每经记者｜陈利 每经编辑｜金冥羽 魏文艺 近期，多家规模房企宣布债务重组取得"关键突破"。 融创中国公告称，在本月中旬举行的境外债重组计划会议中，98.5%的债权人投票赞成重组计划，对应债务金额支持率94.5%。至此，融创中国境外债重 组方案已赢得所需大多数计划债权人批准。 融创中国无疑是此轮债务重组推进较快的大型房企。 早在2023年1月，融创中国就完成了160亿元境内债的展期。同年11月，其又通过"债转股+发新票"的方式，完成百亿美元境外债务重组。 但此后，由于行业恢复不及预期，叠加遭遇债权人的清盘呈请，融创中国不得不寻求二次债务重组。其中，境内债的二次重组已于今年1月完成。 今年3月，融创中国宣布对境外债进行二次重组，"寻求更加全面的境外债务综合解决方案"。 根据融创中国披露方案，此次重组覆盖总规模约95.5亿美元的境外债务，囊括公开市场债券、私募贷款等多种类型，旨在彻底化解上市公司层面的债务风 险。 具体来看，融创中国向债权人分派两种新强制可转债（MCB）：一类将获分配转股价为6.80港元/股的新MCB，可在重组生效日起转股；另一类将获分配 转股价为3.85港元/股的新MCB，可在重组后18—30个月 ...

今年三季度以来，多家出险房企明显加快了债务重组的步伐。据不完全统计，包括世茂、禹洲、佳兆 业、旭辉、融创、碧桂园、中国奥园、合景泰富、龙光、远洋、金科、富力、时代中国等在内的十余家 房企，近期密集披露了化债进展。 其中，部分企业已完成重组或进入最后阶段。世茂、禹洲及佳兆业分别于7月、8月及9月宣布各项境外 债务重组条件均已获达成，重组方案全面生效；10月，旭辉控股宣布拟于10月31日召开特别股东会，审 议就境外重组采取的公司行动，意味着其距离重组生效仅"一步之遥"。 中指研究院企业研究总监刘水指出，今年以来，房企债务重组加速，是多种因素叠加的结果。当前市场 形势下，债权人对于债权回收的预期有所调整，相较于破产清算和资产持续贬值，更倾向于接受重组方 案，以提高债务清偿率。 值得注意的是，本轮债务重组的核心特征是从"展期"转向"削债"。在已通过的多家房企方案中，"债转 股"成为主流选项。然而，债转股往往会稀释大股东的持股比例，因此如何设计合理的重组方案，在削 减债务的同时维持大股东的控制权，成为各方关注的焦点。 真金白银支持，大股东展现风雨同舟 旭辉控股大股东林氏家族也展现出对公司的坚定支持，将超5亿港元的股东借 ...

融资活动显著回暖 - 9月房地产行业债券融资总额达561.0亿元，同比增长31.0% [3] - 9月信用债融资规模为322.0亿元，同比大幅增长89.5%，占总融资额的57.4% [3] - 进入10月，房企融资活动持续活跃，招商蛇口、信达地产、北京城建等多家公司启动或完成大额债券发行 [3][6] 融资渠道与结构特点 - 信用债是当前融资主力，ABS融资规模为227.7亿元，同比下降11.9%，海外债融资规模较小，仅为11.4亿元 [3] - 融资主体以央国企为主导，如华润置地发行50亿元，招商蛇口、陆家嘴集团等发行额均超20亿元 [4] - 部分民营房企如绿城中国、新城控股、新希望地产等亦成功发行信用债，合计金额约36.2亿元 [4] - 海外债市场向部分房企开放，但融资成本高，如新城控股发行1.6亿美元债券，票面利率达11.88% [4] 融资期限与产品创新 - 融资期限呈现优化趋势，9月信用债平均发行年限达到3.65年，以1-3年期和3年以上债券为主 [7] - ABS领域出现结构性亮点，类REITs成为发行规模最大的产品，占比达37.2% [7] - 市场创新取得进展，如首单外资消费REITs——华夏凯德商业REIT成功设立，募集资金22.87亿元 [7] 债务重组进展 - 部分出险房企债务重组取得实质性进展，龙光集团、融创中国、花样年控股的境外债重组方案获超75%债权人通过 [8] - 金科股份重整计划执行进展顺利，转增股票已完成过户，并与中信信托签署破产重整专项服务信托合同 [8] 销售回款压力持续 - 房企主要资金来源销售回款面临较大压力，1-9月房地产开发企业到位资金7.23万亿元，同比下降8.4% [9] - 与销售直接相关的定金及预收款和个人按揭贷款降幅明显，分别下降10.3%和10.6% [9] - 销售市场持续低迷是拖累房企整体资金面的主要因素 [10]

出险房企化债方案取得突破 - 近期旭辉、融创、金科三家出险房企的境外债务重组或破产重整方案取得密集进展 [1] - 旭辉于10月16日公告境外债务重组细节，计划发行强制性可转换债券、进行大股东借款转股及实施长期团队股权激励计划，并将于10月31日召开特别股东大会寻求批准 [1] - 融创于10月14日公告其第二轮境外重组方案已获得债务金额94.5%的债权人同意，并将于11月5日在香港高等法院进行聆讯 [1] - 金科于9月24日公告与中信信托签署破产重整专项服务信托合同，标志着偿债机制完成法律架构搭建，重整进入实质性操作阶段，重整投资人注入26.28亿元资金后成为公司第一大股东 [1] 债转股成为核心化债方式 - 三家企业的重整重组方案均一致采用债转股作为重要化债方式，通过增发新股落地债转股，在化债的同时增厚企业股本金 [1] - 方案均设置相应条款以确保大股东对企业的控制权，实现大股东与债权人长期利益的绑定 [1] 债权人回收率高度依赖未来股价表现 - 金科方案明确给出了回收率计算逻辑：（现金清偿金额 + 债转股股数 × 股价 + 信托受益权份额 × 单份资产价值0.019元/份）÷ 普通债权总金额 [2] - 以1000万债权为例，按金科当前股价1.38元/股计算，回收金额约58.64万元，回收率不到6%；若股价上涨4.7倍至6.46元/股，回收金额约186.5万元，回收率可超18% [2] - 融创方案为75%债权按6.8港元/股转股，25%债权按3.85港元/股转股，考虑"股权结构稳定计划"让渡23%后，1000万港元债权可转股约135万股 [3] - 按融创当前股价1.52港元/股计算，回收金额约205.2万港元，回收率约20%；若股价上涨4.7倍，债权人回收率有望突破80% [3] - 旭辉方案包括4000万美元头部现金、41亿美元可转债（转股价1.6港元/股）及26亿美元留债，若债权人全额选择转股，1000万港元债权削债10%后可转562.5万股 [3] - 按旭辉当前股价0.22港元/股计算，回收金额约123.8万港元，叠加头部现金后回收率超13%；若股价上涨4.7倍，债权人回收率可达超60% [3] - 企业可持续经营并恢复盈利及资本市场估值，是债权人获得更高回收率的关键 [4] 方案设计确保控制权稳定与利益绑定 - 三家企业的方案均保证了实控人或重整投资人的单一最大股东地位，使其未来收益与公司股价增长高度绑定，有利于激励其聚焦公司经营 [5] - 金科重整投资人以0.63元/股认购12亿股、1.04元/股认购18亿股，合计投入26.28亿元获得重整后金科近30%股权及9个董事会席位中的7席，拥有绝对控制权 [5] - 融创通过"股权结构稳定计划"，将债权人每获得100美元本金的新强制可转换债券中的约23美元发行予主要股东，并约定6年内不得处置，确保孙宏斌控股比例维持在23% [6] - 旭辉方案包含实控人5亿多港元借款全额转股及覆盖实控人和中高管的"长期团队股权激励计划"，使林氏家族持股比例维持在25%左右，避免股权过度稀释 [6] - 旭辉的十年期"长期团队股权激励计划"附带与可量化业绩指标挂钩的条款，深度绑定实控人、管理团队与债权人的长期利益 [6] - 保持控制权稳定和管理层稳定有利于企业战略连贯性，符合债权人及全体股东的长期利益 [7]

核心观点 - 近期出险房企化债取得密集突破 旭辉 融创 金科均披露了境外债务重组或破产重整方案的具体细节 [1] - 债转股是三家企业一致采用的核心化债方式 其回收率关键取决于未来股价表现 [2][4] - 三家企业的方案均设置了特定机制以保证大股东控制权 实现大股东与债权人长期利益的绑定 [5][6][7] 债务重组方案细节 - 旭辉于10月16日公告境外债务重组方案 包括发行强制性可转换债券 大股东借款转股及长期团队股权激励计划 将于10月31日寻求股东批准 [1] - 融创于10月14日公告其第二轮境外重组方案获债务金额94.5%的债权人同意 将于11月5日进行法院聆讯 [1] - 金科于9月24日签署破产重整专项服务信托合同 重整投资人注入26.28亿元资金后成为公司第一大股东 标志着重整进入实质性操作阶段 [1] 债转股与回收率分析 - 金科方案明确回收率计算逻辑为 (现金清偿金额+债转股市值+信托资产价值)÷普通债权总金额 对大额债权人而言回收率受股价波动影响极大 [2] - 以1000万债权为例 按金科当前股价1.38元/股计算回收率不到6% 若股价上涨4.7倍至6.46元/股 回收率可提升至超18% [2] - 融创方案为75%债权按6.8港元/股转股 25%债权按3.85港元/股转股 1000万港元债权可转股约135万股 按当前股价1.52港元/股计算回收率约20% 若股价上涨4.7倍回收率有望超80% [3] - 旭辉方案包括4000万美元头部现金 41亿美元可转债及26亿美元留债 若债权人全额选择转股 1000万港元债权削债10%后可转562.5万股 按当前股价0.22港元/股计算回收率超13% 若股价上涨4.7倍回收率可达超60% [3] - 企业可持续经营并恢复盈利及估值 是债权人获得更高回收率的关键 [4] 控制权与利益绑定机制 - 三家企业方案均通过增发新股实施债转股 在化债同时增厚股本 并设置条款确保大股东控制权 [1][5] - 金科重整投资人以0.63元/股认购12亿股 以1.04元/股认购18亿股 合计投入26.28亿元获得近30%股权及9个董事会席位中的7席 拥有绝对控制权 [5] - 融创推出"股权结构稳定计划" 债权人每获得100美元新强制可转换债券中有约23美元发行予主要股东 并约定6年内主要股东不得处置受限股票 确保孙宏斌持股比例维持在23% [6] - 旭辉方案包含实控人5亿多港元借款全额转股及"长期团队股权激励计划" 使林氏家族持股比例维持在25%左右 激励计划为期十年并与业绩指标挂钩 [6] - 保持控制权稳定和管理层激励有利于企业战略连贯性 符合债权人及全体股东长期利益 [7]

政策导向与行业方向 - 住建部部长强调系统发力建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子，并推动老房子改造、老旧小区改造及现代化城市基础设施体系建设 [1] - 住建部等九部门要求编制智能化市政基础设施建设和改造行动计划，摸排供水、排水、供电、燃气等设施底数并汇聚数据至信息平台 [2] - 北京出台住房租赁企业税收新政，自2026年起增值税征收率由5%降至1.5%，房产税税率由12%降至4%，专业化规模化门槛下调50%至500套或1.5万㎡ [3] 地方政策与市场支持 - 成都发布公积金新政，取消“本市缴存”限制，符合条件的异地缴存人也可申请“商转公”贷款业务 [4] - 北京发布今年第八轮拟供商品住宅用地清单，涉及9宗地，土地面积约44公顷，建筑规模约103万平方米 [7] - 上海八批次土拍推出6宗地块，总出让面积19.16万㎡，总建筑面积40.87万㎡，总起价184.95亿元 [8] 土地市场交易动态 - 苏州相城两宗低密宅地以总成交金额6.61亿元底价成交，成交楼面价分别为7500元/㎡和7000元/㎡ [5] - 杭州滨江区一宗宅地经过22轮竞价以总价12.64亿元成交，溢价率19.93%，成交楼面价25317元/㎡ [6] 房企项目与销售表现 - 中建·运河玖院9月热销448套，摘得北京9月住宅销售套数、面积、金额三科销冠 [9] - 北京城建·玺院人文实景示范区开放，项目规划建面约154-280㎡低密大宅 [10] 公司治理与资本动态 - 万科董事长辛杰辞任，由深铁集团黄力平接任董事长职务 [10] - 融创中国境外债务重组计划获98.5%债权人投票赞成，对应债务金额支持率94.5% [11][12] 房企销售业绩汇总 - 华润置地前9月累计合同销售金额约1544.0亿元，同比下降10.4% [13] - 中国金茂前9月累计签约销售金额806.85亿元 [13] - 龙湖集团前9月总合同销售金额为507.5亿元 [14] - 碧桂园前9月累计权益合同销售金额约250.6亿元 [15] - 金地集团前9月累计签约金额241.8亿元，同比下降54.22% [15] - 远洋集团前9月累计协议销售额约188.3亿元 [15] - 新城发展前9月累计合同销售金额约150.5亿元 [16] - 华侨城前9月累计合同销售金额为132.5亿元，同比减少22% [16] - 旭辉控股前9月累计合同销售金额约130.6亿元 [17] - 合生创展前9月总合约销售金额约112.64亿元 [18]

境外债务重组方案核心内容 - 公司拟通过发行总额约41亿美元的强制性可转换债券、推进股东贷款转股及落地2.44亿股股份奖励计划进行境外债务重组 [2] - 重组生效后，总额约81亿美元的现有境外债务（包括68亿美元未偿还本金及13亿美元应计未付利息）将被注销，公司将新发行总额约67亿美元的新工具并支付约950万美元现金 [2] - 新票据中约41亿美元为强制性可转换债券，其余26亿美元通过短、中、长期票据或贷款形式留债 [2] 强制性可转换债券具体条款 - 强制性可转换债券初始普通转换价为每股1.6港元，较当前股价溢价7倍 [2] - 转股机制分为三种：自愿转换、分期强制转股（未来四年内按既定最低比例逐步转股）及触发式转股（若公司股票连续90个交易日成交量加权平均价超过5港元，则所有剩余债券自动强制转换） [2] 大股东支持与股权激励计划 - 大股东林氏家族展现出坚定支持态度，其超5亿港元的股东借款将同步转股，持有的约400万美元现有票据也将全部转换为强制性可转换债券 [3] - 公司推出一项为期十年的股权激励计划，授予条件与未来多项可量化业绩指标挂钩，旨在绑定核心团队并确保大股东在债务重组后维持控制权，避免股权过度稀释 [3] 近期经营与财务表现 - 2025年上半年公司实现营业收入122.81亿元，同比下降39.22% [3] - 2025年上半年公司股东应占亏损约63.58亿元，较去年同期进一步扩大 [3] - 2025年9月公司合同销售金额约为9亿元，仅为去年同期的约五成；1—9月累计合同销售金额约130.6亿元，较去年同期有所下滑 [3]

北京土地供应 - 北京发布2025年第八轮拟供应商品住宅用地清单 共涉及9宗地 土地面积约44公顷 建筑规模约103万平方米 [1] - 本轮地块全部位于市场需求突出 基础设施和公共服务配套较完善的区域 包括中心城区3宗 副中心及平原多点地区6宗 [1] - 核心区优质地块供应叠加政策导向 将强化市场对高品质住宅开发及建材 装修等产业链的信心 [1] 成都土地市场 - 成都集中出让4宗宅地 总用地面积12.55万平方米 总规划建面约23.90万平方米 起始总价19.90亿元 [2] - 最终3宗底价成交 1宗小幅溢价成交 总成交金额19.95亿元 [2] - 土地市场延续核心区溢价 非核心区底价的分化态势 [2] 房企融资动态 - 中海地产全资子公司拟发行不超过30亿元中期票据 品种一发行规模10亿元期限3年 品种二发行规模20亿元期限5年 [3] - 低息融资能力与稳健财务叠加 公司的资本运作效率及项目拓展潜力将成市场关注重点 [3] - 旭辉控股拟召开特别股东会审议境外债务重组方案 计划通过发行强制性可转换债券用于债务大幅削减 大股东超5亿港元借款将同步转股 [4] 企业重组与股权变动 - 旭辉控股推出为期10年的团队股权激励计划 用于在重组完成后的经营复苏期稳定 激励团队 [4] - 财信发展控股股东破产重整投资人确定 江西中久天然气集团有限公司被确定为中选投资人 [5] - 财信发展控股股东重整或涉及公司控制权变动 新投资人的资金注入及业务协同计划成为关注焦点 [5]

通讯发布 - 公司通讯文件有中、英文版本，已上载于公司网站及披露易网站[2][7] - 自2023年12月31日起采用电子方式发布公司通讯[3][8] 股东通讯 - 非登记股东收未来通讯需向中介提供邮箱[4][9] - 想收印刷本可填回条或发邮件，有效期一年[5][9] 咨询信息 - 对信件有疑问可工作日致电咨询[6][10]

公司通讯发布 - 公司通讯文件已发布，有中英文版，可在www.cifi.com.cn及www.hkexnews.hk查看[2][8] - 2023年12月31日起采用电子方式发布，取代印刷本[3][9] 股东接收方式 - 建议股东扫描二维码或提供邮箱确保及时收取[4][10] - 未提供邮箱或无法收到通知，需主动查网站，行动类通讯发印刷本[5][11] - 想收印刷本可填回条或邮件申请，有效期一年[6][11] 咨询方式 - 有疑问可在工作日9:00 - 18:00致电(852) 2862 8688咨询[7][11]