核心观点 - 中国金茂通过"拿地大爆发、组织精简、产品优化"三板斧策略实现扭亏为盈，2025年前4月以356亿元新增土地价值位列行业第一 [2][3][4] - 公司采取"增量破局"战略，24年11月至25年4月累计拿地超500亿元，拿地强度达1.4，远超保利(0.21)、中海(0.26)等头部房企 [4][20] - 2023年亏损69亿元后，2024年实现归母净利润10.7亿元，计划通过高端产品线(货值占比65%)和核心城市布局(京沪占比37.6%)修复利润率 [5][28][29] 战略转型 - 组织架构从三级转为二级，降低管理费用(原占比8.8%行业最高)，提升管控效率 [16][28] - 产品端推出"金玉满堂"四大产品线，"府系及璞系"高端产品货值占比提升至65% [29] - 退出三四线城市(如湖州地块获7.81亿补偿)，聚焦一二线核心地块(毛利率超20%) [28] 财务表现 - 近4年归母净利润呈V型曲线：47亿(21年)→19亿(22年)→-69亿(23年)→11亿(24年) [8] - 销售额持续下滑：2356亿(21年)→1550亿(22年)→1412亿(23年)→983亿(24年) [8] - 22-24年累计计提土储减值101.4亿元，减值比例12.9%远高中海(0.5%)、华润(2.2%) [11] 行业对比 - 2025年1-4月拿地金额超绿城(355亿)、华润(329亿)、中海(303亿)等头部房企 [3] - 竣工未售存货占比达45%，显著高于同业，滞重库存压力突出 [23][24] - 销售管理费用率8.8%高于龙湖(6.8%)、越秀(4.9%)等同行 [16] 风险因素 - 总土储4378万平米需7年消化(24年销售582万平米)，存货周转压力大 [9] - 早期超大盘模式(城市运营)和三四线布局(19-21年)导致资产质量承压 [7] - 限价政策曾抑制金茂府产品优势，新规取消限价后高端产品力有望释放 [7][22]