文章核心观点 - 万科2024年度业绩不佳营收下滑且首现年度亏损，但公司对未来有信心认为行业已度过最困难时期将回稳健康发展 [1][6] 业绩情况 - 2024年度公司营收3431.76亿元同比下降26.32%，归属上市公司股东净利润亏损494.78亿元由盈转亏，营收连续第二年下滑且为上市以来首次年度亏损 [1] - 2022 - 2024年公司营收从5038亿元降至4657亿元再到3000亿“档位” [2] - 2024年度房地产开发及相关资产经营业务营收3010.3亿元占比87.7%，物业服务营收331.3亿元占比9.7% [2] - 扣除税金及附加后，2024年房地产开发及相关资产经营业务营业利润率3.5%较2023年降7.6个百分点，物业服务毛利率13.21%较2023年降1.75个百分点 [2] - 2024年万物云物业服务营收363.8亿元同比增长8.9%，租赁住宅业务营收37.02亿元同比增长7% [2] 资金与负债 - 2024年公司经营性现金净流入38.0亿元连续16年为正，年末持有货币资金881.6亿元 [2] - 截至2024年末公司资产负债率73.66%较2023年末升0.44个百分点，净负债率升25.94个百分点至80.60% [3] - 2024年末公司有息负债合计3612.8亿元占总资产比例28.1%，其中一年内到期有息负债1582.8亿元占比43.8%，一年以上有息负债2030.0亿元占比56.2% [3] 业务重整与自救 - 公司制定实施业务重整和风险化解“一揽子方案”，经营端2024年交付超18万套房子，销售金额2460.2亿元，销售面积居行业第一，销售回款率超100%，大宗资产交易完成54个项目签约259亿元，存量资源盘活新增和优化产能412亿元回收现金超百亿 [3] - 融资端2024年公司获银行支持新增融资和再融资948亿元，新增融资综合成本3.54%较2023年降37个基点，经营性物业贷落地293亿元，白名单项目申报178个，完成境内公开债券93亿元和境外公开债券折合人民币约104亿元偿付 [3] 亏损原因 - 房地产开发项目结算规模和毛利率显著下降，结算利润对应项目地价成本高，销售和毛利率低于预期致结算毛利总额大减 [4] - 新增计提存货跌价准备和信用减值，报告期对部分项目计提存货跌价准备81.4亿元，部分应收款计提信用减值264.0亿元 [5] - 部分大宗资产交易和股权交易亏损，资产交易和股权处置价格低于账面值，部分非主业财务投资亏损 [5] - 公司未能及时摆脱高负债、高周转、高杠杆扩张惯性，投资冒进、多赛道布局步子大、融资模式未转型，管理和风控机制未跟上业务和组织发展需要 [5] 未来展望 - 2025年公司将从城市聚焦、业务组合、模式创新、科技突围、产业协同五方面发力，加快新旧动能转换推动重回健康发展轨道 [6] - 公司认为市场需求回升基础牢固，供给端土地和商品房盘活力度加大，土地市场拿地情况好转，行业已度过最困难时期将回稳健康发展 [6]