房贷利率下调 - 2025年5月20日首次降息落地，1年期LPR和5年期以上LPR分别下调10个基点至3%和3.5%，为去年10月以来首次降息 [1] - 个人住房公积金贷款利率同步下调0.25个百分点，5年以上首套利率由2.85%降至2.6%，二套利率由3.325%降至3.075% [1] - 上海易居房地产研究院副院长表示当前是房贷政策最宽松的一年，金融支持购房消费动力充足 [1] 北京新房市场表现 - 4月北京新房价格环比上涨1%，热度由海淀、朝阳、丰台等区域热门楼盘支撑 [1] - 中海朝阳ONE首开销售27.3亿元，为中海在朝阳组团的第二个开盘项目 [1] - 项目网签70套，均价76807.24元/平方米，相邻项目北京隅东序网签均价75937.73元/平方米 [8] 中海朝阳ONE项目概况 - 项目位于朝阳十八里店板块，距离东四环约900米，紧邻17号线，通车后5站直达国贸 [3] - 规划17栋7-23层洋房及高层，共888套房源，户均建面144平方米，容积率2.695 [6] - 主力户型为150平方米左右四居，南北通透，户均得房率90%，配备内嵌阳台 [5][6] 项目配套资源 - 教育配套包括在建的人大附中朝阳港分校（规划小学至高中全学段）及周边首师大朝阳实验小学等 [3] - 商业配套规划约21万平方米的中海环宇城MALL，为北京首座 [3] - 生态资源包括萧太后河滨水景观和2.5万亩朝南森林公园（在建） [3] 区域发展规划 - 十八里店板块为朝阳区先规划后开发区域，2021年首宗住宅用地底价成交，后因地铁开通和学校引进热度提升 [2] - 朝阳港一期规划中，中海朝阳ONE为最后一块住宅用地，二期将有大量地块 [4] - 十八里店吕家营村、西直河村城中村改造规划包含14宗住宅用地（46.46公顷），部分用于安置房或保障房 [4] 市场竞争与产品定位 - 一线城市头部房企竞争焦点为核心地段土地获取能力和高端住宅产品营造能力 [2] - 中海2024年11月以153.32亿斩获朝阳酒仙桥+十八里店+小红门组团地块，创北京单笔土地出让金纪录 [2] - 项目定位改善型需求，购房者主要来自亦庄和国贸区域，102平方米小户型占比少且位置边角 [6][8]