区域公司缩编趋势 - 多家国央企今年弱化区域公司职能，改为总部直管城市公司的"两级"管控模式，金茂将五大区域改为14个地区公司，招商蛇口取消华东等五个区域公司[2][4] - 华润置地调整管理架构，大区仅保留商业开发等职能，住宅开发相关职能收归总部[2] - 保利发展合并江苏等四大区域公司，中海地产整合沈阳和大连公司为辽宁公司[5] 头部房企调整案例 - 万科2023年经历两轮调整：合并南方区域城市公司为8个，缩减区域公司从7个至5个，集团成立开发经营本部直管上海、广佛公司[5] - 金茂2024年新增可售面积295万平方米，一线城市占比37.6%，北京上海合计占37.6%[6] - 招商蛇口2024年"核心10城"投资占比90%，一线城市投资占59%，14城销售进入当地前五[6] 业绩聚焦核心城市 - 中海地产2024年香港及北上广深销售额1640.4亿元占比过半，北京439亿元、上海704.5亿元、深圳267亿元、广州超200亿元[7][8] - 行业投资策略转向高能级城市，房企投资决策权上收总部，区域公司职能冗余[6][10] 战略转型驱动因素 - 市场规模萎缩倒逼成本管控，房企主动降本增效以适应战略转型与业务聚焦[10] - 行业从"增量扩张"转向"存量深耕"，精简结构是提质增效的主动作为[11] - 头部房企销售高度依赖核心城市（如中海6成销售额来自5城），区域公司存在意义减弱[10]

21世纪经济报道记者 吴抒颖 在房企南征北战时立下汗马功劳的区域公司，正在批量地消失。 今年以来，多家国央企对区域公司"动刀"，弱化区域公司的职能，改组为"两级"管控的模式，由总部直 接管理城市公司。今年年初，金茂率先行动，将五大区域公司改为十四个地区公司，招商蛇口则在上月 取消华东区域、华南区域、华西区域、华北区域和江南区域五个区域公司。 华润置地也在近期对管理架构进行调整，弱化大区职能，强化总部与城市公司的直管模式。与住宅开发 相关的职能例如营销、投资、设计等收归总部，大区仅保留商业综合体开发、供应链、人力、党建、审 计法务等职能。 区域公司在房地产市场好的光景时能够帮助房企快速地打开局面。这其中，万科的模式十分典型：万科 的总部是"大脑"的作用，负责战略制定和发展规模，开发业务则对区域充分授权，区域总经理握有投资 大权，能够在区域内跑马圈地，以此助推规模的增长。 随着房企不再"唯规模论"，投资拓展也更聚焦于高能级城市，投资决策权也基本由总部把控。在这种背 景下，区域公司的职能就成了"累赘"，它不再是房企业绩的推进器，反而影响了效率。房企也随行就 市，及时调整组织架构，缩减管理层级。 区域缩编 今年这一轮 ...

公司融资动态 - 公司全资附属公司上海金茂投资管理集团有限公司完成发行人民币20亿元2025年度第一期中期票据 [1] - 票据期限为三年 最终票面利率为2.3% [1] - 募集资金拟用于偿还公司其他到期票据 [1]

报告行业投资评级 - 对房地产（地产开发）行业维持“增持”评级 [6] 报告的核心观点 - 2025年1 - 6月百城宅地成交建面和楼面均价同比上升，不同能级城市表现有差异，TOP50房企新增土储价值和面积同比增加，光大核心30城宅地成交建面和均价同比涨幅明显，6月重点城市宅地成交量环比增加，优质地块热度高 [1][2][3] - 展望2025年，前期房地产政策持续落地，地方调控自主性提升，区域和城市分化加深，投资可关注稳健龙头房企、有商业运营竞争力的房企和物业服务企业 [4][111][112] 相关目录总结 百城土地/住宅类用地供需情况 - 2025年1 - 6月百城土地成交建面累计同比-5.6%，6月供应建面当月同比+2.3%，成交建面当月同比+8.8% [11] - 2025年1 - 6月百城宅地成交建面累计同比+2.2%，6月供应建面当月同比-14.4%，成交建面当月同比+23.2% [20] - 一线城市1 - 6月供应住宅类用地建面累计同比-2.2%，成交建面累计同比+1.7%，供需比为1.1；二线城市供应建面累计同比-0.4%，成交建面累计同比+13.0%，供需比为1.2；三线城市供应建面累计同比-27.5%，成交建面累计同比-6.7%，供需比为1.1 [31][41][50] 百城土地/住宅类用地成交价格 - 2025年1 - 6月百城宅地成交楼面均价累计同比+24.2%，6月土地成交楼面均价单月同比+22.0%，住宅类用地成交楼面均价单月同比+17.3% [57] - 一线城市1 - 6月住宅类用地成交楼面均价累计同比+35.5%，6月单月同比+3.8%；二线城市1 - 6月累计同比+19.7%，6月单月同比+24.3%；三线城市1 - 6月累计同比+8.4%，6月单月同比-12.4% [67][70][77] TOP50房企拿地情况 - 2025年1 - 6月TOP50房企新增土储价值累计同比+47.7%，6月单月同比+77.6% [82] - 2025年1 - 6月TOP50房企新增土储面积累计同比+0.7%，6月单月同比+13.7% [87] - 2025年1 - 6月新增土储价值排名前三为中海地产、保利发展、绿城中国；新增土储面积排名前三为中海地产、绿城中国、保利发展 [91] 光大核心30城住宅类用地成交情况 - 2025年6月光大核心30城成交宅地184宗，单月同比+48.4%，成交总建面1423万平，单月同比+43.6%，总价1524亿元，单月同比+75.7%，楼面均价10708元/平，单月同比+22.4%，整体溢价率6.9%，单月同比+3.9pct [3][97] - 2025年1 - 6月光大核心30城成交宅地675宗，累计同比+38.0%，成交总建面4863万平，累计同比+22.6%，总价5840亿元，累计同比+50.5%，楼面均价12009元/平，累计同比+22.8%，整体溢价率13.5%，同比+8.4pct [4][101] - 2025年6月光大核心30城18宗宅地成交溢价率超20%，占比约9.8%，部分优质地块溢价率高 [109] 投资建议 - 关注具备片区综合开发能力等的稳健龙头房企，推荐保利发展、招商蛇口等，建议关注中国海外发展等 [111] - 关注先发布局多元赛道等的房企，推荐华润置地、新城控股 [112] - 看好物业服务行业，推荐招商积余、华润万象生活等，建议关注保利物业等 [112]

报告行业投资评级 - 看好，维持 [12] 报告的核心观点 - 6月整体供地量环比提升，但核心地块供应节奏放缓，整体成交量环比提升，溢价率延续3月以来回落趋势，流拍率仍在低位 [2][10] - 6月建发、中海、保利等在土地市场积极发力，1 - 6月金茂、建发、滨江、绿城等拿地强度较高，且金茂、建发销售表现更好 [2][10] - 6月样本房企获取的重点项目中，绿城、金茂、建发的整体拿地质量更优 [2][10] - 结构上重视具备区域优势、产品力和轻库存的龙头房企，以及拥有稳定现金流的龙头经纪、商业地产和央国企物管 [2][10] 根据相关目录分别总结 供应 - 核心地块供应节奏放缓，2025年1 - 6月全国300城涉宅用地累计推出建面同比 - 17.3%，一线/二线/三四线累计同比分别为 + 23.9%/+4.2%/-23.3%，6城核心行政区累计同比为 + 33.6%，各能级供应累计同比较上月回落，能级更高区域边际回落幅度更大 [6] - 6月全国300城涉宅用地推出建面环比5月 + 38.4%，相比4月 + 34.8%，6城核心行政区当月推出建面环比5月 - 27.2%，相比4月 - 15.0%，6月整体土地供应环比提升，但核心区域供地量较4、5月减少 [6] 成交 - 上半年土地出让力度大，6月成交环比提升，1 - 6月全国300城涉宅用地累计成交建面/成交金额同比分别为 - 4.3%/+28.0%，一线/二线/三四线累计成交建面同比分别为 + 20.9%/+18.6%/-11.1%、累计成交金额同比分别为 + 49.5%/+43.8%/-1.3%，6城核心行政区累计成交建面/成交金额同比分别为 + 59.0%/+106.3% [7] - 6月300城成交建面/成交金额环比分别为43.5%/98.3%，成交溢价率延续3月以来回落趋势，流拍率仍在低位 [7] 房企 - 6月建发、中海、保利等在土地市场积极发力，6月建发、中海、保利全口径拿地金额分列前3，为219亿元、110亿元、89亿元；1 - 6月累计拿地金额前3位是建发、保利、金茂，拿地金额分别为592亿元、509亿元、492亿元 [8] - 金茂、保利、中海、招蛇、绿城等累计拿地金额同比涨幅较大，与供地前置有关；金茂、建发、滨江、绿城等1 - 6月拿地强度处在较高水平，金茂、越秀、华发、建发等销售同比表现较好 [8] - 6月样本房企获取的重点项目中，绿城、金茂、建发整体拿地质量更优，建发拿地投资金额较大，样本房企重点项目拿地分布均在高能区或中能区，整体能级较高，绿城、金茂、建发获取项目预期利润率相对较高 [9] 投资建议 - 重视中长线结构性机会，结构上重视具备区域优势、产品力和轻库存的龙头房企，以及拥有稳定现金流的龙头经纪、商业地产和央国企物管 [10]

房地产贷款数据 - 2025年二季度末人民币房地产贷款余额53.33万亿元 同比增长0.4% 增速比上年末高0.6个百分点 上半年增加4166亿元 [1] - 房地产开发贷款余额13.81万亿元 同比增长0.3% 上半年增加2926亿元 [1] - 个人住房贷款余额37.74万亿元 同比下降0.1% 增速比上年末高1.2个百分点 上半年增加510亿元 [1] 政策动态与行业趋势 - 国家统计局指出房地产销售面积和价格同比仍在下降 但总体朝着止跌回稳方向迈进 一二三线城市商品房价格降幅有所收窄 [1] - 住房城乡建设部强调因城施策 精准施策 加快建设"好房子" 多管齐下稳定预期 激活需求 优化供给 化解风险 [2] - 国务院积极表态刺激房地产 5年期与1年期利率互换利差转正 显示资本对行业预期改善 [3] 房企债务重组进展 - 14家房企债务重组或重整获批 包括融创 富力 中梁 当代 佳兆业等 部分房企境外债重组已获债权人通过 [2] - 龙光在20天内完成境内债二度重组 显示债务重组进程加速 [2] 券商观点与投资建议 - 中泰证券认为现房销售将改变行业经营模式 看好布局一二线城市 基本面稳健的房企 [3] - 华安证券预测房地产板块绝对收益有5%-15%上行空间 因政策宽松预期推动估值修复 [3] 重点房企经营数据 - 万科一季度营收380亿元 销售350亿元 回款率超100% 完成1万套房屋交付 公开债如期兑付 [4] - 华润置地2025年6月合同销售额234.5亿元 同比下降26.7% 上半年累计销售额1103亿元 同比下降11.6% [4] - 越秀地产上半年合同销售额615亿元 同比上升11% 达成全年目标的51% [4] - 中国金茂2025年6月签约销售金额156亿元 同比增长17.29% [5]

公司评级与目标价 - 花旗维持中国金茂"买入"评级 目标价1 62港元 [1] - 公司被列为花旗2025年4月起首选股 因国企母公司支持(持股38 4%) 融资顺畅 股息支付率40% 市净率0 2倍(NAV折让60%) 2025财年预测PE为9倍 [1] 管理层与股权结构 - 管理层交接顺利 原董事长退休后首席执行官升任董事长 [1] - 国企母公司持股比例增至38 4% [1] 销售业绩与目标 - 2025年6月销售额156亿元人民币(同比+17%) 上海市场表现强劲 [1] - 2025年上半年总销售额534亿元人民币(同比+20%) [1] - 2024年销售额983亿元人民币 行业排名第12 [1] - 2025年计划投入可售资源1800亿元人民币(新增700亿) 目标销售额超1000亿元人民币(预估1100亿 同比+12%) [1] 土地储备与开发策略 - 2025年上半年新增14宗土地 总地价260亿元人民币 71%位于上海/北京(5个项目) 29%位于二线城市(杭州/成都) [2] - 土地获取加速(对比2024年新增22个项目 权益土地款202亿元 净利率10%) [2] - 开发物业资源储备超3000亿元人民币 一二线城市占比87% [2] 净资产收益率提升计划 - 优化资产周转 目标2027年前解决80%库存问题 [2] - 70个项目受益地方政府土地及库存回购政策(如2025年1月湖州项目回笼资金78亿元) [2] - 新项目净利率目标10% 毛利率目标15-20% [2] - 计划提升租金及服务业务利润占比至20%(毛利率70%/30%) [2]

上海房企销售排名 - 2025年1-6月上海房企销售金额TOP20合计2560.6亿元，同比上升35%，其中保利发展以257.6亿元居首，华润置地(245.8亿元)、招商蛇口(243.0亿元)分列二三位 [2][3][9] - 销售面积TOP20合计299.6万㎡，同比上升10%，招商蛇口(39.3万㎡)、保利发展(33.6万㎡)领跑 [7][9] - 销售额超百亿房企达12家，浦开集团(146.5亿元)、越秀地产(139.0亿元)等进入前五 [2][3][9] 头部房企竞争优势 - 保利发展凭借东外滩板块土储及"天字系"产品升级(如世博天悦)，实现销售双榜领先 [9] - 华润置地通过南大板块TOD项目(中環置地中心・望雲)带动销售，其"万象系"综合体表现突出 [9] - 中国金茂"金玉满堂"产品线发力，棠前项目二开二罄，推动销售金额跻身前15 [10] 市场供需特征 - 上海新房市场呈现"量跌价升"，2025上半年供应面积同比下降37%，成交面积降8.4%，但均价同比上涨2.35%至80668元/㎡ [11] - 全市155次开盘平均去化率近50%，48个项目认购率超100%，21个触发积分制，高端项目(如翡雲悦府288%认购率)表现强劲 [13][14] - 市场分化显著，核心区十万元以上项目(如康定壹拾玖)认购率达263%，而外围项目(招商时代潮派)认购率仅14% [13][14] 典型项目表现 - 华润翡雲悦府以288%认购率居首，170-230㎡叠墅产品展现高端竞争力 [14] - 保利两大滨江项目(海玥外滩序Bund98、天奕)认购率均超190%，备案均价达128463元/㎡ [13] - 越秀地产静安天玥等项目推动其销售排名跃升，苏河和樾府贡献显著 [10]

南京土地市场动态 - 今年以来南京江宁片区土地市场表现活跃，已成功出让九龙湖G18、百家湖G38及竹山路G39三幅地块 [1][2] - 7月16日江宁区和六合区共出让2宗涉宅用地，总成交金额19.94亿元 [2] - 江宁片区还有翠屏山G50和上秦淮G51两幅地块拟待7月30日出让 [2] 中国金茂土地获取情况 - 中国金茂7月16日以15.49亿元竞得江宁竹山路G39地块，楼面地价11997元/平方米 [2] - 4月30日公司以11.4亿元拿下九龙湖G18地块，楼面价17289元/平方米，溢价率15.15% [3] - 今年以来公司在江宁板块累计获取土地金额达26.89亿元 [3] 地块详细信息 - 竹山路G39地块面积79416.74平方米，规划建筑面积129120.04平方米，容积率1.78 [3] - 地块需出资建设5400平方米地铁换乘站房，建设费用3596.26万元 [3] - 九龙湖G18地块面积36631.76平方米，规划建筑面积65937.17平方米，容积率1.8 [4] 产品规划与定位 - 九龙湖G18地块将打造南京第四座"金茂府"，规划5栋小高层和3栋洋房，户型140-220平方米 [7] - 竹山路G39地块可能引入"璞系"产品线，定位复合型高端开发 [7][8] - "璞系"产品在成都、西安等地表现优异，成都项目累计销售额超29亿元 [8] 市场供需状况 - 竹山路G39地块周边仅仁恒龙湾、嘉和华府两个项目在售，住宅用地供应稀缺 [4] - 九龙湖板块近8年无新房供应，G18地块成交价刷新板块近5年纪录 [4] - 片区金隅紫京云筑等改善项目均为2019年前出品，存在新项目需求 [6]

地块成交概况 - 南京7月16日拍出2幅地块 成交总价19 94亿元[1] - 百家湖G39地块由北京方兴亦城置业有限公司以15 49亿元竞得 楼面价11997元/㎡[1] - 六合龙袍G36地块由南京龙跃房地产开发有限公司以4 45亿元竞得 楼面价7852元/㎡[1] 百家湖G39地块详情 - 地块性质为商住混合用地+基层社区中心用地 体量8万㎡ 综合容积率1 78[1] - 区位优势显著 紧邻地铁1号线和5号线竹山路站 金茂拿地后立即启动建设[1] - 地块位于江宁核心区 坐拥牛首山河景观带 距地铁1号线小龙湾站仅百米[2] - 周边配套完善 紧邻百家湖商圈 10分钟可达南京南站 25分钟达禄口机场[2] 六合龙袍G36地块详情 - 规划为纯住宅用地 出让面积33337 94㎡ 容积率1 01-1 7 建筑限高35米[4][5] - 区域新房供应稀缺 仅仁恒龙湾和嘉和华府在售 后者前期房源去化超70%[4] - 嘉和华府2023年成交楼面价达20883元/㎡ 规划建设12-18层小高层[4] 区域市场动态 - 江宁G39地块2023年经13轮竞价触顶 联发27 2亿元竞得 楼面价20883元/㎡[4] - 仁恒龙湾项目自2024年8月首开后持续领跑江宁高端改善市场[4]