公司融资与债务状况 - 公司成功与超过50家银行债权人达成882亿港元的再融资协议，资金将用于偿还境外无抵押金融债务，最早到期日延至2028年6月30日 [2] - 公司2024年度财报显示综合债务净额1246.3亿港元，净负债比率57.5%，超出香港地产行业通常30%的水平 [5] - 短期债务压力突出，一年内到期债务322.1亿港元，账面现金218亿港元，资金缺口超过100亿港元 [5] - 公司宣布延期支付四笔永续证券分派，金额34亿美元，这是上市20年来首次延期付息，消息发布后股价单日跌幅超过6% [5] - 永续债在公司债务结构中占比较高，有息负债总额约1465亿港元，其中永续债354亿港元，年利息成本超过8% [5] 管理层变动与战略调整 - 郑志刚辞任公司非执行董事及非执行副主席职务，此前已于2024年9月卸任行政总裁一职，此次完全退出董事会 [2] - 郑志刚的妹妹郑志雯今年4月进入公司董事会，担任提名委员会成员 [9] - 在郑志刚任职的七年里，公司市值蒸发超过720亿港元 [9] - 公司推出减债措施：停止派息、出售资产、加快销售回款，2024财年已出售资产回笼80亿港元，今年资产出售目标260亿港元 [5] 业务扩张与市场表现 - 郑志刚接任行政总裁后大力推进K11文化商业品牌，K11从香港几家门店扩展到内地26家，总计38座 [7] - 截至2024年，K11在大中华区10个城市运营34个项目，总楼面面积273万平方米 [7] - K11在内地所有商场销售额加起来可能不及一个普通购物中心，2023年内地K11商场平均出租率78%，明显低于香港90%以上的水平 [8] - 深圳旗舰项目K11 ECOAST开业首年亏损2.3亿港元 [8] - 公司商业地产占比达70%，香港甲级写字楼空置率升至18.7%，中环地标空置率24% [8] 行业对比与市场环境 - 其他香港地产商如恒隆地产和新鸿基保持稳健策略，恒隆地产负债率保持26.3% [9] - 标普全球评级与穆迪投资者服务公司均将公司列入负面观察，标普报告提到如果香港大型开发商出现违约或债务重组，住宅楼价可能年内下跌5%-7%，一手成交量减半至1万宗 [5] - 公司土地投资方面，2021年内地楼市调整时仍在大湾区旧改项目投入超过200亿港元，但市场反应一般，不少项目去化率不足40%，地块估值下降 [8]