文章核心观点 - 中国物业管理行业从“地产附属”转变为“独立赛道”，世茂服务2024年财报是行业转型样本，展现从“规模红利”向“能力红利”过渡，公司通过结构优化、科技赋能与生态深耕构建未来增长框架，完成从“周期股”到“价值成长股”蜕变 [1][2][10] 行业变化 - 过去十来年中国物业管理行业从“地产附属”到“独立赛道”，2020年后地产深度调整改变行业生态，增量市场萎缩、存量竞争加剧、服务价值回归 [1] - 行业生态上物企独立性受重视，政策倒逼物企从“跑马圈地”转向“精耕细作”，资本市场投资者关注现金流质量、服务能力与业务结构可持续性 [1] 世茂服务财报亮点 - 2024年全年收入79亿元，同比下滑3.7%，物业管理服务收入55.6亿，同比上升5.1%，毛利率稳定在20.1%，新增年化合同额同比激增28.2%，外拓新增在管建筑中非住宅物业占比72.1%，在管面积中非住宅物业占比36.1%，非住宅项目收入同比提升45.1个百分点至23.42亿元 [1] 财报背后的“韧性密码” 收入结构 - 实现从“依赖输血”到“自主造血”突破，2024年基础物业服务收入占比70.5%且营收小幅上升，得益于第三方外拓成果及服务品质提升 [3] 管理规模 - 截至2024年底，在管面积2.18亿平方米，合约建筑面积3.14亿平方米，第三方在管面积和合约面积分别达71.5%和75.8%，外拓成规模及业绩增长重要驱动力 [3] 项目布局 - 住宅项目74.4%处于一线、新一线及二线城市，能获丰富资源与消费群体，提价有未来收入确定性，2024年新增项目平均物业管理费同比上升26.1%，受空置房物业费打折影响小 [4] 业态拓展 - 持续拓展非住板块，截止2024年底为1447个项目提供服务，今年斩获90余新项目，覆盖多业态领域，实现规模增长 [4] 成本控制 - 过去一年保持良好成本控制，销售及营销开支同比下降14.9%，行政开支同比下降16.4% [4] “三力模型”下的增长飞轮 服务力 - 持续深化，全面推进“高品质服务”战略，强化住宅与非住宅服务能力，通过活动和体系推动服务品质跃升，斩获多个奖项，提升服务质量与客户黏性 [6] 科技力 - 保持迭代，构建科技能力结合前沿技术优化设备管控和能耗管理，降低单方能耗成本，驱动管理经营提质增效，将向技术型转型，重塑业务模式 [8] 生态力 - 持续拓展，构建“物业+”多元业务矩阵，挖掘生态圈价值，旗下养老服务收入同比增长15.1%，椿熙堂与世茂服务联动开发市场，创新增值服务开辟新收入增长点 [9] 结语 - 物业行业价值重塑是从规模扩张到能力沉淀转变，世茂服务穿越行业低谷，构建未来增长框架，完成从“周期股”到“价值成长股”蜕变，以品质拓宽成长天花板 [10]