项目背景与市场表现 - 御翠园由长江实业旗下和记黄埔开发，地块2001年以7亿元拿下，楼面价1750元/平方米，23年后升值超50倍[2][13] - 项目一期逸翠园2005年开盘成交均价9230元/平方米，是楼面价5.27倍[13] - 二期御翠园2023年开盘，拟售均价9.07万～9.97万元/平方米，批准销售473套[4] - 目前网签量仅90套，成交均价7.8万元/平方米[4] 价格策略与销售争议 - "五一"期间推出七折特价房最低7万元/平方米，较最高备案价降30%，但活动后取消[3][4] - 开发商承诺老业主84万～110万"装修礼包"但未兑现，后改为补偿3年物业费(140平3.2万/185平4.2万)[6][16] - 部分新业主以7万元/平方米价格未完成网签，开发商对退房者赔偿双倍定金(20万)[9][10] - 项目将重启销售，价格调整为8万～8.5万元/平方米[9] 产品与市场定位 - 项目为准现房，周边配套成熟，与二手房形成价格倒挂(周边二手房价7万～10万元/平方米)[13][14] - 户型设计过时(进深长、面宽窄)，毛坯交付增加装修成本[13] - 土地使用期限因开发周期长已大幅缩水[13] - 渠道中介已停止带客，市场信心受挫[15] 业主反应与开发商应对 - 业主质疑销售策略随意性，认为品牌信任受损[11] - 数十户业主提交拒收房函，主要诉求为兑现"装修礼包"[16] - 开发商解释降价是为6月底交付前清盘，但实际销售不及预期[7]