投资评级 - 优于大市（维持）[4] 核心观点 - 业绩稳健增长 2025上半年营业收入251亿元同比增长14% 归母净利润11亿元同比增长8%[1][7] - 销售逆势增长 2025上半年销售金额534亿元同比增长20% 首次进入行业前十 销售面积239万平方米同比下降3% 平均签约单价提升至2.6万元/平方米[1][9] - 投资布局优化 精准获取16个优质项目 总土地款492亿元 全部位于一二线城市 其中北京上海投资324亿元占比66%[1][9] - 财务结构稳健 2025上半年新增融资平均成本2.7% 较24年底显著下降 外币债务占比降至21% 开发贷/经营贷占比提升至41% "三道红线"维持全绿[2][11] - 成本控制显效 销售费用、管理费用、财务费用分别下降15%、5%、4%[2][11] 财务表现 - 营收预测 预计2025年收入560亿元 2026年542亿元[2][13] - 盈利预测 预计2025年归母净利润11亿元 2026年11亿元 对应EPS均为0.08元[2][13] - 估值水平 2025年预测PE 17.7倍 2026年预测PE 17.2倍[2][13] - 毛利率改善 2024年毛利率15% 预计2025-2027年维持15%水平[14] - 现金流优化 2025年预计经营活动现金流10463百万元 2026年18286百万元[14] 业务数据 - 区域集中度高 华北华东区域销售占比70% 一二线城市销售占比94%[1][9] - 货值储备充足 未售货值约3200亿元 其中69%集中在华北华东区域 88%位于一二线城市 一线城市占比较24年底提升9个百分点[1][9] - 股息分配 中期派发股息每股0.03港元[1][7]

香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告的內容概不負責，對其準確性 或完整性亦不發表任何聲明，並明確表示，概不對因本公告全部或任何部份內容而產生或因倚 賴該等內容而引致的任何損失承擔任何責任。 有關2024年年報的補充公告 茲提述(a)中國金茂控股集團有限公司（「本公司」）日期為2019年1月9日的通函， 內容有關（其中包括）採納一項新股票期權計劃（「新計劃」）及(b)本公司截至2024 年12月31日止年度的年報（「2024年年報」）。 就2024年年報內「董事會報告」項下「股票期權計劃」一節所披露的新計劃而言， 本公司謹此補充，授予股票期權的要約可自要約日期起計28天期間內接受，惟承 授人須在規定的28天期間內接受要約後支付相等於港幣1.00元面值的金額（以接 受股票期權授予要約當天為基準日）。 除上文所披露者外，2024年年報內所有其他資料維持不變。 承董事會命 中國金茂控股集團有限公司 主席 陶天海 China Jinmao Holdings Group Limited 中國金茂控股集團有限公 司 （於香港註冊成立的有限公司） （股票代號：00817） 香港，2025年9月8日 於本公 ...

消息上，中信建投研报称，9月5日深圳出台楼市新政，对住房限购政策、住房信贷政策进行调整。本次 楼市新政，对非核心区域（除福田区、南山区、宝安区新安街道外的所有区域）限购进行了大力度放 松，同时商贷利率不再区分首套房与二套房。从限购放松的力度对比，深圳此次新政力度大于8月出台 新政的北京和上海。 港股内房股拉升明显，尤其是碧桂园获纳入港股通，一度涨超14%领衔，旭辉控股、远洋集团涨超 5%，雅居乐集团涨超4%，万科企业、龙光集团、世茂集团、融信中国涨超3%，中梁控股、越秀地产、 龙湖集团、金辉控股、中国金茂均涨超1%以上。 | 代码 | 名称 | 最新价 | 涨跌幅 ▽ | | --- | --- | --- | --- | | 02007 | 碧桂园 | 0.530 | 10.42% | | 00884 | 旭辉控股集团 | 0.234 | 5.41% | | 03377 | 远洋集团 | 0.125 | 5.04% | | 03383 | 雅居乐集团 | 0.480 | 4.35% | | 02202 | 万科企业 | 5.400 | 3.45% | | 03380 | 龙光集团 | 0.950 | 3.2 ...

河南省房地产市场整体表现 - 8月传统淡季市场背景下 河南省房地产市场整体走弱 但高品质"好房子"项目仍保持良好销售表现[1] - 国务院会议提出采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 政策发力预期增强 市场或实现温和复苏[1] 2025年1-8月河南房地产企业销售业绩 - 建业地产以53.42亿元销售额和82.25万平米销售面积位居双榜第一[1] - 销售额前十企业包括：中海地产28.37亿元 正商集团28.25亿元 中国金茂27.61亿元 招商蛇口25.70亿元 华润置地23.23亿元 保利发展20.44亿元 碧桂园17.94亿元 万科15.52亿元[1] - 销售面积前十企业包括：正商集团31.89万平米 恒达集团19.62万平米 招商蛇口19.04万平米 碧桂园17.90万平米 信友集团15.85万平米 保利发展15.71万平米 华信集团15.46万平米 中成集团12.51万平米 万科12.47万平米[1][2] 2025年1-8月河南本土房地产企业排名 - 本土房企销售额前三：建业地产53.42亿元 正商集团28.25亿元 正弘置业13.78亿元[2] - 本土房企销售面积前三：建业地产82.25万平米 正商集团31.89万平米 恒达集团19.62万平米[2] - 美盛集团销售额13.29亿元位列第四 中建七局地产集团销售额11.15亿元位列第五[3] 河南省土地市场数据 - 2025年1-8月全省共推出各类用地1798宗 规划建筑面积8653.0万平米 成交规划建筑面积6583.2万平米[4] - 住宅用地推出382宗 规划建筑面积2063.9万平米 成交规划建筑面积1449.0万平米[4] - 8月住宅用地成交规模前三城市：许昌市127.61万平米 周口市21.88万平米 郑州市21.77万平米[4] - 成交楼面均价前三城市：郑州市3098元/㎡ 济源市2025元/㎡ 洛阳市1686元/㎡[4]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业"看好"评级 [2] 报告核心观点 - 房地产总量仍将继续磨底 但核心城市市场已在底部拐点区域并将领先筑底回升 [2] - 好房子政策将开辟"新产品 新定价 新模式"的新发展赛道 推动布局核心城市并打造好房子的优质房企率先进入底部拐点时刻 [2] - 行业经营模式正由金融业转向制造业 将迎来PB-ROE的向上突破 [2] 行业数据表现 - 上周34城新房成交220.5万平米 环比下降3.3% 其中一二线环比下降1.5% 三四线环比下降25.4% [2][3] - 9月34城新房成交同比上升11.6% 较8月上升44.1个百分点 其中一二线同比上升13% 三四线同比下降3% [2][4] - 上周13城二手房成交94.7万平米 环比上升29.3% 9月累计成交同比上升28.3% 较8月环比上升29.3% [2] - 15城住宅可售面积8930.9万平米 环比上升0.04% 3个月移动平均去化月数22.3个月 环比下降0.2个月 [2][17] 政策动态 - 深圳优化房地产政策 罗湖 宝安等8区放开限购 深户及社保1年非核心区不限套数 [2][27] - 福州拟放宽公积金提取期限至3年内 支持购买车库和更新电梯提取 [2][27] - 建发以23.2亿元竞得上海青浦 闵行 普陀等地块 合计出让面积7.8万平方米 [2][27] 公司动态 - 金地集团8月销售金额22.2亿元 同比下降58.9% 销售面积18.0万平方米 同比下降51.9% [2][34] - 中国金茂每股派发0.03港元 华发股份每股派发0.02元 [2][34] - 华发股份回购1.3亿元/2572万股 招商蛇口回购4.3亿元/4480万股 [2][34] - 贝壳-W耗资约2799万美元回购约460万股 万物云半年度派息每股约0.951元 [37] 板块表现 - SW房地产指数下跌1.48% 相对沪深300收益-0.67% 在31个板块中排名第24位 [2][40] - 物业管理板块平均下跌1.48% 相对收益-0.67% 表现弱于大市 [2][45] - 主流AH房企25/26年PE均值分别为16.5/14.4倍 物管25/26年PE均值分别为13.8/12.4倍 [2] 投资建议 - 推荐产品力房企：建发国际 滨江集团 华润置地 绿城中国 中国金茂 建发股份 [2] - 推荐低估值修复房企：新城控股 越秀地产 招商蛇口 龙湖集团 中海外发展 保利发展 华发股份 [2] - 推荐二手房中介：贝壳-W 关注我爱我家 [2] - 推荐物业管理：绿城服务 华润万象 招商积余 保利物业 中海物业 [2]

市场现状与共识 - 房地产行业整体业绩疲软 净利润普遍下滑 现金流持续承压 [1] - 市场已基本触底 继续大幅下跌空间有限 行业告别"高负债 高杠杆 高周转"旧模式 [1][2] - 市场复苏动能不足 预计将在低位持续徘徊 因居民收入预期尚未根本性扭转 [2] 行业分化特征 - 城市分化显著：一线及强二线核心地段需求坚韧 三 四线城市面临高库存和需求透支困境 [2] - 企业分化加剧：财务稳健的国企央企及优质民企加速抢占市场份额 出险企业挣扎求生 [2] - 头部央企态度相对乐观 稳健型民企强调安全优先 出险房企聚焦债务化解 [2] 当前核心挑战 - 政策执行效果与市场反应存在时滞 地方财政压力导致购房补贴落地难 信贷支持传导不畅 [3] - 购房者信心修复缓慢 观望情绪浓厚 政策红利难以有效转化为购买力 [3] - 去库存压力巨大：部分三四线城市库存去化周期超24个月 核心城市去化压力亦不容小觑 [3] 战略转型方向 - 降杠杆成为生存前提：龙湖集团通过经营性现金流压降有息负债超600亿元 [4] - 融资成本优化：中国金茂新增融资成本降至2.7%低位 [4] - 投资聚焦核心城市：保利 华润 越秀等房企新增土储几乎全部位于一二线城市 [4] 运营效率提升 - 通过剥离非核心资产 推进轻资产运营 拓展非房业务提升效益 [4] - 数字化手段优化供应链：中国金茂推出"6-10-12-24"科学运营标准追求极致效率 [4] 产品竞争新焦点 - 行业进入产品力竞争时代 华润置地建立"三好十二优"产品体系 [5] - 龙湖推出"负公摊 空中院馆"为亮点的"峯萃"产品线 [5] - 绿城将产品品质视为"一号工程" 华发构建"科技+好房子"体系 [5] 政策与市场协同 - 地方政府探索专项债资金收购存量房转保障房 通过城市更新盘活存量资产 [3] - 政策与市场协同效应有望进一步显现 行业正经历深度调整向高质量发展转型 [5]

项目规划与产品设计 - 项目占地3公顷 总建筑面积11.68万平方米 其中住宅建筑面积7.75万平方米[14] - 9栋住宅楼共426户 面积段152-258平方米全四居设计 层高3.16-3.37米[1] - 得房率超90% 配备独立电梯厅及多处赠送空间包括阳台/设备平台/挑空平台[1] - 主力户型为152平方米共175套 采用四叶草格局 南向通面宽阳台进深1.2米[2] - 188平方米户型共121套 全边户设计 配备三卫及双台盆主卫[7] - 大户型包含195/204/230/258平方米四种规格 其中230平方米采用三进式归家礼序设计[10][12] 建筑布局与配套设施 - 建筑以小高层为主 北排两栋为洋房(7层/11层) 南侧三栋高度53.7-80米[16] - 配备三处下沉庭院 包含大面积水系/人工湖/峡谷景观带 架空层建筑面积269平方米[19] - 会所面积约2500平方米 西侧设景观大门 南侧设人行出入口方便幼儿园接送[19][21] - 地下车库设530个机动车位 采用双口双车道中央车站景观设计[21] 教育配套 - 东南角规划托幼用地5253平方米 容积率0.9 地上建筑面积4727.75平方米[23] - 幼儿园为3层建筑 总高13.5米 配备大量露台及可上人屋顶[23] - 按标准配置9个机动车位及9个非机动车位[25] 土地获取与开发背景 - 地块由中建智地/中国金茂/越秀地产/朝阳城发联合体以126亿元底价摘得[26] - 项目位于东四环与东五环之间 临近地铁6号线青年路站 周边有朝阳大悦城等商业配套[26] - 开发主体北京茂越置业注册资本40亿元 股权结构为北京兴鼎房地产50%/中国金茂33%/越秀地产17%[28] - 金茂负责规划设计 越秀负责营销和物业 董事长及总经理均为金茂系高管[29] 关联项目对比 - 南侧紫京宸园由中建壹品单独操盘 总建筑面积21.43万平方米 规划815户[31][32] - 紫京宸园户型涵盖130-400平方米 包含空中别墅产品[34] - 孙河商服地块由同一开发主体运营 总建筑面积12.69万平方米 投资估算6.34亿元[36] - 孙河地块建筑限高严格 中央公园100米内限高12米 100-150米限高24米[36]

2025年1-8月西安房企销售业绩核心观点 - 保利发展以83.8亿元销售额位列榜首 连续8个月保持销冠地位 预计10月突破百亿[1][2][5][7] - 头部房企竞争激烈 第二梯队中铁建房地产(80.8亿元)、绿城中国(76.5亿元)、招商蛇口(72.8亿元)与中国金茂(58.7亿元)均具备冲击百亿潜力[2][7] - 中国金茂是TOP15中唯一同比正增长企业 销售额从去年53.2亿元增至58.7亿元[2][9] - 越秀地产排名提升最快 从去年未进TOP15跃升至今年第8位[2][11] - 本土房企天地源(22.6亿元)、高科地产(22.5亿元)及民企龙湖集团(30.5亿元)表现突出[2][13][15] 头部房企销售表现 - 保利发展1-8月销售83.8亿元 8月单月销售11.4亿元 主要受益于城改用地储备和产品创新[2][5][7] - 中铁建房地产以80.8亿元居第二 与保利仅差3亿元[2][7] - 绿城中国销售额76.5亿元 下半年4个新项目集中入市 包括绿城·绿汀芳菲和绿城·润百合[7][9] - 招商蛇口销售额72.8亿元 在中指研究院和克而瑞榜单中分别排名第4和第2[2][4] 企业同比表现 - 中国金茂销售额同比增长10.3% 从去年53.2亿元增至58.7亿元[2][9] - 多数企业同比下滑 保利发展从145.7亿元降至83.8亿元 降幅42.5%[2] - 大悦城控股从58.1亿元降至37.7亿元 龙湖集团从53.2亿元降至30.5亿元[2] 排名变动情况 - 越秀地产从去年未进TOP15升至第8位 主要依靠越秀铁建·樽樾项目贡献14.2亿元销售额[2][11] - 信达地产排名上升2位至第15名 销售额21.3亿元[2] - 万科排名下降1位至第9名 销售额26.9亿元[2] 本土企业与民企表现 - 天地源销售额22.6亿元 高科地产22.5亿元 位列TOP20[2][13] - 西安融投新上榜TOP30 在浐灞和城西有项目开发 另有263亩土地储备[2][13][15] - 民企龙翔控股集团销售额23.2亿元 星河湾集团20.2亿元[2][15] - 四川邦泰在克而瑞榜单中以9.74亿元位列第27名 在西安有多个项目储备[4][15][17] 数据差异说明 - 中指研究院与克而瑞数据存在差异 保利发展在中指数据为83.8亿元 在克而瑞为72.52亿元[2][4] - 招商蛇口在中指数据72.8亿元 在克而瑞67.36亿元 绿城中国在中指76.5亿元 在克而瑞41.98亿元[2][4]

行业投资评级 - 房地产（地产开发）行业评级为增持（维持）[6] 核心观点 - 2025年8月TOP10房企销售额环比增长12%，但同比仍下降3%，行业呈现环比改善但同比分化的态势[1] - 随着前期房地产政策持续落地，高能级核心城市有望通过城市更新实现结构优化和止跌企稳[4][66] - 投资建议聚焦三条主线：销售稳健的龙头房企、具备运营竞争力的资源型房企、以及物业服务行业的长期发展机会[5][67] TOP10房企销售表现 - 2025年8月全口径销售金额1197亿元，同比-3.1%，环比+11.6%[1][9] - 2025年8月权益销售金额810亿元，同比-11.2%，环比+8.1%[1][9] - 2025年8月全口径销售面积576万平，同比-17.1%，环比-6.3%[1][9] - 2025年1-8月累计全口径销售金额1.08万亿元，同比-13.1%，较1-7月改善1.1个百分点[1][9] TOP100房企销售表现 - 2025年8月全口径销售金额2202亿元，同比-19.2%，环比-2.8%[1][35] - 2025年8月权益销售金额1542亿元，同比-22.5%，环比-6.0%[1][35] - 2025年8月全口径销售面积1098万平，同比-29.2%，环比-16.9%[1][35] - 2025年1-8月累计全口径销售金额2.23万亿元，同比-13.8%，较1-7月下降0.6个百分点[2][35] TOP50房企销售分化 - 2025年8月46家房企全口径销售金额同比平均值+24.8%，中位数-29.7%[3][42] - 2025年8月同比高于30%的企业占比17.4%，低于-30%的企业占比50.0%[3][42] - 2025年1-8月46家房企全口径销售金额同比平均值-1.8%，中位数-11.2%[3][42] - 2025年1-8月同比高于30%的企业占比15.2%，低于-30%的企业占比21.7%[3][42] 重点房企表现 - 2025年8月建发房产全口径销售金额同比+69%，权益销售金额同比+49%[4][54] - 2025年8月中国金茂全口径销售金额同比+47%，权益销售金额同比+47%[4][54] - 2025年8月招商蛇口全口径销售金额同比+38%，权益销售金额同比+37%[4][54] - 2025年1-8月中国金茂全口径销售金额累计同比+26%[4][61] - 2025年1-8月建发房产全口径销售金额累计同比+10%[4][61] - 2025年1-8月越秀地产全口径销售金额累计同比+4%[4][61] 行业集中度与权益比例 - 2025年1-7月TOP10房企权益销售金额集中度14.0%，同比下降1.3个百分点[49] - 2025年1-8月TOP10房企销售金额权益比例71.8%，同比下降1.0个百分点[45] - 2025年1-8月TOP100房企销售金额权益比例72.7%，同比下降0.5个百分点[45] - 2025年1-8月TOP100房企销售金额操盘比例92.9%，同比上升0.8个百分点[45] 投资建议具体标的 - 推荐销售排名提升的稳健龙头：保利发展、招商蛇口、中国金茂[5][67] - 推荐存量资源丰富的运营型房企：华润置地、上海临港、新城控股[5][67] - 推荐物业服务企业：招商积余、华润万象生活、万物云、绿城服务[5][67]

战略规划 - 公司完成"活下来"目标 正式进入"活得好"阶段 [1][3] - 未来战略遵循"活下来—活得好—活出彩"三步走规划 [3] 财务表现 - 上半年营收251亿元同比增长14% 归母净利润10.9亿元同比增长8% [5] - 毛利率16% 开发毛利率同比提升1个百分点 [5] - 管理费用同比压降5% 销售费用同比下降15% [16] 销售业绩 - 签约销售额534亿元同比增长20% 行业排名升至第九 [5] - 住宅平均签约单价2.6万/平方米 较2024年提升18.2% [5] - "金玉满堂"产品线平均开盘去化率达81% [5] 项目运营 - 新项目平均开盘周期4.8个月 股东现金流回正周期8.9个月 [16] - 经营性现金流回正周期11.4个月 目标缩短至10个月 [16] - 上半年获取16宗土地 66%投资聚焦北京上海 [13] 产品策略 - 主打高端改善型市场 "金玉满堂"四大产品线全面推出 [5][11] - 产品具备科技内涵 因地因人建造差异化"好房子" [13] - 一二线城市货值占比88% 华东华北区域占比近70% [14] 资金管理 - 新增融资平均成本2.7% 较2024年底下降69个基点 [16] - 坚持"降短期升长期 降境外升境内"债务管理思路 [16] - 通过资金周转完成投资 债务规模稳中有降 [17] 存货管理 - 总土储2700万平方米 可支撑未来两年销售 [14] - 推进"奋进计划" 目标全年处置35%存量项目 [10] - 采取政府沟通 以老带新 项目重新定位等多重去化措施 [10]