文章核心观点 - 文章梳理了28家与“租售同权”政策相关的A股上市公司，认为这些公司是政策的核心受益者或积极参与者，并有望在政策深化和行业周期复苏中受益 [1][2][3] - 各公司普遍通过自持长租公寓品牌、参与保障性住房建设或提供租赁相关服务来布局住房租赁市场，并叠加了区域发展、国企改革、城市更新、数字化转型等多个热点概念 [4][5][6] - 未来主要看点在于：租赁业务规模化扩张成为新的利润增长点、政策红利带来的土储价值重估和业绩估值双重提升、以及通过REITs盘活存量资产等 [7][8][9] 公司业务与市场地位 - **我爱我家 (000560)**：国内房产经纪龙头企业，依托超3000家线下门店，累计服务超千万家庭，旗下“相寓”品牌管理房源超40万套，是租售同权核心受益标的 [1][33] - **世联行 (002285)**：国内领先的房产综合服务提供商，累计服务超百万家庭，旗下“红璞公寓”品牌管理房源超10万套，是租售同权核心受益标的 [8][40] - **万科A (000002)**：国内地产行业龙头，旗下“泊寓”品牌已在全国布局超20万套房源，是国内规模最大的长租公寓运营商之一，是租售同权核心受益标的 [12][44] - **招商蛇口 (001979)**：招商局集团旗下旗舰地产平台，自持长租公寓“壹间”品牌已在全国布局超2万套房源，是租售同权核心标的 [4][36] - **保利发展 (600048)**：保利集团旗下地产旗舰平台，自持长租公寓“保利公寓”品牌已在全国布局超5万套房源，是租售同权核心标的 [9][41] 区域布局与政策概念 - **粤港澳大湾区概念**：华发股份、招商蛇口、皇庭国际、天健集团、*ST南置等公司核心布局该区域，受益于大湾区一体化进程和建设红利 [2][4][10][14][19] - **长三角一体化概念**：滨江集团、锦和商管、三六五网、德必集团、合肥城建、三湘印象等公司核心布局该区域，受益于长三角一体化进程 [7][11][16][17][21][22] - **成渝双城经济圈概念**：财信发展、天府文旅核心布局该区域，受益于成渝地区双城经济圈规划推进 [3][29] - **京津冀一体化概念**：首开股份核心布局该区域，受益于京津冀一体化进程加速 [31][61] - **上海本地/自贸区概念**：城投控股、长江投资、新黄浦、市北高新、张江高科、光明地产等上海国资委旗下企业，深度参与上海城市更新与保障性住房建设 [5][18][20][22][28][30] 业务模式与热点概念 - **国企改革/央企改革概念**：华发股份、招商蛇口、保利发展、城投控股、首开股份等具有国资背景，受益于国企改革 [2][4][9][5][31] - **城市更新/旧改概念**：财信发展、招商蛇口、城投控股、天健集团、首开股份等深度参与城市更新与旧区改造项目 [3][4][5][14][31] - **REITs试点概念**：招商蛇口、世联行、万科A等公司提及REITs试点有望盘活存量资产 [4][8][12] - **数字化转型/互联网平台概念**：我爱我家、世联行通过“线上平台+线下门店/服务”模式提升效率，三六五网为线上房产互联网服务平台 [1][8][16] - **“产业+居住”融合模式**：锦和商管、德必集团、市北高新、张江高科等文创或产业园区运营商，为园区企业员工提供配套居住服务 [11][17][22][30] - **跨界与特色业务模式**：悦心健康提供“居住+健康”服务，三湘印象、天府文旅拓展“文旅+居住”模式，长江投资尝试“物流+居住”模式，光明地产结合冷链物流 [18][22][29][16][28] 未来增长看点 - **租赁业务规模化**：普遍认为租赁业务的规模化扩张将成为公司新的利润增长点 [2][4][7][9] - **政策红利与价值重估**：随着租售同权及区域规划政策深化，公司在核心区域的土地储备和城市更新项目将迎来价值重估 [3][7][14][21] - **业绩与估值双重提升**：在政策红利和行业周期复苏背景下，公司有望实现业绩与估值的双重提升 [2][4][11] - **资产盘活与业务转型**：通过REITs盘活存量资产，或通过资产处置、业务转型（如*ST阳光、汇通能源）实现扭亏为盈和业绩提升 [4][15][26]

累计诉讼仲裁概况 - 公司及控股子公司近十二个月累计涉案金额为114,329,926元 占最近一期经审计归母净资产的11.2% [1] - 公司及子公司作为原告方的涉案金额为102,104,148元 占最近一期经审计归母净资产的10.0% [1] - 公司及子公司作为被告方的涉案金额为12,225,778元 占最近一期经审计归母净资产的1.2% [1] 重大案件披露情况 - 单笔涉案金额1,000万元以上的诉讼、仲裁案件具体情况详见公告附件 [1] - 除已披露事项外 公司及下属公司不存在其他应披露而未披露的重大诉讼及仲裁事项 [2] 对上市公司的影响与后续安排 - 部分案件尚未开庭审理、调解、判决或结案 对公司影响取决于法院判决结果和实际执行情况 [3] - 公司将依据企业会计准则和实际情况进行相应会计处理 [3] - 公司将密切关注案件后续进展 并严格参照相关规则及时履行信息披露义务 [3]

证券代码：603682 证券简称：锦和商管 公告编号：2026-003 上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司 关于累计诉讼、仲裁事项的公告 本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述 或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。 上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司（以下简称"公司"）根据《上 海证券交易所股票上市规则》等有关规定，对公司及下属公司连续十二个月内诉 讼、仲裁事项进行了统计，现将有关统计情况公告如下： 一、累计诉讼、仲裁事项的基本情况 截至本公告披露日，公司及控股子公司连续十二个月内发生的诉讼、仲裁事 项累计涉案金额为 114,329,926 元，占公司最近一期经审计归属于上市公司股东净 资产的 11.2%，其中，公司及子公司作为原告方的诉讼、仲裁金额为 102,104,148 元，占公司最近一期经审计归属于上市公司股东净资产的 10.0%；作为被告方的 诉讼、仲裁金额为 12,225,778 元, 占公司最近一期经审计归属于上市公司股东净资 产的 1.2%。其中，单笔涉案金额 1,000 万元以上的诉讼、仲裁案件具体情况详见 附件。 鉴于本公告 ...

公司获奖与行业认可 - 锦和商管在2025年克而瑞主办的“智联产城·数领未来”活动中，荣获“长三角产业园区优秀运营商TOP10”与“全国产城运营商品牌力TOP20”双项殊荣 [1] - 该奖项是权威机构对公司综合运营实力、行业影响力、专业能力与品牌价值的高度认可 [1][8] - 奖项特别肯定了公司在存量资产更新、产业生态培育、可持续运营管理领域的标杆实践 [1][8] 核心商业模式与战略定位 - 公司专注于城市更新领域，通过对低效存量建筑进行重新定位、改造升级与专业化运营，将其转化为符合现代产业发展需求的高品质空间 [5][12] - 公司的运营不仅是物理空间改造，更是对区域功能、产业活力与城市脉络的深度重塑，旨在为城市注入商业活力与文化温度 [5][12] - 公司定位为连接空间、产业与人的运营服务商，致力于打造“产业共生”的生态平台，超越单纯的物理空间供给 [6][13] 运营服务与价值创造 - 公司通过精准的产业定位、优质的企业服务、丰富的资源链接及多元的社群活动，促进园区内企业间的互动协作与创新融合 [6][13] - 公司运营的园区正逐步成为企业成长加速器与区域产业升级的重要载体 [6][13] - 公司秉持“长期主义”理念，将精细化、标准化、数字化的管理贯穿于项目全生命周期，包括前期策划、设计改造、招商落地、运营服务及持续的资产价值提升 [6][13] - 公司团队以确保每个项目实现社会效益与市场价值的平衡、资产的保值增值与可持续健康发展为目标 [6][13] 未来发展规划 - 公司将继续秉持“让城市更新，让生活更美”的初心，不断提升资产运营与产业服务能力 [8][14] - 公司计划携手更多合作伙伴，共同探索产城融合的更多可能性 [8][14] - 公司旨在为城市的高质量发展与美好生活构建贡献更多力量 [8][14]

地摊经济板块市场表现 - 1月27日地摊经济板块整体下跌1.02%，表现弱于大盘，当日上证指数上涨0.18%，深证成指上涨0.09% [1] - 板块内个股表现分化，涨幅最大的是珠海中富，上涨10.04%，跌幅最大的是上海九百，下跌7.30% [1][2] - 板块整体成交量活跃，其中露笑科技成交额最高，达14.06亿元，上海九百成交额也较高，为6.57亿元 [1][2] 地摊经济板块资金流向 - 当日地摊经济板块整体呈现主力资金净流出状态，净流出金额为7.75亿元 [2] - 与主力资金流向相反，游资和散户资金均呈现净流入，游资净流入1.7亿元，散户净流入6.05亿元 [2] - 个股资金流向差异显著，珠海中富主力资金净流入最多，达7380.63万元，主力净占比为20.67% [3] - 部分个股如小商品城、隆鑫通用、浪莎股份等同时获得主力资金和游资的净流入 [3]

公司股价与交易情况 - 1月26日，锦和商管股价下跌5.03%，报收6.98元/股，成交额达7650.17万元，换手率为2.24%，公司总市值为32.98亿元 [1] 公司基本情况 - 公司全称为上海锦和商业经营管理(集团)股份有限公司，位于上海市徐汇区，成立于2007年5月9日，于2020年4月21日上市 [1] - 公司主营业务涉及城市老旧物业、低效存量商用物业的定位设计、改造、招商、运营和服务 [1] - 公司主营业务收入构成为：租赁业务占比74.83%，物业服务及其他业务占比25.17% [1] 主要流通股东动态 - 诺安基金旗下的诺安多策略混合A（320016）在第三季度新进成为公司十大流通股东，持有261.33万股，占流通股比例为0.55% [2] - 根据测算，1月26日该基金因公司股价下跌浮亏约96.69万元 [2] 相关基金信息 - 诺安多策略混合A（320016）成立于2011年8月9日，最新规模为21.2亿元 [2] - 该基金今年以来收益率为11.09%，同类排名1728/9003；近一年收益率为87.23%，同类排名341/8185；成立以来收益率为266.6% [2] - 该基金的基金经理为孔宪政，累计任职时间5年62天，现任基金资产总规模为66.75亿元，其任职期间最佳基金回报为103.67%，最差基金回报为-16.74% [3]

公司业绩预告与财务表现 - 2025年预计归母净亏损0.75亿元至1.25亿元，扣非净亏损为1.75亿元至2.25亿元，这是公司上市以来归母净利润首次告负 [1] - 2025年第四季度业绩突然“变脸”，核心原因是预计计提各类资产减值损失合计约2.26亿元，其中资产减值准备2.17亿元，信用减值准备893.11万元 [3][4] - 截至2025年第三季度末，公司营收7.29亿元，同比小幅下滑5.89%，但归母净利润8586.88万元，同比增长127.98% [4] 资产减值原因与构成 - 高额资产减值主要来源于商誉和使用权资产的减值，其中以使用权资产减值为主导 [4] - 截至2025年第三季度末，公司商誉账面原值1.26亿元，已计提减值准备0.74亿元，剩余商誉0.52亿元 [4] - 使用权资产减值或主要来源于公司旗下承租运营项目，截至2025年第三季度末，公司账面使用权资产规模高达32.86亿元 [4] 公司业务模式与资产状况 - 公司经营模式主要包括承租运营、参股运营和受托运营，其中承租运营（“二房东模式”）是主要收入来源 [5] - 截至2025年6月底，公司在管项目69个，在管面积约135万平方米，其中承租运营项目37个，可供出租面积约77万平方米 [7] - 根据会计准则，当使用权资产出现减值迹象（如租金下滑）时，需进行减值测试，若可收回金额低于账面价值则确认减值 [7] 公司盈利能力与历史表现 - 2022年至2024年，公司归母净利润分别为0.97亿元、0.99亿元、0.15亿元，增速分别为-21.78%、1.85%、-85.07% [9] - 同期，公司毛利率持续下行，分别为40.57%、28.68%、25.82% [9] - 2025年，商办市场需求承压、竞争加剧导致市场租金下行，公司采取以价换量策略，年末出租率较年初略有上升，但边际租金成交单价下行，导致主营业务毛利率下滑，净利润承压 [9] 核心市场（上海）经营环境 - 公司业务高度集中于上海，截至2025年6月底，58个项目位于上海，占总项目数量的84%，2025年上半年上海区域营收4.07亿元，占总营收4.91亿元的约83% [10] - 2025年上海甲级写字楼市场供大于求，全年新增供应103.7万平方米，净吸纳量49.9万平方米，第四季度中央商务区租金同比下降12.1%至每天6.4元/平方米 [10] - 2025年上海商务园区市场同样面临供应高峰，新增面积111.5万平方米，净吸纳量仅32万平方米，空置率同比上升3.7个百分点至26%，为2015年以来最高，第四季度平均租金同比下降3.4%至每月132.7元/平方米 [13] 行业背景与展望 - “城市更新”已上升为国家战略，“十四五”期间完成投资约15万亿元，“十五五”期间总投资需求有望超过20万亿元 [9] - 展望2026年，上海甲级办公楼市场短期内仍处于供应压力之下，租户议价优势延续 [13] - 预计2026年上海商务园区市场将新增约127万平方米供应，进一步加大市场压力，未来市场复苏需依赖TMT、高端制造、消费品零售及生物医药等行业驱动 [13]

市场整体表现 - 2024年1月22日，一般零售板块整体上涨0.81%，表现强于大盘，当日上证指数上涨0.14%，深证成指上涨0.5% [1] - 板块内个股表现分化，锦和商管以4.11%的涨幅领涨，而合百集团以-3.36%的跌幅领跌 [1][2] 领涨个股表现 - 锦和商管收盘价7.35元，上涨4.11%，成交34.28万手，成交额2.52亿元 [1] - 赫美集团收盘价4.44元，上涨3.26%，成交93.22万手，成交额4.13亿元 [1] - 宁波中百收盘价14.39元，上涨3.08%，成交8.56万手，成交额1.22亿元 [1] - 小商品城收盘价17.25元，上涨2.99%，成交138.11万手，成交额23.90亿元 [1] - 中兴商业收盘价6.43元，上涨2.72%，成交19.55万手，成交额1.25亿元 [1] 领跌个股表现 - 合百集团收盘价8.63元，下跌3.36%，成交69.97万手，成交额6.09亿元 [2] - 利群股份收盘价5.31元，下跌2.39%，成交59.06万手，成交额3.14亿元 [2] - 广百股份收盘价8.64元，下跌1.71%，成交49.30万手，成交额4.28亿元 [2] - 德必集团收盘价21.56元，下跌1.60%，成交5.20万手，成交额1.12亿元 [2] - 新华百货收盘价22.10元，下跌1.52%，成交45.42万手，成交额10.16亿元 [2] 板块资金流向 - 当日一般零售板块整体呈现主力资金净流出态势，主力资金净流出6.76亿元 [2] - 游资资金净流出1.16亿元，而散户资金净流入7.92亿元 [2] 个股资金流向详情 - 小商品城主力资金净流出5105.44万元，主力净占比-2.14%，散户资金净流出5856.40万元，散户净占比-2.45% [3] - 友阿股份主力资金净流入1864.64万元，主力净占比6.45%，但散户资金净流出2101.68万元，散户净占比-7.27% [3] - 步步高主力资金净流入1820.35万元，主力净占比4.76% [3] - 赫美集团主力资金净流入1531.57万元，主力净占比3.71% [3] - 海宁皮城主力资金净流入1394.22万元，主力净占比高达13.64% [3]

公司业绩预告与市场反应 - 公司发布2025年业绩预告，预计归母净亏损0.75亿元至1.25亿元，预计扣非净亏损为1.75亿元至2.25亿元，这是公司上市以来归母净利润首次告负 [1] - 业绩预告发布后，公司股价在1月21日开盘即跌停，报6.35元/股，收盘报7.06元/股，较前一交易日微涨0.14% [1] - 公司证券部表示，2025年大部分项目的经营现金流仍为净流入，归母净利润亏损主要受会计上的资产减值计提影响 [1] 业绩变动原因与资产减值分析 - 2025年前三季度公司营收7.29亿元，同比小幅下滑5.89%，但归母净利润8586.88万元，同比增长127.98% [3] - 第四季度业绩大变脸，核心原因是预计2025年度计提各类资产减值损失合计约2.26亿元，其中资产减值准备2.17亿元，信用减值准备893.11万元 [3] - 高额资产减值主要来源于商誉和使用权资产减值，截至2025年三季度末，公司商誉账面原值1.26亿元，已计提减值准备0.74亿元，剩余0.52亿元 [3] - 使用权资产减值是主导，主要来源于承租运营项目，截至2025年三季度末，公司账面使用权资产规模高达32.86亿元 [3] 公司业务模式与经营状况 - 公司经营模式主要包括承租运营、参股运营和受托运营，其中承租运营是主要收入来源 [4] - 截至2025年6月底，公司在管项目69个，在管面积约135万平方米，其中承租运营项目37个，可供出租运营的物业面积约77万平方米 [4] - 公司盈利能力承压，2022至2024年归母净利润分别为0.97亿元、0.99亿元、0.15亿元，增速分别为-21.78%、1.85%、-85.07% [5] - 同期公司毛利率持续下行，分别为40.57%、28.68%、25.82% [5] 行业市场环境与租金压力 - 公司核心业务聚焦于上海市，截至2025年6月底，58个项目位于上海，占总项目数量的84% [6] - 2025年上半年公司总营收4.91亿元，上海区域贡献4.07亿元，占比约83% [6] - 2025年上海甲级写字楼市场净吸纳量49.9万平方米，但新增供应高达103.7万平方米，供大于求 [6] - 2025年四季度，上海中央商务区甲级写字楼租金环比下降2.8%，同比下降12.1%，至6.4元/平方米/天；非中央商务区租金环比下降2.7%，同比下降11.0%，至4.2元/平方米/天 [6] - 2025年上海商务园区市场新增供应111.5万平方米，同比增幅达21%，净吸纳量仅为32万平方米，空置率同比上升3.7个百分点至26%，为2015年以来最高水平 [10] - 截至2025年四季度末，上海商务园区平均租金报价同比下降3.4%，至132.7元/平方米/月 [10] - 展望2026年，上海甲级办公楼和产业园区市场预计仍将面临供应压力，租金下行趋势可能延续 [10] 行业政策背景与发展前景 - 城市更新已上升为国家战略，“十四五”期间城市更新完成投资约15万亿元 [5] - “十五五”规划建议明确提出大力实施城市更新，据测算“十五五”期间城市更新总投资需求有望超过20万亿元 [5] - 公司解释业绩承压原因包括在管项目位于核心地段受新增供应挤压，部分项目边际成交租金单价承压，以及商办市场需求承压、竞争加剧导致租金下行 [5]

公司股价与市场表现 - 1月22日，公司股价上涨5.1%，报收7.42元/股，成交额达5631.09万元，换手率为1.65%，总市值为35.06亿元 [1] 公司基本情况 - 公司全称为上海锦和商业经营管理(集团)股份有限公司，位于上海市，成立于2007年5月9日，于2020年4月21日上市 [1] - 公司主营业务为城市老旧物业、低效存量商用物业的定位设计、改造、招商、运营和服务 [1] - 公司主营业务收入构成中，租赁业务占比74.83%，物业服务及其他业务占比25.17% [1] 机构股东动态 - 诺安基金旗下的诺安多策略混合A(320016)于2023年第三季度新进成为公司十大流通股东，持有261.33万股，占流通股比例为0.55% [2] - 基于1月22日股价上涨测算，该基金当日浮盈约为94.08万元 [2] - 诺安多策略混合A基金成立于2011年8月9日，最新规模为18.55亿元，今年以来收益率为9.24%，近一年收益率高达83.55%，成立以来收益率为260.5% [2] 相关基金经理信息 - 诺安多策略混合A的基金经理为孔宪政，其累计任职时间为5年58天 [3] - 该基金经理现任基金资产总规模为56.08亿元，任职期间最佳基金回报为101.07%，最差基金回报为-16.74% [3]