行业业绩与增长前景 - 上半年内地物管股业绩呈现初期稳定讯号 [1] - 预计下半年行业增长较快 2025至2027年盈利增长同比分别为4%、9%及11% [1] - 物管股与发展商相关问题将于今年后逐渐消失且不再是主要阻力 [1] 行业增长动力与估值基础 - 未来增长动力来自第三方项目及非发展商的增值服务 [1] - 在增长恢复正常情况下股东回报将成为估值基础 [1] 个股评级与目标价调整 - 万物云评级由"与大市同步"上调至"增持" 目标价由22.51港元升至29.21港元 反映业务转亏为盈及股息率吸引 [1] - 中海物业 碧桂园服务及中国国贸评级调整至"与大市同步" 因盈利前景温和且缺乏重评催化因素 [1] - 融创服务评级下调至"减持" 目标价由1.72港元降至1.01港元 认为盈利及股息前景疲弱 [1]

行业展望 - 上半年内地物管股业绩呈现初期稳定讯号 [1] - 预计下半年行业增长较快 [1] - 2025至2027年盈利增长按年分别为4%、9%及11% [1] - 行业未来增长动力来自第三方项目及非发展商增值服务 [1] - 股东回报将成为估值基础 [1] 评级调整 - 万物云评级由"与大市同步"上调至"增持" 目标价由22.51港元上调至29.21港元 [1] - 中海物业、碧桂园服务及中国国贸评级调整至"与大市同步" [1] - 融创服务评级下调至"减持" 目标价由1.72港元下调至1.01港元 [1] 个股分析 - 万物云业务转亏为盈及股息率吸引 [1] - 部分个股盈利前景温和且缺乏重评催化因素 [1] - 融创服务盈利及股息前景疲弱 [1]

战略调整 - 公司为优化战略布局将更多资源与管理精力聚焦投入在一二线核心城市 [1] - 通过股权交易实现全面退出彰泰服务集团并不再持有任何权益 [1] 交易细节 - 公司全资附属公司融远投资转让广西彰泰融创智慧80%股权给广西老彰家 [1] - 交易代价为人民币8.2662亿元 [1] - 股权过户登记已完成且全部交易价款已收悉 [1]

战略调整 - 公司为进一步优化战略布局 将更多资源与管理精力聚焦投入在一二线核心城市 [1] - 公司通过股权交易实现全面退出彰泰服务集团 不再持有其任何权益 [1] 交易细节 - 公司全资附属公司融远投资将间接持有的广西彰泰融创智慧80%股权转让给广西老彰家 [1] - 交易代价为人民币8.2662亿元 [1] - 股权过户登记已完成 公司已收悉全部交易价款 [1]

香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告的內容概不負責，對其準確性或完整 性亦不發表任何聲明，並明確表示，概不對因本公告全部或任何部份內容而產生或因倚賴該等內容而 引致的任何損失承擔任何責任。 SUNAC SERVICES HOLDINGS LIMITED 融創服務控股有限公司 （於開曼群島註冊成立的有限公司） （股票代號：01516） 完成出售目標公司股權 茲提述融創服務控股有限公司（「本公司」）日期為2025年4月29日及2025年7月18日 之公告（「該等公告」），內容有關出售目標公司股權之須予披露交易。除文義另有所 指外，本公告所用詞彙與該等公告所界定者具有相同涵義。 截至本公告日期， 本公司全資附屬公司融遠投資已收悉全部交易價款， 股權過戶登 記已完成，本集團不再持有彰泰服務集團任何權益。 承董事會命 融創服務控股有限公司 主席 汪孟德 香港，2025年9月4日 於本公告日期， 董事會主席兼非執行董事為汪孟德先生； 執行董事為曹鴻玲女士及 楊曼女士； 非執行董事為路鵬先生及高曦先生； 及獨立非執行董事為王勵弘女士、 姚寧先生及趙中華先生。 ...

股份数据 - 截至2025年8月底，公司法定/注册股份数目为10,000,000,000股，面值0.01港元，法定/注册股本总额100,000,000港元[1] - 截至2025年8月底，已发行股份（不含库存股份）3,056,844,000股，库存股份0，已发行股份总数3,056,844,000股[3] - 2025年8月法定/注册、已发行及库存股份数目均无增减[1][3]

盈利预测调整 - 将2025年至2027年盈利预测平均下调55% [1] - 核心盈利预测平均下调11% [1] - 目标价由1.78港元下调至1.48港元 [1] - 评级由中性降至沽售 [1] 财务表现与现金流 - 下调自由现金流及经营现金流预测 [1] - 上半年纯利表现平淡 [1] - 物业管理服务业务毛利率较去年同期下降4个百分点 [1] 成本与风险因素 - 第三方应收账款减损增加 [1] - 维修和维护成本因保固到期上升 [1] - 管理层对服务收入确认或减损准备更加审慎 [1] 未来展望 - 利润率预计需要一年至一年半才能企稳 [1] - 减损风险需时缓和 [1] - 投资组合包含大量关联开发商融创中国近年交付的低质量项目 [1]

投资评级调整 - 融创服务评级从跑赢行业下调至中性 [1] 财务表现 - 1H25归母净利润扭亏为盈至1.22亿元（去年同期亏损4.72亿元） [1] - 住宅物管毛利率同比下降3.7个百分点至20.2% [1] - 毛利润因审慎收入确认策略少记1.8亿元（同比多减1.3亿元） [1] - 对账期三年以上第三方应收款（2024年末总额约3亿元）加大减值力度 [1] 项目与运营 - 核心城市饱和收入占比达87% 项目向高潜力城市集中 [2] - 母公司2022年至今交付项目8,899万平米 占在管面积约30% [2] - 母公司交付项目存在品质问题、物业费启费问题及空置率问题 [2] - 1H25母公司交付面积269万平米（对比2024年全年2,080万平米） [2] 派息与现金流 - 2022-2024年持续以核心净利润55%的比例派息 [2] - 2024年经营性现金流1.86亿元 核心净利润7.96亿元 [2] - 2025年分红+回购金额不低于归母净利润55% 不高于全年经营性现金流 [2] 盈利预测与估值 - 下调2025年归母净利润预测80.5%至1.31亿元（同比扭亏） [3] - 下调2026年归母净利润预测78.0%至1.49亿元（同比+13.3%） [3] - 目标价下调23.5%至1.53港元 对应32.6倍2025年P/E [3] - 当前交易于36.8倍2025年P/E [3]

核心财务表现 - 2025年上半年公司实现收入约35.47亿元，同比增长约2% [2][3] - 公司拥有人应占利润约1.22亿元，去年同期为亏损约4.72亿元，实现扭亏为盈 [2][3] - 毛利率约21.8%，同比减少约3.7个百分点；毛利约7.72亿元，同比下降约13% [4] 收入结构分析 - 物业管理及运营服务收入约32.92亿元，同比增长3.8%，占总收入主体 [3] - 社区生活服务收入2.1亿元，占比6%；非业主增值服务收入4356万元，占比1.2% [3] - 来自融创集团及其关联方的开发物业收入约23.76亿元，占比72.2%；第三方物业开发商收入9.16亿元，占比27.8% [3] 资产减值与风险管控 - 金融资产减值亏损净额约3.46亿元，其中关联方减值8010万元，第三方减值2.65亿元 [4] - 贸易及其他应收款项减值拨备较去年末增加约3.39亿元 [4] - 对长期欠款业主进行信用风险评估，并对历史欠费一次性计提减值准备 [4] 经营压力与成本挑战 - 维保成本因项目年限延长而上升，业主缴费意愿下降导致回款风险 [6] - 地产行业交付问题项目引发成本超支，2024年整改541个项目投入超6000万元 [6] - 住宅物管服务毛利率因新项目投入增加而持续承压 [6] 战略调整与优化措施 - 通过组织架构扁平化、片区化调整及科技应用提升人效与能耗管控 [6] - 重点城市归于集团直管以减少层级，提升决策效率 [6] - 退出低入住率、硬件缺陷严重或业主不配合的项目，上半年已退出20余个项目 [7] 未来展望 - 2024-2025年交付量从2023年高位回落，增量成本预计2026年起趋稳 [6] - 地产交付负面影响有望在未来两年内逐步化解 [5][7] - 业务结构持续优化与退出机制执行将推动运营效率提升 [7]

核心财务表现 - 2025年上半年实现收入35.47亿元，同比增长2% [2] - 公司股东应占利润1.22亿元，较去年同期亏损4.72亿元实现扭亏为盈 [2] - 销售及营销开支2180万元，同比下降410万元，销售及管理费率为7.9%，同比下降1.3个百分点 [3] 业务结构分析 - 物业管理及运营服务收入32.92亿元，占总收入比例92.8%，同比增长3.8% [3] - 在管建筑面积达2.9亿平方米，覆盖174万户业主及1809个项目 [3] - 市场拓展签约额约1.8亿元，同比增长8% [3] 战略调整举措 - 主动退出20余个亏损严重且难以扭转的问题项目 [4][5] - 出售彰泰融创智慧80%股权，交易价格8.26亿元，彻底退出彰泰服务集团 [5] - 资源和管理重心聚焦于一二线核心城市 [5] 资金状况 - 截至2025年6月末可用资金总额约30.4亿元，含现金及现金等价物、受限制资金等 [5]