文章核心观点 格力地产正式并入华发集团，其重大资产置换完成，战略定位变更为以免税业务为核心，公司去地产化进程加快，业内认为华发集团后续会推动资源整合，格力地产盈利能力有望改善 [1][3][4] 格力地产并入华发集团情况 - 4月15日格力地产公告，珠海市国资委将海投公司100%股权无偿划转至华发集团，工商变更登记完成 [1] - 划拨完成后，海投公司免税和地产等业务纳入华发集团，格力地产变为华发集团旗下三级子公司 [1] 格力地产转型历程 - 2020年5月格力地产宣布收购珠海免税计划，拟89.78亿元购买其100%股权，定增约70亿元，后因原董事长涉嫌违规重组搁置，2023年重启 [2] - 2024年7月格力地产将重组方案调整为资产置换，以5家房地产开发公司股权及债务与海投公司持有的珠海免税集团51%股权置换 [2] - 2024年12月国资委原则性同意重组，12月31日重大资产置换实施完成，海投公司支付约4.26亿元交易价格差额 [3] 格力地产战略定位变化 - 资产重组完成后，格力地产持有珠海免税集团51%股权，战略定位变更为以免税业务为核心的企业集团 [3] - 3月19日格力地产宣布拟变更公司名称为“珠海珠免集团股份有限公司”、证券简称变更为“珠免集团”，经营范围相应变更 [3] 珠海免税集团情况 - 珠海免税集团是全国最早开展免税品经营业务企业之一，2022 - 2024年上半年分别实现净利润约3.17亿元、6.67亿元、4.38亿元，主营业务毛利率分别为55.09%、49.92%、48.55% [3] - 珠海免税集团剩余49%股权由海投公司、城建集团持有，比例分别为26%、23%，城建集团为华发集团旗下公司 [4] 重组对格力地产的影响 - 重组使格力地产剥离亏损地产业务，收获免税业务，2024年上半年净亏损较交易前收窄超5.4亿元 [4] - 业内分析华发集团会推动资源整合，加快将免税业务板块注入格力地产 [4] 格力地产地产业务发展及去化情况 - 2015年格力集团划转股份后，格力地产开启高价买地阶段，如2014年底斥资逾30亿元进军上海拿地，2016年在多地高溢价拿地 [5] - 高价地入市遇调控，项目入市节奏推迟，如上海前滩地块分别拖6年、8年开盘，松江项目拖6年，珠海格力海岸项目开发周期7 - 9年 [5] - 格力地产销售业绩不佳，2019年前销售额低于50亿元，2020年达81亿元以上，2023年跌至67亿元，行业排名常年百名开外 [6] - 2018 - 2023年地产业务毛利率从40%以上降至21%，2022 - 2023年亏损，2024年上半年毛利率降至10%以下，预计全年归母净亏损12.5 - 17.8亿元 [6] - 格力地产借助转型去地产化，置出多地开发业务，仅保留珠海本地业务，承诺5年内完成保留业务去化或处置 [6] - 若5年内未退出房地产业务，海投公司承诺承接未去化或处置业务 [7] - 2023年珠海地区营收在总营收中占比超6成，是业绩关键支柱 [7] - 华发集团旗下华发股份开发实力优，有助于格力地产退出开发业务，促进存量项目消化 [7]