文章核心观点 行业回暖信号初现，万科发布2024年财报证明正从阵痛中走出，打赢现金流保卫战，迎来改革发展转机，在传统开发业务收缩时经营服务业务突围，有望在新周期焕发新生机 [1][2][9] 财务表现 - 2024年全年实现营收3431.8亿元，销售额2460.2亿元，保持在行业前列 [1] - 2024年经营活动产生的净现金流约为38亿元，连续16年为正，截至年底持有现金及现金等价物余额为840.1亿元 [1] - 2024年财报亏损，原因包括对部分高价地项目计提存货跌价准备、部分其他应收账款计提减值、非主业财务投资亏损及大宗资产和股权交易价格低于账面值 [2] - 2022年后获取的70个新项目毛利率回升至16%，多个项目平均去化率达80% [2] - 2024年实现大宗交易签约259亿元，完成资源盘活回款104亿元 [4] - 盘活和优化的689亿元货值中已有累计销售160亿元 [6] - 2024年交付超18万套房屋，2025年交付降至11.2万套，工程支付压力显著下降 [6] - 2024年全年实现新增融资和再融资948亿元，对应平均融资成本3.54% [6] 业务转型 - 落实瘦身健体方案，加速资产去化补充现金流，推进非主业业务和投资退出 [2][4] - 借助政府支持性政策，通过商改住、资源置换等方式盘活和优化项目56个，涉及可售货值约689亿元，24个项目实现前期投入收回 [5] - 今年会继续把握存量盘活机会，推动30多个项目资源盘活，提升新增产能内功增加造血功能 [5] 经营服务业务 - 长租公寓累计管理规模约26万间，纳入保租房房源超12万间，位列市场化机构纳保量第一，出租率95%，GOP利润率90%，服务超5000家企业客户，探索出“存量盘活”发展模式 [8] - 万物云去年营收超360亿元，占总收入比例明显上升并贡献正向利润 [8] - 商业业务实现营收近90亿元，开业建筑面积超1000万平方米，印力出租率达95% [8] - 物流仓储业务实现营收约40亿，业务规模行业领先 [8] - 持续推动业务模式由重向轻，加速长租公寓与物流REITs上市进程，推动中金印力消费REIT扩募 [8] 外部支持 - 金融机构和相关部门大力支持，大股东深铁集团等国资国企提供支持，2024年深铁集团参与认购REIT、收购总部用地，2025年一季度收购红树湾项目收益权、提供70亿元股东借款 [6] 未来展望 - 公司有信心、有能力应对挑战，保持经营稳定，确保项目交付，化解到期债务 [7] - 相信行业已度过最困难时期，房地产市场将回到稳定健康发展轨道，公司有望将新能力转化为持续增长动能 [9]