根据转让协议，北京亦城同意收购而华福证券同意出售华福证券(代表专项计划)持有的标的股权和标的 债权(含标的物业)。于本次交易完成后，标的资产将由公司间接全资持有。 于2022年6月10日，公司当时间接联属公司鼎茂置业和嘉兴投资与华福证券(代表专项计划)订立股权转 让协议和债权转让及债权债务确认协议，据此于2022年6月30日筹备成立一项资产支持证券计划，名为 金茂华福-长沙金茂广场北塔二期绿色资产支持专项计划(碳中和)，以将鼎茂置业持有的标的物业证券 化，以及为集团的运营和业务发展筹集资金。 资产支持证券代表专项计划权益的相应份额，为华福证券依据标的资产向投资者发行的一种受益凭证， 标的资产为标的股权和标的债权(含标的物业)的统称。标的股权系指鼎茂置业的100%的股权。标的债权 系指计划管理人根据债权转让及债权债务确认协议的约定对鼎茂置业享有的债权本金人民币7.50亿元。 标的物业系指由鼎茂置业100%持有的位于中国湖南省长沙市湘江新区的金茂广场北塔写字楼物业，可 出租面积约为94,395.55平方米，作办公用途。 中国金茂(00817)发布公告，有关于2025年1月22日，公司间接全资附属公司北京亦城获嘉兴 ...

组织架构调整 - 公司取消全部区域设定，将原有的"总部-区域-城市"三级架构调整为"总部-地区"二级架构，设立14个地区公司 [3] - 组织架构调整后，公司内部城市公司之间的竞争会更激烈，目的是适应行业新环境、激发组织活力 [2] - 公司高管团队大更新，多位副总裁被提拔，14个城市公司负责人敲定，整体以原班人马过渡为主 [3][5] 管理团队变动 - 公司主席由执行董事陶天海接任，2025年3月11日起生效 [3] - 华南区域总经理李兴升任高级副总裁，分管成本合约部、资产管理部及金茂广深地区 [4] - 华东区域总经理关翀升任副总裁，分管华东各城市经营 [4] - 首席营销官李剑升任副总裁，2024年加入公司 [5] 业绩表现 - 公司销售金额从2021年的2356亿元回落至2024年的982.55亿元 [6] - 营业收入从2020年的600.54亿元波动至2024年的590.53亿元 [6] - 归母净利润从2020年的38.81亿元波动至2024年的10.65亿元，2023年曾亏损68.97亿元 [6] - 销售排名从2021年的第15名提升至2024年的第12名 [6] 业绩调整原因 - 曾下沉至较低能级城市拿地，造成阶段性库存压力 [7] - 高端高价产品优势在限价政策松动前受到限制 [7] - 受行业下行影响，计提发展中物业、持作出售物业减值，部分项目收入及毛利率下降 [7] 战略调整 - 公司未来将回归核心城市、核心地段、回归高端产品 [8] - 2024年权益土地款支出202亿，权益占比61%，京沪成为投资重心 [11] - 2025年前4月全口径新增货值590亿元，位居行业第二 [11] - 2025年总推货量约1800亿，其中70%为2023年以来新获取的地块 [11] 行业竞争 - 未来房地产竞争将集中在全国性房企和地性房企之间 [9] - 公司加大投资力度补仓，重回一二线优质地段，与央企、地方国企竞争 [11] - 限价政策取消有利于公司发挥高端产品优势 [11]

组织架构调整 - 公司从"总部-区域-城市"三级管理调整为"总部-地区"两级管理 原5大区域、近20个城市公司精简为14个城市公司及6个事业部/片区 [3] - 华东市场包括上海、浙江、南京、苏南、合肥公司 华北市场包括北京、天津、山东、郑太、雄安公司 华南为广深公司 华中为长沙公司 西南为成渝和西安公司 [3] - 6个事业部/片区包括龙河、福建、武汉、重庆、济南事业部和宁波片区 调整旨在强化总部管控、提升决策效率 保持现有队伍规模 [4] 人事任命 - 14个城市公司总经理名单公布 上海由副总裁关翀兼任 北京由原运营管理部总经理马浩担任 成渝由高级副总裁刘光华兼任 长沙由副总裁杨冰兼任 [5] - 华东区域总经理关翀升任副总裁 分管上海、南京、浙江、苏南、合肥 原华南区域总经理李兴升任高级副总裁 分管成本合约部及广深公司 [5][6] - 原首席营销官李剑升任副总裁 继续分管营销 原华北区域副总经理吴升任首席运营官 分管华北城市经营 [6] 业绩与战略 - 2024年公司签约销售额983亿元 其中68%来自华东和华北地区 截至2024年底未售货值2800亿元 63%集中在华北及华东 87%位于一二线城市 [6] - 2025年总推货值预计1800亿元 预期销售规模保持千亿元 排名稳中有升 近期加速在核心一二线城市拿地 上海已斥资超200亿元获取5宗地块 [6][7] - 一线及强二线城市二手房市场回暖 公司土拓策略转向积极 重点布局上海、北京等核心城市 [6][7] 行业背景 - 行业普遍优化层级架构 中指研究院指出精简可避免总部"头重" 提升市场反应速度 强化资源整合效能 [4]

公司高层变动 - 中国金茂于3月11日完成换帅，原CEO陶天海接任董事会主席 [1] - 新管理层上任一周后，公司撤销所有区域公司，重组为14个地区公司，架构从三级（总部-区域-城市）调整为二级（总部-地区） [1] 人事任命调整 - 5月7日公布新架构下人事任命，核心调整包括：提拔李兴为高级副总裁（原华南区域总经理），关翀、李剑为副总裁（原华东区域总经理/首席营销官） [1] - 李剑为龙湖仕官生出身，加入公司仅一年即获提拔 [1] - 分工明确：李兴分管成本合约部、资产管理部及金茂广深；关翀分管华东五地（上海/南京/合肥/苏南/浙江）并兼任上海总经理；李剑主抓营销管理部及客户与产品研究委员会 [1] 总部关键岗位任命 - 乔晓洁（执行董事兼首席财务官）新增总法律顾问、首席合规官职责 [2] - 其他任命包括：唐咏任首席文旅官、田九坡任首席产品官、李宗照任总工程师、吴进任首席运营官 [2] 信息披露情况 - 截至发稿时，中化集团及中国金茂官网未发布正式任命公告，官网最新信息仍为2024年ESG报告 [4] - 李兴的高管信息已更新至官网 [4] 高管背景补充 - 陶天海自2017年起历任公司副总裁、董事会副主席等职，2023年4月出任CEO，拥有26年地产开发及城市运营经验 [5] - 李兴曾主导金茂华南区域管理，2023年7月至2025年5月期间区域年度营收达25亿元 [7]

公司整体财务数据关键指标变化 - 2024年收入为590.53亿人民币，2023年为724.036亿人民币，同比下降18%[17] - 2024年毛利为85.969亿人民币，2023年为90.215亿人民币，同比下降5%[17] - 2024年公司所有者应占溢利为10.648亿人民币，2023年为 - 68.966亿人民币，同比增长115%[17] - 2024年资产总额为4092.564亿人民币，2023年为4071.192亿人民币，同比增长1%[17] - 2024年公司所有者应占权益为535.751亿人民币，2023年为392.913亿人民币，同比增长36%[17] - 2024年股息每股3.0港仙，2023年每股1.5港仙，同比增长100%[17] 城市运营与物业开发业务数据关键指标变化 - 2024年城市运营与物业开发签约销售额为982.55亿人民币，2023年为1412亿人民币[8] - 2024年公司签约销售额约983亿元，排名12位[25] - 2024年公司城市及物业开发销售规模排名行业第12位，较2023年提升1位[57] 商务租赁与零售商业务数据关键指标变化 - 2024年商务租赁与零售商业务租金收入为16.973亿人民币，2023年为18.023亿人民币[8] 酒店经营业务数据关键指标变化 - 2024年酒店经营收入为16.986亿人民币，2023年为20.804亿人民币[8] 金茂服务业务数据关键指标变化 - 2024年金茂服务经营收入为29.66亿人民币，2023年为27.044亿人民币[10] 公司业务战略与发展 - 公司坚持“深耕聚焦、提質增效”战略主旨，以“盘活存量、做优增量”为重要工作[24] - 公司以“奋进计划”为统领，落实四个极致、推动三大创标[24] - 公司制定“一核·三聚焦”业务战略，第二曲线稳步发展[25] 公司项目交付情况 - 2024年公司确保3.7万套房屋按期交付[26] - 2024年公司房屋交付满意度升至90.26分[28] 公司组织管理 - 公司推动组织优化，加强优胜劣汰，强化全员经营思维[26] 公司荣誉与认可 - 公司入选“央企ESG•先锋100指数”，获国际三大权威机构和国内监管机构认可[28] - 2024年公司获“年度杰出社会责任企业”金桥奖[31] 金茂服务荣誉 - 金茂服务获中物智库“2024中国物业服务综合实力百强企业TOP13”等多项奖项[39] - 金茂服务获亿翰智库“2024中国物业服务办公物业服务样本标杆企业”等奖项[40] - 金茂服务4月获中国指数研究院“2024中国物业服务百强企业”等奖项[42] - 金茂服务5月获克而瑞物管“2024中国物业企业服务力百强企业”等多项奖项[42] - 金茂服务8月获克而瑞集团“2024年全国房地产行业十大卓越品质企业（物业）”奖项[42] 其他业务荣誉 - 长沙金茂大厦1月获绿建WELL金级、LEED金级认证[35] - 金茂酒店商业2月获CGLA 2024金灯奖总部卓越管理大奖[35] - 金茂绿建1月自主开发3款产品获TÜV证书[46] - 金茂绿建6月光伏产品“羲和光聚”轻质光伏组件获“2024杰出绿色创新产品奖”[46] 公司项目情况 - 公司持有城市运营、物业开发等项目数量为397个，未交付面积约7796万平方米[50] - 公司项目总计397个，未交付面积达77955407平方米，分布于华北、华南、华中、西南、华东等地区[51][52] 公司融资情况 - 2024年2月公司发行第三期金茂大厦CMBS 34.99亿元，票面利率3.20%[58] - 2024年6月公司发行银行间市场中期票据30亿元，票面利率2.80%[58] - 2024年8月公司发行银行间市场中期票据20亿元，票面利率2.8%[58] 房地产市场整体情况 - 2024年新建商品房销售面积较上年下降12.9%，销售额较上年下降17.1%[54] - 2024年百強房企全年累计销售操盘规模同比降低28.1%[55] - 2024年TOP10房企销售操盘金额门槛同比降低39.3%[55] - 2024年TOP30房企销售操盘金额门槛同比降低30%[55] - 2024年TOP50房企销售操盘金额门槛同比降低34.1%[55] 公司商业租赁及零售商业运营项目情况 - 公司主要商业租赁及零售商业运营项目物业面积合计794,373平方米，如北京凯晨世贸中心建筑面积194,530平方米，物业面积111,313平方米，公司所占权益100%[59] 公司酒店经营项目情况 - 公司酒店经营项目建筑面积合计632,401平方米，客房数合计4,047间，如上海金茂君悦大酒店建筑面积76,013平方米，客房数548间，公司所占权益100%[61] 公司住宅及综合体项目情况 - 北京西山金茂府项目可售面积209,849平方米，为住宅项目，公司所占权益100%，竣工日期为2023年[62] - 上海静安天悦项目可售面积294,353平方米，为住宅项目，公司所占权益35%，竣工日期为2025年[62] - 广州保利珑玥公馆项目可售面积429,545平方米，为住宅项目，公司所占权益25%，竣工日期为2025年[62] - 长沙国际社区项目可售面积405,871平方米，为住宅项目，公司所占权益65%，竣工日期为2026年[62] - 南京华润置地‧瑞府项目可售面积688,592平方米，为综合体项目，公司所占权益28%，竣工日期为2031年[62] - 重庆学樘金茂悦项目可售面积273,460平方米，为住宅项目，公司所占权益100%，竣工日期为2027年[64] - 青岛大云谷崂山金茂府一批地可售面积931,702平方米，为综合体项目，公司所占权益60%，竣工日期为2026年[64] - 杭州富春金茂星外滩项目可售面积956,826平方米，为综合体项目，公司所占权益60%，竣工日期为2026年[64] - 株洲‧金茂悅項目可售面積614,953平方米，公司權益佔比100%，2024年竣工[65] - 蘇州常熟金茂智慧科學城項目可售面積744,769平方米，公司權益佔比54.1%及100%，2029年竣工[65] - 武漢方島智慧科學城項目可售面積1,617,054平方米，公司權益佔比100%，2028年竣工[67] - 丹陽眼鏡城項目可售面積708,342平方米，公司權益佔比100%，2026年竣工[70] - 上海•潤雲金茂府項目可售面積487,119平方米，公司權益佔比29%，2026年竣工[71] - 天津工業大學4號地項目可售面積289,235平方米，公司權益佔比100%，2026年竣工[71] - 上東金茂智慧科學城五批地項目可售面積193,079平方米，公司權益佔比100%，2026年竣工[71] - 西安•金茂璞逸曲江項目（2024年獲取）可售面積144,928平方米，公司權益佔比30%，2025年竣工[71] - 西安•曲江金茂府項目可售面積143,603平方米，公司權益佔比100%，2026年竣工[71] - 長沙•湘江金茂府項目可售面積53,242平方米，公司權益佔比100%，2027年竣工[71] - 济南•保利金茂瑯譽可售面积50,264平方米，集团权益占比50%，竣工日期2026年[73] - 嘉善上海之窗智慧科学城2019 - 15号地块可售面积90,635平方米，集团权益占比30%，竣工日期2027年[73] - 南京•东山金茂晓棠可售面积82,272平方米，集团权益占比80%，竣工日期2026年[73] - 三亚•金茂•天鹭满湾可售面积63,820平方米，集团权益占比70%，竣工日期2026年[73] - 郑州市郑东新区北龙湖E1地块可售面积107,243平方米，集团权益占比100%，竣工日期2026年[73] - 重庆•金茂璞印金开可售面积29,017平方米，集团权益占比34%，竣工日期2025年[73] 公司项目销售及业绩表现 - 2024年12月天津上东金茂智慧科学城竞得两地块合计占地130.42亩，2024年度获天津市东丽区销冠[82] - 青岛金茂中欧国际城总占地约2,500亩，规划总建面400万平方米，回顧期内单盘业绩和网签均位列青岛市高新区第一[85][86] - 温州鳌江国际新城总占地面积约1,972亩（约合131万平方米），总建筑面积约105万平方米，回顧期内销售套数、面积、金额位列温州南部副中心榜首[89] - 上海张江金茂府总用地面积约6万平方米，回顧期内首开认购率超100%[100] - 杭州上城金茂府四次开盘全部售罄，去化率达100%[103] - 南京首开桃园金茂府三次开盘全部售罄，网签率100%，24年1 - 9月700万以上高端住宅成交套数排行居首[106] - 南京秦淮金茂府在南京市商住项目销售金额排行中位列TOP7[108] - 南京东山金茂晓棠2024年南京单次开盘去化套数排名位列TOP1[111] - 武汉方岛金茂晓棠首开售罄，8 - 11月销售套数TOP1[113] - 西安科技路金茂府在板块内精装改善项目中认购套数、签约额和销售面积居三冠王[116] - 西安金茂璞逸曲江七开七罄，西安市600万以上产品全年销售业绩TOP1[119] - 西安大明宫金茂府在大明宫板块500万以上认购套数TOP1[122] - 太原长风金茂悦销售业绩排名太原市TOP1[124] - 天津体北金茂府销售业绩持续霸榜天津金额销冠，650万以上市场占比超50%[127] - 佛山滨江金茂悦在佛山市销售套数排名第8，连续12个月蝉联赛山片区成交面积和成交套数双冠王[133] 公司写字楼出租率情况 - 2024年北京凯晨世贸中心写字楼出租率为96.8%，2023年为99.2%[137] - 2024年北京西城金茂中心写字楼出租率为94.0%，2023年为85.9%[137] - 2024年上海金茂大厦写字楼出租率为83.5%，2023年为87.6%[137] - 2024年南京玄武湖金茂广场一期写字楼出租率为86.0%，2023年为64.8%[137] 公司商业项目运营情况 - 上海J•LIFE项目出租率基本实现满租状态，获2024年度「年度美馔地标奖」等荣誉[148] - 南京金茂览秀城稳居多个线上销售渠道的鼓楼区商场排行榜top1[150] - 2024年3月，以长沙金茂览秀城为底层资产的华夏金茂商业REIT在上海证券交易所正式上市[153] - 青岛金茂湾购物中心为周边10万常住人群提供服务，“醉美橘子海”IP成旅游网红打卡地[156] - 佛山滨江金茂悦开展社群活动超900场[133] - 张家港览秀城总体量约20万平方米，于2022年12月开业[162] - 宁波金茂汇于2024年7月开业，开业期间销售与客流达市场与体系内双顶峰[171] 公司酒店运营策略 - 2024年酒店市场承压，公司聚焦酒店业绩增长优化运营策略[174] 公司酒店经营数据 - 上海金茂君悦大酒店平均房价1283元，平均入住率84.8%，平均可出租客房收入1087元[175] - 三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店平均房价1932元，平均入住率70.5%，平均可出租客房收入1363元[175] - 深圳JW万豪酒店平均房价1103元，平均入住率84.8%，平均可出租客房收入935元[175] - 南京威斯汀大酒店平均房价766元，平均入住率83.0%，平均可出租客房收入636元[175] - 崇明金茂凯悦酒店平均房价598元，平均入住率35.9%，平均可出租客房收入215元[175] - 北京金茂万丽酒店平均房价1313元，平均入住率86.7%，平均可出租客房收入1138元[175] - 丽江金茂酒店平均房价1069元，平均入住率59.8%，平均可出租客房收入639元[175] - 上海金茂君悦大酒店平均房价1314元，平均入住率82.5%，平均可出租客房收入1084元[176] - 金茂三亚亚龙湾希尔顿大酒店平均房价1367元，平均入住率85.1%，平均可出租客房收入1163元，该酒店已在2024年12月出售[176] - 金茂三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店平均房价2338元，平均入住率70.9%，平均可出租客房收入1656元[176] - 金茂深圳JW万豪酒店平均房价1160元，平均入住率83.1%，平均可出租客房收入964元[176] - 南京金茂威斯汀大酒店平均房价811元，平均入住率80.7%，平均可出租

文章核心观点 中国金茂加大核心城市拿地力度、调整组织架构，收购北京丰台新宫项目公司股权提升北京市场份额，该项目周边竞争激烈，公司还有其他北京项目入市且公布销售数据 [2][5][8] 公司战略与架构调整 - 自去年四季度以来加大在核心城市拿地力度 [2] - 今年3月将组织架构从“总部—区域—城市”三级管控架构调整为“总部—地区”二级管控架构，取消5个区域公司架构，调整为14个地区公司以提升决策效率，做大做优重点城市 [9] 北京丰台新宫项目情况 项目股权收购 - 4月16日完成对北京兆兴房地产开发有限公司36%股权的收购，收购完成后北京亦城、建发盛高及福州裕诚所持北京兆兴股权比例分别为36%、35%及29%，北京兆兴成间接非全资附属公司 [4][5] - 2024年12月31日北京亦城与建发盛高、福州裕诚和北京兆兴签订合作开发协议，北京亦城同意向福州裕诚提供不超9.21亿元诚意金借款，按年利率6%计息 [3][4] 项目地块出让 - 去年11月29日福州裕诚以总价24.345亿元摘得北京丰台新宫NY030（南区） - 01地块，溢价率0.1% [3] - 该地块去年8月初次上架，土地面积5.39万平方米，起始价52亿元，一个月后暂停出让；10月25日再度上架，土地面积调至3.04万平方米，起始价降至24.32亿元，容积率从2.5降至2.0，起始楼面价从4.02万元/平方米调减至4万元/平方米 [6][7] 项目规划与竞品 - 建发房产去年12月27日公布项目规划设计方案，将其打造为在京首个“风雅宋韵”系列产品，定名为建发金茂·观宸，共11栋住宅楼479户，有7种户型 [3][7] - 周边新房项目森与天成2023年底入市，供应1094套，网签近四成，网签均价约7.2万元/平方米；中海公元里去年3月开盘，网签率约10%，成交均价6.28万元/平方米；建发金茂·观宸与二者客群重叠，竞争难以避免 [7][8] 项目销售情况 - 3月17日取得预售许可证，准售房源457套，总建筑面积约5.82万平方米；3月25日官宣成交207套，完成约45%去化，销售额22.43亿元；目前网签67套，网签均价79173元/平方米，约为指导价95折 [8] 公司其他北京项目情况 璞逸丰宜项目 - 今年1月18日首批推出10栋楼335套住宅取得预售许可证，4月2日第二批次4栋楼168套住宅取得预售许可证，拟售均价10.3万元 - 11.4万元/平方米，至此全部房源入市 [9] - 目前网签45套，网签均价约9.4万元/平方米，为销售指导价88折 [9] 公司销售数据 - 3月份签约销售额71.91亿元，今年1 - 3月签约销售额共计183.02亿元 [9]

文章核心观点 中国金茂间接全资附属公司北京亦城与建发盛高、福州裕诚及北京兆兴合作开发标的地块，北京亦城进行借款和股权收购，交易有利于集团落实合作、争取收益优化及提升在北京的市场地位 [1][2] 合作协议情况 - 北京亦城与建发盛高、福州裕诚及北京兆兴签订合作开发协议，北京亦城向福州裕诚提供不超9.21亿元诚意金借款，年利率6% [1] - 北京亦城及建发盛高有条件同意分别收购北京兆兴36%及35%股权 [1] 收购情况 - 因北京兆兴收购条件达成，2025年4月16日北京亦城与建发盛高按相同价格基准向福州裕诚收购北京兆兴标的股权及债权，总对价18.40亿元，北京亦城收购转让标的一对价9.33亿元 [1] - 收购完成后，北京亦城、建发盛高及福州裕诚所持北京兆兴股权比例分别为36%、35%及29%，北京兆兴成公司间接非全资附属公司 [1] 标的地块情况 - 福州裕诚2024年11月29日以24.345亿元投得标的地块土地使用权，2024年12月5日设北京兆兴开发该地块 [2] - 标的地块位于北京丰台区，为住宅用地，占地约30,414.3平方米，规划计容建筑面积约60,828平方米，将开发为可售住宅项目，计划2026年12月竣工 [2] 交易意义 - 交易利于集团与福州裕诚落实标的地块合作开发事宜，发挥各方资源优势，争取项目收益优化 [2] - 交易为集团在北京获取优质土地资源储备奠定基础，提升集团在北京的市场占有率及品牌影响力 [2]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [5][7] 报告的核心观点 - 公司 2024 年业绩扭亏为盈，开发业务毛利率回升、存货减值减少及三费下降等推动业绩增长；商业布局有突破，物管业务稳步发展；行业地位稳中有进，拿地力度回升；财务保持稳健，信用优势显著 [2][3][4] 根据相关目录分别进行总结 业绩情况 - 2024 年公司营业收入 590.5 亿元，同比降 18%，开发业务收入 493.0 亿元，同比降 21%，因交付结算物业规模下降；综合毛利率 14.6%，同比增 2.1pct，开发业务毛利率同比增 2pct 至 11%；归母净利润 10.7 亿元，核心归母净利润 13.3 亿元，较 2023 年扭亏为盈 [2] 业务发展 - 2024 年非开发业务收入同比增 1.3%，营收占比达 18%；成功实现华夏金茂商业 REIT 上市，商务租赁及零售商业运营收入同比降 6%至 17.0 亿元；金茂服务分部营收 29.7 亿元，同比增 10%，截至 2024 年末在手总合约建面约 1.34 亿平米，同比增 26.3% [3] 行业地位与拿地情况 - 2024 年公司销售额 983 亿元，同比降 30.4%，行业排名第 12 位，较 2023 年提升 1 位；新增 22 宗土地，位于一二线城市；25 年 Q1 销售额 183 亿元，同比增 4.5%；24 年 Q4 至 25 年 Q1 拿地总价超 429 亿元，拿地销售比 80.8% [4] 财务状况 - 截至 2024 年末，公司有息负债 1228 亿元，同比降 4%，短债占比 17.6%；净债务与调整后资本比例 67%，同比降 6pct，剔除预收款的资产负债率 69.4%，净负债率 81.2%，现金短债比 1.43 倍，三道红线指标保持绿档 [4] 盈利预测与估值 - 下调公司 25 - 26 年归母净利润预测为 11.3/12.7 亿元（原预测 17.9/25.0 亿元），新增 27 年归母净利润预测为 14.0 亿元，当前股价对应 25 - 27 年 PE(基本)估值分别为 13.3/11.9/10.7 倍 [5]

文章核心观点 - 中国金茂2025年一季度签约销售额183.02亿元，签约销售建筑面积84.8万平方米 [1] 分组1 - 截至2025年3月31日止3个月，集团累计取得签约销售金额183.02亿元 [1] - 截至2025年3月31日止3个月，集团累计签约销售建筑面积84.8万平方米 [1]

报告公司投资评级 - 投资评级为“优于大市”，维持该评级 [5] 报告的核心观点 - 全年实现扭亏为盈，销售行业排名提升 [5] 根据相关目录分别进行总结 股票数据 - 3月28日收盘股价为1.23港元，52周股价波动区间为0.45 - 1.80港元，总股本135亿股，总市值167亿港元 [2] 市场表现 - 恒生指数对比1M、2M、3M绝对涨幅分别为3.6%、26.1%、18.4%，相对涨幅分别为 -1.4%、19.2%、18.6% [4] 主要财务数据及预测 - 2023 - 2027E营业总收入分别为725.64亿元、590.53亿元、624.51亿元、668.64亿元、717.54亿元，同比变化分别为 -12.9%、 -18.6%、5.8%、7.1%、7.3% [6] - 2023 - 2027E净利润分别为 -68.97亿元、10.65亿元、16.70亿元、19.17亿元、23.76亿元，同比变化分别为 -447.6%、115.4%、56.9%、14.8%、23.9% [6] - 2023 - 2027E全面摊薄EPS分别为 -0.52元、0.05元、0.12元、0.14元、0.18元 [6] - 2023 - 2027E毛利率分别为12.5%、14.6%、15.5%、15.5%、15.6% [6] - 2023 - 2027E净资产收益率分别为 -17.6%、2.0%、3.0%、3.4%、4.0% [6] 相关研究 - 营收整体下行，2024年收入达590.53亿元，同比下降18%。城市运营及物业开发销售收入493.02亿元，占比82%，同比降低21%；商务租赁及零售商业运营收入16.97亿元，占比3%，同比下降6%；酒店经营收入16.99亿元，占比3%，同比下降18%；金茂服务收入29.66亿元，占比5%，同比增长10%；其他收入占比7%，同比增长8% [7] - 2024年公司中期息每股3.0港仙，末期息每股0港仙，共计每股3.0港仙 [7] - 控费提效减值下降，2024年净利润为22.00亿元，同比增长145%，归母净利润为10.65亿元，同比增长115% [7] - 2024年签约销售额为982.55亿元，同比下降30.4%，销售规模排名行业第12位，持有项目397个，未交付面积约7796万平方米 [7] - 截至2024年底，现金和现金等价物308.05亿元，同比下降0.4%，有计息银行贷款及其他借款共1228.01亿元，同比下降3.6%，银行信贷额度1549.98亿元，已动用834.88亿元，净债务与调整后资本比率为67%，较2023年下降6个百分点 [7] - 预测公司2025年EPS约为0.12元每股，给予2025年10 - 12倍PE估值，对应合理价值区间为1.24 - 1.48元每股，即1.34 - 1.61港元每股 [7] 可比公司估值表 - 中国海外发展总市值1534亿港元，2024 - 2026E的EPS分别为2.12元、2.28元、2.56元，PE分别为6.08倍、5.67倍、5.05倍，2025年PEG为0.58 [8] - 华润置地总市值1843亿港元，2024 - 2026E的EPS分别为3.59元、3.94元、4.30元，PE分别为6.62倍、6.03倍、5.53倍，2025年PEG为0.64 [8] - 龙湖集团总市值704亿港元，2024 - 2026E的EPS分别为2.12元、1.41元、1.90元，PE分别为4.43倍、6.67倍、4.95倍，2025年PEG为 -1.25 [8] - 可比公司均值2024 - 2026E的PE分别为5.71倍、6.12倍、5.17倍，2025年PEG为 -0.01 [8] 财务报表分析和预测 - 2024 - 2027E每股收益分别为0.05元、0.12元、0.14元、0.17元；每股经营现金流分别为 -0.27元、 -0.40元、0.72元、0.70元；每股净资产分别为3.97元、4.09元、4.23元、4.40元 [9] - 2024 - 2027E营业收入分别为590.53亿元、623.05亿元、667.62亿元、716.72亿元；营业成本分别为504.56亿元、526.55亿元、564.00亿元、605.06亿元 [9] - 2024 - 2027E毛利率分别为15%、15%、16%、16%；销售费用分别为22.87亿元、23.09亿元、25.97亿元、27.40亿元；管理费用分别为29.17亿元、32.10亿元、34.35亿元、36.40亿元 [9] - 2024 - 2027E营业利润分别为33.92亿元、37.44亿元、40.97亿元、45.44亿元；利息收支分别为25.35亿元、6.37亿元、3.60亿元、1.08亿元 [9] - 2024 - 2027E净利润分别为22.00亿元、27.84亿元、31.64亿元、38.98亿元；归属普通股东净利润分别为10.65亿元、16.70亿元、18.98亿元、23.39亿元 [9] - 2024 - 2027E资产负债率分别为73.54%、72.54%、73.25%、73.80%；流动比率分别为1.11、1.18、1.22、1.24；速动比率分别为0.60、0.59、0.63、0.66 [9] - 2024 - 2027E应收帐款周转率分别为28.86、29.63、31.04、31.06；应付账款周转率分别为1.86、2.23、2.22、2.22 [9] - 2024 - 2027E货币资金分别为308.05亿元、300.69亿元、417.39亿元、532.08亿元；应收款项分别为21.29亿元、20.77亿元、22.25亿元、23.89亿元 [9] - 2024 - 2027E存货分别为835.85亿元、877.58亿元、940.01亿元、1008.43亿元；流动资产合计分别为1930.56亿元、1865.23亿元、2073.40亿元、2288.53亿元 [9] - 2024 - 2027E固定资产分别为822.25亿元、823.98亿元、825.69亿元、827.38亿元；商誉及无形资产分别为11.89亿元、12.80亿元、13.94亿元、14.99亿元 [9] - 2024 - 2027E其他非流动资产分别为1327.87亿元、1342.87亿元、1357.87亿元、1377.87亿元；非流动资产合计分别为2162.01亿元、2179.64亿元、2197.50亿元、2220.24亿元 [9] - 2024 - 2027E资产总计分别为4092.56亿元、4044.87亿元、4270.90亿元、4508.77亿元 [9] - 2024 - 2027E短期借款分别为227.16亿元、214.90亿元、192.26亿元、171.78亿元；应付账款分别为228.58亿元、243.65亿元、264.98亿元、279.45亿元 [9] - 2024 - 2027E应交税金分别为44.34亿元、40.51亿元、43.30亿元、48.97亿元；其他流动负债分别为1277.55亿元、1115.56亿元、1246.97亿元、1390.82亿元 [9] - 2024 - 2027E流动负债合计分别为1733.29亿元、1574.10亿元、1704.21亿元、1842.05亿元；长期借款分别为1070.38亿元、1154.01亿元、1218.29亿元、1279.33亿元 [9] - 2024 - 2027E其它长期负债分别为206.11亿元、206.11亿元、206.11亿元、206.11亿元；非流动负债合计分别为1276.49亿元、1360.12亿元、1424.40亿元、1485.44亿元 [9] - 2024 - 2027E负债总计分别为3009.78亿元、2934.23亿元、3128.61亿元、3327.50亿元；普通股股东权益分别为535.75亿元、552.47亿元、571.46亿元、594.86亿元 [9] - 2024 - 2027E少数股东权益分别为547.03亿元、558.17亿元、570.82亿元、586.41亿元；负债和所有者权益合计分别为4092.56亿元、4044.87亿元、4270.90亿元、4508.77亿元 [9] - 2024 - 2027E经营活动现金流分别为 -36.28亿元、 -53.60亿元、97.58亿元、94.96亿元；投资活动现金流分别为10.11亿元、 -6900万元、 -9300万元、 -5900万元 [9] - 2024 - 2027E融资活动现金流分别为25.02亿元、46.92亿元、20.03亿元、20.31亿元；现金净流量分别为 -1.15亿元、 -7.36亿元、116.70亿元、114.69亿元 [9]