文章核心观点 行业竞争格局调整走向成熟，国内房地产市场未来结构性需求旺盛，公司董事长认为房企组织能力竞争是未来市场竞争决定性因素；2024年公司业绩亮眼，未来有信心保持销售额千亿规模且排名稳中有升，稳固的高端住宅开发基本盘和多元化业务是底气所在 [1] 开发业务基本盘稳固 - 2024年四季度以来房地产市场情绪回暖但仍有分化，布局高能级城市押注改善性需求成房企共识 [2] - 2024年公司多个项目落地首开获市场热烈反响，全年签约销售额983亿元，行业排名升至第12位，整体毛利率15%较2023年增长3个百分点 [2] - 2023年以来公司获取项目净利水平不错，整体平均净利率达10%以上，去年开盘项目毛利率基本大于20% [2] - 2024年公司坚持“聚焦核心城市、核心板块”，精准获取22个优质项目，一线、二线城市货值占比达99%，2024 - 2025年2月近七成投资位于北京和上海 [2] - 公司起家于核心城市高端改善产品，未来将回归“老本行”，会有更多核心城市、核心地段高端改善产品 [2] - 公司在行业深度调整期利润逆势增长，核心原因是专注一二线核心城市高端项目并精细化运营优化成本，未售货值2800亿元，87%位于高能级城市 [2] 多元化运营性业务发力 建筑科技板块 - 围绕“好房子”夯实科技人居系统和全流程一体化EPC服务模式，推动金茂府系3.0“科技”硬核升级，绿色建筑科技等业务收入持续提升，占收入总额7% [3] 物业服务板块 - 依托外拓能力与多家大客户旗下企业建立合作关系，强化大客户资源拓展，2024年物业服务在管面积同比增长19.9%，首次突破1亿平方米 [3] - 高质量外拓为金茂服务带来有现金流的利润，2024年末总收入约29.66亿元，同比增长9.7%，净利润约3.84亿元，同比增长12.0%，经营性净现金流达5.33亿元 [3] 精品持有板块 酒店经营 - 2024年三家酒店陆续开业，2家开业首月经营毛利为正，年末拥有14家豪华酒店，板块年内收入达16.98亿元 [4] 金茂商业 - 在营商业综合体总建筑面积达119.66万平方米，在建总面积达114.05万平方米，商业物业租金和出租率位居同行业前列，写字楼标杆项目出租率高，商业和写字楼板块贡献收入近17亿元 [4] - 2024年3月华夏金茂商业REIT上市，标志持有物业上市平台成功打造，项目上市后完成三次超预期分红 [4] - 公司花力气培养精品持有和轻资产商业酒店及物业服务能力，做强做优核心资产，以金茂酒商为轻资产运营平台，REIT上市形成“投融管退”专业化分工闭环 [5][6] 以新模式构筑面向未来的核心竞争力 - 行业向存量市场发展，公司加速物业服务业务增长，打造商业、酒店、公寓差异化轻资产管理能力，形成业绩增长极，构建抵御周期波动的发展新模式 [7] - 公司“第二曲线”与开发业务深度联动，提供稳定现金流并“反哺”开发业务，开拓多元化融资渠道减轻资金压力，如2024年发行金茂大厦CMBS利率仅3.2%，多个酒店类项目获15年期低息贷款 [7] - 公司用经营物业抵押贷置换凯晨世贸中心的CMBS，融资成本降至2.85%，带来财务费用大幅下降 [7] - 公司高端酒店、商业综合体与住宅产品系形成品牌矩阵，强化“品质开发商”认知，多元化战略是“以重养轻，以轻促重”良性循环布局，更具抗风险能力 [7] - 非房开业务进入收获期，有助于改善公司毛利率、净资产收益率等关键指标，持有型业务毛利率稳定在70%以上，轻资产业务在30%左右，提升第二曲线业务收入占比和毛利率可改善整体毛利率 [8] - 轻资产模式有望提升公司ROE水平，公司管理层相信提升ROE能给投资者带来更好回报 [8] - 多元化业务是公司以经营杠杆驱动发展的新动能，公司利用经营杠杆发展，连续四年“三道红线”全绿档，2024年债务总额压降50亿元，2025年力争年底稳步压降负债50亿元，现金流健康 [8] - 公司组织架构从三级管控转向两级管控，提高组织敏捷度和决策效率质量，助力在重点城市做优做强 [9]