文章核心观点 2025年越秀地产聚焦一二线城市“换仓”扩张以实现销售目标，但2024年面临利润承压、规模增长放缓问题，其财务状况良好，“换仓”后能否突破“增收不增利”困局值得关注 [1][2][10] 土地投资 - 4月越秀地产在杭州拿地两宗地块累计斥资13.55亿元，此前2月联合华润置地以50.9亿元竞得浦东新区新杨思地块，1月底在广州竞得海珠区新侨地块 [1] - 2024年新增土地储备约271万平方米，一线城市占比超70%，权益投资总额294.6亿元，超80%投向一线城市 [6] - 2025年总体投资目标300亿元，聚焦一二线城市，权益投资预算将动态调整 [1][6] 经营业绩 - 2024年营业收入约864亿元，同比上升7.7%，结束近8年两位数增长；合同销售金额约1145.4亿元，同比下降19.4%，销售额首次负增长 [3][4] - 2024年核心净利润约15.9亿元，同比下降54.4%；权益持有人应占盈利约10.4亿元，同比下降67.3%，出现近十年最大降幅；毛利率约10.5%，同比下降4.8个百分点 [2][3][5] - 2025年销售目标1205亿元，较2024年上升5.2%，一季度销售额310亿元，同比增长40% [7] 营销情况 - 2024年销售及营销开支约27.19亿元，同比上升10.9%，因采取多样化营销方式促进销售去化 [7] 财务状况 - 2024年保持“绿档”达标，剔除预收款后资产负债率为68.1%，净借贷比率为51.7%，现金短债比为2.1倍，保持惠誉BBB - 投资级信用评级 [8] - 2024年末有息负债压降至1038.9亿元，短债占比仅22%，全年加权融资成本降至3.49% [9] - 2024年经营性现金流净流入217.3亿元，在手现金超500亿元，较年初增长8.6%，广州三宗地块收储盘活资产135亿元 [9] - 2024年境内成功发行公司债券25亿元、定向债务融资工具18亿元，境外发行23.9亿元点心债 [9]