核心观点 - 京基智农潜在待处置资产仅物业货值超50亿元，养殖业务出栏量与神农集团相当，但市值远低于神农集团，公司自京基系入主后货币资金大幅缩水，巨额地产项目收益疑似被大股东分食，大比例股份被大股东质押，公司估值压制或暴露公司治理问题 [1] 公司概况 - 京基智农前身为1979年成立的深圳市养鸡公司，1994年成为A股农牧上市第一股，2018年京基集团通过要约收购入主，实控人变为陈华家族，目前大股东为深圳市京基时代实业有限公司和京基集团有限公司，陈华间接持有公司51.41%股权，为实际控制人 [2] - 公司主营业务包括现代农业及房地产开发业务，地产业务近年为基本盘，2023年收入占比近七成 [4] 2024年年报业绩 - 公司营收与净利润均大降，实现营业收入59.60亿元，同比下降52%，实现净利润7.14亿元，同比下降59.13% [1] - 生猪养殖业务营收39.01亿元，同比增长38.69%，净利润5.33亿元，盈利能力提升；房地产业务仅存量房销售无新项目交付，结转销售收入及利润同比下降 [1] 大股东诚信问题 - 控股股东京基集团主营业务与京基智农存在同业竞争问题，京基系曾承诺2023年11月23日前解决同业竞争问题，但2024年公司仍有地产业务，收入占比超两成 [5][6] - 公司称现有存量地产项目委托京基地产或其子公司开发运营，公司仅享受开发收益或获取物业补偿，不参与日常经营管理，不存在实质性竞争，同业竞争风险已消除 [7] 待处置资产问题 - 公司待处置资产账面资产约3200万，实际价值超50亿元，该资产系沙井地块，2011年被列入深圳城市更新计划，2020年公司与京基宏达签署合作协议开展城市更新项目，京基宏达系京基集团控股子公司京基地产的全资子公司 [7][8] - 地块第三方评估估值超55亿元，预计2025年后对公司完成补偿，补偿物业面积12.3万平方米，物业货值55.37亿元，公司宝安区山海公馆、山海御园可售面积22万平左右，货值约150亿元 [9] - 关联交易使存量工业用地转化为高价值商品房，巨额收益将随项目开发完成释放，京基系京基地产除交付回迁面积外，享有项目开发全部收益 [10] - 公司称交易以评估结果为定价参考，定价公平、公允，决策程序合规，不存在损害公司及股东利益情形 [11] 资金问题 - 公司近年货币资金由高点超35亿元跌至8.74亿元，2024年末货币资金难以覆盖短期债务，短期债务偿还压力大 [12] - 资金缩水原因一是京基系分食上市公司地产开发利润，公司与京基系关联交易采购商品/接受劳务金额超26亿元；二是公司耗8.86亿元接盘大股东体外资产，交易合理性待观察 [14][15][16] 定增募资与股份质押问题 - 2024年11月公司拟向特定对象发行股票募资不超19.3亿元，用于生猪养殖项目及补充流动资金，发行对象包括控股股东京基集团等不超35名特定投资者，募投项目预计增加100万头优质生猪产能 [17][18] - 2024年猪周期修复，生猪养殖行业扭亏为盈，京基智农养猪业务盈利，销售收入39.01亿元，收入占比65%，同比增长39%，净利润5.33亿元 [18][20] - 公司一边定增募资，一边股份被大股东大比例质押，京基系整体质押比例接近九成，深圳市京基时代实业有限公司质押比例高达97.09% [20][21]