财务业绩 - 2024年中期公司收入4031.8百万元，毛利811.5百万元，净利润210.8百万元，在管建筑面积246.9百万平方米，合约建筑面积332.6百万平方米，毛利率20.1%，净利率5.2%[8] - 2024年上半年公司实现收入40.318亿元，净利润2.108亿元，净利率5.2%，较去年同期提升0.2个百分点[12][18] - 2024年上半年物业管理服务收入27.61亿元，同比上升5.7%，毛利5.531亿元，同比上升2.1%，毛利率20.0%，同比下降0.7个百分点[19] - 2024年上半年公司收入40.318亿元，同比下降1.6%，物业管理服务是最大收入和利润来源，收入27.61亿元，占比68.5%，同比增长5.7%[36] - 社区增值服务收入5.867亿元，占总收入14.5%，占总毛利19.5%，同比下降17.3%，毛利1.582亿元，同比下降23.5%[30][36] - 非业主增值服务收入0.809亿元，占总收入2.0%，占总毛利1.7%，同比下降33.2%[34][36] - 城市服务收入6.032亿元，占总收入15.0%，占总毛利10.7%，同比下降7.9%[35][36] - 销售及服务成本32.203亿元，较2023年同期32.355亿元同比下降0.5%[37] - 社区资产管理服务收入1.137亿元，同比下降20.2%[31] - 智慧场景解决方案收入0.473亿元，同比增长84.0%[32] - 车位资产运营服务收入1.256亿元，同比下降33.5%[32] - 美居服务收入0.386亿元，同比下降53.7%[33] - 养老服务收入0.857亿元，同比增长19.2%[33] - 期内毛利8.115亿元，同比下降5.9%，毛利率20.1%，较2023年同期下降1.0个百分点[38] - 销售及营销开支5960万元，同比下降5.8%，占收入比例为1.5%，与2023年同期持平[40] - 行政开支4.189亿元，同比下降6.6%，占收入比例为10.4%，较2023年同期下降0.5个百分点[41] - 经营利润2.52亿元，同比下降6.2%，经营利润率为6.3%，较2023年同期下降0.3个百分点[42] - 除所得税前利润2.62亿元，同比下降7.9%，主要因聚焦基础物业服务加大投入[44] - 所得税开支5120万元，同比下降36.6%，上期因收购对价调整等开支较高[45] - 期间利润2.108亿元，同比上升3.4%，公司权益持有人应占利润1.84亿元，同比上升18.9%[46] - 截至2024年6月30日止六个月，公司收入40.32亿元，毛利8.12亿元，经营利润2.52亿元，期间利润2.11亿元[93] - 2024年上半年基本每股盈利7.46分，摊薄每股盈利7.43分，高于2023年同期的6.36分和6.34分[93] - 2024年上半年除所得税前利润为262,026千元，2023年同期为284,649千元[118] - 2024年上半年收入4031765千元，销售及服务成本3220257千元；2023年上半年收入4098139千元，销售及服务成本3235465千元[124] - 2024年上半年雇员福利开支（不含董高薪酬）1815305千元，低于2023年同期的1950505千元[126] - 2024年上半年金融资产减值亏损净额86516千元，2023年为13085千元[126] - 2024年上半年折旧及摊销共177364千元，低于2023年同期的194434千元[126] - 2024年上半年政府补助5971千元，低于2023年同期的25029千元；2024年无可抵扣增值税，2023年为7416千元[127] - 2024年上半年其他收益及亏损净额中物业、机器及设备处置收益净额3689千元，2023年为963千元[128] - 2024年上半年其他营运开支473千元，低于2023年同期的4354千元[129] - 2024年上半年融资收入净额为2944千元，2023年同期为12198千元[130] - 2024年上半年所得税开支为51189千元，2023年同期为80703千元[131] - 2024年上半年每股基本盈利为7.46分，2023年同期为6.36分[137] - 2024年上半年每股摊薄盈利为7.43分，2023年同期为6.34分[138] - 2024年上半年期间利润为183,965千元，非控制性权益利润为26,872千元，全面收入总额为224,340千元[96] - 2024年上半年与拥有人交易总额中，本公司权益持有人应占为57,758千元，非控制性权益为 - 94,624千元，总计 - 36,866千元[96] - 2023年上半年期间利润为154,780千元，非控制性权益利润为49,166千元，全面收入总额为208,228千元[97] - 2023年上半年与拥有人交易总额中，本公司权益持有人应占为 - 16,213千元，非控制性权益为 - 99,662千元，总计 - 115,875千元[97] - 2024年上半年经营业务活动所用现金净额为45,801千元，2023年同期所得现金净额为350,568千元[99] - 2024年上半年投资活动所得现金净额为850,551千元，2023年同期为1,592,073千元[99] - 2024年上半年融资活动所用现金净额为183,053千元，2023年同期为190,593千元[99] - 2024年上半年现金及现金等价物增加净额为621,697千元，2023年同期为1,752,048千元[99] - 2024年上半年期初现金及现金等价物为3,788,300千元，期末为4,075,899千元[99] 业务规模 - 截至2024年6月30日，公司为1491个项目提供服务，在管建筑面积2.469亿平方米，合约建筑面积3.326亿平方米[18] - 2024年6月30日，公司在管建筑面积24690万平方米，同比降5.3%；合约建筑面积33260万平方米，同比降3.9%[21] - 2024年6月30日，来自独立第三方开发商的在管建筑面积18560万平方米，占比75.2%；合约建筑面积25680万平方米，占比77.2%[21] - 2024年6月30日，住宅物业在管建筑面积14450万平方米，占比58.5%，较2023年同期提升5.3个百分点；合约建筑面积19180万平方米，占比57.7%，较2023年同期提升1.8个百分点[22] - 截至2024年6月30日，公司终止在管建筑面积1750万平方米，同比降8.4%；终止合约建筑面积1750万平方米，同比降21.2%[24] - 2024年上半年，公司第三方竞标外拓新增年饱和合同金额6.201亿元，同比降14.7%；新增合约建筑面积1770万平方米，同比降33.0%；新增在管建筑面积980万平方米，同比降41.3%[27] - 第三方竞标外拓新增住宅物业合约建筑面积占比达44.1%，其中全新住宅物业占比17.5%，二手住宅物业占比26.6%[27] - 2024年6月30日，公司在管建筑面积中73.3%的住宅物业项目位于中国一线、新一线及二线城市[23] - 2024年上半年，第三方竞标外拓新增项目平均物业管理费为2.3元/平方米/月，与2023年同期持平[27] - 2024年上半年，终止在管建筑面积中住宅物业占31.4%，非住宅物业占68.6%；终止合约建筑面积中住宅物业占31.4%，非住宅物业占68.6%[26] - 2024年上半年，第三方竞标外拓新增在管建筑面积中住宅物业占35.7%，非住宅物业占64.3%；新增合约建筑面积中住宅物业占44.1%，非住宅物业占55.9%[29] 市场拓展 - 2024年上半年第三方竞标外拓新增年饱和合同金额620.1百万元，新增合约建筑面积17.7百万平方米[10] - 2024年6月单月市拓项目年饱和合同金额230.0百万元，创月度新高[10] - 2024年上半年市拓获取中年饱和合同金额大于1千万元的项目有13个，中标多个标杆项目[10] 公司战略 - 未来公司将聚焦服务品质提升，以客户需求为中心，打造标杆项目[13] - 公司将打造精简高效组织管理架构，调整管理模式，优化项目比例[14] - 公司将提升市场拓展能力，做好项目续签与新拓，注重社区增值服务业务融合[15] - 2024年下半年公司将提升物业管理服务管理效能，降本增效，提升利润率[20] - 公司目标是成为中国领先的综合物业管理服务提供商[18] - 公司将战略重心由收并购转移至第三方竞标外拓，发展自身市场拓展能力[57] ESG评级 - 2024年上半年公司获MSCI上调ESG评级，由BB级提升至BBB级[16] 资金与收购 - 2020年上市所得款项净额为59.174亿港元（约合人民币51.26亿元），截至2024年6月30日已动用39.64亿元，未动用11.62亿元[53][54] - 上市所得款项拟用于扩大业务规模（65%）、增加增值服务种类（15%）、改善信息技术及智能技术（5%）、吸纳及培养人才（5%）、用作营运资金及其他一般企业用途（10%）[54] - 2021年先旧后新配股所得款项净额约17.35亿港元（约合人民币14.26亿元），截至2024年6月30日未动用14.26亿元[56][57] - 先旧后新配股所得款项拟用于潜在收并购（80%）、业务扩展（10%）、一般营运资金及一般企业用途（10%）[57] - 2024年4月收购世茂集团两个项目共180个停车位及10个仓储单位，总对价约3647.3237万元[58] - 2024年上半年因房地产行业低迷未成功收购任何标的，未来将继续寻找合适标的，审慎对待收并购[59] - 进行收购时重点考虑目标公司与集团契合度，兼顾规模增长、新赛道布局和新能力建立等需求[59] - 选择潜在收购标的需综合考虑在现有管理半径内、为区域或细分行业龙头、无红线问题、能接受一体化整合要求、客户为当地中高收入人群等因素[59] - 上市所得款项未动用主因是未成功收购潜在目标项目，管理层将继续寻找合适收购及投资目标[54] 人员情况 - 2024年6月30日公司在职员工44,011名，较2023年同期的46,125名同比减少4.6%[60] - 2024年总员工成本为人民币1,815.3百万元，较2023年同期的人民币1,950.5百万元同比减少6.9%[60] 公司治理与董事信息 - 许世坛自2020年6月1日起出任公司主席及执行董事，负责整体策略规划及业务管理[61] - 邵亮于2024年4月26日获委任为公司执行董事兼总裁，负责整体策略规划及营运[61] - 曹士扬于2020年6月1日获委任为公司执行董事，自2020年1月担任集团副总裁，负责住宅发展中心业务营运[62] - 顾云昌于2020年10月13日获委任为公司独立非执行董事，负责提供独立意见[63] - 周心怡于2020年10月13日获委任为公司独立非执行董事，负责提供独立意见[64] - 许伟文于2022年8月24日获委任为公司独立非执行董事，在企业财务等方面有超41年经验[65] - 公司执行董事为集团高级管理人员[66] - 公司须披露自2023年年报刊发以来的董事资料变更[67] - 许世坛于2024年9月1日获委任为世茂集团控股董事会主席[68] - 邵亮于2024年4月26日获委任为公司执行董事、总裁及授权代表[68] - 叶明杰于2024年4月26日辞任公司执行董事、总裁及授权代表[68] - 汤沸于2024年9月1日辞任公司非执行董事[68] - 公司董事会有六名董事，包括三名執行董事及三名獨立非執行董事[84] - 公司審核委員會由三名獨立非執行董事組成，主要職責是協助董事會檢討財務匯報程序等[85] - 公司薪酬委員會由三名獨立非執行董事組成，主要職能包括評估董事和高級管理層表現及薪酬組合等[86] - 提名委员会由三名独立非执行董事组成，负责为董事会物色及提名董事候选人[87] 股份相关 - 股份奖励计划自2021年6月28日起生效，有效期十年，可授予奖励的股份最高数目为采纳日期已发行股份总数的3%（即70,919,190股）[69] - 截至2024年6月30日止六个月内，无根据股份奖励计划授出奖励股份[70] - 自采纳日期起至报告日期，根据股份奖励计划已授出合共7,542,551股奖励股份，占采纳日期已发行股份总数约0.32%[72] - 根据股份奖励计划可供日后授出的股份数目合共为63,376,639股，占报告日期已发行股份总数约2.57%[72] - 2024年6月30日，许世坛持有公司普通股3,682,198股，占已发行股本约

报告公司投资评级 - 维持增持评级,调整目标价至0.81港元 [2] 报告核心观点 基础服务发展稳健 - 基础物业服务收入达27.6亿元,同比增长5.7%,主要得益于集团积极开展市场拓展,第三方竞标外拓在管建筑面积提升 [1] - 公司新增第三方外拓合约建筑面积17.7百万方,第三方竞标外拓新增年饱和合同金额为6.20亿元,竞标外拓新增项目平均物管费为2.3元/平方米/月,与上年同期持平 [1] - 截至期末公司合约建筑面积同比-3.9%至3.33亿方,在管面积同比-5.3%至2.47亿方,来自第三方的合约面积占比为77%,业务独立性较强 [1] - 但由于为了提升项目品质而增加的设备更新投入、第三方项目及公建项目占比的提升对基础服务毛利率的影响,上半年公司基础服务毛利率为20.0%,同比-0.7pcts [1] 社区增值服务毛利率持续承压 - 社区增值服务实现收入5.9亿元,同比下降17.3%,主要是因为部分与房地产行业关联度较高的业务规模下降,如车位资产运营服务和美居业务,以及消费意愿仍显谨慎,社区资产管理服务面临挑战 [1] - 部分较高毛利业务收入占比的下降致使社区增值服务毛利率承压,上半年社区增值服务的毛利率为27%,同比-2.1pcts,进一步拖累公司整体盈利能力 [1] 费用控制有所成效,应收账款管理需加强 - 公司成本控制效果明显,上半年销售费用率为1.5%,较2023年同期持平;管理费用率为10.4%,同比下降0.5pct [1] - 截至期末,公司应收贸易账款及票据达47.6亿元,较上年末增长约15.9%,其中来自第三方的比例约为84%,公司正采取措施应对回款难题 [1]

财务数据概述 - 2024年中期收入为人民币4031.8百万元，较2023年同期下降1.6%[2] - 截至2024年6月30日，集团现金及现金等价物为人民币4410.0百万元，较2023年12月31日下降7.9%[3] - 2024年上半年集团净利率5.2%，较去年同期提升0.2个百分点[13] - 截至2024年6月30日，公司收入40.318亿元，毛利润8.115亿元，净利润2.108亿元，本公司权益持有人应占利润1.84亿元，毛利率20.1%，净利率5.2%，本公司权益持有人应占利润率4.6%，经营业务活动所用现金净额4580万元[19] - 2024年上半年公司收入为40.318亿元，同比下降1.6%，来自物业管理、社区增值、非业主增值和城市服务四个业务板块[39] - 销售及服务成本为32.203亿元，较2023年同期的32.355亿元同比下降0.5%，基本持平[40] - 期内毛利8.115亿元，同比下降5.9%，毛利率20.1%，较2023年同期下降1个百分点[41] - 销售及营销开支5960万元，同比下降5.8%，占收入比例为1.5%，与2023年同期持平[43] - 行政开支4.189亿元，同比下降6.6%，占收入比例为10.4%，较2023年同期下降0.5个百分点[44] - 经营利润2.52亿元，同比下降6.2%，经营利润率6.3%，较2023年同期下降0.3个百分点[45] - 除所得税前利润2.62亿元，同比下降7.9%，主要因聚焦基础物业服务加大投入[47] - 所得税开支5120万元，同比下降36.6%，上期开支高因有不得抵扣所得税开支[48] - 期间利润2.108亿元，较2023年同期上升3.4%，期间利润率5.2%，上升0.2个百分点[50] - 2024年6月30日，投资物业等账面净值5.62亿元，较2023年12月31日下降4.8%[51] - 2024年6月30日，无形资产账面价值25.847亿元，较2023年12月31日下降2.7%[52] - 2024年6月30日，应收贸易账款37.632亿元，较2023年12月31日增加17.3%[53] - 2024年6月30日集团流动资产为107.377亿元，较2023年12月31日上升16.9%[55] - 2024年6月30日集团现金及现金等价物为44.1亿元，较2023年12月31日下降7.9%[55] - 2024年6月30日集团流动资产净值为53.234亿元，流动比率为1.98，处于稳健水平[55] - 截至2024年6月30日止六个月，公司收入40.31765亿元，毛利8.11508亿元，经营利润2.52032亿元，期间利润2.10837亿元[68] - 2024年上半年每股基本盈利7.46分，摊薄后每股盈利7.43分，高于2023年同期的6.36分和6.34分[70] - 2024年6月30日非流动资产总值为37.97455亿元，较2023年12月31日的50.57499亿元有所下降[71] - 2024年6月30日流动资产总值为107.37676亿元，高于2023年12月31日的91.82539亿元[71] - 2024年6月30日流动负债总额为54.14247亿元，较2023年12月31日的52.43723亿元略有增加[71] - 2024年6月30日流动资产净值为53.23429亿元，高于2023年12月31日的39.38816亿元[71] - 2024年6月30日非流动负债总额为2.87257亿元，低于2023年12月31日的3.50162亿元[72] - 2024年6月30日资产净值为88.33627亿元，高于2023年12月31日的86.46153亿元[72] - 截至2024年6月30日止六个月，公司可报告分部收入为40.31765亿人民币，可报告分部业绩为2.5449亿人民币[80] - 2024年上半年，物业管理及相关服务收入34.28574亿人民币，业绩2.1858亿人民币；城市服务收入6.03191亿人民币，业绩3591万人民币[80] - 2024年上半年金融资产减值亏损净额8651.6万人民币，物业等处置收益净额368.9万人民币，物业等折旧1.02406亿人民币，无形资产摊销7495.8万人民币[80] - 2024年上半年除所得税前利润2.62026亿人民币，较2023年的2.84649亿人民币有所下降[81] - 截至2024年6月30日，公司分部资产106.19421亿人民币，分部负债48.50566亿人民币[82] - 与2023年12月31日相比，2024年6月30日物业管理及相关服务分部资产从96.15366亿人民币降至89.46415亿人民币，城市服务分部资产从18.66551亿人民币降至16.73006亿人民币[82] - 2024年6月30日公司总资145.35131亿人民币，总负债57.01504亿人民币[82] - 截至2024年6月30日止六个月，集团收入4031765千元，2023年同期为4098139千元[84] - 截至2024年6月30日止六个月，来自最终控股股东相关实体收入占集团收入约2.90%，2023年同期为5.33%[84] - 2024年上半年雇员福利开支（不含董及行政总裁薪酬）1815305千元，2023年同期为1950505千元[85] - 2024年上半年金融资产减值亏损总额净额86516千元，2023年同期为13085千元[85] - 2024年上半年折旧及摊销177364千元，2023年同期为194434千元[85] - 2024年上半年其他收入5971千元，2023年同期为32445千元[86] - 2024年上半年所得税开支51189千元，2023年同期为80703千元[87] - 截至2024年6月30日止六个月，每股基本盈利7.46分，2023年同期为6.36分[91] - 截至2024年6月30日止六个月，每股摊薄盈利7.43分，2023年同期为6.34分[92] - 2024年6月30日应收贸易账款4754901千元，2023年12月31日为4103166千元[89][90] - 2024年6月30日应收贸易账款为4754901千元，2023年12月31日为4103166千元[95] - 2024年6月30日集团持有应收票据总额（减值前）为3203000元，2023年12月31日为2995000元[95] - 2024年6月30日应付贸易账款为1447402千元，2023年12月31日为1212521千元[96] - 法定股本于2023年1月1日、2023年12月31日、2024年1月1日及2024年6月30日为30350583元[96] - 已发行及缴足股本于2023年1月1日、2023年12月31日、2024年1月1日及2024年6月30日为21357812元[96] 各业务板块收入情况 - 物业管理服务收入约为人民币2761.0百万元，占总收入比重约为68.5%，同比增长5.7%[2] - 社区增值服务收入达人民币586.7百万元，占整体收入的14.5%，同比下降17.3%[2] - 非业主增值服务收入达人民币80.9百万元，占整体收入的2.0%，同比下降33.2%[2] - 城市服务收入达人民币603.2百万元，占整体收入的15.0%，同比下降7.9%[2] - 2024年上半年物业管理服务收入27.61亿元，同比增长5.7%，在管项目中住宅物业占比58.5%，其中73.3%位于一二线城市[9] - 截至2024年6月30日，公司社区增值服务收入5.867亿元，同比下降17.3%；毛利1.582亿元，同比下降23.5%[31][32] - 物业管理服务收入27.61亿元，占整体收入68.5%，同比增长5.7%，是最大收入和利润来源[39] - 社区增值服务收入5.867亿元，占整体收入14.5%，同比下降17.3%，其中智慧场景解决方案同比增长84.0%，养老服务同比增长19.2%，社区资产管理、车位资产运营、美居、校园增值服务均下降[33][34][35][36][39] - 非业主增值服务收入8090万元，占整体收入2.0%，同比下降33.2%，主要因房地产行业低迷，案场服务业务萎缩[37][39] - 城市服务收入6.032亿元，占整体收入15.0%，同比下降7.9%，因宏观经济环境改变，部分地区政府收缩需求[38][39] - 社区资产管理服务收入1.137亿元，同比下降20.2%，因房地产市场低迷和消费趋势改变，客户需求减弱[33][34] - 车位资产运营服务收入1.256亿元，同比下降33.5%，因国内房地产行业下行，业主购买需求降低[33][34] - 美居服务收入3860万元，同比下降53.7%，因房地产行业低迷，新建和新交付项目减少[33][34] - 校园增值服务收入1.758亿元，同比下降10.7%，因整体经济形势变化，部分事业单位收缩服务需求[33][35] 市场拓展情况 - 2024年上半年第三方竞标外拓新增年饱和合同金额6.201亿元，新增合约建筑面积1770万平方米，6月单月市拓项目年饱和合同金额2.3亿元创月度新高，年饱和合同金额超千万元项目13个[11] - 2024年上半年，公司第三方竞标外拓新增年饱和合同金额6.201亿元，同比下降14.7%；新增合约建筑面积1770万平方米，同比下降33.0%；新增在管建筑面积980万平方米，同比下降41.3%[28] - 2024年上半年，公司第三方竞标外拓新增住宅物业合约建筑面积占比44.1%，其中全新住宅物业占比17.5%，二手住宅物业占比26.6%[29] - 2024年上半年，公司第三方竞标外拓新增项目平均物业管理费为2.3元/平方米/月，与2023年同期持平[28] - 2024年上半年，公司新增在管建筑面积中住宅物业占35.7%，非住宅物业占64.3%；新增合约建筑面积中住宅物业占44.1%，非住宅物业占55.9%[30] 公司管理与发展策略 - 2024年上半年公司着力提升市场拓展能力，设立投拓委员会，建立多部门联合评审机制，划定重点城市深耕市场，加强业务板块协同[10] - 2024年上半年公司聚焦现金流管理，紧抓基础物业管理服务收缴率，提升多元增值服务回款率，升级现金流管控标准，完善收缴回款制度[12] - 2024年上半年公司提升经营管理能力，聚焦核心业务，开源节流，降本增效，优化在管项目组合，再平衡社区增值服务业务线[13] - 未来公司将聚焦服务品质提升，以客户需求为中心，打造标杆项目，提升客户满意度和市场竞争力[14] - 未来公司将打造精简高效组织管理架构，调整管理模式，加强体系化管理，平衡现金流和利润率，优化项目比例[15] - 未来公司将快速提升市场拓展能力，重视客户满意度，做好在管项目续签和新项目拓展，提升社区增值服务业务能力和融合度[16] - 2024年下半年，公司将重点提升管理效能，优化在管项目组合，提升项目经营管理能力，降本增效，推进节能改造[21] - 公司将战略重心从收并购转移至第三方竞标外拓，待行业复苏或时机理想时再物色合适收购目标[62] 项目面积情况 - 截至2024年6月30日，公司为1491个项目提供服务，在管建筑面积2.469亿平方米，合约建筑面积3.326亿平方米[19] - 截至2024年6月30日，公司在管建筑面积同比下降5.3%，合约建筑面积同比下降3.9%，主要因主动优化在管项目组合[22] - 截至2024年6月30日，来自独立第三方开发商的在管建筑面积占比75.2%，合约建筑面积占比77.2%[22] - 截至2024年6月30日，住宅物业在管建筑面积占比58.5%，较2023年同期提升5.3个百分点，合约建筑面积占比57.7%，较2023年同期提升1.8个百分点[23] - 截至2024年6月30日，公司在管建筑面积中73.3%的住宅物业项目位于中国一线、新一线及二线城市[24] - 截至2024年6月30日，公司在管建筑面积2.469亿平方米，合约建筑面积3.326亿平方米；住宅物业在管和合约面积占比分别为58.5%和57.7%[25] - 截至2024年6月30日，公司终止在管和合约建筑面积均为1750万平方米，同比分别下降8.4%和21.2%[25] - 截至2024年6月30日，公司终止在管建筑面积中住宅物业占31.4%，非住宅物业占68.6%；终止合约建筑面积中住宅物业占31.4%，非住宅物业占68.6%[27] 公司荣誉与评级 - 202

财务业绩 - 2023年公司收入为82.02668亿元，较2022年的86.36811亿元有所下降[6] - 2023年毛利为16.46432亿元，较2022年的19.42958亿元有所下降[6] - 2023年经营利润为3.43569亿元，而2022年为亏损8.09789亿元[6] - 2023年年度利润为3.16748亿元，而2022年为亏损8.76672亿元[6] - 2023年全年收入82.027亿元，毛利16.464亿元，核心净利润6.477亿元，在管面积2.506亿平方米，合约面积3.323亿平方米，毛利率20.1%，核心净利润率7.9%，经营活动现金净额10.304亿元[10] - 2023年经营活动现金净额10.304亿元，与去年同期的 -15.118亿元相比大幅好转[15] - 2023年公司权益持有人应占核心净利润率由去年的5.8%提升至7.9%[16] - 2023年公司收入82.027亿元，毛利16.464亿元，年度利润3.167亿元，核心净利润6.477亿元，毛利率20.1%，净利率3.9%，核心净利率7.9%，经营活动现金净额10.304亿元[23] - 2023年物业管理服务收入52.919亿元，同比增长5.0%，毛利10.654亿元，同比下降5.4%，毛利率20.1%，较2022年下降2.2个百分点[24] - 2023年社区增值服务收入13.629亿元，同比下降19.3%，毛利3.555亿元，同比下降32.2%[33] - 2023年社区资产管理服务收入2.808亿元，同比增长19.1%，每1万平方米资源点位数量从123个提升至163个[34] - 2023年智慧场景解决方案收入8560万元，同比下降74.7%，因房地产低迷和消费趋势改变[35] - 2023年车位资产运营服务收入2.946亿元，同比下降8.8%，受房地产形势影响业主购买需求降低[35] - 2023年美居服务收入8190万元，同比下降33.9%，新零售服务收入4460万元，同比下降65.1%[34] - 2023年校园增值服务收入4.127亿元，同比增长3.7%，养老服务收入1.627亿元，同比增长15.0%[34] - 2023年公司收入为82.027亿元，同比下降5.0%，物业管理服务是最大收入和利润来源，收入达52.919亿元，同比增长5.0%[39] - 社区增值服务收入13.629亿元，同比下降19.3%；非业主增值服务收入2.131亿元，同比下降59.4%；城市服务收入13.348亿元，同比下降3.4%[39] - 销售及服务成本为65.562亿元，同比下降2.1%，主要因组织架构优化和调整项目组合[40] - 毛利为16.464亿元，同比下降15.3%，毛利率为20.1%，较2022年下降2.4个百分点[41] - 物业管理服务毛利率为20.1%，较2022年下降2.2个百分点；社区增值服务毛利率为26.1%，下降5.0个百分点；非业主增值服务毛利率为18.1%，下降3.3个百分点；城市服务毛利率为14.0%，基本持平[41] - 销售及营销开支为1.366亿元，同比下降41.5%，占总收入的1.7%，较2022年下降1.0个百分点[42] - 行政开支为9.895亿元，同比下降27.1%，占总收入的12.1%，较2022年下降3.6个百分点[43] - 金融资产减值亏损净额为0.866亿元，较2022年大幅减少6.571亿元[44] - 养老服务收入为1.627亿元，同比增长15.0%，新增居家业务站点4个，长护险业务覆盖城市增至20个，毛利率同比上升2.9个百分点[36] - 2023年商誉减值亏损净额为1540万元，较2022年减少6.897亿元；客户关系减值亏损净额为1.059亿元，较2022年增加8540万元[45] - 2023年经营利润为3.436亿元，较2022年经营亏损8.098亿元大幅好转[46] - 2023年融资收入净额为3220万元，较2022年融资成本净额1.617亿元大幅好转[47] - 2023年除所得税前利润达3.878亿元，较2022年除所得税前亏损9.587亿元大幅好转[48] - 2023年所得税开支为7110万元，较2022年所得税抵免8210万元大幅增加[49] - 2023年年度利润为3.167亿元，较2022年亏损8.767亿元大幅好转；公司权益持有人应占利润为2.732亿元，较2022年应占亏损9.271亿元大幅上升[50] - 剔除相关项目后，2023年公司权益持有人应占核心净利润约为6.477亿元，较2022年的4.996亿元同比提升29.6%[50] - 2023年公司收入为82.03亿元，2022年为86.37亿元，同比下降5.02%[176] - 2023年公司年度利润为3.17亿元，2022年亏损8.77亿元，实现扭亏为盈[176] - 2023年基本每股盈利为0.11元，2022年基本每股亏损为0.38元[177] - 2023年年度利润为273,245千元，非控制性权益利润为43,503千元，合计全面收入总额为321,026千元[182] - 2023年以权益结算的股份支付 - 股份奖励计划带来权益增加17,445千元[182] - 2023年已付非控制性权益的股息为57,076千元[182] - 2023年收购非控制性权益使权益增加68,199千元[182] - 2023年非控制性权益注资3,980千元[182] - 2023年购回股份使权益减少14,271千元[182] - 2023年经营业务活动所得现金净额为1030411千元，2022年为 -1511825千元[183] - 2023年投资活动所得现金净额为921376千元，2022年为 -2932439千元[183] - 2023年融资活动所用现金净额为 -470814千元，2022年为 -3091362千元[183] - 2023年现金及现金等价物增加净额为1480973千元，2022年为 -7535626千元[183] - 2023年末现金及现金等价物为3788300千元，2022年末为2307301千元[183] 资产与负债 - 2023年非流动资产为50.57499亿元，较2022年的53.13601亿元有所下降[6] - 2023年流动资产为91.82539亿元，较2022年的92.85961亿元略有下降[6] - 2023年流动负债为52.43723亿元，较2022年的55.52777亿元有所下降[6] - 2023年流动资产净值为39.38816亿元，较2022年的37.33184亿元有所上升[6] - 2023年非流动负债为3.50162亿元，较2022年的6.79558亿元有所下降[6] - 2023年公司权益持有人应占权益为79.16440亿元，较2022年的75.67544亿元有所上升[6] - 2023年12月31日，投资物业、物业、机器及设备账面净值达5.902亿元，较2022年同比减少3.2%[51] - 2023年12月31日，无形资产账面价值为26.577亿元，较2022年下降8.8%；商誉达17.249亿元，较2022年降低0.9%[52] - 2023年12月31日，现金及现金等价物为37.883亿元，较2022年同比增长64.2%[54] - 2023年非流动资产总值为50.57亿元，2022年为53.14亿元，同比下降4.82%[178] - 2023年流动资产总值为91.83亿元，2022年为92.86亿元，同比下降1.11%[178] - 2023年流动负债总额为52.44亿元，2022年为55.53亿元，同比下降5.56%[178] - 2023年流动资产净值为39.39亿元，2022年为37.33亿元，同比增长5.53%[178] - 2023年总资產减流动负债为89.96亿元，2022年为90.47亿元，同比下降0.56%[178] - 2023年非流动负债总额为350,162千元，2022年为679,558千元，同比下降48.47%[179] - 2023年资产净值为8,646,153千元，2022年为8,367,227千元，同比增长3.33%[179] - 2023年本公司权益持有人应占权益为7,916,440千元，2022年为7,567,544千元，同比增长4.61%[179] - 2023年非控制性权益为729,713千元，2022年为799,683千元，同比下降8.75%[179] 业务规模与拓展 - 物业管理服务近五年复合年增长率达44.9%，2023年收入52.919亿元[11] - 2023年第三方竞标拓展中标率43.8%，较上年提升11.8个百分点，新增年饱和收入11.565亿元，新增合约面积4170万平方米，新增项目平均物业费提至2.3元/平方米/月[12] - 截至2023年12月31日，公司在管建筑面积2.506亿平方米，合约建筑面积3.323亿平方米，基本与2022年持平[26] - 截至2023年12月31日，来自第三方的在管建筑面积1.89亿平方米，占比75.4%，合约建筑面积2.555亿平方米，占比76.9%[26] - 截至2023年12月31日，住宅项目在管建筑面积1.429亿平方米，占比57.0%，较2022年提升2.9个百分点，合约建筑面积1.894亿平方米，占比57.0%，略有提升[27] - 2023年在管建筑面积25060万平方米，住宅物业占比57.0%，合约建筑面积33230万平方米，住宅物业占比57.0%，较2022年均有调整[29] - 2023年第三方竞标外拓合约建筑面积新增4170万平方米，同比增长4.0%，平均物业管理费提升4.5%，新增年饱和收入同比提升7.6%[30] - 2023年新增在管建筑面积2880万平方米，住宅物业占比30.3%，新增合约建筑面积4170万平方米，住宅物业占比34.1%[32] - 城市服务中标徐州市泉山区环卫市场化保洁项目（合同总金额6.437亿元）、西安市长安区主城区环卫一体化项目C包（合同总金额0.892亿元）等优质大项目[38] 公司战略 - 2023年实行“城市深耕”战略，设定19个深耕城市，新增年饱和收入中东部沿海四省贡献超50%，三类优质业态项目类型超二分之一[17] - 2023年聚焦基础物业管理等多系统数字化提升，完善前端客户数据，提升后端系统整合融通[18] - 综合物业管理服务板块将形成住宅、非住宅及茂链三保服务三大业务[20] - 多元增值服务板块围绕“用户+”和“资产+”适度聚焦，关注与物业管理协同度高的业务[20] - 智慧城市服务板块坚持稳中求进，提升经营质量，探索环保一体化及固体废物处理业务[20] - 数字科技服务板块持续做战略性布局，培养第二增长曲线[20] - 公司将探索与中小型房企的物业管理业务合作新模式，输出服务能力与经验[20] - 因房地产行业下行，集团战略重心由收并购转移至第三方市场拓展，待行业复苏或时机理想时继续物色收购目标[60] 公司愿景与定位 - 公司愿景是成为“中国领先的城市全场景生活服务商”，定位“中国领先的综合物业管理和社区生活服务提供商”[19] 所得款项使用 - 公司2020年10月30日上市，所得款项净额为5,917.4百万港元（等同人民币5,126百万元），截至2023年12月31日已动用3,723百万元，未动用1,403百万元，预计2024年动用剩余款项[56][57] - 2021年先旧后新配股所得款项净额约为1,735百万港元（约人民币1,426百万元），截至2023年12月31日未动用，预计2024年动用[58][59][60] - 上市所得款项拟用于扩大业务规模（65%，3,332百万元）、增加增值服务种类（15%，769百万元）、改善信息技术系统及智能技术（5%，256百万元）、吸纳及培养人才（5%，256百万元）、用作营运资金及其他一般企业用途（10%，513百万元）[57] - 先旧后新配股所得款项拟用于潜在收并购（80%，1,140百万元）、业务扩展（10%，143百万元）、一般营运资金及一般企业用途（10%，143百万元）[60] - 未动用所得款项主要因未成功收购潜在目标项目，集团将继续寻找合适收购及投资目标[57] 关联交易 - 公司2022年12月6日与世茂集团订立多项协议，相关不获豁免持续关连交易协议及年度上限于2023年3月28日获

公司财务表现 - 世茂服务2023年全年实现收入为人民币82.03亿元，较2022年同期下降5.0%[1] - 物业管理服务收入为人民币52.92亿元，占总收入的64.5%，同比增长5.0%[1] - 公司毛利为人民币16.46亿元，同比下降15.3%[2] - 公司年内权益持有人应占核心净利润为人民币6.477亿元，同比上升29.6%[2] - 公司截至2023年末现金及现金等价物为人民币47.88亿元，较截至2022年末上升2.6%[4] 公司服务规模 - 世茂服务截至2023年末为1448个项目提供服务，管建筑面积实现2.506亿平方米，合约建筑面积实现3.323亿平方米[3]

文章核心观点 2024年3月28日世茂服务发布2023年业绩报告，过去一年公司收入结构持续优化、盈利质量不断提升，围绕四个关键点积极应对调整，各业务板块表现良好，未来将持续深化改革、提升业务能力以实现高质量发展 [1] 各业务板块表现 核心业务 - 物业管理服务收入52.92亿元，收入占比提升至64.5%，近5年复合年增长率44.9% [1] - 社区增值服务业务收入13.63亿元，单方收入产值显著提升 [1] - 非业主增值服务收入2.13亿元，占比2.6%，房地产相关业务收入额及占比持续下降 [1] - 城市服务业务收入13.35亿元，毛利率稳步提升至14.0% [1] - 合约年饱和收入达63.02亿元，同比增长20.7%，非住业态年饱和收入占比37.5%，回款率提高至90% [1] 社区生活服务 - 聚焦养老服务等业务为业主提供一站式生活服务，旗下椿熙堂覆盖20余城市、269个社区站点，服务超35万人 [2] 第三方外拓 - 第三方市场拓展年饱和收入同比增长2.0%，达14.22亿元，深耕19城贡献占比70% [2][3] - 第三方项目收入贡献占比提升至66.6%，综合中标率44%，同比提升11.8个百分点 [3] - 新增项目物业费2.3元/平米/月，同比提升4.5%，市拓当年进场项目毛利率提升4个百分点，达15.7% [3] - 新获取项目来自一线等城市占比达77.8%，新增项目年饱和收入超千万项目达31个 [3] - 中标中国移动福建公司全省物业服务采购项目，实现首个破亿合同突破 [3] - 中标首个机场项目张家界荷花国际机场 [3] 细分赛道 - 高校后勤服务品牌浙大新宇全国985高校覆盖率达33%，服务14个高校附属园区 [4] - 医院后勤服务品牌吉立物业在深耕城市长沙市占率达30%，实现93%甲方满意度、98%病患满意度 [4] 城市服务 - 业务版图覆盖全国80余个城市，23年新增合同金额超6亿元 [5] - 获取多个千万级城市服务项目，如西安市长安区主城区环卫一体化项目等 [5] 未来展望 - 行业处于初级阶段，中国物业市场有广阔提升空间和发展前景 [5] - 2024年将持续深化改革落地，以动能转换实现结构调优提效，提升业务能力改善现金流与利润 [5]

公司业绩 - 世茂服务2023年业绩显示收入为82.03亿元，毛利为16.46亿元，经营利润约3.44亿元，同比扭亏为盈[1] - 公司通过优化人员结构、调整业务流程、降低人员成本开支等方式，使得权益持有人应占核心净利润增加[2] 物业管理服务 - 物业管理服务是世茂服务最重要的业务基石，2023年全年收入规模达52.92亿元，同比增长5.0%，主要原因是来自世茂集团控股有限公司交付管理建筑面积的增加[3] - 截至2023年12月31日，世茂服务为1448个项目提供服务，在管建筑面积约2.51亿平方米，合约建筑面积约3.32亿平方米[4]

财务业绩 - 2023年全年收入为82.027亿元，较2022年同期下降5.0%[2] - 物业管理服务收入为52.919亿元，占总收入的64.5%，同比增长5.0%[2] - 社区增值服务收入达13.629亿元，占总收入的16.6%，同比下降19.3%[2] - 非业主增值服务收入达2.131亿元，占总收入的2.6%，同比下降59.4%[2] - 城市服务收入达13.348亿元，占总收入的16.3%，同比下降3.4%[2] - 毛利为16.464亿元，较2022年同期下降15.3%[2] - 年度利润为3.167亿元，较2022年同期大幅好转[3] - 公司权益持有人应占核心净利润为6.477亿元，较2022年同期上升29.6%[3] - 2023年公司收入82.027亿元，毛利16.464亿元，年度利润3.167亿元，核心净利润6.477亿元，毛利率20.1%，净利率3.9%，核心净利率7.9%，经营业务现金净额10.304亿元[22] - 2023年物业管理服务收入52.919亿元，同比增长5.0%，毛利10.654亿元，同比下降5.4%，毛利率20.1%，较2022年下降2.2个百分点[23] - 2023年物业管理服务收入占总收入64.5%，毛利占总毛利64.7%[23] - 2023年社区增值服务收入13.629亿元，同比下降19.3%；毛利3.555亿元，同比下降32.2%[33] - 社区增值服务收入占总收入16.6%，占总毛利润21.6%[33] - 社区增值服务业务规模下降主要因房地产行业下行及国内消费环境改变[33] - 2023年社区增值服务小计收入为13.629亿元，同比下降19.3%[34] - 社区资产管理服务收入2.808亿元，同比增长19.1%，每1万平方米资源点位从123个提至163个，产生收入点位占比从39%提至53%，停车场从834个提至983个，收费停车场占比从83%提至97%[34][35] - 智慧场景解决方案收入8560万元，同比下降74.7%，因房地产低迷等因素致客户需求减弱[34][36] - 车位资产运营服务收入2.946亿元，同比下降8.8%，受房地产形势影响业主购买需求降低[34][36] - 美居服务收入8190万元，同比下降33.9%，因房地产低迷新建和交付项目减少[34][36] - 新零售服务收入4460万元，同比下降65.1%，受经济形势影响居民消费意愿谨慎[34][37] - 校园增值服务收入4.127亿元，同比上升3.7%，浙大新宇中标多个优质团餐项目[34][37] - 养老服务收入1.627亿元，同比增长15.0%[34][38] - 非业主增值服务收入2.131亿元，同比下降59.4%，受房地产低迷影响案场业务萎缩[39] - 城市服务收入13.348亿元，同比下降3.4%，因宏观经济环境不再续约部分低质项目，中标徐州、西安等环卫项目[40] - 公司收入为82.027亿元，同比下降5.0%，物业管理服务收入占比64.5%且同比增长5.0%，社区增值、非业主增值和城市服务收入同比分别下降19.3%、59.4%和3.4%[41] - 销售及服务成本为65.562亿元，同比下降2.1%，主要因组织架构优化和项目组合调整[42] - 毛利为16.464亿元，同比下降15.3%，毛利率为20.1%，较2022年下降2.4个百分点[43] - 销售及营销开支为1.366亿元，同比下降41.5%，占总收入的1.7%，较2022年下降1.0个百分点[45] - 行政开支为9.895亿元，同比下降27.1%，占总收入的12.1%，较2022年下降3.6个百分点[46] - 金融资产减值亏损净额为0.866亿元，较2022年大幅减少6.571亿元[47] - 商誉减值亏损净额为0.154亿元，较2022年大幅减少6.897亿元，客户关系减值亏损净额为1.059亿元，较2022年大幅增加0.854亿元[48] - 经营利润为3.436亿元，较2022年经营亏损有大幅好转，得益于组织管理架构调整和项目组合优化[49] - 融资收入净额为0.322亿元，较2022年融资成本净额大幅好转，因2022年10月全额偿还可转换债券[50] - 除所得税前利润为3.878亿元，较2022年大幅好转，得益于人员结构调整、费用管控、减值亏损降低和债务融资管理[51] - 2023年所得税开支为7110万元，对比2022年所得税抵免8210万元大幅增加，主要因集团整体除税前利润增加[52] - 2023年度利润为3.167亿元，较2022年全年亏损8.767亿元大幅好转；公司权益持有人应占利润为2.732亿元，较2022年同期应占亏损9.271亿元大幅上升[53] - 剔除相关项目后，2023年公司权益持有人应占核心净利润约为6.477亿元，较2022年的4.996亿元同比提升29.6%[53] - 2023年公司收入为8202668千元，销售及服务成本为6556236千元；2022年公司收入为8636811千元，销售及服务成本为6693853千元[88][89] - 2023年物业管理服务收入为5291917千元，社区增值服务收入为1362888千元，非业主增值服务收入为213088千元，城市服务收入为1334775千元[88][89] - 2023年雇员福利开支（不包括董事及总裁薪酬）为3914366千元，较2022年的4199528千元有所下降[90] - 2023年金融资产减值亏损总拨备净额为86595千元，较2022年的743659千元大幅减少[90] - 2023年折旧及摊销费用为392377千元，较2022年的349337千元有所增加[90] - 2023年政府补助为49451千元，可抵扣增值税为16578千元；2022年政府补助为73227千元，可抵扣增值税为21185千元[91] - 2023年所得税开支为71097千元，2022年所得税抵免为82050千元[93] - 2023年公司权益持有人应占利润为273245千元，每股基本盈利为0.11元；2022年公司权益持有人应占亏损为927120千元，每股基本亏损为0.38元[94] - 2023年每股摊薄盈利的普通股加权平均数为2475765千股，2022年为2464126千股[96] - 2023年末应收贸易账款4103166千元，较2022年的3986971千元有所增加；应收票据2995千元，较2022年的6749千元减少[98][101] - 2023年末应收贸易账款及应收票据减值亏损拨备896983千元，较2022年的775454千元增加[98] - 2023年末应付贸易账款1212521千元，较2022年的1175103千元增加[103] 业务规模 - 2023年实现在管建筑面积2.506亿平方米，合约建筑面积3.323亿平方米[8] - 截至2023年12月31日，公司为1448个项目提供服务，在管建筑面积2.506亿平方米，合约建筑面积3.323亿平方米[22] - 2023年在管和合约建筑面积规模保持稳定，第三方在管建筑面积1.89亿平方米，占比75.4%，第三方合约建筑面积2.555亿平方米，占比76.9%[25] - 截至2023年12月31日，在管建筑面积2.506亿平方米，合约建筑面积3.323亿平方米；来自世茂集团及其合作开发商的在管和合约建筑面积占比分别为24.6%和23.1%，来自独立第三方开发商的占比分别为75.4%和76.9%[27] - 截至2023年12月31日，住宅项目在管建筑面积1.429亿平方米，占比57.0%，较2022年提升2.9个百分点；合约建筑面积1.894亿平方米，占比57.0%，较2022年略有提升[27] - 2023年第三方竞标外拓合约建筑面积新增4170万平方米，同比增长4.0%；平均物业管理费2.3元/平方米/月，提升4.5%；新增年饱和收入11.565亿元，同比提升7.6%[30] - 2023年第三方竞标外拓新增住宅项目合约建筑面积占比34.1%，全新住宅项目占比13.8%，二手住宅项目占比20.3%[30] - 2023年第三方外拓中标多个高合同金额项目，如中国移动福建公司全省物业项目等[31] - 截至2023年12月31日，第三方竞标外拓新增在管建筑面积2880万平方米，其中住宅物业870万平方米，占比30.3%；新增合约建筑面积4170万平方米，其中住宅物业1420万平方米，占比34.1%[32] 公司战略 - 2023年公司实行“城市深耕”战略，设定19个深耕城市，新增年饱和收入中东部沿海四省贡献超50%，三类优质业态项目类型超二分之一[15] - 2023年公司聚焦基础物业管理等多系统数字化提升，覆盖各业务领域与过程[16] - 未来公司将保持中长期战略定力，坚持高质量发展[18] - 未来综合物业管理服务板块将形成三大业务，坚持做大做优打造标杆[18] - 多元增值服务板块围绕“用户+”和“资产+”适度聚焦，关注与物业管理协同度高的业务[19] - 智慧城市服务板块坚持稳中求进，提升经营质量，探索环保一体化及固体废物处理等业务[19] - 数字科技服务板块持续做战略性布局，培养第二增长曲线[19] - 公司将加快探索与中小型房企的物业管理业务合作新模式，输出服务能力和经验[19] - 因房地产行业下行影响物业服务业发展，公司管理层将战略重心由收并购转移至第三方市场拓展[64] - 集团将更审慎对待收并购，关注现有业务能力打磨与提升[68] - 集团收购目标公司要求在现有管理半径内，是区域或细分行业龙头，不触及红线，能接受一体化整合，客户为当地中高收入人群[68] 公司荣誉 - 2023年公司获得“中国移动优秀供应商”等荣誉，收获大客户认可[11] - 公司连续两年获“中国物业服务满意度百强企业”榜首荣誉[20] 资产状况 - 截至2023年12月31日，现金及现金等价物为47.883亿元，较2022年同期上升2.6%[3] - 2023年12月31日，投资物业、物业、机器及设备账面净值达5.902亿元，较2022年同比减少3.2%，主要因年内城市服务业务处置了闲置设备及车辆[54] - 2023年12月31日，集团无形资产账面价值为26.577亿元，较2022年下降8.8%；商誉达到17.249亿元，较2022年降低0.9%[55] - 2023年12月31日，集团管理层已计提商誉减值损失拨备1540万元，计提客户关系减值损失拨备1.059亿元[56] - 2023年12月31日，应收贸易账款为32.092亿元，较2022年下降0.3%；应付贸易账款为12.125亿元，较2022年基本持平[57] - 2023年12月31日，流动资产为91.825亿元，较2022年降低1.1%；现金及现金等价物为37.883亿元，较2022年同比增长64.2%[58] - 2023年12月31日，集团流动资产净值为39.388亿元，流动比率为1.75，仍处于稳健水平[58] - 2023年末非流动资产总值50.57499亿人民币，较2022年末的53.13601亿人民币有所下降[75] - 2023年末流动资产总值91.82539亿人民币，较2022年末的92.85961亿人民币略有下降[75] - 2023年末流动负债总额52.43723亿人民币，较2022年末的55.52777亿人民币有所减少[75] - 2023年末流动资产净值39.38816亿人民币，较2022年末的37.33184亿人民币有所增加[75] - 2023年末总负债减流动负债为89.96315亿人民币，较2022年末的90.46785亿人民币略有下降[75] - 2023年末非流动负债总额3.50162亿人民币，较2022年末的6.79558亿人民币大幅减少[76] - 2023年末资产净值86.46153亿人民币，较2022年末的83.67227亿人民币有所增加[76] - 2023年末本公司权益持有人应占权益79.1644亿人民币，较2022年末的75.67544亿人民币有所增加[76] - 2023年末非控制性权益7.29713亿人民币，较2022年末的7.99683亿人民币有所减少[76] - 2023年12月31日物业及相关服务分部资产9615366千元，城市服务分部资产1866551千元，总计11481917千元；2022年对应资产分别为11637549千元、1875152千元、13512701千元[86] - 2023年12月31日物业及相关服务分部负债3923212千元，城市服务分部负债820901千元，总计4744113千元；2022年对应负债分别为4238561千元、814130千元、50

业绩总结 - 公司实现收入约41亿元，毛利率为21.1%[3] - 世茂服务2021年营业收入为834.3亿元，2025年预计将达到900亿元[5] - 2021年净利润为111亿元，2025年预计将增长至394亿元[5] - 2021年流动资产合计为393.4亿元，2025年预计将增长至1046.8亿元[5] - 2021年现金流量表显示经营活动现金流为120.5亿元，2025年预计将达到651亿元[5] 业务拓展 - 公司第三方拓展持续领先行业，项目质量不断提升，2023H1新增项目质量明显提升，物业费平均增长15%[2] 评级展望 - 公司评级体系中，世茂服务被评为"买入"，未来6-12个月的投资收益率预计将领先市场基准指数15%以上[6] 公司背景 - 光大证券股份有限公司成立于1996年，是中国证监会批准的首批三家创新试点证券公司之一[10] - 光大证券研究所编写的报告基于合法获得的信息，但不保证信息的准确性和完整性[10] - 报告中的资料、意见、预测反映了光大证券研究所的判断，可能随时调整且不构成投资建议[10]

业务表现 - 2023年上半年，世茂服務新增第三方競標外拓項目在管建築面積和合約建築面積分别为16.7百萬平方米和26.4百萬平方米[56] - 社區增值服務收入同比下降23.8%，主要受房地產行業整體下行和經濟形勢變化影響[57][58] - 智慧場景解決方案收入同比下降90.7%，主要因房地產行業整體下行和消費需求下降[63] - 車位資產運營服務收入同比上升15.5%，重點發展非週期性業務[64] - 美居服務收入同比下降33.6%，受房地產行業整體下行影響[65] - 新零售服務收入同比下降45.6%，受整體經濟形勢變化影響[66] - 校園增值服務收入同比上升3.5%，主要依託浙江浙大新宇物業集團有限公司開展業務[67] - 養老服務收入同比增長45.3%，業務覆蓋全國17個城市[69] - 非業主增值服務收入同比下降62.3%，受地產行業持續下行影響[70][71] - 城市服务业务收入达到人民币655.1百万元，同比下降2.4%[72] - 物业管理服务收入为人民币2,612.6百万元，同比增长11.5%[76] - 社区增值服务收入为人民币709.3百万元，同比下降23.8%[76] - 非业主增值服务收入为人民币121.1百万元，同比下降62.3%[76] - 城市服务业务收入为人民币655.1百万元，同比下降2.4%[76] - 物业管理服务毛利率为20.7%，下降5.6个百分点[79] - 社区增值服务毛利率为29.1%，下降3.8个百分点[80] - 非业主增值服务毛利率为19.0%，下降7.5个百分点[81] - 城市服务业务毛利率为13.9%，略微下降1.9个百分点[81] - 销售及營銷開支为人民幣63.3百萬元，同比下降41.0%[82] 财务状况 - 所得款项淨额合共约为1,735百万港元，用途包括潜在收并购、业务扩展和一般企业用途[104] - 公司管理层将战略重心转移到第三方市场拓展，延迟资金使用至2024年，以提升整体发展[105] - 公司与世茂集团签订多项服务总协议，持续关联交易已获股东特别大会审批通过[106] - 公司在2023年上半年未进行任何收购，将更加审慎对待收购事项，注重现有业务的提升[107] - 公司主要业务以人民币进行，但受港元汇率波动和利率调整影响，将积极探讨外汇对冲方案[108] - 公司员工数量为46,125人，员工成本为1,950.5百万元，较去年同期下降5.6%[109] - 公司向员工提供多元化培训和福利，酬金待遇根据职务、表现和市场水平确定[111] - 公司于2023年6月30日无任何重大或然负债，管理层密切监控流动资金状况[112] - 公司董事及高级管理层包括主席许世坛、总裁叶明杰和执行董事曹士扬等，具有丰富的行业经验和资历[114][115][116] - 曹先生自2009年7月至2019年12月在本集团担任多个职位，包括项目负责人、业务管理部负责人以及江苏省苏州区域负责人[117] - 蔡文为先生自2020年2月起担任本集团助理总裁兼首席财务官，负责会计管理、税务计划及内部监控管理，拥有逾24年经验[118] - 湯女士现为世茂集团控股执行董事、世茂集团副总裁，拥有超过29年财务管理及内部审计经验[119] - 顧雲昌先生曾出任中华人民共和国城乡建设环境保护部多个职位，目前担任阳光100中国控股有限公司及佳源国际控股有限公司独立非执行董事[120] - 周心怡女士自1996年至2017年担任深圳房地产和物业管理进修学院有限公司院长，现任中国物业管理协会第五届理事会名誉驻会副会长[121] - 许伟文先生拥有超过40年企业财务、项目融资、税务、会计及审计经验，曾担任本公司最终控股公司世茂集团控股副总裁兼首席财务官[123] - 公司于2021年6月28日通过股份奖励计划表彰员工贡献，有效期为十年，最高可授予公司已发行股份总数的3%[126] - 公司根据股份奖励计划向董事和员工授予了共计3,525,446股奖励股份，其中458,564股已失效[128] - 截至2023年6月30日，公司已授出7,542,551股奖励股份，占已发行股份总数约0.32%[132] - 主要股东包括Best Cosmos Limited、世茂集团控股、海外投资集团国际有限公司、Gemfair Investments Limited和许荣茂先生，持有股份占已发行股本的约62.87%至64.61%[137][138][139][140] - 公司致力于维持高水平的商业道德标准和企业治理，相信高企业治理水平对保障股东利益、提升企业价值和加强透明度至关重要[141] - 董事会共有八名董事，