行业核心矛盾与现状 - 业主与物业服务企业之间的矛盾加剧，从口头争执升级为法律诉讼、强制催费、物业主动撤场等直接对抗 [2][3][5] - 全国住宅小区物业费平均收缴率从2018年的83.7%下降至2023年的76.2%，且可能持续下滑，业主拖欠物业费现象普遍 [18] - 住宅物业的整体换手率从2021年的1.7%增加到2024年的3.3%，每年约有2万个小区更换物业公司，主要原因是业主对服务不满意 [22] 物业公司经营压力与撤场潮 - 2025年1月至9月，全国已公开披露物业公司“主动撤场”案例超过120起，较去年同期翻了一番，涉及多家品牌物企 [5] - 中指研究院数据显示，85%的撤离是物业公司主动选择，主要原因为行业竞争加剧、成本上升及收费困难 [12] - 多家上市物企在2025年上半年主动终止了大量管理面积，例如：中海物业退盘2680万平方米，永升服务终止合约面积1683.7万平方米，金科服务终止住宅合约面积1008.6万平方米 [6] - 物业费进入降价潮，重庆、银川、青岛和武汉上百个小区的物业费下调幅度在20%-35%之间，部分甚至腰斩 [15] - 随着小区房龄增长，维护成本占物业费比例急剧上升，5年以下小区占比约25-35%，10-15年占比约45-60%，15年以上占比约70-100%，导致老旧小区物业难以维系 [16] 业主不满与拒交费原因 - 业主拒交费主要源于认为物业服务质价不符，未能提供符合收费标准的服务，尤其在高物业费小区 [21][22] - 公共收益（如车位出租、电梯广告）被物业公司占用且不公开、不返还给业主，是引发矛盾的关键点，有案例显示法院判决物业需向业主返还414万元相关收益 [2][37] - 目前仅有23%的小区实现了物业费收支完全公开，财务不透明严重损害信任 [37] - 超过70%的物业服务企业属于开发商下属机构，约20%属于房管所或后勤单位改制，仅不到10%为独立物企，其服务理念可能偏向“管理”而非“服务” [28] 物业撤场对小区的影响 - 物业撤场可能导致小区管理真空，出现垃圾堆积、安防瘫痪、设施失修等问题，进而造成资产贬值，有案例显示物业撤场半年后小区房价暴跌25% [27] - 品牌物业撤场后，可能出现小区无人接手或新物业以更低价格和标准服务的情况，最终由业主承担资产价值损失 [30] 行业探索与解决方案 - 部分物业公司通过服务创新应对挑战，例如提供遛狗、上门喂猫等增值服务，或与周边商户合作提供低价服务 [33] - 推行服务标准化与收费模式改革是重要方向，例如万物云推出包含508项作业清单的“弹性定价”模式，其中158项为基础服务，350项由业主自选 [34] - 成都某小区实行“阶梯物业费”模式，基础服务费统一，增值服务按需付费，实施一年后收缴率从65%提升至92% [34] - 财务透明与监管是关键，可通过组建业委会、采用“酬金制”或引入信托公司管理资金等方式改善，财务透明后的小区甚至可向业主退款或分红 [39][41] - 南京某高端楼盘在降价潮中逆势上调物业费15%，通过新增智能安防和健康管家等升级服务获得了业主认可 [33]

报告指，公司市场拓展持续发力，继续扩大高能级城市群的市场覆盖、业态不断拓展服务场景，基础物 管有望继续稳定增长。2025年上半年公司市场拓展量质齐升，第三方竞标外拓新增年化合同金额约9.6 亿，同比增长54.6%；新增合约面积40.1百万平方米，同比增长126.6%，双双创下历史新高。新增住宅 平均物业费达到2.9元/平方米/月，反映出新签项目质量和盈利水平的双提升。公司市拓战略坚持聚焦核 心城市群和高能级市场，74%的新增项目位于京津冀、长三角和大湾区，一二线城市占比达73%。 此外值得强调的是，合同金额超500万元/年的高质客户占比提升至64.3%。下半年，公司继续发力市 拓，7月-10月合计新增项目近200个，其中包含产业园、商写、住宅、学校、医院、政府后勤服务等， 不断拓展服务场景与客户价值边界，为未来基础物管稳定增长提供基础。 东方证券发布研报称，根据世茂服务(00873)近期经营情况，调整对各项业务收入增速和毛利率的预 测，以及销管费用率的预测。维持"增持"评级，调整目标价至0.73港元。 ...

东方证券发布研报称，根据世茂服务(00873)近期经营情况，调整对各项业务收入增速和毛利率的预 测，以及销管费用率的预测。维持"增持"评级，调整目标价至0.73港元。 报告指，公司市场拓展持续发力，继续扩大高能级城市群的市场覆盖、业态不断拓展服务场景，基础物 管有望继续稳定增长。2025年上半年公司市场拓展量质齐升，第三方竞标外拓新增年化合同金额约9.6 亿，同比增长54.6%；新增合约面积40.1百万平方米，同比增长126.6%，双双创下历史新高。新增住宅 平均物业费达到2.9元/平方米/月，反映出新签项目质量和盈利水平的双提升。公司市拓战略坚持聚焦核 心城市群和高能级市场，74%的新增项目位于京津冀、长三角和大湾区，一二线城市占比达73%。 此外值得强调的是，合同金额超500万元/年的高质客户占比提升至64.3%。下半年，公司继续发力市 拓，7月-10月合计新增项目近200个，其中包含产业园、商写、住宅、学校、医院、政府后勤服务等， 不断拓展服务场景与客户价值边界，为未来基础物管稳定增长提供基础。 ...

市场拓展与增长 - 2025年上半年市场拓展量质齐升，第三方竞标外拓新增年化合同金额约9.6亿元，同比增长54.6% [1] - 2025年上半年新增合约面积40.1百万平方米，同比增长126.6%，双双创下历史新高 [1] - 新增住宅平均物业费达到2.9元/平方米/月，反映新签项目质量和盈利水平双提升 [1] - 市场拓展战略聚焦核心城市群和高能级市场，74%的新增项目位于京津冀、长三角和大湾区，一二线城市占比达73% [1] - 合同金额超500万元/年的高质客户占比提升至64.3% [1] - 2025年下半年7月至10月合计新增项目近200个，业态涵盖产业园、商写、住宅、学校、医院、政府后勤服务等，不断拓展服务场景 [2] 关联交易与独立性 - 公司主动收缩多项核心关联业务未来年度规模上限，以降低关联方应收减值风险并强化“独立性” [2] - 案场运营服务年度上限从2025年的1.15亿元下调至2026-2028年的0.24亿元、0.11亿元、0.10亿元 [2] - 车位经纪服务保证金上限从2025年的2.45亿元缩减至2026-2028年的0.73亿元 [2] - 物管服务年度上限从2025年的1.69亿元下调至2026-2028年的0.17亿元、0.25亿元、0.21亿元 [2] 财务预测与估值 - 调整后2025-2026年EPS预测值为0.02元、0.06元（原预测为0.09元、0.10元），并引入2027年预测值0.07元 [3] - 基于可比公司2026年11倍PE估值，对应目标价调整为0.73港元（1港元=0.909人民币） [3]

投资评级与目标价 - 维持“增持”投资评级，目标价调整为0.73港元 [3][5] - 目标价基于可比公司2026年11倍市盈率估值，并假设1港元兑0.909人民币汇率 [3] 核心观点与盈利预测 - 调整后2025-2026年每股收益预测分别为0.02元、0.06元（原预测为0.09元、0.10元），并引入2027年预测值0.07元 [3] - 预计公司营业收入将从2024年的78.96亿元降至2025年的72.49亿元（同比下降8.2%），随后在2026年恢复至75.71亿元（同比增长4.4%） [9] - 预计归属母公司净利润将从2024年亏损2.72亿元转为2025年盈利0.59亿元，2026年进一步增长至1.45亿元 [9] 市场拓展与业务表现 - 2025年上半年第三方竞标外拓新增年化合同金额约9.6亿元，同比增长54.6%；新增合约面积4010万平方米，同比增长126.6% [10] - 新增住宅平均物业费达到2.9元/平方米/月，74%的新增项目位于京津冀、长三角和大湾区，一二线城市占比达73% [10] - 合同金额超500万元/年的高质客户占比提升至64.3%，2025年7月至10月合计新增项目近200个，涵盖产业园、商写、住宅等多种业态 [10] 关联交易与风险控制 - 公司主动收缩关联交易规模上限，案场运营服务年度上限从2025年1.15亿元下调至2026-2028年的0.24亿元、0.11亿元、0.10亿元 [10] - 车位经纪服务保证金上限从2025年2.45亿元缩减至2026-2028年的0.73亿元；物管服务年度上限从2025年1.69亿元下调至2026-2028年的0.17亿元、0.25亿元、0.21亿元 [10] 财务表现与估值 - 公司毛利率预计从2024年的19.8%逐步降至2027年的17.5%；净利率预计从2024年的-3.4%改善至2027年的2.1% [9] - 当前股价（2025年12月3日）为0.62港元，52周最高价/最低价分别为1.09港元和0.61港元，总市值为15.30亿港元 [5][6]

FF301 股份發行人及根據《上市規則》第十九B章上市的香港預託證券發行人的證券變動月報表 截至月份: 2025年11月30日 狀態: 新提交 | 1. 股份分類 | 普通股 | 股份類別 | 不適用 | | 於香港聯交所上市 (註1) | | 是 | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 證券代號 (如上市) | 00873 | 說明 | | | | | | | | | | 法定/註冊股份數目 | | | 面值 | | 法定/註冊股本 | | | 上月底結存 | | | 3,500,000,000 | HKD | | 0.01 HKD | | 35,000,000 | | 增加 / 減少 (-) | | | | | | HKD | | | | 本月底結存 | | | 3,500,000,000 | HKD | | 0.01 HKD | | 35,000,000 | 本月底法定/註冊股本總額： HKD 35,000,000 第 1 頁 共 10 頁 v 1.1.1 FF301 II. 已發行股份及/或庫存股份變動 | 1. 股份 ...

香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告的內容概不 負 責，對 其 準 確 性 或 完 整 性 亦 不 發 表 任 何 聲 明，並 明 確 表 示，概 不 對 因 本 公 告 全部或任何部分內容而產生或因倚賴該等內容而引致的任何損失承擔任何責 任。 （於 開 曼 群 島 註 冊 成 立 之 有 限 公 司） （股 份 代 號：873） 持續關連交易 茲提述2022年 持 續 關 連 交 易 公 告，內 容 有 關 本 公 司 與 世 茂 集 團 控 股 訂 立 的2022 年 持 續 關 連 交 易 協 議。2022年持續關連交易協議將於2025年12月31日 到 期。鑒 於 與 世 茂 集 團 控 股 的 持 續 業 務 往 來，本 公 司 與 世 茂 集 團 控 股 於2025年11月5日 訂 立2025年 持 續 關 連 交 易 協 議。各2025年持續關連交易協議的主要條款載列如 下。 財務顧問 概 覽 茲提述本公司的2022年 持 續 關 連 交 易 公 告，內 容 有 關 本 公 司 與 世 茂 集 團 控 股訂立的2022年 持 續 關 連 交 易 協 議。2022年持續關連交易 ...

FF301 股份發行人及根據《上市規則》第十九B章上市的香港預託證券發行人的證券變動月報表 截至月份: 2025年10月31日 狀態: 新提交 致：香港交易及結算所有限公司 公司名稱: 世茂服務控股有限公司（於開曼群島註冊成立之有限公司） 呈交日期: 2025年11月4日 I. 法定/註冊股本變動 | 1. 股份分類 | 普通股 | 股份類別 | 不適用 | | 於香港聯交所上市 (註1) | | 是 | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 證券代號 (如上市) | 00873 | 說明 | | | | | | | | | | 法定/註冊股份數目 | | | 面值 | | 法定/註冊股本 | | | 上月底結存 | | | 3,500,000,000 | HKD | | 0.01 HKD | | 35,000,000 | | 增加 / 減少 (-) | | | | | | HKD | | | | 本月底結存 | | | 3,500,000,000 | HKD | | 0.01 HKD | | 35,000,000 | 本月底法 ...

海南安居房政策 - 海南省拟规定安居房购房人签订购房合同满5年后可申请上市交易或取得完全产权 [1] - 安居房上市交易或取得完全产权后住房性质将转变为市场化商品住房 [1] - 购房人申请取得完全产权需依据具体公式核算并向住房保障实施机构补缴价款 [1] 主要房企9月销售表现 - 中国海外发展9月合约物业销售金额约201.73亿元 同比上升7.2% [2] - 中国海外发展9月相应销售面积约91.4万平方米 [2] - 保利发展9月签约金额205.31亿元 同比减少1.84% [3] - 保利发展9月签约面积111.9万平方米 同比减少10.46% [3] - 融创中国9月实现合同销售金额约12.9亿元 [4] - 融创中国9月合同销售面积约7.9万平方米 销售均价约1.63万元/平方米 [4] 物业服务行业市场拓展 - 2025年9月TOP50物业服务企业第三方市场拓展面积共计5105万平方米 均值为102万平方米 [5] - 碧桂园生活服务集团9月第三方市场拓展面积488万平方米 位列第一 [5] - 世茂服务控股有限公司9月第三方市场拓展面积452万平方米 位列第二 [5]

行业整体表现 - 2025年9月TOP50物业服务企业第三方市场拓展总面积达5105万平方米 [1] - TOP50企业第三方市场拓展面积均值为102万平方米 [1] 领先企业表现 - 碧桂园生活服务集团股份有限公司以488万平方米的拓展面积排名第一 [1] - 世茂服务控股有限公司以452万平方米的拓展面积排名第二 [1]