核心观点 - 公司正在进行关键性境外债务重组 预计通过债转股等方式大幅削减债务规模并延长久期 同时推动业务向低负债轻资产模式转型 成为行业转型样本 [2][3][4][8] 债务重组进展 - 境外重组方案已获约90%债权人签署重组支持协议 香港高等法院将于下月末启动核准聆讯 [2][4] - 重组涉及总计68亿美元本金债务 提供债转股、零息债券置换及长期票据等五大类选项 新票据或贷款利率降至1.00%-2.75% 最长期限延长至9年 [3][4] - 债转股选项不设规模上限 已有欧洲价值型基金明确全额转股意向 [4][5] - 完成境内外重组后 信用债规模将缩减50%以上至300亿元内 存量债务久期延至9-10年 [4] - 截至2024年末有息负债规模降至866亿元 较峰值压缩超30% 权益后货值达1300亿元 持有物业资产估值约460亿元 [5] 业务转型战略 - 坚决摒弃"三高"模式 转向"低负债、轻资产、高质量"发展路径 [8] - 开发业务收缩至核心城市 依托460亿元商业资产和18亿元租金收入（2024年增长约10%）形成稳定现金流 [5][8] - 资管板块对标铁狮门、黑石 通过双GP模式隔离风险 [8] - 实施五大核心战略：深耕战略、精品战略、四好战略、竞争致胜战略（2070工程和3500工程）、稳健经营战略 [8] - 保留"三全"核心能力：全链条赋能、全业态运营和协同能力（永升服务行业TOP9 瓴寓管理规模行业TOP4）、全国化网络 [9] 财务状况影响 - 债务重组后净负债率将快速回归健康水平 削债部分预计逐步增厚净资产 [4][5] - 剩余抵押类有息负债约260亿元 其中三分之一为经营物业贷款 三分之二为住宅项目开发贷 大部分将通过项目销售交付实现自然清偿 [4]