上海K11写字楼出售传闻 - 新世界发展否认出售上海淮海中路K11写字楼部分（建筑面积8.05万平方米），称仅为出租[1] - 业内人士分析公司可能通过中介放风寻找买家，以避免公开承认导致资产贬值[1] - 戴德梁行专家指出上海大宗交易市场处于以价换量阶段，核心区物业在合适价格下易成交[1] 上海写字楼市场现状 - 2025Q2上海甲级写字楼净吸纳量仅8.53万平方米，环比降18.4%，同比降67.6%[2] - 市场空置率攀升至23.6%，平均租金降至6.99元/平方米/天（环比跌1.9%）[2] - 香港K11写字楼与上海K11商场出租率数据暗示上海写字楼出租率不理想[2] 新世界发展财务状况 - 2024年底持有现金219亿港元（含受限4亿），但短期负债达326亿港元（现金短债比0.67）[3] - 总有息负债1514亿港元，其中810亿为无抵押银行贷款（占比53%）[3] - 2023/24财年营收357.82亿港元（同比降62%），持续经营归母净亏损118.07亿港元[5] 融资与永续债压力 - 公司于6月30日完成882亿港元现有债务再融资[4] - 但延迟支付4笔合计34亿美元永续债利息（A系列7亿/B系列12亿/C系列5亿/D系列10亿）[5] - 永续债每年消耗约20亿港元净利，延迟付息引发股价单日暴跌6.47%至4.48港元[7] 战略调整背景 - 出售写字楼可缓解资金压力，但交易受阻需转向降本增效等其他措施[7] - 2013年改造的K11艺术购物中心曾是年客流超千万的文化商业标杆[1][2] - 当前市场环境使写字楼从优质资产变为潜在处置标的[2][7]

公司动态 - 港资房企巨头新世界发展被传出售上海淮海中路K11物业写字楼部分 [1] - 上海新世界淮海物业发展有限公司工作人员否认出售传闻，称写字楼仅对外出租 [1] - 公司表示近期有关写字楼出售的消息均为中介机构制造的假消息 [1] - 上海香港新世界大厦11层招商部人士证实不存在写字楼出售情况，并称正在拟公函投诉 [1] 市场反应 - 出售传闻已引发多方询问，但公司暂未发布正式公告 [1] - 公司已接到大量关于写字楼出售的询问，显示市场对该物业高度关注 [1]

报告核心观点 - 内地上月工业生产者出厂价格指数（PPI）跌幅扩大，加上美国关税阴霾未散，港股本周二反弹后昨日受挫，经济数据未如理想，恒指料继续整固 [4] 海外市场重要指数表现 - 道琼斯工业指数收市44458.3，幅度0.49；标普500指数收市6263.26，幅度0.61；纳斯达克综合指数收市20611.34，幅度0.94；英国富时100指数收市8867.02，幅度0.15；德国DAX指数收市24549.56，幅度1.42；日经225指数收市39821.28，幅度0.33；台湾加权指数收市22527.01，幅度0.74 [3] - 上证指数收市3493.05，幅度 - 0.13；深证成指收市10581.8，幅度 - 0.06 [3] - 恒生指数收市23892.32，幅度 - 1.06；国企指数收市8597.27，幅度 - 1.28；红筹指数收市4108.58，幅度 - 0.19；恒生科技指数收市5231.99，幅度 - 1.76；AH股溢价指数收市130.64，幅度0.48；恒生期货（07月）收市23863，幅度 - 0.08；恒生期货（08月）收市23875，幅度 - 0.10 [3] 港股市场表现 - 港股本周二反弹后昨日曾挫逾300点，失守两万四收市，科指跑输恒指，全日挫1.8%；恒指昨日低开86点或0.4%，报24061点，随后跌幅扩大，失守两万四大关，午后跌穿早上低位，最多跌320点，低见23827，尾市跌幅收窄，最终收市跌255点或1.1%，收造23892；国指挫1.3%，报8597；科指挫1.8%，报5231；全日成交2338.78亿元 [4] - 蓝筹友邦微跌0.3%，造68.5元；美团挫2.5%，造119.2元；网易挫2.9%，造205.8元；快手挫2.3%，造64.75元；小米挫2.1%，收57.4元；汇控走高0.5%，报96.7元；中国生物制药收高10.1%，造5.91元，为表现最好蓝筹 [5] 宏观&行业动态 - 内地6月全国居民消费价格（CPI）按年升0.1%，今年上半年CPI下降0.1%；6月食品烟酒类价格按年上涨0.1%，鲜果价格升6.1%，水产品价格升3.4%，蛋类价格跌7.7%，畜肉类价格跌4.2%，猪肉价格跌8.5%，粮食价格跌1.2%，鲜菜价格跌0.4%；6月工业生产者出厂价格指数（PPI）按年跌3.6%，跌幅比上月扩大0.3个百分点，按月计亦跌0.4%，今年上半年PPI按年跌2.8% [7] - 6月扩内需、促消费政策持续显效，CPI按年升0.1%，为连续下降4个月后转涨，主要受工业消费品价格有所回升影响；PPI按年跌幅比上月扩大0.3个百分点，但随着各项宏观政策加力实施，部分行业供需关系有所改善，价格呈企稳回升态势 [8] - 摩根大通指6月中以来，本港地产股跑赢恒生指数8%，加上恒基地产发债集资及本港银行同业拆息（HIBOR）上升消息，短期料引发获利回吐，尤其恒地，建议在股价回调时增持具有明显催化剂的股票，如太古地产及领展；对于恒地，在市场消化其上半年疲弱业绩后建议买入，从战术角度看好九龙仓置业可望追落后；恒地发行80亿元可转换债券（CB），融资成本低仅0.5厘，或促使其他发展商探索CB融资以降低平均融资成本；新世界发展是最有可能进行供股的公司 [9] 上市公司要闻 - 中广核新能源6月完成发电量1403.5吉瓦时，按年减少1.3%，其中中国风电项目减少4.2%，中国太阳能项目增加27.5%，中国燃气项目减少30%，中国水电项目减少18.9%，南韩项目减少0.6%；上半年累计完成发电量9575.5吉瓦时，按年减少0.9%，其中中国风电项目增加4.1%，中国太阳能项目增加11.5%，中国燃气项目减少42.5%，中国水电项目减少28.4%，南韩项目减少9.4% [11] - 彭博引述知情人士报道，新世界发展在6月达成110亿美元再融资协议之后，寻求剥离在内地的房地产项目，计划逐步出售其在中国的房地产资产，包括在杭州、深圳和上海的K11大厦等地标建筑；该公司青睐能够快速做出决策、以及可提供较快资金回流的投资基金或私人公司等买家；在上海，新世界寻求以28.5亿元人民币出售K11大厦；截至12月31日，新世界在内地有价值500亿元的房地产投资；新世界面临流动性压力，并正在寻求通过一笔新的贷款筹集最多20亿美元资金，其设定的承诺截止日期为7月11日 [12] - 基石药业配售1亿股新股，每股配售价4.72元，集资4.72亿元，配售价较前收市价折让约8.88%，配售股份相当于扩大后已发行股本约6.83%；该公司拟将配售所得款项净额90%用于与「管线2.0」中的资产有关的进一步研发，及余下作其他一般公司用途 [13]

大宗交易市场概况 - 2025年上半年上海大宗交易成交额显著下滑 戴德梁行数据显示上半年合计成交158亿元 同比下降57% 世邦魏理仕数据为230亿元 同比下降30% [6][7] - 市场呈现"以价换量"特征 买家观望情绪浓厚 交易周期普遍拉长 例如博华广场签约后仍未完成交割 [7][8] - 内资买家占比自2019年起持续保持75%以上 5亿元以下小额交易占总量的75% [10] "短年限"物业交易动态 - 新世界发展拟出售上海K11写字楼部分 建筑面积8 05万平方米 委托单价3 9万元/平方米 总价超31亿元 剩余使用年限19年 [1][6] - 近期典型案例包括：力宝广场(剩余9年)由北京国资接盘 仙乐斯广场(剩余16年)交易因价格分歧僵持 某国资接手仅剩13年使用权的写字楼 [3][4] - "短年限"物业估值普遍下调 交易痛点在于买卖双方对资产估值的预期差距 例如仙乐斯广场报价较初始降低25%仍难达成一致 [12] 资本化率与投资趋势 - 戴德梁行调整商办物业资本化率：办公类5 7% 商业类5 9% 非核心区域办公6 1% 商务园区6 2% 反映风险溢价要求提升 [11] - 当前写字楼出租率约70% 且市场预期短期内难以回升至90% 推动资本化率攀升 [11] - 世邦魏理仕指出资本化率上涨趋势较2024年有所缓和 但投资者对风险溢价要求仍在提高 [12] 买家行为变化 - 投资性买家活跃度增加 瞄准价格低位布局 部分成交价已跌破银行贷款线 [10] - 非机构买家成为主力 更关注"价廉物美"的资产 对使用年限较短的物业接受度提高 [6][10] - 地方国资进场接盘外资持有的"短年限"物业 但交易流程复杂化特征明显 [4]

大宗交易市场现状 - 上海大宗交易市场成交量降至5年来最低水平，2025年上半年戴德梁行统计成交额158亿元同比下降57%，世邦魏理仕统计为230亿元同比下降30% [5] - 市场呈现"以价换量"特征，买家观望情绪浓厚，交易周期普遍拉长，部分项目如博华广场虽签约但未最终完成 [6] - 内资买家占比自2019年起持续保持75%以上，非机构买家成为主力，5亿元以下交易金额占比达75% [7] "短年限"物业交易特点 - 上海K11写字楼剩余使用年限19年，委托售价3.9万元/平方米，总价超31亿元，低于市场传闻的28.5亿元 [1] - 仙乐斯广场剩余年限16年，象屿集团拟收购价较初始报价降低25%，创南京西路商圈三年最大折扣但仍陷僵局 [8] - 力宝广场剩余年限仅9年，由北京国资接盘，显示地方国资成为"短年限"物业主要接盘方 [2][3] 资产估值与资本化率变化 - 戴德梁行调整2025年二季度资本化率：办公类5.7%、商业类5.9%、非核心办公6.1%、商务园区6.2%，较以往明显提升 [8] - 世邦魏理仕数据显示资本化率上涨趋势缓和，但投资者对风险溢价要求持续提高 [8] - 部分项目成交价跌破银行贷款线，如长风公园未来项目售价低于外资银行贷款额 [6] 买卖双方博弈焦点 - 买卖双方对资产估值分歧导致交易僵持，仙乐斯广场因价格低于业主及金融机构要价陷入停滞 [1] - "短年限"物业估值普遍下调，买方持续砍价导致交易周期延长，后续运营规划成买家挑战 [4] - 当前市场折价成交成主流，部分卖家处于零收益状态，投资性买家趁机布局低价资产 [7] 行业趋势展望 - 戴德梁行预计折价项目将持续成交，办公类资产交易或回升，业主进一步降价可能刺激企业资产配置需求 [7] - 写字楼出租率普遍维持在70%，市场预期短期内难以回升至90%，加剧资本化率攀升压力 [8] - 外资套现机会增加但交易流程复杂化，地方国资进场改变市场买家结构 [4][6]

核心观点 - 新世界发展延迟派发4笔美元永续债利息，引发市场对其流动性的担忧，但根据会计准则，永续债属于权益工具，延迟派息不构成一般债务违约 [2][4][7][8] - 公司通过882亿港元再融资计划缓解短期债务压力，覆盖810亿港元无抵押银行贷款，最早到期日延长至2028年6月30日 [2][12] - 盈利困难与现金流紧张主要源于投资物业回报周期长、流动性弱，以及2023-2024年累计266亿港元归母净利润亏损 [10][16][18] - 公司计划通过出售非核心资产（如上海K11写字楼）和抵押核心资产优化债务结构，优质资产（2058亿港元投资物业）提供资本操作空间 [25] 债务与融资 - 2024年底公司有息负债1514亿港元，其中53%为无抵押银行贷款（810亿港元），现金短债比0.67（现金219亿港元 vs 一年内到期负债326亿港元） [12] - 永续债规模354亿港元，延迟派息的4笔涉及2020-2022年发行，票面利率4.13%-6.15% [4][5] - 再融资882亿港元覆盖现有境外无抵押债务，债务期限延长至2028年 [2][12] 财务与资产 - 2024年总资产4276亿港元，投资物业占比48%（2058亿港元），发展中物业及待售物业占比19%（824亿港元） [16] - 2018-2024年累计现金流净流出394亿港元，主要因偿还债务本金及支付股息，2024年资产处置净流入120亿港元仍无法覆盖债务偿还 [18][19] - 2023-2024年归母净利润累计亏损266亿港元，永续债持有人应占利润稳定在20亿港元 [10] 业务表现 - 2024年香港及内地物业投资营收分别下滑3%和4%，内地物业合同销售额连续两年下滑（2023年-21%，2024年-8%） [21][23] - 香港物业发展营收2024年同比暴跌77%，建筑业务营收增长50% [22] 应对措施 - 计划出售非核心资产（如上海K11写字楼拟28.5亿港元出售）并抵押核心资产优化债务期限 [25] - 股东权益1727亿港元（含943亿港元储备）为债务重组提供缓冲空间 [25]

恒基地产可换股债券发行 - 恒基地产拟发行80亿港元可换股债券(CB)，选择发行CB对香港房地产公司并不常见 [1] - 此次融资选择CB略显意外，但鉴于近期股价走强并非完全意外 [1] - CB票面利率为0.5%，低成本可能促使其他发展商探索发行CB以降低平均融资成本 [1] 香港房地产行业融资趋势 - 杠杆率较高(净负债率超过40%)及/或近期股价表现优异的公司可能面临较高股权融资风险 [1] - 新世界发展仍然是供股可能性最高的公司 [1] - 自6月中旬以来香港地产股表现已跑赢恒指8% [1] 投资建议与市场展望 - 建议逢低吸纳具有明显催化剂的股票：太古地产(回购+中国零售业改善)和领展房产基金(纳入港股通+资本循环) [1] - 建议在市场消化2025年上半年可能疲软业绩后"买入"恒基地产，预测2024年上半年净利润同比下降46% [1] - 九龙仓置业有上涨空间，零售销售触底反弹趋势加剧，评级上调至增持 [1] 市场短期影响 - 最新发行CB加上HIBOR上升可能引发短期获利回吐，尤其是在恒基地产 [1]

报告核心观点 关税战有望缓和，港股料续造好；“债券通”优化扩容措施将为其发展注入新动能，提升香港作为离岸人民币业务中心的竞争力；多家公司有新动态，如友邦推出新储蓄保险计划，新世界传出售上海K11部分物业等 [3][7] 海外市场重要指数表现 - 道琼斯工业指数收市44240.76，幅度-0.37；标普500指数收市6225.52，幅度-0.07；纳斯达克综合指数收市20418.46，幅度0.03；英国富时100指数收市8854.18，幅度0.54；德国DAX指数收市24206.91，幅度0.55；日经225指数收市39688.81，幅度0.26；台湾加权指数收市22362.27，幅度-0.30 [2] - 上证指数收市3497.48，幅度0.70；深证成指收市10588.39，幅度1.46 [2] - 恒生指数收市24148.07，幅度1.09；国企指数收市8708.66，幅度1.16；红筹指数收市4116.27，幅度-0.03；恒生科技指数收市5325.95，幅度1.84；AH股溢价指数收市130.01，幅度-0.51；恒生期货（07月）收市24102，幅度-0.02；恒生期货（08月）收市24142，幅度0.10 [2] 每日投资策略 - 美国总统特朗普延长“对等关税”暂缓限期，港股连跌3日后反弹，全日升逾200点，重上两万四关及20天线，但受制10天线 关税战有望缓和，港股料续造好 [3] - 恒指昨日高开39点或0.2%，升幅曾收窄，后因A股沪深股市造好重拾动力，午后升穿早上高位，最终接近全日高位收市 收市升260点或1.1%，收造24148，全日成交2132.89亿元 [3] - 蓝筹股中，汇控升1.1%，造96.25元；友邦微升0.4%，造68.7元；美团涨2.7%，造122.2元；新东方扬3%，造41.25元；小米涨2.4%，造58.65元；京东升2.3%，造127.7元；阿里巴巴涨1.5%，造107元 [4] 宏观&行业动态 - 梁凤仪指出人民银行和金管局宣布“债券通”优化扩容措施，包括扩大“南向通”参与机构范围、优化离岸人民币债券回购业务等 将为“债券通”发展注入新动能，提升香港作为离岸人民币业务中心的竞争力 当局正朝着增加一级市场固收产品发行、提升二级债券市场流动性、研究建立优化配套基础设施3个策略性方向推进 [7] - 余伟文表示金管局与监管机构完善“债券通”生态系统，30年期利率互换合约已上线，未来数月将推出以LPR作参考利率的合约 南向通投资者范围扩大措施今日生效，金管局将扩展离岸人民币回购业务，强化香港金融基建 [9] 上市公司要闻 - 友邦香港推出全新“环宇盈活储蓄保险计划”，第30个保单年度终结时预期总内部回报率可高达6.5%，特设“灵活提取选项”和“价值保障选项” [11] - 陈翊庭称“债券通”今年呈强劲增长动能，前5个月日均成交额逼近470亿元，较2017年启动时激增30倍 国际投资者持有规模增长达5倍，目前总量超过4.4万亿元 [12] - 新世界发展传出售上海淮海中路的K11物业，建筑面积约8.1万平米，整栋出售价格为28.5亿元人民币 [13]

资产出售 - 新世界发展正出售上海淮海中路K11物业写字楼部分（11楼到58楼），整栋售价28.5亿元，建筑面积约8.1万平米 [1] - 上海香港新世界大厦项目总建筑面积11.6万平方米，商办楼面超10万平米，其中K11购物艺术中心楼面面积35474平方米，写字楼面积80549平方米 [1] 物业背景 - 该物业原为上海香港新世界大厦，2002年落成，是淮海中路地标 [3] - 2013年新世界集团斥资4亿元将商业部分改造成内地首座K11艺术购物中心 [3] - 2021年9月，新世界发展以33.75亿元收购淮海物业发展有限公司剩余50%权益，实现对该物业100%持有 [3] 业务发展 - K11由新世界家族接班人郑志刚创办，将艺术融入商业，使K11在实体店受电商冲击时仍受消费者追捧 [3] - 根据财报，2024至2026财年，中国内地和香港K11项目将从20个增至38个 [3] 财务状况 - 截至2024年12月31日，新世界发展综合债务净额约1246.3亿港元，较上一财年末增加近10亿港元 [3] - 净负债比率升至57.5%，有息负债累计至1465亿港元 [3] - 2024财年亏损约196.83亿港元，收入同比下跌34% [3] 其他资产处置 - 去年9月，新世界发展寻求90亿港元出售香港尖沙咀K11 Art Mall给华润隆地，因价格分歧未果 [3] - 6月30日新世界发展宣布与银行债权人签订新再融资协议，对约882亿港元境外无抵押金融债务再融资 [3] 管理层变动 - 郑志刚于2024年9月辞任行政总裁，今年7月1日起辞任非执行董事及副主席，以投入更多时间于公共服务及个人事务 [3]

公司融资与债务状况 - 公司成功与超过50家银行债权人达成882亿港元的再融资协议，资金将用于偿还境外无抵押金融债务，最早到期日延至2028年6月30日 [2] - 公司2024年度财报显示综合债务净额1246.3亿港元，净负债比率57.5%，超出香港地产行业通常30%的水平 [5] - 短期债务压力突出，一年内到期债务322.1亿港元，账面现金218亿港元，资金缺口超过100亿港元 [5] - 公司宣布延期支付四笔永续证券分派，金额34亿美元，这是上市20年来首次延期付息，消息发布后股价单日跌幅超过6% [5] - 永续债在公司债务结构中占比较高，有息负债总额约1465亿港元，其中永续债354亿港元，年利息成本超过8% [5] 管理层变动与战略调整 - 郑志刚辞任公司非执行董事及非执行副主席职务，此前已于2024年9月卸任行政总裁一职，此次完全退出董事会 [2] - 郑志刚的妹妹郑志雯今年4月进入公司董事会，担任提名委员会成员 [9] - 在郑志刚任职的七年里，公司市值蒸发超过720亿港元 [9] - 公司推出减债措施：停止派息、出售资产、加快销售回款，2024财年已出售资产回笼80亿港元，今年资产出售目标260亿港元 [5] 业务扩张与市场表现 - 郑志刚接任行政总裁后大力推进K11文化商业品牌，K11从香港几家门店扩展到内地26家，总计38座 [7] - 截至2024年，K11在大中华区10个城市运营34个项目，总楼面面积273万平方米 [7] - K11在内地所有商场销售额加起来可能不及一个普通购物中心，2023年内地K11商场平均出租率78%，明显低于香港90%以上的水平 [8] - 深圳旗舰项目K11 ECOAST开业首年亏损2.3亿港元 [8] - 公司商业地产占比达70%，香港甲级写字楼空置率升至18.7%，中环地标空置率24% [8] 行业对比与市场环境 - 其他香港地产商如恒隆地产和新鸿基保持稳健策略，恒隆地产负债率保持26.3% [9] - 标普全球评级与穆迪投资者服务公司均将公司列入负面观察，标普报告提到如果香港大型开发商出现违约或债务重组，住宅楼价可能年内下跌5%-7%，一手成交量减半至1万宗 [5] - 公司土地投资方面，2021年内地楼市调整时仍在大湾区旧改项目投入超过200亿港元，但市场反应一般，不少项目去化率不足40%，地块估值下降 [8]