文章核心观点 中国酒店投资市场正从增量扩张转向存量优化，投资人需把握市场趋势，通过专业估值、动态定价和合规交易流程实现资产价值最大化，同时关注资产盘活机遇和搭建公募REITs退出路径，推动酒店资产全生命周期管理的专业化与资本化升级 [1][6] 酒店投资市场现状 - 近年来中国内地酒店市场进入投资活跃期，2015 - 2024年投资交易额约1685.4亿元，年均成交额约139.4亿元，2024年投资占比达10.7%创近年新高 [1] - 受宏观经济和房地产政策影响，部分酒店业主剥离非核心资产，优质酒店资产进入市场，吸引境内外投资人，大宗交易额逆势攀升，2023年再创历史新高 [1][2] 投资热门区域 - 一线城市酒店资产因抗周期能力与复合价值成资本竞逐焦点，过去10年超60%酒店交易发生在此，核心区位土地稀缺支撑增值潜力，商务与文旅驱动效应显著 [1][2] - 新一线城市成投资新蓝海，疫情期间部分城市酒店经营表现攀升，2020 - 2024年投资交易额占比相较2015 - 2019年增加6个百分点 [1][3] - 过去10年市区酒店交易额占总交易额70%以上，投资人基于市场需求、地理位置、客户群体和品牌连锁化等因素倾向投资 [3] - 2020 - 2024年市郊和远郊酒店交易占比明显增加，因城市化和产业园区建设，部分投资人布局捕捉未来机会 [3] 投资风险与应对 - 酒店投资交易常见法律风险点包括物业权属瑕疵、共有设施权属划分、经营证照合规性和酒店管理合同解除等问题 [4][5] - 境外投资人出售内地酒店项目公司股权需关注跨境支付限制，通过双层监管账户设计规避外汇管制风险并完成特殊流程 [5] - 合法终止酒店管理合同应避免违约赔偿，提前评估条款并制定谈判策略，协商解约较成本可控且便捷 [5] 资产退出路径 - 传统退出渠道为股权转让和资产出售，未来政策开放后，公募REITs将为酒店行业开辟证券化退出新路径，提升存量资产流动性和价值 [5]