公司概况 - 深圳国际控股有限公司是深圳市属直管企业中唯一一家整体境外上市公司，也是唯一一家以现代物流、收费公路、港口及大环保为主业的国有产业集团 [1] - 公司以粤港澳大湾区、长三角和京津冀经济带为主要战略区域，重点介入"水陆空铁"四大领域，致力于成为国内领先的城市基础设施开发商和运营服务商 [1] - 物流及港口业务为公司主业，收费公路及大环保业务是公司收入基本盘 [1] - 公司主要业务分为收费公路及大环保业务、物流业务、港口及相关服务业务、其他投资（涉及深圳航空、国货航等） [1] 商业模式 - 公司探索出"投建管转"大闭环商业模式和"投建融管"小闭环商业模式 [1] - 大闭环商业模式通过完成土地性质转变和重新规划，获得土地增值和后续开发营运的收益 [1] - 小闭环商业模式通过资产证券化方式将物流园区项目置入公募REITs或私募基金，实现项目出表和资金回笼 [1] 业务发展 - 华南物流园转型升级为公司带来业绩弹性，通过将物流用地转为商业及住宅用地获得政府补偿，后期进行地产开发获得收益 [2] - 华南物流园转型整体项目预计共贡献税后收益超156.58亿港元 [2] - 公司致力维持稳定的分红政策，自2017年以来派息比例一直维持在归母净利润50%左右 [2] - 2015-2024年公司十年累计分红155.93亿港元 [2] 财务预测 - 预测2025-2027年归母净利润分别为30.81/34.30/39.25亿港元 [3] - 按照分红比例50%测算，当前对应股息率分别为8.28%/9.22%/10.55% [3] - 深圳国际的PE估值为5.9x低于可比公司均值，股息率为8.28%高于可比公司 [3] 投资价值 - 公司探索出物流园转型升级和物流港资产证券化两大长期商业模式增强业绩弹性 [3] - 预计未来6-8年华南物流园转型升级项目将持续释放业绩，叠加物流港资产证券化实现资金回笼 [3] - 公司分红稳定，土地增值和物流港资产证券化成功，资金使用效率提升，后续分红有望维持 [3]