文章核心观点 公司2024年业绩报告显示营收下降但归母净利润增长 商业输出运营能力强 有望受益于消费提振政策 公开债务违约风险低 预计2025 - 2027年收入和归母净利增长 维持“推荐”评级 [1][2][5] 业绩情况 - 2024年公司实现营收889.99亿元（yoy - 25.32%） 归母净利润7.52亿元（yoy + 2.07%） 扣非归母净利润8.70亿元（yoy + 183.07%） [1] 营收分析 - 房地产开发业务实现营收760.41亿元（yoy - 29.16%） 毛利率11.72%（yoy - 2.19pct） 因高地价项目结转且结转体量降幅大 [2] - 物业出租及管理实现营收120.29亿元（yoy + 13.15%） 毛利率70.17%（yoy + 0.27%） [2][3] 盈利分析 - 归母净利在营收下滑时正增 原因一是商业管理业务提质增效带动整体毛利率至19.8%（yoy + 0.75pct） 二是开发业务减值计提大幅下降 [2] 商业运营情况 - 2024年新开吾悦广场15座 截至年末在136个城市布局200座 已开业及委托管理在营173座 开业面积1601.07万平方米（yoy + 6.8%） 出租率97.97%（yoy + 1.49pct） [3] - 2024年吾悦广场客流总量17.66亿人次（yoy + 19%） 总销售额905亿元（不含车辆销售 yoy + 19%） 年末会员人数4370万人（yoy + 32%） [3] 行业趋势与公司机遇 - 2024年全国新开商业项目数量下降 市场进入存量市场 但低线城市单位商业面积未饱和 消费意愿走高 新开业餐饮、文化娱乐、生活休闲商户数同比增长47%、27%和58% 吾悦广场有望受益 [3] - 2025年政策以提振消费为主旋律 公司吾悦广场布局下沉市场 作为下沉市场商管龙头有望优先受益 [4] 债务情况 - 2030年前待偿规模约173亿元 约46个未做经营性物业贷款的开业经营性物业估值约368亿元 按抵押率最少可获184亿元新增融资 公开债务违约风险低 [5] - 截至2024年底整体平均融资成本5.92%（yoy - 0.28pct） 2024年在中债增担保下发行2笔共29.2亿元中期票据 年末获银行集团授信总额度849亿元 [5] 投资建议 - 预计公司2025 - 2027年收入分别为796.5、734.4、710.9亿元 归母净利分别为9.4、11.8、14.4亿元 对应PE分别为31.5x、24.9x、20.4x 维持“推荐”评级 [5]