文章核心观点 龙湖集团2024年度业绩报告显示公司营收、利润等情况，强调债务安全优先于增量投资，介绍2025年投资、商业板块增长预期及债务转换计划 [1][2][4] 业绩情况 - 2024年实现营业收入1274.7亿元，股东应占溢利104亿元，核心溢利69.7亿元，毛利率16% [2] - 2024年运营及服务业务收入267.1亿元，占总收入约21%，贡献约80亿元核心净利润 [4] - 2024年在北京等城市获9幅土地，新增土储建面83万平方米，权益面积39万平方米，年末土地储备3312万平方米，权益面积2426万平方米 [5] 投资策略 - 现阶段把债务安全放首位，保持一定投资强度，聚焦一二线核心城市，出清低能级项目，开发业务会持续做 [2][4] - 2025年销售有机会，年初存货900多亿元，预计新增供货超1500亿元，一季度已在上海和苏州拿地，后续保证偿债安全下择机拿地并弹性供货 [5] 商业板块增长预期 - 2025年针对存量项目做好招商调整和调改升级，再开业一座商场，预计航道实现10%以上增长 [5] 债务情况 - 2024年末综合借贷总额1763.2亿元，较去年初降约163亿元，在手现金494.2亿元，净负债率51.7%，现金短债倍数1.63倍，剔除预收款后资产负债率57.2% [10] - 信用债融资降至17%，银行融资占比83%，经营性物业贷今年预计新增超100亿元，年底有望达900亿元规模，将优化融资结构，拉长债务周期，减少短期和外币债务占比 [10] - 2025年是债务转换关键一年，需归还三笔公开债务已做铺排，年底整体债务降至1400亿元左右，保持负债规模下降，银行贷款不展期、不逾期，公开市场不违约 [12]