文章核心观点 - 华润置地陷入“增收不增利”困局，2024年营业额创新高但净利润降至五年新低，核心问题是开发销售业务盈利能力削弱 [1][5] 增收不增利 - 2024年华润置地综合营业额达2787.99亿元，同比增长11.01%，创近五年新高 [3][5] - 2024年华润置地股东应占溢利约为255.77亿元，同比下降18.45%，跌至近五年同期最低 [5] - 利润下降主要受行业整体毛利率持续探底影响，土地成本攀升、建筑材料等成本上涨及销售均价下滑压缩利润空间 [5] - 2020 - 2024年华润置地综合毛利率从30.9%下滑9.3个百分点至21.6%，开发销售业务毛利率从29.1%下跌12.3个百分点至16.8% [6] - 经营性不动产板块毛利率从2022年的65.6%攀升至2024年的70%，但难以弥补开发销售业务利润缺口 [6] “以价换量”后遗症 - 2023年华润置地在北京两宗地块高溢价拿地，开发销售业务毛利率下滑受自身拿地策略影响 [7] - 橡树湾三期因竞争销售不及预期，采取“以价换量”策略，去化率63.31%，成交均价低于指导价，造成货值损失约2.19亿元 [7][8] - 中环悦府采取“以价换量”模式，去化率44.17%，实际售房款与按指导价销售相差0.65亿元 [8] - 全国多地有华润置地项目采用“以价换量”销售模式，如南京华润观云润府7.7折卖房 [8]