需求端变化 - 中国城镇年均新房需求将从2017年2000万套峰值骤降至2025-2030年的410-500万套，降幅达75% [5] - 人口负增长导致每年住房需求减少140万套，90后比80后减少4000万人口，00后比90后减少3000万，结婚登记下降35%，新生儿数量八年下降40% [5][6] - 城镇化率增速从2010年水平减半至0.5%，2030年达70%后增长空间仅剩3个百分点 [8] - 投资需求转为净抛售状态，2025-2030年年均净抛售180万套，城镇住房空置率达20%（约7000万套） [9] 市场结构分化 - 开发商新开工项目仅为巅峰期20%，港股内房股普遍下跌2%-4%，新房库存达370万套 [11] - 一线城市新房库存去化周期18个月，三四线城市达28个月且房价或有30%下行空间 [11] - 全国城镇存量房超3.7亿套，户均1.16套，三四线城市空置率达12.5%（每8套1套空置） [11] - 146个地级市出现人口流失，53个城市连续20年人口减少，部分区域户均持有1.4套房但出租率极低 [14] 行业转型趋势 - 新房销量到2035年或仅为2021年高峰期的三分之一，二手房交易占比将提升至66% [13] - 行业集中度加速提升，前十大开发商市场份额或达50%，国企将成为主导力量 [13] - 政策层面需10万亿资金收购商品房改公租房，但存在8万亿资金缺口，房贷利率或需从3.2%降至2% [13] - 住房属性回归居住本质，旧改和翻新市场将扩容，投机性需求彻底退出 [13]