文章核心观点 龙湖集团2024年运营及服务业务发展良好，未来有望提升收入占比 公司采取“攻守兼备”策略应对市场分化，稳固开发基本盘 同时通过多航道协同发力实现收入结构转变，并推进债务结构转换以保障安全健康发展 [1][2][4] 公司业绩情况 - 2024年公司实现营业收入1274.7亿元，股东应占溢利104亿元 [1] - 2024年运营及服务业务实现收入267亿元，贡献核心净利润81亿元，对集团整体收入贡献占比达21%，有望在2028年达收入占比过半 [1] 业务发展策略 开发业务 - 现阶段把债务安全放首位，开发、运营、服务三者齐头并进，开发业务保持一定投资强度，聚焦一二线核心城市有兑现把握的项目 [1] - 采取“攻守兼备”策略，存量去化方面，去年签约回款率超100%，今年成立专职团队精细化管理项目攻坚存货去化；增量获取方面，聚焦高能级城市核心板块，2024年在热点城市获9幅土地，2025年一季度在上海、苏州获两幅优质土地 [2] - 今年可售货源超1600亿元，结合好房子政策导向推出全新产品线观萃，部分项目销售成绩好 [3] 运营及服务业务 - 商业板块2024年新开11座天街项目，出租率达97%，营业额同比增长16%，2025年持续招调改造升级，再开11座商场，预计收入增长超10% [4][5] - 资产管理航道将长租公寓升级为龙智资管平台，连续两年经营性现金流为正，2024年贡献运营收入31.8亿元 [5] - 物管航道突破服务边界，龙湖龙智造航道2024年营收12.1亿元，在装修、数字化方向积极探索 [5] 债务结构转换 - 2024年有息负债余额相比高峰期下降超300亿元，融资成本降至4% [5] - 2025年是债务结构转换最后且关键一年，一季度已偿还65亿元信用债，7、8月还有30多亿元到期并提前应对 [5] - 到2025年底，长周期经营性物业贷有望接近900亿元规模，整体债务降至1400亿元左右，未来两三年完成债务结构切换，降低有息负债总额，置换短周期信用债，将信用融资降至10%左右 [5][6]