元[9][10] - 2026年第一季度报告运营收入为3.635亿美元，较2025年同期的8.706亿美元大幅下降[23] - 2026年第一季度调整后运营收入为4.327亿美元，2025年同期为9.398亿美元[23] - 2026年第一季度报告净利润为1.259亿美元，2025年同期为4.941亿美元[23] - 2026年第一季度调整后净利润为1.803亿美元，2025年同期为5.479亿美元[23] - 2026年第一季度报告每股基本收益为0.17美元，2025年同期为0.66美元[23] - 2026年第一季度调整后每股基本收益为0.24美元，2025年同期为0.73美元[23] 财务数据关键指标变化：成本与费用 - 毛利率同比下降470个基点至36.5%，主要因关税相关成本增加约710万美元[5][9] 各条业务线表现 - 零售部门销售额同比增长16.5%至4270万美元[1][4] - 批发部门销售额同比增长4.8%至7840万美元[4] - 合同制造部门销售额同比增长25.0%至330万美元[4] 其他财务数据 - 库存同比下降1.6%至1.726亿美元[9][13] - 总债务同比下降5.0%至1.222亿美元[9][12] - 现金及现金等价物为170万美元，低于去年同期的260万美元[11][19] 管理层讨论和指引 - 非GAAP调整主要排除了与收购霍尼韦尔国际公司鞋类业务相关的无形资产摊销，每季度金额为692万美元[23][26] - 公司认为非GAAP指标有助于管理层和投资者评估运营趋势和进行业绩比较[24]

财务数据关键指标变化 - 收入与利润 - 2026财年第三季度收入为31.12亿美元，同比增长44.1%[4] - 本季度净收入为7.48亿美元，去年同期为3.40亿美元[20] - 截至2026年4月3日九个月，公司GAAP净利润为18.90亿美元，较上年同期9.81亿美元增长92.7%[23][29] - 截至2026年4月3日九个月，非GAAP净利润为22.19亿美元，非GAAP稀释后每股收益为9.81美元[29] - 非GAAP摊薄后每股收益为4.10美元，同比增长115.8%[4] - 对2026财年第四季度的业绩指引：收入约为34.5亿美元（±1亿美元），非GAAP摊薄后每股收益约为5.00美元（±0.20美元）[15] 财务数据关键指标变化 - 利润率 - 非GAAP毛利率为47.0%，同比提升10.8个百分点；非GAAP营业利润率为37.5%，同比提升14.0个百分点[4] - 2026财年第三季度非GAAP毛利率为47.0%，同比提升10.8个百分点；非GAAP营业利润率为37.5%，同比提升14.0个百分点[27] 财务数据关键指标变化 - 现金流 - 经营活动产生的现金流为11亿美元，自由现金流为9.53亿美元[5][7] - 2026财年第三季度自由现金流为9.53亿美元，上年同期为2.16亿美元[29] - 同期经营活动产生的净现金为23.69亿美元，较上年同期5.75亿美元增长312.0%[23] - 过去十二个月的非GAAP调整后EBITDA为37.21亿美元[31] 财务数据关键指标变化 - 成本与费用 - 2026财年第三季度，公司记录了1.05亿美元的法律和解费用，该费用在非GAAP调整中被加回[27][29] - 2026财年第三季度，基于股份的补偿费用为5400万美元，在非GAAP调整中被加回[27][29] 资本结构与股东回报 - 公司偿还了约6.41亿美元的债务，并通过股息和股票回购向股东返还了1.91亿美元[5][7] - 董事会宣布季度现金股息为每股0.74美元[8] - 截至2026年4月3日九个月，公司用于赎回和回购债务的现金为11.42亿美元[23] - 截至期末，现金、现金等价物及受限现金总额为11.47亿美元，较期初8.93亿美元增长28.4%[23] - 季度末现金及现金等价物为11.46亿美元，已发行普通股为2.24亿股[5] - 截至2026年4月3日，公司总资产为88.92亿美元，股东权益转为正值10.95亿美元（上季度末为赤字4.53亿美元）[19] 非GAAP指标调整与计算方法 - 公司非GAAP指标排除了收购相关费用、无形资产摊销、法律和解、业务剥离净损益等非经常性项目，以提供更可比的运营绩效视图[33][34][35][36] - 非GAAP指标还调整了债务交易净损益、订单取消费用、重组及其他净额、股权激励费用、战略投资损益及减值、其他费用（如IT转型成本）[37][38][39][40][41][42] - 公司采用基于年度预测的非GAAP所得税率来计算非GAAP所得税，2026财年使用的预测非GAAP所得税率为15.5%[43] - 在计算非GAAP稀释每股收益时，公司使用“假设转换法”，并排除了部分稀释性股份，这些稀释预计会被与2028年可转换优先票据相关的 capped call 交易部分抵消[44] - 自由现金流定义为经营活动提供的现金净额减去购置物业、设备和租赁hold改良支出，管理层用以评估流动性来源、资本结构和运营绩效[45] - EBITDA定义为息税折旧摊销前利润，调整后EBITDA进一步排除了公司认为不能反映核心运营结果的费用、收益和损失[46] - 调整后EBITDA的调整项主要包括与节约成本努力相关的减值及其他费用、债务交易净损益、业务剥离净损益、订单取消费用、重组及其他净额、股权激励、战略投资损失或减值、工厂产能利用率不足等特别费用[46] - 过去十二个月（LTM）调整后EBITDA定义为过去十二个月调整后EBITDA的总和，管理层使用这些非GAAP财务指标评估债务组合和结构以遵守财务债务契约[46]

财务数据关键指标变化：收入和利润 - 2026年第一季度BXP份额的营收为8.2547亿美元，净收入为1.01576亿美元，稀释后每股净收益为0.64美元[18] - 2026年第一季度归属于BXP, Inc.的净利润为1.016亿美元，较上一季度（2.485亿美元）下降59.1%，每股收益（EPS）为0.64美元[22] - 归属于BXP公司的净收入为1.016亿美元，较上季度2.485亿美元下降59.1%[28] - 归属于BXP公司的净收入为1.01576亿美元，同比增长66.0%[32] - 2026年第一季度总营收为8.721亿美元，较上一季度（8.771亿美元）下降0.6%[22] - 2026年第一季度租赁收入为8.182亿美元，较上一季度（8.092亿美元）增长1.6%[22] - 办公室租赁收入（扣除终止收入）为8.27021亿美元，同比增长1.7%[33] - 酒店及住宅租赁收入为1269万美元，同比下降3.1%[33] - 2026年第一季度来自非合并合资企业的收入为3541万美元，较上一季度（5023万美元）下降29.5%[22] - 2026年第一季度房地产销售收益为1340万美元，较上一季度（1.564亿美元）大幅下降91.4%[22] - 2026年第一季度，合并合资企业总租赁收入为2.084亿美元，净营业收入（NOI）为1.244亿美元[97] - 2026年第一季度，合并合资企业净收入为5112.5万美元[97] - 2026年第一季度，未合并合资企业总收入9.9375亿美元，净运营收入5.1643亿美元，净亏损1.7301亿美元[104] 财务数据关键指标变化：成本和费用 - 2026年第一季度运营费用为2.018亿美元，较上一季度（1.828亿美元）增长10.4%[22] - 2026年第一季度一般及行政费用为5934万美元，较上一季度（3780万美元）增长57.0%，部分原因包括1690万美元的加速股权激励费用[22][23] - 2026年第一季度利息支出为1.521亿美元，较上一季度（1.626亿美元）下降6.5%[22] - 折旧和摊销费用为2.280亿美元，较上年同期2.201亿美元增长3.6%[30] - 利息支出为1.521亿美元，较上年同期1.634亿美元下降6.9%[30] 财务数据关键指标变化：运营资金和净营业收入 - 2026年第一季度BXP份额的运营资金（FFO）为2.52236亿美元，稀释后每股FFO为1.59美元[18] - 2026年第一季度运营现金流（FFO）为2.802亿美元，较上一季度（3.110亿美元）下降9.9%，每股FFO为1.59美元[25] - 2026年第一季度归属于BXP, Inc.的FFO为2.522亿美元，BXP在基本FFO中的占比为89.93%[25] - 基本运营资金为2.805亿美元，较上季度3.110亿美元下降9.8%[28] - 可供分配给普通股东和普通单位持有人的资金为8,867万美元，较上季度1.345亿美元下降34.1%[28] - FAD派息率为140.25%，较上季度92.09%显著上升[28] - 净营业收入为5.060亿美元，较上年同期5.118亿美元下降1.1%[30] - BXP份额的净营业收入为4.767亿美元，较上年同期4.948亿美元下降3.7%[30] - BXP份额的同物业净营业收入为4.630亿美元，较上年同期4.723亿美元下降2.0%[30] - 合并净营业收入（NOI，扣除终止收入）为4.95046亿美元，同比下降1.1%[33] - 合并现金净营业收入（NOI - cash，扣除终止收入）为4.74237亿美元，同比增长0.5%[33] - 公司份额的同业物业现金净营业收入为4.45455亿美元，同比下降0.4%[32][33] - 办公室现金净营业收入为4.71194亿美元，同比增长0.6%[33] - 2026年第一季度，合并合资企业运营资金（Entity FFO）为9785.5万美元[99] - 2026年第一季度，BXP在未合并合资企业中的FFO份额为768.6万美元[104] 投资组合与资产规模 - 截至2026年3月31日，公司投资组合总面积达5040万平方英尺，包含164处物业[4] - 公司投资组合包含143处办公物业、14处零售物业、6处住宅物业（其中3处在建）和1处酒店[4] - 公司拥有六处处于建设/再开发阶段的物业[4] - 公司运营中物业的总可出租面积为47,049,449平方英尺，其中办公物业占91.41%，零售物业占5.65%，住宅物业占2.24%，酒店物业占0.70%[49] - 公司拥有待重新开发的土地和物业总计可开发面积13,409,000平方英尺，其中办公用途9,329,000平方英尺，住宅用途4,080,000平方英尺[43] - 公司拥有土地购买选择权对应的可开发面积总计3,073,000平方英尺，其中办公用途2,441,000平方英尺，住宅用途632,000平方英尺[44] - 截至2026年3月31日，合并合资企业总资产为74.01亿美元，其中房地产净值为63.52亿美元[93] - BXP在未合并合资企业的投资净值为8.547亿美元，相关抵押/夹层/建设贷款净额为10.984亿美元[100] 资本支出、项目开发与资产处置 - 公司2026年第一季度资本支出总额为2225.3万美元，较上一季度（2841.5万美元）下降约21.7%[35] - 公司2026年第一季度完成资产处置总金额达4.9565亿美元，实现账面收益5471.4万美元[38] - 处置的办公资产包括Gateway Commons（1.5亿美元）和7750 Wisconsin Ave（2.15亿美元），总面积达152.87万平方英尺[38] - 截至2026年3月31日，公司在建项目总投资（公司份额）为35.51亿美元，其中办公项目23.206亿美元，生命科学项目5.08亿美元，住宅项目7.224亿美元[39] - 在建办公项目“343 Madison Avenue”总投资（公司份额）达19.71亿美元，已投资3.461亿美元，预租率为29%[39] - 在建生命科学项目“290 Binney Street”（公司持股55%）总投资5.08亿美元，已投资3.7997亿美元，预租率达100%[39] - 公司持有19.46%股权的住宅项目“290 Coles Street”总投资（公司份额）为8870万美元，已承诺提供最高6500万美元、年化13%回报的优先股，其中6000万美元已出资[39][42] - 2026年第一季度，公司无新增收购项目[37] - 2026年第一季度，公司完全投入使用的项目“Reston Next Retail”总投资3160万美元，已投资2868万美元，出租率为69%，当季净运营亏损为5.6万美元[40] 租赁与入住表现 - 截至2026年3月31日，在营物业入住率为87.4%，已出租率为90.9%[18] - 截至2026年3月31日，公司在中央商务区的总可租赁面积为39，940，930平方英尺，整体入驻率为89.9%，整体出租率为93.4%，年化租金义务为每平方英尺90.06美元[59] - 截至2026年3月31日，公司总在营物业组合的已占用率为87.4%，已出租率为90.9%，年化租金义务为每平方英尺85.28美元[60] - 截至2026年3月31日，公司郊区物业组合的已占用率为74.1%，已出租率为77.3%，年化租金义务为每平方英尺53.97美元[60] - 按季度环比看，截至2026年3月31日，总在营办公物业组合的已占用率从86.7%上升至87.4%[66] - 按年度同比看，截至2026年3月31日，同类办公物业组合的已占用率从87.3%上升至87.9%[67] - 截至期末的可租赁空置面积为5,756,769平方英尺，本期内可用空间净增加585,358平方英尺[46] - 本季度共签署租约1,148,892平方英尺，其中首代租约194,751平方英尺，二代租约（新客户）954,141平方英尺[47] - 二代租约的加权平均租期为96个月，加权平均免租期为187天，每平方英尺总交易成本为114.11美元[47] - 本季度二代租约的租金变动为：总租金下降1.87%，净租金下降3.18%[47] - 2026年第一季度，约230万平方英尺的租约开始确认收入，平均每平方英尺年交易成本约为10.40美元[28] - 公司前20大客户贡献了年化租金义务的29.09%，占其份额内总面积的22.67%，加权平均剩余租期为8.9年[62] - 近期签署的重大租约包括：阿斯利康在290 Binney Street租赁573,000平方英尺，Goodwin Procter在200 Fifth Avenue租赁304,000平方英尺[63] 各地区表现：波士顿 - BXP份额下的净营业收入按地区划分：波士顿占37.06%，纽约占24.81%，旧金山占17.08%，华盛顿特区占15.35%，洛杉矶占3.65%，西雅图占2.05%[52] - 波士顿住宅平均月租金同比上涨1.78%，至4,468美元，每平方英尺租金上涨2.50%，至6.15美元，但经济入住率下降1.23个百分点至93.14%[55] - 波士顿万豪剑桥酒店平均入住率同比下降1.20个百分点至73.70%，每间可用客房收入下降1.21%至191.02美元[56] - 波士顿CBD核心办公楼组合平均已出租率达98.8%，平均年化租金为每平方英尺82.75美元[57] - 波士顿东剑桥子市场办公楼平均年化租金高达每平方英尺108.80美元，平均已出租率达98.5%[57] - 波士顿郊区办公室资产组合（23栋楼）入驻率为78.6%，出租率为81.8%，年化租金为每平方英尺61.36美元[59] - 部分资产出租情况不佳，例如波士顿的Weston Corporate Center入驻率和出租率均为41.1%[58][59] - 波士顿地区2028年到期租约的当前年化租金义务为7417.9万美元，按每平方英尺118.74美元计算，显示出高租金市场地位[148] 各地区表现：纽约 - BXP份额下的净营业收入按地区划分：波士顿占37.06%，纽约占24.81%，旧金山占17.08%，华盛顿特区占15.35%，洛杉矶占3.65%，西雅图占2.05%[52] - 纽约767第五大道（通用汽车大厦）办公楼年化租金高达每平方英尺167.40美元，已出租率达99.5%[57] - 纽约399公园大道办公楼实现100%的占用率和已出租率，年化租金为每平方英尺111.17美元[57] - 纽约市核心资产中，250 West 55th Street入驻率与出租率均达98.7%，年化租金为每平方英尺104.61美元；而200 Fifth Avenue（持股26.69%）出租率达95.7%，但入驻率仅为59.8%[58] - 纽约市郊区普林斯顿市场（Carnegie Center）资产中，508 Carnegie Center等部分楼宇入驻率和出租率达到100%，但210 Carnegie Center入驻率仅为33.2%[59] - 纽约地区2026年到期租约的当前年化租金义务为151.7万美元，按每平方英尺152.64美元计算，是所有地区中每平方英尺租金最高的[150] - 2034年纽约地区到期租约的当前年化租金义务高达1.092亿美元，按每平方英尺123.83美元计算，涉及面积881,896平方英尺[150] 各地区表现：旧金山 - BXP份额下的净营业收入按地区划分：波士顿占37.06%，纽约占24.81%，旧金山占17.08%，华盛顿特区占15.35%，洛杉矶占3.65%，西雅图占2.05%[52] - 旧金山住宅平均月租金同比下降0.93%，至3,086美元，但物理入住率同比提升1.08个百分点至91.71%[55] - 旧金山办公室资产组合总面积为5，645，631平方英尺，入驻率为82.7%，出租率为86.3%，年化租金为每平方英尺100.00美元；其中Salesforce Tower入驻率和出租率均达98.0%[58] 各地区表现：华盛顿特区 - BXP份额下的净营业收入按地区划分：波士顿占37.06%，纽约占24.81%，旧金山占17.08%，华盛顿特区占15.35%，洛杉矶占3.65%，西雅图占2.05%[52] - 华盛顿特区住宅平均月租金同比大幅上涨21.88%，至2,824美元，每平方英尺租金上涨17.23%，至3.47美元，物理入住率飙升74.71个百分点至92.98%[55] - 华盛顿特区核心CBD办公室资产组合（7栋楼）入驻率为87.0%，出租率为89.8%，年化租金为每平方英尺74.00美元[58] - 华盛顿特区Reston子市场办公室资产组合（19栋楼）入驻率高达95.8%，出租率达97.3%，但年化租金为每平方英尺59.06美元，显著低于核心CBD[59] - 部分资产出租情况不佳，例如华盛顿特区的Capital Gallery入驻率仅为43.6%，出租率为55.5%[58][59] 各地区表现：洛杉矶与西雅图 - BXP份额下的净营业收入按地区划分：波士顿占37.06%，纽约占24.81%，旧金山占17.08%，华盛顿特区占15.35%，洛杉矶占3.65%，西雅图占2.05%[52] - 洛杉矶办公楼组合平均已出租率为88.5%，平均年化租金为每平方英尺80.21美元[57] - 西雅图办公室资产组合（2栋楼）入驻率为80.7%，出租率为82.3%，年化租金为每平方英尺55.73美元，低于公司平均水平[58] 各条业务线表现：住宅与酒店 - 公司住宅物业总单位数为1，350套[55] - 住宅业务现金基础净营业收入为4，464，000美元，酒店业务现金基础净营业收入为1，121，000美元[54] - 终止收入为1282.8万美元，显著高于去年同期的24.6万美元[32][33] 债务与资本结构 - 截至2026年3月31日，公司份额的债务为153.47533亿美元，债务与市值比率为62.50%[18] - 公司合并债务总额约为156.14亿美元，其中无担保优先票据面值为88.5亿美元，抵押贷款票据约为42.97亿美元[70] - 一笔重要的抵押贷款为第五大道767号（通用汽车大厦，60%权益），本金23亿美元，GAAP利率3.64%，2027年6月9日到期[71] - 一笔重要的无担保优先票据将于2026年10月1日到期，本金10亿美元，GAAP利率3.50%[72] - 公司有一笔无担保可交换优先票据，本金10亿美元，GAAP利率2.50%，2030年10月1日到期[73] - 公司合并债务为156.14亿美元，合并市值248.24亿美元，债务占市值比例为62.90%[74] - 公司份额的债务为153.48亿美元，份额的市值为245.58亿美元，债务占市值比例为62.50%[74] - 无担保循环信贷额度为22.5亿美元，截至2026年3月31日未使用余额为14.95亿美元[78] - 无担保和有担保债务的加权平均GAAP利率分别为4.06%和3.99%，加权平均到期年限分别为4.2年和2.6年[80] - 浮动利率债务占总债务的9.27%，加权平均GAAP利率为4.37%，加权平均到期年限为1.5年[82] - 截至2026年3月31日，公司份额的净债务为148.15亿美元[88] - 公司份额的净债务与年度化EBITDAre的比率为8.50倍[88] - 浮动利率债务占总债务的27.26%，加权平均票面利率为6.07%，GAAP利率为6.82%，平均到期年限1.2年；固定利率债务占72.74%，加权平均票面利率为4.57%，GAAP利率为4.90%，平均到期年限4.7年；总债务加权平均票面利率4.98%，GAAP利率5.43%，平均到期年限3.7年[103] - 截至2026年3月31日，合并合资企业总负债为34.86亿美元，其中抵押票据应付净额为32.88亿美元[94] - 合作伙伴（非控股权益）在合并合资企业中的份额为19.822亿美元[94] - BXP在GM大厦（767 Fifth Avenue）的净权益为7.185亿美元，在Norges合资企业的净权益为12.145亿美元[94] 债务与资本结构：信贷与契约 - 公司高级无担保债务评级为BBB（标普）和Baa2（穆迪）[11] - 截至2026年3月31日，契约测试显示总债务/总资产比率为48.0%，利息覆盖

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, DC 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the Quarterly Period Ended March 29, 2026 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to . Commission File Number: 000-20322 Starbucks Corporation (Exact Name of Registrant as Specified in its Charter) Washington 91-1325671 (State or Other ...