投资评级与目标 - 再次覆盖中国金茂给予跑赢行业评级 目标价1.86港元 [1] - 目标价对应2025年净资产价值折让10% 隐含29%上行空间 [1][2] - 公司当前交易于30%的2025年净资产价值折让和0.45倍市净率 [2] 管理与战略 - 新任管理层明确一核三聚焦战略方向 以开发业务为核心 [1] - 产品端深化产品力优势 打磨金玉满堂四大产品线 [1] - 投拓端进一步向核心一二线城市聚焦 [1] - 计划用2025至2027年解决80%存量问题 [1] 销售表现与前景 - 公司2025年上半年合约销售额同比增长20% [1] - 销售增长得益于2024年下半年以来拿地强度提升 聚焦核心城市及开盘效率提升 [1] - 保守假设下 销售体量仍可保持稳健 [1] - 核心城市项目去化超预期可能成为潜在催化剂 [2] 土地储备与资产质量 - 截至2025年上半年未售货值约3200亿元 [1] - 当前平均销售毛利率预计为18%左右 [1] - 其中2021年及以前拿地项目占比约6成 毛利率为14%至15% [1] - 2020至2024年已累计计提142亿元存货减值 后续进一步减值风险可控 [1] 净资产价值与增长空间 - 预计公司2025年末净资产价值为256亿元 [2] - 若2026年及以后保持稳健拿地投资 后续净资产价值具备可观增长空间 [2] - 存量土储消化将有序进行 报表稳定性或好于市场预期 [2] 盈利预测 - 预计公司2025年每股收益为0.10元 2026年为0.11元 [2] - 2024至2026年每股收益复合年增长率为6.5% [2]

中金对6至12个月维度地产板块表现有积极预期，其中具备良好组织管理能力、基本盘稳中向好的企业 或成为投资重点，而中国金茂是该领域中的主要标的之一。基于保守的房价趋势假设，中金预计公司 2025年末资产净值256亿元人民币，若2026年及以后保持稳健拿地投资，则后续每股资产净值还将具备 可观增长空间。 中金预计公司2025至2026年每股盈利分别为0.10元人民币、0.11元人民币，2024至2026年均复合增长率 (CAGR)为6.5%；基于10%的2025年每股资产净值折让(对应2025年0.6倍市账率)给予目标价1.86港元， 隐含29%上行空间。 中金发布研报称，再次覆盖中国金茂(00817)，予"跑赢行业"评级，目标价1.86港元，对应预测2025年每 股资产净值(NAV)折让10%。中金认为，公司在管理与战略端呈现明显积极变化，历史包袱可控、增量 弹性可期，原因为公司管理精进、战略聚焦为价值重塑提供基础；增量销售弹性已现，存量土储风险可 控。 ...

智通财经APP获悉，中金发布研报称，再次覆盖中国金茂(00817)，予"跑赢行业"评级，目标价1.86港 元，对应预测2025年每股资产净值(NAV)折让10%。中金认为，公司在管理与战略端呈现明显积极变 化，历史包袱可控、增量弹性可期，原因为公司管理精进、战略聚焦为价值重塑提供基础；增量销售弹 性已现，存量土储风险可控。 中金预计公司2025至2026年每股盈利分别为0.10元人民币、0.11元人民币，2024至2026年均复合增长率 (CAGR)为6.5%；基于10%的2025年每股资产净值折让(对应2025年0.6倍市账率)给予目标价1.86港元， 隐含29%上行空间。 中金对6至12个月维度地产板块表现有积极预期，其中具备良好组织管理能力、基本盘稳中向好的企业 或成为投资重点，而中国金茂是该领域中的主要标的之一。基于保守的房价趋势假设，中金预计公司 2025年末资产净值256亿元人民币，若2026年及以后保持稳健拿地投资，则后续每股资产净值还将具备 可观增长空间。 ...

融资活动显著回暖 - 9月房地产行业债券融资总额达561.0亿元，同比增长31.0% [3] - 9月信用债融资规模为322.0亿元，同比大幅增长89.5%，占总融资额的57.4% [3] - 进入10月，房企融资活动持续活跃，招商蛇口、信达地产、北京城建等多家公司启动或完成大额债券发行 [3][6] 融资渠道与结构特点 - 信用债是当前融资主力，ABS融资规模为227.7亿元，同比下降11.9%，海外债融资规模较小，仅为11.4亿元 [3] - 融资主体以央国企为主导，如华润置地发行50亿元，招商蛇口、陆家嘴集团等发行额均超20亿元 [4] - 部分民营房企如绿城中国、新城控股、新希望地产等亦成功发行信用债，合计金额约36.2亿元 [4] - 海外债市场向部分房企开放，但融资成本高，如新城控股发行1.6亿美元债券，票面利率达11.88% [4] 融资期限与产品创新 - 融资期限呈现优化趋势，9月信用债平均发行年限达到3.65年，以1-3年期和3年以上债券为主 [7] - ABS领域出现结构性亮点，类REITs成为发行规模最大的产品，占比达37.2% [7] - 市场创新取得进展，如首单外资消费REITs——华夏凯德商业REIT成功设立，募集资金22.87亿元 [7] 债务重组进展 - 部分出险房企债务重组取得实质性进展，龙光集团、融创中国、花样年控股的境外债重组方案获超75%债权人通过 [8] - 金科股份重整计划执行进展顺利，转增股票已完成过户，并与中信信托签署破产重整专项服务信托合同 [8] 销售回款压力持续 - 房企主要资金来源销售回款面临较大压力，1-9月房地产开发企业到位资金7.23万亿元，同比下降8.4% [9] - 与销售直接相关的定金及预收款和个人按揭贷款降幅明显，分别下降10.3%和10.6% [9] - 销售市场持续低迷是拖累房企整体资金面的主要因素 [10]

香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告的內容概不負責，對其準確性 或完整性亦不發表任何聲明，並明確表示，概不對任何就因本公告全部或任何部份內容而產生 或因倚賴該等內容而引致的任何損失承擔責任。 China Jinmao Holdings Group Limited 中國金茂控股集團有限公 司 （於香港註冊成立的有限公司） （股票代號：00817） 誠如該公告所披露，一份當中載有關於補充協議二及經續期平安金融服務框架協 議的詳情、獨立董事委員會函件、獨立財務顧問函件的通函（「通函」），連同股東 特別大會通告將於該公告刊發後15個營業日內（即2025年10月22日或以前）寄發。 由於需要更多時間落實將載入通函的若干資料，通函的寄發日期將延後至不遲於 2025年11月4日。 承董事會命 中國金茂控股集團有限公司 主席 陶天海 香港，2025年10月23日 於本公告日期，本公司董事為執行董事陶天海先生（主席）、張輝先生及喬曉潔女 士；非執行董事崔焱先生、劉文先生、陳一江先生及王葳女士；以及獨立非執行 董事劉峰先生、孫文德先生、高世斌先生及鍾偉先生。 延遲寄發通函 茲提述中國金茂控股集團有限公司（「本 ...

近日，上海第八次土拍结束，金茂联手上海宝冶以17.51亿元的底价竞得了宝山杨行地块，对应楼面价 约1.46万元/平方米，这也是其今年二度在上海扩土成功。 相较拿地的喜悦，市场对于金茂更大的关注在于其豪宅项目璞元的虚实热销。 那个开盘26分钟便售罄的项目，两个月后还有超两成房源在售。 金茂抢地 实际上，自2015年大宁金茂府一战成名后，金茂在上海的发展便驶入下行通道，核心地段鲜有布局，楼 盘项目维权时现，就连高端产品线"金茂府"也稀缺不再开始走量。 2019年以来，上海有5个金茂府开盘，分布在嘉定新城、普陀桃浦、宝山淞楠、浦东周浦、宝山大场等 （除宝山大场外，其余四个项目均位于外环外），均价4.39万元/㎡—7.8万元/㎡不等。 2023年以来上海楼市遇冷，为了去化，金茂近乎逢开盘必冠"府"，两年间4个府系产品相继入市，部分 甚至中途更名。普陀桃浦项目一期开盘时尚叫"景泰府"，5个月后二期加推直接变成了"金茂府"。更为 波折的是张江金茂府，推广名历经三次调整，一期开盘时名为横沔玖境·瑞府，意在突出横沔古镇历史 文化IP，销售承压后二期改名张江金茂府，更名带来的溢价差引发了业主维权，压力之下，一期项目名 再度调整 ...

黄衫木店“双子星”项目开盘表现 - 10月中旬，北京市朝阳区黄衫木店“双子星”项目紫京宸园和璞樾相继开盘，官宣开盘当日销售额分别达到56.5亿元和45.65亿元 [1][2] - 紫京宸园首推353套房源，其中133平方米户型开盘即清盘，实现总成交金额56.5亿元 [4] - 璞樾项目首推308套房源，开盘当日售出230套，销售金额达45.65亿元 [4] - 目前紫京宸园网签3套，成交均价9.37万元/平方米，璞樾网签30套，成交均价接近9.9万元/平方米 [5] 项目背景与地块信息 - 两个项目源于今年4月28日出让的百亿组团地块，该地块由中建智地、金茂、越秀、朝阳城发以126亿元底价竞得，成交楼面价5.45万元/平方米，刷新近两年朝阳宅地总价纪录 [2] - 黄杉木店地块位于东四环与五环之间，是所属朝青板块近十年唯一新增住宅地块，地理位置优越 [3] - 项目开发主体存在区别：2107-01住宅和02托幼地块由金茂和越秀负责开发，项目定名为璞樾；2107-03地块由中建智地开发，项目定名为紫京宸园 [3] - 两个项目股东一致，中建智地持股48.5%，金茂持股33%，越秀持股17%，朝阳城发持股1.5% [3] 项目产品定位与设计 - 两个项目均面向高端改善型客户，通过内嵌阳台+设备平台等赠送空间提高实际得房率，整体得房率都在90%以上 [3][4] - 紫京宸园规划15栋7～25层产品，共815户，户均建面172平方米，主力户型为133至278平方米的四室、五室 [3] - 璞樾规划9栋住宅楼共426户，户型为152～258平方米全四居，主力户型为152平方米 [4] 朝阳区房地产市场格局 - 近两年房企在北京投资进一步聚焦核心区域，朝阳区凭借配套完善和发展潜力成为重点布局区域，新房竞争升级 [6][7] - 区域内高端改善盘林立，黄杉木店地块东向3公里处为保利+金茂拿下的三间房组团地块，对应项目朝观天珺和金茂满曜成交均价分别为8.3万元/平方米和7.8万元/平方米 [7] - 距离约6公里的中海·万吉玖序成交均价达11.29万元/平方米，去化率51% [7] - 自去年以来朝阳核心区拍出多幅优质地块，市场供应增加，今年已先后出让三间房、黄杉木店+孙河组团、呼家楼南里及太阳宫地块 [1][8] - 去年中建智地在酒仙桥打造的北京宸园开盘当日销售额61.5亿元，五个半月实现110亿元收官 [7]

报告行业投资评级 - 房地产（地产开发）行业评级为“增持”（维持）[6] 报告核心观点 - 2025年1-9月，全国土地市场呈现“量缩价升”格局，百城宅地成交建面同比下降但成交均价同比上升，市场热度向高能级核心城市集中[1][4] - 随着前期一揽子房地产政策持续落地，地方政府调控自主性提升，区域和城市分化加深，部分高能级核心城市有望通过城市更新实现“止跌企稳”[4][117] - 投资建议聚焦结构性机会，关注三条主线：稳健龙头房企、存量资源丰富的运营商、以及物业服务板块[5][118] 百城土地市场供需总结 - **整体供需**：2025年1-9月，百城土地成交建面8.24亿平，累计同比-7.2%；百城供应土地建面9.77亿平，累计同比-11.9%[11] - **住宅用地供需**：2025年1-9月，百城住宅类用地成交建面1.54亿平，累计同比-6.2%；百城住宅类用地供应建面1.97亿平，累计同比-16.5%[20] - **分能级城市供应**：一线城市住宅用地供应建面726万平（累计同比-26.9%），二线城市供应建面8,753万平（累计同比+1.4%），三线城市供应建面10,217万平（累计同比-26.8%）[1][29][39][47] - **分能级城市成交**：一线城市住宅用地成交建面613万平（累计同比-23.6%），二线城市成交建面6,893万平（累计同比+8.2%），三线城市成交建面7,940万平（累计同比-14.5%）[1][29][39][47] - **供需比**：2025年1-9月，百城中一、二、三线城市的住宅类用地供需比分别为1.2、1.3、1.3[29][39][47] 百城土地市场价格总结 - **整体地价**：2025年1-9月，百城土地成交楼面均价1,703元/平方米，累计同比+10.4%[55] - **住宅用地价格**：2025年1-9月，百城住宅类用地成交楼面均价6,847元/平方米，累计同比+17.1%[1][55] - **一线城市价格**：2025年1-9月，一线城市住宅类用地成交楼面均价41,137元/平方米，累计同比大幅+42.0%[1][66] - **二线城市价格**：2025年1-9月，二线城市住宅类用地成交楼面均价7,628元/平方米，累计同比+13.1%[1][69] - **三线城市价格**：2025年1-9月，三线城市住宅类用地成交楼面均价3,522元/平方米，累计同比+8.9%[1][77] 重点房企拿地情况总结 - **TOP50房企拿地价值**：2025年1-9月，TOP50房企新增土储价值8,476亿元，累计同比大幅+63.9%[82] - **TOP50房企拿地面积**：2025年1-9月，TOP50房企新增土储面积4,856万平，累计同比+5.5%[87] - **新增土储价值排名**：2025年1-9月，新增土储价值排名前三的房企为中海地产（1,124亿元）、招商蛇口（941亿元）、绿城中国（632亿元）[2][90] - **新增土储面积排名**：2025年1-9月，新增土储面积排名前三的房企为中海地产（383万平）、绿城中国（287万平）、保利发展（279万平）[2][90] 核心城市土地市场总结 - **30城市场热度**：2025年1-9月，光大核心30城宅地成交建面7,430万平（累计同比+5.2%），成交总价8,671亿元（累计同比+31.8%），成交楼面均价11,670元/平（累计同比+25.3%），整体溢价率11.1%（同比+5.9个百分点）[3][98] - **市场集中度**：2025年1-9月，光大核心30城宅地成交建面占百城比重48.1%，但其成交总价占百城比重高达82.0%；核心6城（北京、上海、广州、深圳、杭州、成都）成交总价占百城比重47.0%[4][104] - **价格梯队**：2025年1-9月，核心6城、核心30城、百城的成交土地均价分别为26,845元/㎡、11,833元/㎡、6,847元/㎡，呈现明显梯度[4][104] - **高溢价地块**：2025年9月，光大核心30城成交的165宗宅地中，有7宗溢价率超过20%，占比约4.2%[115] 投资建议总结 - **主线一（稳健龙头）**：看好产品美誉度高、销售排名持续提升、在核心城市销售表现好的稳健龙头房企，推荐招商蛇口、保利发展、中国金茂等[5][118] - **主线二（存量运营）**：看好存量资源丰富、具备运营品牌核心竞争力的房企，推荐华润置地、上海临港、新城控股等[5][118] - **主线三（物业服务）**：看好物业服务长期发展空间，推荐招商积余、华润万象生活、绿城服务等[5][118]

港股内房股市场表现 - 港股内房股出现逆势普涨行情，碧桂园上涨3.57%至0.580港元，融创中国上涨2.63%至1.560港元，雅居乐集团上涨2.53%至0.405港元 [1][2] - 万科企业上涨1.94%至4.730港元，新城发展与中国海外宏洋集团均上涨1.30%至2.340港元，龙湖集团上涨1.16%至10.500港元 [1][2] - 美的置业上涨1.03%至4.900港元，绿城中国、中国金茂、龙光集团、越秀地产及中国海外发展均有不同幅度上涨 [1][2] 政策与行业动向 - 上海市人民政府办公厅印发行动方案，提出稳定房地产投资规模，推动"好房子"建设，为好设计、好建造、好服务提供应用场景 [1] - 华泰证券研报指出，当前市场中"好房子"销售去化明显优于平均水平，产品力突出的房企可能获得更好的销售转化和更稳健的现金流 [1] - 产品力或将成为房企穿越周期的核心竞争力之一，重塑企业市场地位和竞争格局，形成产品-销售-投资的正循环 [1] 投资观点与标的 - 华泰证券继续推荐"好信用、好城市、好产品"的"三好"地产股 [1]

投资评级 - 报告给予中国金茂"买入"评级，为首次覆盖 [11] 核心观点 - 中国金茂作为一家以高品质住宅开发为主业的央企开发商，得益于大股东中化集团的强力支持和内部深刻的管理与组织变革，已迈入新的发展阶段，经营面展现出显著的边际改善 [3][7] - 公司2025年第一季度至第三季度销售表现强劲，全口径销售金额达807亿元，同比增长27%，销售排名首次跻身行业前十；同时，拿地强度在头部房企中位居最前列，新获取项目预期利润率较高 [3][7][8] - 通过产品系焕新（如"金玉满堂"）和运营效率提升，公司正着力解决历史遗留问题，力争用三年时间解决80%的历史问题，业绩已逐步走出底部区间 [3][9][10] 公司概况与经营表现 - 中国金茂是中化集团旗下的城市运营商，坚持"一核·三聚焦"战略，以高品质地产开发为核心 [7][17] - 2025年上半年实现营业收入251亿元，同比增长14%，综合毛利率为16.2%，较2024年提升1.6个百分点；2024年归母净利润扭亏为盈，2025年上半年归母净利润为7.6亿元，同比下降22% [7][30] - 2025年3月，首席执行官陶天海接任董事会主席，公司随后进行组织架构深度变革，经营单元大幅整合，提升了决策效率和经营质量 [24][25] 资源与投资策略 - 自2024年第四季度起，公司重回土地市场积极拿地，2025年第一季度至第三季度拿地强度（金额口径）高达65%，在头部房企中位居最前列 [8][48] - 投资策略上，公司高度聚焦核心城市，对北京、上海、广州、深圳、杭州、成都6个城市的投入占比在2025年第一季度至第三季度达到80%以上；同时采取合作开放策略，拿地权益比降低至48%，且超八成新获取项目为小体量，风险把控审慎 [8][48] - 新获取项目利润水平边际提升，尤其是2024年第四季度后获取的项目，普遍预期销售净利率可达大个位数以上；2024年以来累计获取的41个项目平均销售净利率预期相对较高 [8][56] - 截至2025年年中，公司未售货值约3200亿元，一线城市占比约30%；2022年至2024年累计计提存货减值约101亿元，在头部房企中减值计提相对充分 [8][61] 运营效率与财务管控 - 2024年公司发布"金玉满堂"全新产品系，市场反馈良好，多个项目实现首开量价双优；公司持续推动"6-10-12-24"运营标准，新项目平均首开周期为4.8个月，经营性现金流平均回正周期为11.4个月 [9][65] - 公司的销售和管理费用率较重点房企均值偏高，但近一年呈现明显压降趋势；2025年上半年融资成本为3.0%，同比大幅下降1.1个百分点，已优于重点房企平均水平 [9][64][79] - 公司"三道红线"指标维持绿档，财务结构稳健，但杠杆水平相较于行业均值仍有一定压降空间 [79] 盈利预测与投资逻辑 - 预计公司2025年至2027年归母净利润分别为7.3亿元、10.9亿元、16.7亿元，同比增速分别为4%、50%、53% [10][89] - 投资逻辑核心在于：大股东中化集团提供强力流动性支持；内部组织变革成效显著；经营表现优于同行，销售与拿地强劲；存量负担正逐步消化，增量土储有望创造价值 [10][86][87][89]