文章核心观点 虽身处城市更新蓝海赛道，但“城市更新第一股”锦和商管业绩表现不佳，面临营收和净利润下滑、商办市场供过于求等挑战 [2] 公司业绩情况 - 2024年营业收入10.08亿元，同比下降2.33%，归母净利润0.15亿元，同比下降85.07%，扣非归母净利润 -0.96亿元，同比大幅下降334.07% [2][3] - 2024年前三季度归母净利润为正，四季度为 -2291万元，同比大幅下滑 [3] - 2020 - 2023年归母净利润分别为1.56亿元、1.24亿元、0.97亿元和0.99亿元，增幅分别为 -12.78%、 -20.54%、 -21.78%、1.85% [3] - 2022 - 2024年销售毛利率分别为40.57%、28.68%、25.82%，呈持续下滑态势 [6] 业绩下滑原因 - 个别承租运营项目仍处于爬坡期，2023年和2024年中止或改变商业模式 [3] - 受宏观经济影响，个别承租运营项目对损益表造成压力 [3] - 2023年同期项目改变合作模式使资产处置收益大，2024年无类似情况，且对部分子公司计提商誉减值准备 [4] 公司业务模式与规模 - 主营业务包括城市老旧物业、低效存量商用物业的定位设计、改造、招商、运营和服务，经营模式有承租运营、参股运营和受托运营 [2][5] - 截至目前，在管项目73个，在管面积约140万平方米，其中承租运营项目41个，面积约81万平方米；受托运营项目30个，面积约52万平方米；参股运营项目2个，面积约10万平方米 [5] 公司面临挑战与应对措施 - 面临商办市场供过于求挑战，上游项目资源获取难度加大，下游目标客户群减少、租金承受能力下降 [2] - 上海市场新增项目入市，租金下行，公司部分项目边际成交租金单价承压 [6] - 经营团队通过提升园区服务、优化招商策略等提升出租率，包括“以价换量，加速去化” [6] - 持续关注市场环境变化，从多方面提升在管项目品质，如维护存量租户、提升服务水平、优化交付标准和商务条件等 [7] 行业政策情况 - 2021年3月“城市更新”首次被写入《政府工作报告》和“十四五”规划纲要，上升为国家战略 [4] - 2023年开始国家及地方出台一系列政策加码城市更新工作 [4] - “十四五”期间预计城市更新总投资约20万亿元，完成投资将达15万亿元 [5]