文章核心观点 - 上实城市开发虽业绩承压，但营收高增、核心土储优势、政策机遇下的复苏趋势等亮点为市场释放暖意，其核心城市土储稀缺性、国资信用加持的融资能力、资源禀赋及多元业务增长潜力构筑穿越周期的成长主线，后续利润端有望触底反弹 [3][17] 营收情况 - 公司全年收入124.4亿港元，同比上升56.4%，核心收入来源物业销售2024年达113.5亿港元，同比增长65.2%，占总收入超90% [3][4] - 公司收入增长与上海、西安等核心城市项目集中交付相关，印证楼市复苏阶段性成果 [7] - 公司毛利率受行业压力影响，但长远看项目多在核心城市、核心区位，有改善空间 [7][8] - 酒店经营收入2024年达2.82亿港元，有小幅下滑，后续增长值得期待 [8] - 物业管理收入规模小但增速亮眼，同比增长28.6%至0.13亿港元，后续成长空间大 [8] 核心资产属性 核心城市优质土储 - 行业分化加剧，核心城市土储成房企“安全资产”，上实城开聚焦核心城市核心区位，土储具稀缺性，降低销售端不确定性 [11] - 截止2024年底，公司土储27个项目，总可售面积332.3万平方米，覆盖10个核心城市，可满足未来3至5年发展；在建项目9个，在建面积193.3万平方米，多为中、高档住宅及商用物业 [12] 国资背景赋能 - 国资背景为公司带来信用背书和资源倾斜，使其能以较低成本获取资金，增强竞争力和抗风险能力 [13] - 截止2024年底，公司净资产负债比率为64.8%，在行业有优势，融资成本及拿地能力优于民营房企 [13] - 截至24年底公司在售现金53.43亿港元，在手现金充裕，流动比率为1.2倍，短期偿债能力较强 [14] 租售并举策略 - 公司贯彻租售并举策略，有助于平滑开发业务周期波动，提升整体盈利能力 [15] - 截止2024年底，公司持有的投资性物业总面积约125.5万平方米，租金收入同比增长2.7%至7.94亿港元 [15] - 旗下长租房项目出租率稳定维持在98%以上，上海创社区投入运营，“城开优享 + 欣虹汇”启幕，新项目为租金增长注入动力 [15] - 上海世贸商城等项目运营稳健，将持续提供稳定收入来源 [16] 未来展望 - 当前公司市场估值PB仅为0.11倍，显著低于行业均值，反映悲观预期 [18] - 后续核心城市销售回暖、高毛利项目交付，公司利润端有望触底反弹 [18] - 房地产政策利好，高能级市场有望率先受益，公司在上海等核心城市项目布局政策红利传导路径短 [18] - 公司账面盈利受投资物业重估减值影响，但不影响营运现金流或归母净利润，后续有修复弹性 [18] - 作为国资背景企业，公司在资源整合方面有优势，未来有望通过资产注入等拓展升级业务 [18] - 公司深耕城市更新，上海旧区改造和改建为其提供政策支持和市场机遇 [19]