文章核心观点 - 越秀地产发布2024年业绩公告，营收增长但盈利下降，销售额未达目标，公司制定2025年目标并采取系列策略应对市场变化，财务状况总体良好 [2] 业绩表现 - 2024年营收约864亿元，同比增长7.7%，毛利率约10.5%，同比下降4.8个百分点，权益持有人应占盈利约10.4亿元，同比下降67.3%，核心净利润约15.9%，同比下降54.4% [2] - 2024年累计合同销售额约1145.4亿元，同比下降19.4%，未达年初目标（1470亿元） [2] - 2025年1 - 2月实现合同销售额约128.3亿元，同比增长23.8% [4] 销售区域分布 - 2024年在粤港澳大湾区、华东地区、中西部地区和北方地区分别实现合同销售额约488.4亿元、331.4亿元、196亿元和129.6亿元，分别约占总合同销售额的42.7%、28.9%、17.1%和11.3% [3] - 2024年一线城市合同销售额约599.7亿元，占总合同销售额的52.4%；一二线城市合同销售额约1137.3亿元，占比99.3% [3] 土地储备 - 2024年在8个城市新增24幅土地，总建筑面积约271万平方米，全部位于一线和二线城市 [2] - 截至2024年年末，总土地储备约1971万平方米，其中96%位于一二线城市，一线城市土储占比42.9% [2][4] 投资策略 - 2024年完成权益投资294.6亿元，北京、上海、广州权益投资额分别约为93亿元、69亿元和81.6亿元，分别占总权益投资额的31.6%、23.4%、27.7% [3] - 2025年拿地按“以销定投”策略，投资额度约300亿元左右，重点关注广州、深圳、上海、北京四个一线城市和杭州、合肥、成都、西安等强二线城市优质拿地机会 [4] 商业运营 - 2024年直接持有的商业物业租赁收入约6.68亿元，同比增长37.1% [5] - 持有40.02%单位权益的越秀房产信托基金（0405.HK）营收约20.32亿元，同比下降2.7% [5] - 持股67.4%的越秀服务（6626.HK）营收约38.68亿元，同比增长20% [5] 财务状况 - 2024年实现经营性现金净流入217.3亿元（2023年为83.5亿元） [5] - 截至2024年年末，持有现金约500.5亿元，较2024年年初增长8.6%，年内合同销售回款率为87% [5] - “三道红线”指标保持“绿档”，剔除预收款后的资产负债率为68.1%，净借贷比率为51.7%，现金短债比为2.1倍 [5] - 截至2024年12月31日，总借贷规模约为1038.9亿元，较年初略有下降，加权平均借贷成本同比下降33个基点至3.49%，短债占比约22% [5] 公司举措与展望 - 近期在总部成立生产管理中心，整合产品、客研、运营、成本、招采等部门，提升资产使用效率及周转效率，消除无效成本，提升盈利能力 [6] - 2025年销售额目标为1205亿元，较2024年销售额增长5.2%，可售货源为2354亿元，预计合同销售现金流入为828亿元 [2] - 2025年保持经营性现金流为正，继续降低融资成本，保持“三道红线”绿档达标，确保财务状况和流动性更健康安全 [6]