报告公司投资评级 - 维持增持评级，调整目标价至 1.73 港元 [4][7] 报告的核心观点 - 公司 2024 年度营业收入约 69.7 亿元，同比基本持平；归母净亏损约 4.51 亿元，同比增亏 3.7%；归母核心净利润约 8.0 亿元，同比基本持平 [3] 根据相关目录分别进行总结 盈利预测与投资建议 - 调整公司在管面积、各项业务收入、毛利率预测值，下调费用率预测，考虑 24 年计提应收款减值，调整后 24 - 26 年 EPS 预测值为 - 0.15/0.16/0.16 元（原预测 24 - 25 年为 0.24/0.26 元），可比公司 25 年 PE 为 10x，对应目标价 1.73 港元 [4] 公司主要财务信息 |项目|2022A|2023A|2024E|2025E|2026E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |营业收入(百万元)|7,126|-9.8%|7,010|-1.6%|6,970|-0.6%|6,953|-0.2%|6,879|-1.1%| |营业利润(百万元)| - 730|-144.6%| - 412|43.5%| - 604|-46.4%|580|196.1%|556|-4.2%| |归属母公司净利润(百万元)| - 482|-137.8%| - 435|9.7%| - 451|-3.7%|499|210.5%|483|-3.1%| |每股收益（元）| - 0.16| - 0.14| - 0.15|0.16|0.16| |毛利率(%)|22.5%|23.8%|21.9%|21.3%|21.1%| |净利率(%)| - 6.8%| - 6.2%| - 6.5%|7.2%|7.0%| |净资产收益率(%)| - 6.0%| - 6.4%| - 8.1%|9.3%|8.3%| |市盈率（倍）|(9.4)|(10.4)|(10.0)|9.0|9.3| |市净率（倍）|0.6|0.7|0.8|0.8|0.7|[6] 业务情况 - 物管业务保持规模，非业主增值业务持续收缩 24 年收入约 69.70 亿元（ - 0.6%），物管业务收入 63.8 亿元，同比增长 3.6%，占比 91.5%；社区服务收入 4.4 亿元，同比下降 6.5%；非业主增值服务收入降 61.0%至 1.47 亿元 第三方收入占比达 97.6%，关联方仅占 2.4% [11] - 聚焦核心城市，在管基础盘稳定 24 年末在管面积 2.91 亿方，同比增长 7%；在管业主户数约 170 万户，同比增长约 8%；项目续约率增 4 个百分点至约 95%，住宅业态占比提升至约 84% 24 年核心城市签约额占比约 98%，大客户签约额占比提升至 49% [11] - 进一步对应收款计提减值，关联方影响持续消化 24 年计提 10.87 亿元坏账准备，大部分针对关联方应收账款减值 7.63 亿元 剔除影响后，24 年归母核心净利润 8.0 亿元，同比基本持平 截至 24 年末，关联方贸易应收款项余额约 5.9 亿元，无担保金额约 1.8 亿元，减值风险敞口收窄 [11] 可比公司估值 |公司|代码|最新价格(元)|每股收益（元）|市盈率| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | | | |2025/4/7|2023A|2024A|2025E|2026E|2023A|2024A|2025E|2026E| |世茂服务|0873.HK|0.77|0.11| - 0.11|0.17|0.20|7| - 7|5|4| |万物云|2602.HK|20.84|1.66|0.98|1.49|1.71|13|21|14|12| |旭辉永升服务|1995.HK|1.79|0.25|0.28|0.31|0.34|7|6|6|5| |绿城服务|2869.HK|3.98|0.19|0.25|0.29|0.33|21|16|14|12| |保利物业|6049.HK|29.82|2.51|2.68|2.87|3.11|12|11|10|10| |最大值| | | | | | |21|21|14|12| |最小值| | | | | | |7| - 7|5|4| |平均数| | | | | | |12|10|10|9| |调整后平均| | | | | | |11|11|10|9|[12] 财务报表预测与比率分析 - 资产负债表、利润表、现金流量表呈现各项目在 2022A - 2026E 的数据情况，包括货币资金、应收账款、营业收入、营业成本等 [13] - 主要财务比率涵盖成长能力、获利能力、偿债能力、营运能力、每股指标、估值比率等方面在 2022A - 2026E 的数据 [13]

文章核心观点 融创服务2024年度业绩报告显示公司连续三年亏损，主要因对关联方应收款项计提减值拨备，虽在管面积等有增长、对关联方依赖降低，但仍面临收入下滑、现金流减少、物业费收缴率下降等问题 [1][2][3][4] 业绩概况 - 2024年公司收入同比减少0.57%至69.7亿元，毛利同比减少8.4%至约15.27亿元，毛利率下降1.9个百分点至约21.9%，公司拥有人应占亏损约为4.51亿元 [1] - 自2022年以来，公司营业收入已连续三年下降，近三年归母净亏损数值分别为4.82亿元、4.35亿元、4.51亿元 [1] 业务表现 规模与续约 - 截至报告期末，在管面积从2.7亿平方米提升至2.9亿平方米，同比增长约7.4%；在管业主户数约为170万户，同比增长约8%；项目续约率增加4个百分点至约95% [2] 收入结构 - 物业管理及运营服务同比增长3.6%至约63.79亿元，占总营收的91.5%；社区生活服务收入同比减少6.5%至约4.42亿元，非业主增值服务收入同比大幅减少61%至约1.46亿元 [2] - 来自第三方的收入占比持续提高，约68.01亿元，占比达97.6%，对关联方依赖进一步降低，2024年与关联方有关的收入压降了70.6%，关联方贡献收入仅占总收入的2.4% [3] 住宅业态 - 在管项目饱和收入中住宅业态的占比提升至约84%，来自住宅业态基础物管收入达52.39亿元，同比增长11.6%，净增5.44亿元 [2] 财务状况 现金流 - 截至2024年末，公司可用资金为40.69亿元，较2023年12月31日的约44.36亿元减少约3.67亿元 [3] 分红 - 董事会建议截至2024年12月31日止年度宣派末期股息每股14.3分，合计约4.37亿元，约为公司拥有人应占核心净利润的55%，未来三年将继续维持不低于核心净利润55%的分红比例 [3] 减值拨备 - 2024年公司金融资产减值亏损净额约为13.88亿元，相比2023年的8.5亿元大幅增加约63.29%，其中关联方金融资产减值亏损净额约为9.535亿元，第三方金融资产减值亏损净额约为4.35亿元 [4] - 关联方贸易应收款项减值拨备于2024年度进一步计提约7.63亿元，累计计提约26.95亿元；计提减值拨备后的关联方贸易应收款项余额约为5.91亿元，其中无担保的金额约为1.81亿元 [1] 运营成本与物业费收缴 运营成本 - 物业管理及运营服务的毛利率从2023年的23.8%降至20.9%，因在管物业项目出保及提升服务质量带来的维修、维护成本增加 [6] - 2024年公司出资整改541个项目，投入资金超6000万元，收缴改善项目超过80%；改造264个项目，单年投入改造资金600万元 [6] 物业费收缴率 - 近2至3年交付项目的物业费收缴率同比下降18%，受限价政策影响，收缴率同比下降8% [7] - 若剔除双重影响后，2024年收缴率同比提升2个百分点至96% [7]

报告公司投资评级 - 报告对融创服务的投资评级为“优于大市”，维持该评级 [6][8][17] 报告的核心观点 - 2024年融创服务持续控制关联业务风险并进行财务处理，伴随宏观经济稳定，企业有望重新步入发展空间，预测2025年EPS为0.13元每股，给予2025年12 - 15倍PE估值，对应合理价值区间为1.58 - 1.98元（折合港币1.72 - 2.15元，汇率1港元 = 0.92元） [8][17] 根据相关目录分别进行总结 股票数据 - 3月25日收盘价为1.68港元，52周股价波动为1.44 - 3.18港元，总股本30.57亿股，总市值51亿港元 [2] 恒生指数对比 - 1M、2M、3M绝对涨幅分别为 - 7.0%、10.7%、 - 0.5%，相对涨幅分别为2.1%、6.8%、 - 0.1% [4][5] 主要财务数据及预测 |指标|2023|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入（百万元）|7009.52|6969.50|7313.83|7683.49|8058.57| |（+/-）YoY（%）|-1.6%|-0.6%|4.9%|5.1%|4.9%| |净利润（百万元）|-435.07|-451.20|403.64|452.38|529.27| |（+/-）YoY（%）|-9.7%|3.7%|-189.5%|12.1%|17.0%| |全面摊薄EPS（元）|-0.14|-0.15|0.13|0.15|0.17| |毛利率（%）|23.8%|21.9%|21.9%|22.9%|22.9%| |净资产收益率（%）|-7.2%|-8.7%|7.3%|7.5%|8.1%| [7] 公司2024年业绩情况 - 营业收入69.70亿元，同比基本持平，非关联方收入68.02亿元，同比增长5.63%；毛利15.27亿元，同比下降8.4%；净亏损4.33亿元，归母净亏损4.51亿元，同比增亏约3.71%，归母核心净利润7.96亿元，同比基本持平；关联方贸易应收款项减值拨备2024年进一步计提7.63亿元，累计计提26.95亿元，计提后余额5.91亿元，无担保金额1.81亿元；董事会建议宣派末期股息每股14.3分，合计约4.37亿元，约为归母核心净利润的55%，股息率9.25% [8][9] - 物业管理及运营服务收入63.80亿元，同比增长3.6%，占比91.5%，较2023年上升3.7个百分点；社区生活服务收入4.43亿元，同比下降6.5%，占比6.4%，较2023年下降0.4个百分点；非业主增值服务收入1.47亿元，同比降低61.0%，占比2.1%，较2023年下降3.3个百分点 [8][10][11] - 2024年公司毛利率21.9%，较2023年下降1.9个百分点；物业管理服务毛利率20.9%，较2023年下降2.9个百分点；非业主增值服务毛利率28.2%，较2023年上升15.2个百分点；社区生活服务毛利率34.7%，较2023年上升3.0个百分点 [8][10] 公司2024年经营情况 - 在管建筑面积2.91亿平方米，同比增长7%；独立第三方开发物业在管收入17.76亿元，同比下降4.52%，占比27.8%，较2023年下降2.4个百分点；非住物业在管收入11.40亿元，同比下降11.51%，占比17.9%，较2023年下降10.5个百分点 [14] - 非业主增值服务收入1.47亿元，同比降低61.0%；案场服务收入0.65亿元，占比43.9%，同比降低64.6%；咨询及其他增值服务收入0.74亿元，占比50.1%，同比降低55.8%；其他收入0.09亿元，占比6.0%，同比降低69.0% [16] - 社区生活服务收入4.43亿元，同比下降6.5%；便民服务收入2.16亿元，占比48.7%，同比下降0.2%；空间运营服务收入1.17亿元，占比26.5%，同比下降18.1%；美居服务收入0.66亿元，占比14.8%，同比上升12.1%；房地产经纪服务收入0.44亿元，占比10.0%，同比下降20.5% [16][17] 可比公司估值表 |代码|简称|总市值(亿港元)|EPS（元）（2024/2025E/2026E）|PE（倍）（2024/2025E/2026E）|PEG（2025）| |----|----|----|----|----|----| |6049.HK|保利物业|169.32|2.74/2.96/-|10.29/9.51/-|-| |2869.HK|绿城服务|129.39|0.23/0.28/0.33|16.49/13.24/11.50|0.67| |均值| - | - | - |13.39/11.38/-|-| |1516.HK|融创服务|51.35|-0.15/0.13/0.15|-10.35/11.70/10.44|-| [18] 财务报表分析和预测 - 预计2025 - 2027年营业收入分别为7314百万元、7683百万元、8059百万元，净利润分别为439百万元、492百万元、575百万元等多项财务指标变化 [20]

公司整体财务数据关键指标变化 - 2024年公司收入约69.70亿元，同比基本持平；公司拥有人应占亏损约4.51亿元，同比增亏约3.71%；公司拥有人应占核心净利润约7.96亿元，同比基本持平[2] - 2024年集团非关联方收入约68.02亿元，同比增长约5.63%[2] - 2024年销售成本为54.42亿元，2023年为53.42亿元[3] - 2024年毛利为15.27亿元，2023年为16.68亿元[3] - 2024年无形资产为14.48亿元，2023年为16.01亿元[8] - 2024年贸易及其他应收款项为34.41亿元，2023年为42.67亿元[8] - 2024年资产总值为105.90亿元，2023年为116.45亿元[8] - 2024年负债总额为52.71亿元，2023年为54.07亿元[9] - 2024年公司拥有人应占亏损451197千元，每股基本亏损0.15元；2023年对应亏损435068千元，每股基本亏损0.14元[29] - 2024年已付股息约448.21百万元，每股0.143元；2023年已付股息约1098.61百万元，每股0.137元及0.235港元[30] - 2024年建议末期股息每股0.143元，股息总额约437.13百万元，将提呈股东大会[30] - 2023年初无形资产账面净值为21.02426亿元，2023年末为16.01256亿元，2024年末为14.48495亿元[33] - 2024年公司收入约6969.5百万元，较2023年减少约40.0百万元（约0.6%）[46] - 2024年第三方收入6801695千元，占比97.6%；关联方收入167806千元，占比2.4%，较2023年减少70.6%[47] - 2024年销售成本约为5442.2百万元，较2023年增加约100.5百万元（约1.9%）[60] - 2024年毛利约为1527.3百万元，较2023年减少约140.6百万元（约8.4%）[62] - 2024年毛利率约为21.9%，较2023年的23.8%减少约1.9个百分点[62] - 2024年行政开支约5.696亿元，较2023年的约6.343亿元减少约0.647亿元[64] - 2024年销售及营销开支约0.569亿元，较2023年的约0.628亿元下降约0.059亿元[65] - 2024年金融资产减值亏损净额约13.88亿元，主要为贸易应收款减值10.872亿元，较2023年的约8.502亿元增加[66] - 2024年财务收入净额约0.333亿元，较2023年的约0.555亿元下降约0.222亿元[67] - 2024年净亏损约4.331亿元，本公司拥有人应占亏损约4.512亿元，较2023年亏损扩大[68] - 2024年末无形资产约14.485亿元，较2023年末的约16.013亿元减少约1.528亿元[70] - 2024年末贸易及其他应收款项净额约35.902亿元，较2023年末的约43.176亿元减少约7.274亿元[71] - 2024年末贸易及其他应付款项约28.415亿元，较2023年末的约30.369亿元减少约1.954亿元[72] - 2024年末可用资金总额约40.688亿元，较2023年末的约44.356亿元减少约3.668亿元[74] - 2024年实现收入约69.70亿元，来自非关联方的收入约68.02亿元，同比增长约5.6%，占比达约98%[79] 关联方贸易应收款项情况 - 截至2024年12月31日，集团关联方贸易应收款项总额较2023年减少约1.31亿元至约32.86亿元；关联方贸易应收款项减值拨备于2024年进一步计提约7.63亿元，累计计提约26.95亿元；计提减值拨备后关联方贸易应收款项余额约5.91亿元，其中无担保金额约1.81亿元[2] - 2024年来自关联方贸易应收款约32.8629亿元，来自第三方约32.0188亿元[40] 股息宣派情况 - 董事会建议就2024年度宣派末期股息每股0.143元，合计约4.37亿元，约为公司拥有人应占核心净利润的55%[2] - 公司拟宣派2024年度末期股息每股14.3分，总金额约为4.37亿元，约占2024年度公司拥有人应占核心净利润的55%，股息率达约9.5%[83] - 董事会建议宣派2024年末期股息每股14.3分，合计约4.37亿元，预计2025年6月6日前后派付[89] 会计准则应用情况 - 集团于2024年1月1日开始的年度报告期间应用多项新订及经修订准则，预计对各期间无重大影响[16] - 部分新订会计准则及诠释无需于2024年12月31日报告期间强制采纳，集团未提早采纳，预计无重大影响[17] 收入地域分布情况 - 截至2024年12月31日止年度，集团全部收入来自中国，2024年及2023年近100%非流动资产业位于中国[20][21] 各业务线收入数据关键指标变化 - 2024年物业管理及运营服务收入6379627千元，社区生活服务收入442974千元，非业主增值服务收入146900千元；2023年对应收入分别为6158647千元、473776千元、377094千元[22] - 2024年物业管理及运营服务收入约6379.6百万元，较2023年增加约221.0百万元（约3.6%）[51] - 2024年社区生活服务收入约443.0百万元，较2023年减少约30.8百万元（约6.5%）[54] - 2024年非业主增值服务收入约146.9百万元，较2023年减少约230.2百万元（约61.0%）[58] 合约负债情况 - 2024年合约负债1940878千元，其中第三方1935867千元，关联方5011千元；2023年对应合约负债为1816461千元，其中第三方1809990千元，关联方6471千元[23] 开支情况 - 2024年开支7456666千元，2023年开支6888967千元，各项开支有不同程度变化[25] 所得税情况 - 2024年所得税抵免137986千元，其中即期所得税204440千元，递延所得税 - 342426千元；2023年所得税开支41592千元，即期所得税299973千元，递延所得税 - 258381千元[26] 商誉减值情况 - 2024年商誉减值7493.6万元，其中彰泰服务减值约7470万元，年末商誉账面净值为11.40142亿元[33][35] 子公司业务数据关键指标变化 - 2024年开元物业管理收入年增长率为-3.97% - 3.51%，利润率为6.88% - 10.29%；彰泰服务收入年增长率为0.11% - 2.98%，利润率为12.76% - 14.51%[35] 贸易及其他应收应付款项情况 - 2024年末贸易及其他应收款非流动合计1.49526亿元，流动合计3.440652亿元[38] - 2024年末贸易及其他应付款项流动合计2.841468亿元[41] - 2024年贸易应付款项为1.141964亿元，2023年为1.150782亿元[41] - 2024年应付工资及福利为3492.5万元，2023年为4140.26万元[41] - 2024年应付押金为3539.86万元，2023年为3820.03万元[41] - 2024年应付关联方款项为621.43万元，2023年为710.53万元[41] - 2024年贸易应付款项总计1141964千元，2023年为1150782千元[43] 各业务线毛利率情况 - 物业管理及运营服务毛利率从2023年的约23.8%降至2024年的约20.9%；社区生活服务毛利率从31.7%增至34.7%[63] 公司业务运营相关指标变化 - 截至2024年底，公司在管建筑面积约2.91亿平方米，同比增长约7%；在管业主户数约为170万户，同比增长约8%[81] - 2024年公司续约率增加4个百分点至约95%，在管项目饱和收入中住宅业态的占比提升至约84%，核心城市的占比达约85%[81] - 2024年公司工程专业节能改造单年投入约600万元，预计未来每年持续节省约1800万元；针对541个项目投入自有资金超6000万元，收缴改善项目超80%[81] - 2024年公司核心城市签约额占比约98%，同比提升约6个百分点；重点业态签约额占比约80%，同比提升约19个百分点，饱和收入占比提升至约96%[82] - 2024年公司合同额超千万元项目的签约额占比约49%，大客户数量较2022年增长约84%，新拓展签约同比持平[82] - 2024年公司业主资源业务实现收入约2.2亿元，同比增长约5%；占整体社区生活服务收入比重约50%，同比提升约6个百分点[83] - 2024年公司参与营销的主营一线员工数量同比增长约25%，实发佣金比率增加约0.5个百分点，由主营团队分销带来的金额占总额的比例提升约24个百分点[83] 公司会议及股份相关安排 - 公司2024年度股东周年大会计划于2025年5月22日举行，2025年5月19日至22日暂停办理股份过户登记手续[88] - 为符合资格出席股东周年大会并投票，所有股份过户文件及相关股票须于2025年5月16日下午4时30分前交回公司香港股份过户登记分处[88] 公司证券及交易情况 - 2024年12月31日公司无库存股份，该年度公司及附属公司无购买、出售或赎回上市证券行为[90] 公司协议签订情况 - 2024年12月13日公司与融创中国订立多项服务框架协议，服务期限自2025年1月1日至2027年12月31日[91] 公司投资收购出售情况 - 2024年度无重大投资、收购及出售事项[92] 公司员工情况 - 2024年12月31日集团有27,051名雇员，该年度员工成本约27.39亿元[94] 公司合规情况 - 截至2024年12月31日止年度，全体董事证券买卖遵守标准守则规定[97] - 截至2024年12月31日止年度，公司遵守企业管治守则所有适用条文[98] 审核委员会情况 - 审核委员会由三名独立非执行董事组成，姚宁先生任主席[99] - 审核委员会已审阅公司2024年度业绩[100] 财务数据核对情况 - 罗兵咸永道会计师事务所核对本公告所载集团2024年度财务数据与经审计合并财务报表一致[101]

整体财务数据关键指标变化 - 2024年上半年公司实现收入约34.84亿元，毛利约8.88亿元，同比均稳定增长[7] - 期内公司销售及管理费率同比下降约1.2个百分点[7] - 公司拥有人核心净利润约4.55亿元，同比持平[7] - 2024年上半年公司总收入3483728千元，较2023年同期增长2.6%，其中第三方收入3390067千元，关联方收入93661千元[15] - 2024年上半年公司销售成本约2595.3百万元，较2023年同期增加约46.8百万元，增长约1.8%[24] - 2024年上半年公司毛利约888.4百万元，较2023年同期增长约40.9百万元，增长约4.8%[25] - 2024年上半年公司毛利率约为25.5%，较2023年同期增长约0.5个百分点[25] - 2024年上半年集团总毛利8.88424亿元，毛利率25.5%；2023年同期毛利8.47506亿元，毛利率25.0%[26] - 2024年上半年行政开支2.945亿元，较2023年同期减少0.209亿元[27] - 2024年上半年销售及营销开支2590万元，较2023年同期下降1210万元[28] - 2024年上半年金融资产减值亏损净额11.366亿元，2023年同期为3840万元[29] - 2024年上半年财务收入净额2350万元，较2023年同期下降1430万元[30] - 2024年上半年集团净亏损4.604亿元，2023年同期净利润3.649亿元[31] - 2024年6月30日贸易及其他应收款项净额38.214亿元，较2023年末减少4.962亿元[32] - 2024年6月30日贸易及其他应付款项28.586亿元，较2023年末减少1.783亿元[33] - 2024年6月30日可用资金总额33.804亿元，较2023年末减少10.552亿元[34] - 2024年上半年公司收入为3483728千元人民币，2023年同期为3396051千元人民币[74] - 2024年上半年公司销售成本为2595304千元人民币，2023年同期为2548545千元人民币[74] - 2024年上半年公司毛利为888424千元人民币，2023年同期为847506千元人民币[74] - 2024年上半年公司经营亏损为666152千元人民币，2023年同期经营利润为432676千元人民币[74] - 2024年上半年公司除所得税前亏损为645481千元人民币，2023年同期利润为473594千元人民币[74] - 2024年上半年公司期内亏损为460352千元人民币，2023年同期利润为364920千元人民币[74] - 2024年上半年每股基本亏损为0.15元人民币，2023年同期每股基本盈利为0.11元人民币[74] - 2024年上半年每股摊薄亏损为0.15元人民币，2023年同期每股摊薄盈利为0.11元人民币[74] - 2024年6月30日资产总值为10,263,242千元，较2023年12月31日的11,644,829千元下降约11.86%[75] - 2024年6月30日负债总额为4,968,340千元，较2023年12月31日的5,407,323千元下降约8.12%[76] - 2024年6月30日权益总额为5,294,902千元，较2023年12月31日的6,237,506千元下降约15.11%[75] - 截至2024年6月30日止六个月全面亏损总额为460,352千元[78] - 2024年派付予本公司股东的股息为448,206千元[78] - 2024年非控股股东认沽期权变动为26,394千元[78] - 2024年股份奖励计划－员工服务的价值为5,203千元[78] - 2024年派付予非控制性权益的股息为65,345千元[78] - 2024年6月30日存货为50,998千元，较2023年12月31日的54,540千元下降约6.49%[75] - 2024年6月30日现金及现金等价物为2,180,527千元，较2023年12月31日的3,979,504千元下降约45.21%[75] - 2024年上半年经营活动使用现金净额为4.92112亿元，2023年同期为产生现金净额6614万元[80] - 2024年上半年投资活动使用现金净额为7.80552亿元，2023年同期为3.20537亿元[80] - 2024年上半年融资活动使用现金净额为5.28308亿元，2023年同期为4.44498亿元[81] - 2024年上半年现金及现金等价物减少净额为18.00972亿元，2023年同期为7.58421亿元[81] - 2024年上半年期初现金及现金等价物为39.79504亿元，2023年同期为38.78267亿元[81] - 2024年上半年期末现金及现金等价物为21.80527亿元，2023年同期为31.23176亿元[81] - 2024年服务收入为34.84亿元，2023年为33.96亿元[119] - 2024年6月30日合约负债为16.02亿元，2023年12月31日为18.16亿元[120] - 2024年开支为40.52亿元，2023年为29.40亿元[121] - 2024年其他收入为1.40亿元，2023年为3.40亿元[122] - 2024年其他亏损净额为1.11亿元，2023年为0.57亿元[123] - 2024年财务收入净额为2.35亿元，2023年为3.78亿元[124] - 2024年所得税抵免为1.85亿元，2023年开支为1.09亿元[125] - 2024年公司拥有人应占亏损4.72亿元，2023年利润为3.40亿元[129] - 2024年每股基本亏损0.15元，2023年每股基本盈利0.11元[129] - 截至2024年6月30日止半年度，物业、厂房及设备期末账面净值为93,791千元，较期初100,439千元有所减少[132] - 截至2024年6月30日，使用权资产为64,143千元，较2023年12月31日的64,390千元略有下降[134] - 2024年6月30日租赁负债为126,148千元，较2023年12月31日的118,435千元有所增加[135] - 截至2024年6月30日，无形资产账面净值为1,559,993千元，较期初1,601,256千元减少[139] - 截至2024年6月30日，使用权益法入账之投资为53,476千元，较2023年12月31日的56,683千元减少[141] - 2024年6月30日贸易及其他应收款项非流动合计为227,374千元，较2023年12月31日的50,758千元大幅增加[144] - 2024年6月30日贸易及其他应收款项流动合计为3,594,064千元，较2023年12月31日的4,266,886千元减少[144] - 截至2024年6月30日，来自关联方的贸易应收款项约为3,317.61百万元，较2023年12月31日的3,416.82百万元略有减少[145] - 截至2024年6月30日，来自第三方的贸易应收款项约为3,161.63百万元，较2023年12月31日的2,492.50百万元增加[145] - 2024年6月30日贸易及其他应收款项流动部分拨备总额约35.67亿元，2023年12月31日约26.14亿元；贸易应收款项拨备约33.03亿元，2023年12月31日约24.35亿元；其他应收款项拨备3.9075亿元，2023年12月31日为1.6766亿元[147] - 2024年6月30日物业、厂房及设备以及无形资产预付款项为298.9万元，2023年12月31日为337.5万元；竣工物业预付款项为5000万元，2023年12月31日为0；能源费用预付款项为196万元，2023年12月31日为304.4万元；短期租赁费用预付款项为579.3万元，2023年12月31日为510.3万元；其他为2422.6万元，2023年12月31日为2292.9万元[148] - 2024年6月30日手头现金及活期存款中人民币为21.75479亿元，2023年12月31日为39.65208亿元；港元为504.4万元，2023年12月31日为1429.2万元；美元2023年12月31日为44万元[150] - 2024年6月30日到期三个月以上银行存款中人民币为1500万元，2023年12月31日为5000万元；港元为709.9万元，2023年12月31日为7600.3万元[151] - 2024年6月30日非上市实体投资为1.77735亿元，2023年12月31日为2.94962亿元；理财产品为11.60394亿元，2023年12月31日为2.77378亿元，2024年6月30日理财产品预期平均年利率为3.10%[152] - 2023年12月31日及2024年6月30日法定普通股数目为100亿股，股本为1亿港元[153] - 2024年6月30日储备和库存股中股份溢价为7.038093亿元，法定储备为165.581万元，其他储备为 - 1.913197亿元，总计为5.290477亿元；2023年6月30日股份溢价为7.459905亿元，法定储备为160.225万元，其他储备为 - 1.871957亿元，总计为5.748173亿元[154] - 2024年6月30日贸易应付款项为11.2011亿元，2023年12月31日为11.50782亿元；暂时代收款为4.31584亿元，2023年12月31日为4.27825亿元；应付押金为4.09742亿元，2023年12月31日为3.82003亿元；应付工资及福利为3.25708亿元，2023年12月31日为4.14026亿元；非控股股东认沽期权产生的应付对价为2.10806亿元，2023年12月31日为2.372亿元；其他应付税项为1.62482亿元，2023年12月31日为1.66945亿元；应付关联方款项为615.66万元，2023年12月31日为710.53万元；应计费用及其他为1.36614亿元，2023年12月31日为1.8704亿元[155] - 2024年6月30日基于发票日期1年内贸易应付款项为8.49516亿元，2023年12月31日为8.73632亿元；1至2年为1.12455亿元，2023年12月31日为1.93832亿元；2至3年为1.50917亿元，2023年12月31日为7791.6万元；3年以上为722.2万元，2023年12月31日为540.2万元[156] - 2024年6月30日递延税项资产总额为957,831千元，净额为926,842千元，较2023年12月31日的678,079千元和648,470千元有所增长[157] - 2024年6月30日递延税项负债总额为79,317千元，净额为48,328千元，较2023年12月31日的98,219千元和68,610千元有所下降[158] - 公司董事会建议不就截至2024年6月30日止六个月派发现金股息，与2023年同期一致[159] - 2024年6月30日贸易应收款项为3,317,611千元，较2023年12月31日的3,416,815千元有所下降[162] - 2024年6月30日其他应收款项为737,809千元，较2023年12月31日的744,005千元有所下降[162] - 2024年6月30日贸易及其他应付款项为81,865千元，较2023年的83,314千元有所下降[162] - 2024年6月30日合约负债为3,

报告公司投资评级 - 报告给予融创服务"优于大市"的投资评级 [4] 报告的核心观点 上半年业绩表现 - 2024年1H营业收入为34.84亿元,同比上升3% [1] - 毛利为8.88亿元,同比上升5% [1] - 归母净亏损为4.72亿元,2023年同期归母净利润为3.40亿元 [1] - 本公司股东核心净利润约为4.55亿元,同比增长约4% [1] 亏损原因 - 公司大量计提减值,2024年1H金融资产减值亏损净额为11.37亿元,主要由于关联方回款不及预期及关联方抵押物价值下跌,以及第三方应收款回款放缓 [2] 业务发展情况 - 物业管理及运营服务收入为31.72亿元,同比增长7.7%,在管建筑面积增加 [2] - 来自融创集团及其合营联营公司的收入占比约72%,来自独立第三方的收入占比约28% [2] - 非业主增值服务收入下降51.7%,公司基于市场化原则对各项非业主增值服务业务进行主动管控及调整 [2] - 社区生活服务收入下降13.4% [2] 财务指标 - 2024年1H毛利率为25.5%,较2023年同期增长0.5个百分点 [4] - 物业管理及运营服务毛利率为23.8%,较2023年同期下降0.9个百分点 [4] - 非业主增值服务毛利率为38.0%,较2023年同期增长22.3个百分点 [4] - 社区生活服务毛利率为44.3%,较2023年同期增长9.1个百分点 [4] 根据相关目录分别进行总结 投资评级 - 报告给予融创服务"优于大市"的投资评级 [4] 核心观点 - 上半年整体业绩表现稳健,但公司大量计提减值导致亏损 [1][2] - 物业管理及运营服务收入保持增长,但非业主增值服务和社区生活服务收入有所下降 [2] - 毛利率整体有所提升,其中非业主增值服务和社区生活服务毛利率上升明显 [4] 财务数据 - 2024年1H营业收入为34.84亿元,同比上升3% [1] - 毛利为8.88亿元,同比上升5% [1] - 归母净亏损为4.72亿元,2023年同期归母净利润为3.40亿元 [1] - 本公司股东核心净利润约为4.55亿元,同比增长约4% [1] - 2024年1H毛利率为25.5%,较2023年同期增长0.5个百分点 [4] - 物业管理及运营服务毛利率为23.8%,较2023年同期下降0.9个百分点 [4] - 非业主增值服务毛利率为38.0%,较2023年同期增长22.3个百分点 [4] - 社区生活服务毛利率为44.3%,较2023年同期增长9.1个百分点 [4]

财务表现 - 收入约为人民幣34.84億元，同比增長約3%[3] - 核心業務收入同比增長約6%，佔比提升至約97%[3] - 毛利約為人民幣8.88億元，同比增長約5%[3] - 本公司擁有人應佔虧損約為人民幣4.72億元，去年同期本公司擁有人應佔溢利約為人民幣3.40億元[4] - 本公司擁有人核心淨利潤約為人民幣4.55億元，同比增長約4%[4] - 2024年上半年實現收入約人民幣34.84億元，毛利約人民幣8.88億元，同比均穩定增長[137] - 本公司擁有人核心淨利潤約人民幣4.55億元，同比持平[137] 应收款项 - 關聯方貿易應收款項總額較2023年12月31日減少約人民幣0.99億元[5] - 關聯方貿易應收款項減值撥備較2023年12月31日進一步計提約人民幣約7.30億元[5] - 關聯方貿易應收款項餘額約為人民幣6.50億元，其中以關聯方持有的若干資產提供擔保的金額約為人民幣4.61億元[5] - 無擔保的關聯方貿易應收款項金額約為人民幣1.89億元[5] - 截至2024年6月30日，本集團貿易及其他應收款項淨額為人民幣3,821,438千元[71][73] - 公司金融资产减值虽损净额约为人民币1,136.6百万元，其中关联方金融资产减值虽损净额约为人民币953.5百万元，主要由于地产行业市场情况持续下行导致关联方回款不及预期[121] 资产负债情况 - 物業、廠房及設備為人民幣93,791千元[26] - 截至2024年6月30日，本集團合約負債為人民幣1,602,406千元[56] - 持有以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产约13.38亿元[152] 业务情况 - 本公司主要在中国从事提供物业管理及运营服务、社区生活服务及非业主增值服务[38] - 截至2024年6月30日止六个月，本集团收入为人民币3,483,728千元，其中物业管理及运营服务收入为人民币3,172,442千元[52][53] - 在管建築面積約為2.82億平方米,其中住宅物業佔比約88.0%[96] - 來自融創集團及其合營公司聯營公司開發物業的收入約為人民幣2,285.3百萬元,佔比約72.0%[95] - 社區生活服務收入約人民幣213.1百萬元,較去年同期減少約13.4%[100] - 便民服務收入約人民幣103.8百萬元,較去年同期減少約6.5%,但毛利額增加人民幣23.4百萬元[104] - 空間運營服務收入約人民幣58.2百萬元,較去年同期減少約15.8百萬元[105] - 非業主增值服務收入約人民幣98.2百萬元,較去年同期大幅減少約51.7%[94] - 房屋经纪服务收入约为人民币21.1百万元，较去年同期减少约人民币10.8百万元，主要由于市场环境影响导致商品房交易量大幅减少[106] - 非业主增值服务中，案场服务收入约为人民币39.5百万元，占比40.2%；开办服务收入约为人民币34.2百万元，占比34.9%[109] - 來自第三方的收入佔比約97.3%,較去年同期增加約5.8個百分點[90,91] - 來自關聯方的收入佔比約2.7%,較去年同期減少約3個百分點[90,91] - 關聯方收入同比降低約51%，佔總收入的比重僅約為3%[137] - 在管項目的單年飽和收入約為人民幣64億元[138] - 40+核心城市的在管項目的基礎物業收入佔比超過80%[138] - 2024年上半年實現單年簽約額約人民幣1.6億元，98%位於40+核心城市[138] - 大客戶簽約額同比增長約16%[138] - 生活服務業務實現毛利約人民幣9,448萬元，同比增長約9%[143] - 生活服務業務的人均利潤和元均利潤大幅提升[143] 成本管控 - 公司销售成本约为人民币2,595.3百万元，较去年同期增加约人民币46.8百万元（约1.8%）[112] - 公司毛利约为人民幣888.4百万元，較去年同期增長約人民幣40.9百萬元（約4.8%），毛利率約為25.5%，較去年同期增長約0.5個百分點[113][117] - 社區生活服務毛利率從去年同期的約35.2%增長至約44.3%，主要由於公司在聚焦於核心城市及核心產品的戰略下，組織精簡帶來人效提升，同時優化供應鏈管理[118] - 公司行政開支約為人民幣294.5百萬元，較去年同期減少約人民幣20.9百萬元，主要由於公司持續進行集約化管理，優化管理架構，節約成本支出[119] - 公司銷售及營銷開支約為人民幣25.9百萬元，較去年同期下降約人民幣12.1百萬元，主要由於公司持續進行集約化管理，優化人員配置，同時對營銷支出效率進行管控[120] 数字化转型 - 持续推进数字科技建设，实现多个系统的上线应用[145] - 重点推进系统的覆盖面和使用率，不断优化升级产品[145] - 加大对数据治理和沉澱工作的有序推进，提高服务和管理效率[145] - 在不同业务场景开始探索和尝试AI应用[145] 战略发展 - 本集团全部收入均

财务表现 - 2023年总收入约为人民币70.10亿元，同比下降[10] - 非关联方业务收入同比增长10%至约人民币64.39亿元，占收入比例约92%[10] - 本公司拥有人应占亏损约人民币4.35亿元，核心净利约为人民币7.93亿元，同比增长约3%[11] - 经营活动产生的现金流量净额约人民币8.62亿元，覆盖核心净利约1.1倍[11] - 可用资金余额约人民币44.36亿元，保障公司健康安全发展[11] - 每股分红金额为人民币0.143元，股息率约8%[11] - 公司2023年度收入为人民币700.95亿元，较2022年减少1.6%[23] - 第三方收入增长10.2%，达到人民币643.93亿元，而关联方收入减少55.6%，为人民币57.02亿元[23] - 物业管理及运营服务收入增长11.7%，达到人民币615.86亿元，占总收入的比重增加至87.8%[23][24] - 社区生活服务收入减少15.5%，为人民币47.38亿元[27] - 非业主增值服务收入大幅减少64.2%，为人民币37.71亿元[30] - 销售成本减少3.3%，为人民币534.17亿元，主要由于非业主增值服务业务大幅减少[32] - 毛利增长4.0%，为人民币166.79亿元，毛利率提升至23.8%[34] - 公司2023年毛利总额为人民币1,667,860千元，毛利率为23.8%，相比2022年的1,604,439千元和22.5%有所增长[35] - 社区生活服务毛利率从2022年的35.8%降至2023年的31.7%，主要由于美居业务结构调整和高毛利率项目收入占比下降[35] - 2023年行政开支为人民币634.3百万元，较2022年的743.7百万元减少了109.4百万元，主要得益于管理架构优化和成本节约[36] - 2023年销售及营销开支为人民币62.8百万元，较2022年的99.5百万元下降了36.7百万元[37] - 2023年金融资产减值亏损净额为人民币850.2百万元，其中关联方和第三方分别为530.3百万元和319.9百万元，主要受地产市场下行影响[38] - 2023年财务收入净额为人民币55.5百万元，较2022年的77.7百万元下降了22.2百万元，主要由于银行存款平均余额减少[40] - 2023年净亏损为人民币393.2百万元，其中公司拥有人应占亏损为435.1百万元，相比2022年的462.4百万元和481.9百万元有所减少[41] - 2023年无形资产为人民币1,601.3百万元，较2022年的2,102.4百万元减少了501.1百万元，主要由于对开元物业管理产生的商誉进行了472.7百万元的减值[44] - 2023年贸易及其他应收款项净额为人民币4,317.6百万元，较2022年的4,368.6百万元减少了51.0百万元，主要由于减值拨备增加[46] - 2023年可用资金总额为人民币4,435.6百万元，较2022年的4,710.9百万元减少了275.3百万元，主要由于支付股息等现金流出[49] - 公司截至2023年12月31日未抵押任何资产[56] - 公司截至2023年12月31日无任何重大或然负债[57] 业务运营 - 公司截至2023年12月31日在管建築面積約2.73億平方米，管理項目個數達1,713個，業主戶數突破150萬戶[13] - 公司基礎物業收入中來自核心城市的佔比達約84%，核心城市的物業費單價達約人民幣3.1元/平方米/月[13] - 公司合約建築面積約3.74億平方米，市場拓展新增單年飽和收入約人民幣4億元[13] - 公司歸心APP/微信小程序用戶活躍率由2022年的23%增長至44%[14] - 公司EBA遠程監控從年初試點1個圍合增長至完成40個圍合的建設[14] - 公司融慧遠程巡檢上線率由年初8%增長至72%[14] - 公司多個項目實現扭虧減虧，減虧金額超過人民幣4,000萬元[14] - 公司租售業務人均效能提高47%至人民幣1.8萬元/人/月，毛利同比增長11%[16] - 公司到家業務用戶好評率提高5個百分點[16] - 公司美居服務業務存量項目收入佔比提升至53%[16] 董事会及管理团队 - 汪孟德先生自2020年8月起担任公司董事会主席兼非执行董事，拥有逾20年房地产行业经验[59] - 曹鸿玲女士自2019年1月起担任公司执行董事、行政总裁，负责公司日常管理及战略制定[60] - 杨曼女士自2020年8月起担任公司执行董事、首席财务官，负责财务管理中心、资本法务中心等工作[61] - 路鹏先生自2021年11月起担任公司非执行董事，负责商管业务发展，拥有丰富的管理经验[62] - 高曦先生自2020年8月起担任公司非执行董事，负责公司整体发展及战略制定[63] - 王励弘女士自2020年10月起担任公司独立非执行董事，拥有超过20年企业管理、金融和私募股权行业经验[64] - 姚宁先生自2020年10月起担任公司独立非执行董事，拥有逾20年会计经验[67] 公司治理与合规 - 公司董事会已制定价值观念，包括使命般的激情、阳光诚信等，以指导员工行为和业务活动[79] - 公司已采纳上市规则附录C3所载的上市发行人董事进行证券交易的标准守则，作为董事进行证券交易的指引[80] - 公司已采纳上市规则附录C1所载的企业管治守则作为自身的企管守则，并已遵守所有适用守则条文[81] - 公司审核委员会执行企业管治守则的守则条文A.2.1所规定的企管职能，包括制定及检讨公司企管政策及常规[83] - 董事會由八名董事組成，包括兩名執行董事、三名非執行董事及三名獨立非執行董事[85] - 董事會已召開6次定期會議，討論本集團的企業策略、業務規劃及其他重大事件[94] - 董事會已成立審核委員會、薪酬委員會、提名委員會及ESG委員會[95] - 審核

业绩总结 - 公司2023年度业绩表现：收入为70.1亿元，同比下降1.6%[2] - 公司核心归母净利润为7.9亿元，同比增长3%[2] - 公司经营性现金流明显改善，实现经营性现金流净额8.6亿元，可用资金余额44.4亿元[3] - 融创服务2026年预计净利润为7.55亿元，同比增长12.7%[4] - 融创服务2026年预计营业收入为94.67亿元，同比增长10.5%[4] - 融创服务2026年预计每股收益为0.23元人民币[4] - 融创服务2026年预计总资产为131.47亿元，同比增长5.6%[4] - 融创服务2026年预计净现金流为2.19亿元[4] 公司信息 - 光大证券股份有限公司是中国证监会批准的首批三家创新试点证券公司之一[9] - 光大证券研究所编写的报告基于合法获得的信息，但不保证信息的准确性和完整性[9] - 报告中的资料、意见、预测反映了光大证券研究所的判断，可能随时调整且不构成投资建议[9]

报告公司投资评级 - 投资评级为“优于大市”，维持该评级 [4][14] 报告的核心观点 - 2023年融创服务核心业务保持规模，派息大幅度让利，整体盈利能力企稳修复，现金流大幅改善，伴随宏观经济稳定，有望重新步入发展空间 [4][6][14] 根据相关目录分别进行总结 股票数据 - 3月29日收盘价为1.86港元，52周股价波动为1.47 - 3.28港元，总股本30.57亿股，总市值57亿港元 [1] 市场表现 - 与恒生指数对比，1M、2M、3M绝对涨幅分别为 -7.0%、10.7%、 -0.5%，相对涨幅分别为2.1%、6.8%、 -0.1% [2] 公司2023年业绩情况 - 营业收入70.10亿元，同比下降1.6%；毛利16.68亿元，同比增长4.0%，剔除非业主增值服务业务，核心业务毛利同比增长5.2%；净亏损3.93亿元，归母净亏损4.35亿元，归母核心净利润7.93亿元，同比增长3.0%；董事会建议宣派末期股息每股14.3分，合计约4.37亿元，约为归母核心净利润的55%，股息率为8.36% [1][6] - 分项收入来看，物业管理及运营服务61.59亿元，同比增长11.7%，占比87.8%，较2022年上升10.4个百分点；社区生活服务4.74亿元，同比下降15.5%，占比6.8%，较2022年下降1.1个百分点；非业主增值服务3.77亿元，同比降低64.2%，占比5.4%，较2022年下降9.3个百分点 [4][6] - 2023年公司毛利率为23.8%，较2022年上升1.3个百分点；物业管理服务毛利率23.8%，较2022年下降0.5个百分点；非业主增值服务毛利率13%，较2022年上升6.8个百分点；社区生活服务毛利率31.7%，较2022年下降4.1个百分点 [2][6] 公司2023年经营情况 - 在管建筑面积为2.73亿平方米，住宅业态占比约87%，非住宅业态占比约13%；独立第三方开发的物业在管收入为18.60亿元，同比增长3.1%，占比30.2%，较2022年降低10.2个百分点；非住物业的在管收入为14.64亿元，同比增长15.7%，占比23.8%，较2022年上升1个百分点 [4][10] - 非业主增值服务收入为3.77亿元，同比降低64.2%；案场服务收入为1.82亿元，占比48.2%，同比降低63.8%；咨询及其他增值服务收入为1.67亿元，占比44.2%，同比降低48.7%；其他收入为2.83亿元，占比7.5%，同比降低87.3% [12] - 社区生活服务收入为4.74亿元，同比下降15.5%；便民服务收入2.16亿元，占比45.7%，同比下降23.0%；空间运营服务收入1.43亿元，占比30.2%，同比下降2.1%；美居服务收入0.59亿元，占比12.4%，同比下降20.6%；房地产经纪服务收入0.56亿元，占比11.7%，同比下降6.6% [12][13] 投资建议 - 给予“优于大市”评级，预测2024年EPS为0.20元每股，给予2024年10 - 12倍PE估值，对应合理价值区间为1.99 - 2.39元（折合港币2.17元至2.60元，汇率1港元 = 0.92元） [4][14] 财务报表分析和预测 - 预计2024 - 2026年营业收入分别为75.24亿元、81.57亿元、87.69亿元，净利润分别为6.63亿元、7.98亿元、10.26亿元 [16] - 毛利率分别为24.0%、24.5%、25.0%，净资产收益率分别为9.2%、10.0%、11.4% [5][16]