文章核心观点 融创服务2024年度业绩报告显示公司连续三年亏损，主要因对关联方应收款项计提减值拨备，虽在管面积等有增长、对关联方依赖降低，但仍面临收入下滑、现金流减少、物业费收缴率下降等问题 [1][2][3][4] 业绩概况 - 2024年公司收入同比减少0.57%至69.7亿元，毛利同比减少8.4%至约15.27亿元，毛利率下降1.9个百分点至约21.9%，公司拥有人应占亏损约为4.51亿元 [1] - 自2022年以来，公司营业收入已连续三年下降，近三年归母净亏损数值分别为4.82亿元、4.35亿元、4.51亿元 [1] 业务表现 规模与续约 - 截至报告期末，在管面积从2.7亿平方米提升至2.9亿平方米，同比增长约7.4%；在管业主户数约为170万户，同比增长约8%；项目续约率增加4个百分点至约95% [2] 收入结构 - 物业管理及运营服务同比增长3.6%至约63.79亿元，占总营收的91.5%；社区生活服务收入同比减少6.5%至约4.42亿元，非业主增值服务收入同比大幅减少61%至约1.46亿元 [2] - 来自第三方的收入占比持续提高，约68.01亿元，占比达97.6%，对关联方依赖进一步降低，2024年与关联方有关的收入压降了70.6%，关联方贡献收入仅占总收入的2.4% [3] 住宅业态 - 在管项目饱和收入中住宅业态的占比提升至约84%，来自住宅业态基础物管收入达52.39亿元，同比增长11.6%，净增5.44亿元 [2] 财务状况 现金流 - 截至2024年末，公司可用资金为40.69亿元，较2023年12月31日的约44.36亿元减少约3.67亿元 [3] 分红 - 董事会建议截至2024年12月31日止年度宣派末期股息每股14.3分，合计约4.37亿元，约为公司拥有人应占核心净利润的55%，未来三年将继续维持不低于核心净利润55%的分红比例 [3] 减值拨备 - 2024年公司金融资产减值亏损净额约为13.88亿元，相比2023年的8.5亿元大幅增加约63.29%，其中关联方金融资产减值亏损净额约为9.535亿元，第三方金融资产减值亏损净额约为4.35亿元 [4] - 关联方贸易应收款项减值拨备于2024年度进一步计提约7.63亿元，累计计提约26.95亿元；计提减值拨备后的关联方贸易应收款项余额约为5.91亿元，其中无担保的金额约为1.81亿元 [1] 运营成本与物业费收缴 运营成本 - 物业管理及运营服务的毛利率从2023年的23.8%降至20.9%，因在管物业项目出保及提升服务质量带来的维修、维护成本增加 [6] - 2024年公司出资整改541个项目，投入资金超6000万元，收缴改善项目超过80%；改造264个项目，单年投入改造资金600万元 [6] 物业费收缴率 - 近2至3年交付项目的物业费收缴率同比下降18%，受限价政策影响，收缴率同比下降8% [7] - 若剔除双重影响后，2024年收缴率同比提升2个百分点至96% [7]