行业现状 - 近年来持有房地产投资信托基金（REITs）的投资者投资组合表现不佳，行业受利率上升影响，借贷成本增加，投资者偏好转向固定收益资产，REITs面临债务融资成本上升、利润率受挤压、股价下跌等问题 [1] - 尽管部分投资者希望年底前降息能重振REITs市场情绪，但部分REITs仍被高估且缺乏增长前景 [2] 美国房屋4出租公司（American Homes 4 Rent，AMH） - 该公司专注于收购、开发和管理单户出租房屋，在21个州拥有近59493处单户房产 [3] - 二季度营收增长7.1%至4.235亿美元，运营资金（FFO）每股涨至0.45美元，入住率达96.6%，混合租金增长率为5.3% [3] - 虽业绩良好且预计全年FFO/股创新高，但当前股价约为FFO/股预估中值1.76美元的22倍，被高估 [4] NNN房地产投资信托公司（NNN REIT，NNN） - 公司在美国拥有并管理约3500处单租户净租赁零售物业，专注优质零售租户，收入稳定增长 [6] - 二季度营收同比增长7%至2.168亿美元，FFO/股从0.80美元增至0.83美元，入住率达99.3%，加权平均剩余租期为10年 [6] - 尽管业绩出色，但在高利率下股价创52周新高，当前市盈率约为14倍，未来FFO/股增长为个位数，存在下行风险 [7] 丽晶中心公司（Regency Centers，REG） - 公司专注零售物业，拥有或部分持有481处物业，主要由大型连锁杂货店锚定，在高流量地段拥有约5700万平方英尺优质零售空间 [8] - 二季度净利润增长14.4%至9930万美元，同店物业出租率达95.8%，Nareit FFO同比增长11.1%至1.964亿美元，FFO/股微涨至1.06美元 [8] - 虽业绩良好且预计2024财年FFO/股在4.21 - 4.25美元，但当前股价约为管理层指引中值的16.6倍，未来缺乏显著增长，估值过高 [9]