文章核心观点 2024年华润置地综合营业额创新高但股东应占净利润下跌，陷入“增收不增利”困境，反映房地产行业深度调整期龙头企业转型阵痛，公司需推动业务结构转型并采取策略应对市场变化 [1][2] 业绩表现 - 2024年综合营业额达2787.99亿元，同比增长11%，创近五年新高 [2] - 股东应占净利润同比减少18.45%至255.77亿元，跌至五年最低水平 [2] - 2024年签约额2611亿元，行业排名升至第三，但同比下滑15% [3] 业务板块情况 开发销售型业务 - 毛利率从2020年的29.1%锐减至2024年的16.8%，五年间近乎腰斩 [3] - 多地项目采取降价促销，如北京橡树湾三期成交均价较指导价每平方米低5000元，货值损失2.19亿元，南京华润观云润府7.7折销售，压缩利润空间 [3] 经营性不动产业务 - 2024年购物中心零售额达1953亿元，经营利润率61%；写字楼出租率75%保持行业领先；酒店业务营收20.7亿元，与凯悦集团合作提升品牌溢价 [4] - 毛利率高达70%，利润贡献占比首次突破40%，但营收占比仅为14.9%，短期内难对冲开发业务利润缺口 [3][4] 轻资产管理业务 - 华润万象生活实现营业收入170.4亿元，同比增长15.4%，核心净利润35.1亿元，同比增长20.1%，市值及市盈率持续位居行业首位 [4] 公司策略 整体策略 - 坚持量入为出原则，牢守现金流安全底线，推动资源换仓和结构优化 [4] 增量投资 - 坚持城市聚焦和深耕策略，重点关注一二线城市的主流区域、主流客户和主流产品，一二线城市投资占比高达94%，核心城市占比达72% [4][5] 存量管理 - 持续加大库存去化，利用中央支持性政策加大土地盘活力度，一二线城市土储占比达82% [5] 2025年规划 - 开发销售型业务紧抓政策窗口期，做优增量、盘活存量；经营性不动产业务落实精益管理，布局资管业务；万象生活坚持“双轮驱动”；生态圈要素型业务提升发展质量与影响力，推动“3 + 1”一体化业务穿透落地 [5]