文章核心观点 - 文章提出了一项针对商场的综合性改造升级建议，旨在通过政策激励推动商场进行数字化、适老化及无障碍化转型，以提升服务能力并降低企业成本 [1] 政策支持措施 - 建议对参与数字化改造的商场给予智能设备采购补贴，以推动“商场数字化改造计划” [1] - 建议对参与升级改造的商场给予租金补贴和税收返还，以降低企业的转型成本 [1] 商场设施与服务升级方向 - 建议在商场内增设老年健康管理中心和适老化产品体验区，以服务老年客群 [1] - 建议在商场内规划亲子互动空间，以吸引家庭客群 [1] - 要求大型商场配备无障碍通道、适老休息区及紧急呼叫装置，以提升无障碍服务水平 [1]

股份情况 - 截至2026年2月28日，公司已发行股份（不含库存）2,516,633,171，总数同此，库存为0[2] 持股要求 - 截至2026年2月底，公司符合适用公众持股量要求[3] 期权情况 - 上月底和本月底股份期权数均为0，月底可行使期权对应股份226,834,911[4] - 本月行使期权所得资金为0港元[4]

2026财年上半年业绩概览 - 公司中期核心盈利为36亿港元[1] - 公司合约销售额达138亿港元，超过全年目标的一半[1] - 公司投资物业板块录得5%的同比增长[1] - 上半财年公司收入约83.91亿港元，同比下降约50%，主要由于建筑收入减少及中国内地物业交付减少[3] - 上半财年公司毛利约50.38亿港元，同比下降约25%[3] - 公司可动用资金合共约374亿港元[3] - 公司于2025年12月5日完成约200亿港元的债务置换[3] 香港市场表现与展望 - 2025年香港楼市成交量创下新高[3] - 市场机构普遍看好2026年香港楼市走势，摩根大通将今年香港房价升幅预测上调至10%至15%[3] - 上半财年公司合约销售138亿港元中，香港市场贡献了103亿港元，创下2021年以来新高[3] - 公司旗下西九高铁艺文商圈项目瑧尔、九龙城住宅项目瑧博推出即售罄[3] - 公司旗下柏蔚森、滶晨等项目在各自片区内形成标杆效应[3] - 公司计划下半财年在香港推出超过1300个住宅单位，涵盖九龙玫瑰街低密度豪宅滶蕴、尖沙咀官涌街瑧玥以及沙田大围柏傲庄3期等多个项目[3][4] 中国内地市场表现 - 上半财年公司在中国内地的合约销售为32亿元人民币[4] - 位于广州珠江新城CBD核心的凯旋新世界项目，以21.8万元/平方米的网签单价登顶全国榜首[4] - 广州耀胜尊府首期顺利完成交付，二期产品将加推[4] - 地处广州白鹅潭商圈的新世界‧天馥项目推出可望烟花江景的新品，吸引改善买家关注，并于新春期间荣登中心区热门板块榜首[4] - 深圳龙岗新世界188號项目计划2026年第二季度推售[5] - 深圳南山西丽城市更新项目计划2026年第三季度开盘[5] 投资物业与商业运营 - 截至2025年12月31日，公司旗下K11 Art Mall商业出租率保持近100%[4] - 截至2025年12月31日，公司旗下K11 MUSEA出租率升至98%[4] - 截至2025年12月31日，公司旗下K11 Atelier Victoria Dockside办公楼维持99%出租率[4] - 截至2025年12月31日，公司旗下83琼林街办公楼出租率从50%提升至74%[4] - 公司在中国内地的核心投资项目广州云门NEW PARK、广粤天地商业出租率均超出90%，其中广粤天地出租率高达96%[4] 土地储备与未来项目 - 公司与招商蛇口、华润置地合作开发的北部都会区项目已于2025年动工，预计最早2027财年入市[4] - 公司在北部都会区拥有近1500万平方英尺优质土储，多位于新田科技城等核心地段[4][5]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 报告对多个行业债券市场进行了分析，包括固定收益、房地产、中东信用等市场，指出不同债券的价格变动情况，对NWD旗下债券维持买入评级，分析了美以轰炸伊朗对中东信用市场的影响及不同行业的表现，还介绍了新发行债券情况和近期宏观新闻及企业动态[2][3][7] 各部分内容总结 交易台市场观点 - 上周五SUMITR部分浮动利率债券利差收紧，固定利率债券有不同表现；中国IG领域部分TMT企业债券面临集中抛售利差扩大，AMC领域相对稳定；台湾寿险公司债券利差扩大；香港部分债券走软；中国房地产部分债券价格有涨有跌；东南亚部分债券利差扩大或价格变动；韩国部分债券利差扩大；日本部分银行固定期限债券和保险次级债走弱；浮息票据市场部分有买盘支持[2] - 今日早盘AT1和日本保险次级债下跌，亚洲IG领域先扩大后收复部分利差，小米和台湾寿险公司债券遭抛售，中东债券有双向流动，部分房地产债券价格有变动[3] - LGFV领域整体双向流动平衡，价格基本稳定[4] 上一交易日表现 |分类|表现| | ---- | ---- | |表现最佳|HMELIN 5 1/4 04/28/27价格102.3涨2.1；FTLNHD 11.88 09/30/27价格97.4涨1.8等[5]| |表现最差|VNKRLE 3.975 11/09/27价格44.5跌2.9；VNKRLE 3 1/2 11/12/29价格42.0跌2.6等[5]| 宏观新闻回顾 - 上周五S&P、Dow和Nasdaq指数下跌；美以周末袭击伊朗，伊朗反击；美国1月PPI环比+0.5%高于预期，2月芝加哥PMI为57.7高于预期；上周五美国国债收益率下降[6] 分析员市场观点 - 尽管NWD 26财年上半年业绩较弱，但基于较高的息票支付确定性，维持对VDNWDL 9 Perp的买入评级；NWD确认继续暂停普通股股息和美元永续债息票支付，正在探索资金渠道优化现金流，暂无股权发行或配售计划[7] - NWD 26财年上半年核心运营利润同比下降18%至36.4亿港元，主要因内地交付项目减少和建筑收入下降，部分被G&A费用下降抵消；毛利润同比下降25%，毛利率升至60%，归属净亏损从25财年上半年的66亿港元收窄至37亿港元[8] - 26财年上半年合同销售和非核心资产处置总计138亿港元，有望实现27亿港元的财年目标；现有项目销售势头稳定；26财年下半年香港可售资源包括Pavilia Rosa等；NWD资本分配谨慎，上半年资本支出控制在35亿港元，全年目标低于12亿港元[9] - 截至25年12月，净债务从25年6月的1296亿港元微升至1319亿港元，净负债率从58.1%升至59.7%；25年11月完成美元债券和永续债交换要约，减少未偿还永续债和债券约91亿港元；未来两年到期债务从65亿港元降至36亿港元；26财年上半年总融资成本同比下降11%至23亿港元，平均融资成本从25财年上半年的4.7%降至3.9%[10][11] 美以轰炸伊朗相关分析 - 直接影响：避险情绪下美国国债收益率下降，中东信用利差扩大；今日亚洲市场对中东信用持观望态度，10年期美国国债收益率开盘下降6 - 7个基点后收窄至3 - 4个基点，中东信用利差普遍扩大5 - 10个基点，中东信用有双向流动，银行遭抛售，石油类有买盘[13] - 冲突持续性和升级可能性：此次冲突可能比去年6月美袭击伊朗军事设施的12天战争持续更久、影响范围更广，关键在于伊朗最高领袖及其家人遇害可能促使伊朗及其盟友报复；美伊都有控制冲突的动机，但伊朗及其盟友的报复方式和美国、以色列的应对存在高度不确定性[14] - 对不同领域信用的影响：总体对中东信用不利，对港口运营商、房地产和银行负面影响更大；油价和大宗商品价格上涨有利于石油和矿业公司、准主权和主权国家，但前提是冲突不严重影响霍尔木兹海峡石油运输和海湾合作委员会国家的外国直接投资[15] 离岸亚洲新发行情况 - 今日无离岸亚洲新发行债券定价[19] - 待发行债券包括Chang Development International、Government of Mongolia、Shaoxing Shangyu State - owned等，有不同期限、票面利率和评级[21] 新闻和市场动态 - 上周五发行36只信用债券，金额210亿元人民币；2月发行1075只信用债券，金额8160亿元人民币，同比下降34.2%[24] - 2月中国新房价格出现三年多来最大跌幅；2月澳门博彩收入同比增长4.5%至206亿澳门元；多家企业有相关动态，如CTF Services计划提前赎回8.5亿港元可转换债券等[24]

核心财务表现 - 公司收入同比下降约50%至约83.91亿港元，主要由于建筑收入減少以及中国内地物业交付減少 [1] - 公司毛利按年下降25%至50.38亿港元，核心经营利润同比下降约18%至约36.36亿港元 [1] - 公司归母净亏损约37.3亿港元，但同比收窄44% [1] 合约销售情况 - 报告期内，公司来自物业发展及资产出售的应占合约销售总额合共约138亿港元 [1] - 在香港的应占合约销售额约为103亿港元，主要来自多个住宅项目及若干资产出售 [1] - 在中国内地的应占合约销售额约为人民币32亿元，其中以大湾区为首的南部地区贡献最大，占比约60% [1]

核心观点 - 美银证券维持新世界发展“跑输大市”评级 目标价4.8港元 认为其2026上半财年业绩大致无惊喜 当前股价已反映潜在第三方投资的预期 且存在被低估的股权稀释风险 [1] 财务业绩与预期 - 公司2026年度上半年净亏损37.3亿港元 较2025年度上半年66.3亿港元亏损有所收窄 但远差于美银证券预期的2亿港元亏损 [1] - 公司拥有可观的短期可售资源 例如大围柏傲庄三期预计可套现约65亿港元 [1] 评级、估值与目标价 - 美银证券给予公司目标价4.8港元 该目标价基于较资产净值折让60%计算 [1] - 当前60%的资产净值折让幅度 较2018年以来的平均折让幅度高出0.5个标准偏差 以反映公司因高杠杆而面对银行融资渠道的不确定性 [1] - 公司当前交易价格较美银证券的重估净资产(RNAV)折让仅10% 且没有任何股息 [1] 资本结构与融资前景 - 美银证券信贷研究分析师的基本情境预测是 公司会在2026年下半年进行另一轮债务置换 [1] - 管理层提到会考虑所有资本市场的选项 [1] - 即使潜在第三方投资最终落实 潜在新股及/或认股权证发行也会带来被低估的稀释风险 [1]

主要市场指数与商品表现 - 恒生指数收报26,630点，上个交易日上涨0.95%，年初至今累计上涨3.90% [1] - 恒生科技指数收报5,137点，上个交易日上涨0.56%，但年初至今累计下跌6.86% [1] - 上证综合指数收报4,162点，年初至今累计上涨4.89%；深证成份指数收报14,495点，年初至今累计上涨7.17% [1] - 美股三大指数上个交易日均下跌，道琼斯指数下跌1.05%至48,977点，纳斯达克指数下跌0.92%至22,668点 [1] - 布伦特原油最新价为每桶71.39美元，过去一个月上涨7.21%，过去六个月上涨7.92% [3] - 黄金最新价为每盎司5,179.43美元，过去六个月大幅上涨52.45% [3] - 白银最新价为每盎司89.872美元，过去六个月大幅上涨132.83% [3] 港股市场回顾与个股表现 - 港股上个交易日先低后高，恒生指数收升249点（+0.95%），主板成交额超过2,884亿港元 [6] - 地产股表现突出，新鸿基地产业绩后收涨7.12%，为表现最佳蓝筹股；恒隆地产和长实集团上涨近4% [6][40] - 重磅金融股造好，汇丰控股再创新高，收涨近2%至147.3港元；友邦保险上涨逾2% [6] - 部分医药股涨幅较大，药明生物上涨5.07%，石药集团上涨3.77% [6][40] - 恒生科技指数上涨0.56%，但ATMXJ（阿里巴巴、腾讯、美团、小米、京东）个股表现分化 [6] - 上个交易日主板涨幅前五的个股包括星太链集团（+63.52%）、元力控股（+56.64%）和御佳控股（+49.49%） [40] - 成交额最大的个股为盈富基金（208.12亿港元）、腾讯控股（167.76亿港元）和阿里巴巴-W（127.42亿港元） [40] A股与全球市场回顾 - 沪深股市上个交易日个别发展，上证综指上涨0.39%，深证成指微跌0.06% [7] - 有色金属、稀土永磁、算力租赁和黄金相关股份上涨；半导体设备、玻璃纤维和锂电池等股份下跌 [7] - 本周（4个交易日）沪指累计上涨约2%，深证成指上涨近3% [7] - 欧洲股市上个交易日个别发展，英国富时100指数上涨0.59%，德国DAX指数微跌0.02% [8] - 美股下跌主要因美国1月最终需求生产物价指数高于预期引发通胀担忧，以及美伊局势紧张 [7] 香港宏观经济与贸易数据 - 香港1月份整体出口货值按年大幅上升33.8%至5,206亿港元，高于市场预期的23.8% [14] - 1月份商品进口货值按年上升38.1%至5,347亿港元，录得有形贸易逆差141亿港元 [14] - 输往亚洲的整体出口货值上升37.3%，其中输往台湾（+88.8%）、马来西亚（+81.1%）和中国内地（+40.6%）的货值升幅显著 [14] - 主要出口货品类别的货值录得升幅，尤其是“电动机械、仪器和用具及零件”（增716亿港元，+39.4%）和“通讯、录音及音响设备和仪器”（增242亿港元，+51.9%） [15] - 香港1月份港元货币供应量M2及M3均上升1.1%，与去年同期比较均上升3.8% [17][18] - 香港政府本财政年度首十个月（截至2026年1月31日）录得879亿港元盈余，财政储备增至7,422亿港元 [19] 行业与公司动态 - 人工智能（AI）领域：2月内地AI模型API调用量首次超越美国，在2月16日至22日达到5.16万亿Token，三周内涨幅达127% [20] - 电动汽车行业：蔚来与博世签署战略合作协议，合作覆盖其三大品牌，聚焦线控底盘、电池管理等智能电动汽车核心技术 [22] - 房地产行业：新世界发展公布中期业绩，亏损收窄至37.3亿港元，但核心经营溢利按年下跌17.7%至36.36亿港元 [23][24] - 新世界发展总债务及净债务分别约为1,443亿港元及1,227亿港元，净负债比率为59.7% [23] - 公司管理层表示未来首要任务是增强现金流及降低债务水平，将全力推行包括加快发展物业销售、出售资产等在内的“七招减债”措施 [26] - 石油行业：OPEC+原则上同意4月增产石油，关键成员国将每日增产20.6万桶 [27] 地缘政治事件影响 - 美伊局势紧张：美国和以色列对伊朗发动军事打击，伊朗最高领袖在袭击中丧生，中东局势紧张 [28][32] - 伊朗已启动临时领导机制，并持续对以色列及美军基地展开报复性飞弹与无人机攻击 [33][38] - 国际能源署（IEA）表示正密切关注中东局势及其对全球油气市场的潜在影响，但目前市场供应充足 [27] 港股市场结构与资金流向 - 上个交易日港股沽空总额为203.14亿港元，沽空比率为18.16% [42] - 恒指成份股中沽空比率较高的包括恒基地产（53.03%）、周大福（40.95%）和电能实业（40.31%） [42] - 港股主要板块表现中，软件、半导体与半导体设备板块涨幅居前，分别上涨2.34%和1.14% [43] - 港股通（沪+深）成交额占港股成交额的比例在过去三年呈现一定波动 [44] 首次公开募股（IPO）市场信息 - 近期表现突出的半新股包括海致科技集团（上市以来累计上涨238.14%）、乐欣户外（累计上涨104.24%）和澜起科技（累计上涨67.65%） [47] - 即将上市的新股包括优乐赛共享、兆威机电、埃斯顿、美格智能和岚图汽车，预计在2026年3月上市 [48] - 已公布上市申请的拟上市公司涵盖中医药、生物制药、云计算、智能制造、储能等多个行业 [49] 近期经济数据展望 - 未来一周将公布的重要经济数据包括中国2月财新制造业PMI、美国2月ISM制造业指数、美国1月零售销售数据等 [50] - 3月上旬还将公布中国2月官方制造业PMI、美国2月非农就业数据、美国2月CPI数据等关键指标 [50]

核心业绩与财务表现 - 2026财年上半年收入同比下降约50%至约83.91亿港元，主要由于建筑收入减少及物业交付减少 [1][5] - 核心经营利润同比下降约18%至约36.36亿港元 [1][5] - 归母净亏损约37.3亿港元，但同比收窄44% [1] - 管理层解释亏损主要受非现金拨备和一次性亏损影响，撇除后归母净利润为正数 [6] 债务状况与减债措施 - 公司于2025年6月达成882亿港元融资协议，暂时缓解流动性风险 [3] - 截至2025年末，总债务较期初减少17亿港元至约1443亿港元 [4] - 2025年11月完成约200亿港元永续证券及有担保票据交换要约，永续债规模减少87亿港元，美元票据减少4亿港元 [4] - 2025年末可动用资金合计约374亿港元，包括现金及银行结余约215亿港元和可动用银行贷款约159亿港元 [4] - 2025年5月曾宣布四只永续债延期付息，引发市场担忧 [3] 未来业务发展与项目储备 - 公司未来战略重点为优化运营效率、提升销售业绩与经常性收入、严格控制开支 [6] - 2026财年在香港将推出多个重点项目，包括柏傲庄III期（530个单位）、西九龙广东道及官涌街项目（530个单位）、玫瑰街项目（110个单位）及天御（170个单位） [6] - 2027财年计划推出将军澳百胜角香港铁路通风大楼项目（700个单位）、与华润置地合作的龙田村项目（1800个单位）、与招商蛇口合作的马适路项目（2300个单位） [7] - 2026财年上半年来自物业发展及资产出售的应占合约销售约138亿港元，已完成超过50%的销售目标 [8] 市场环境与公司挑战 - 香港楼市自2025年以来持续回暖，公司有望受益 [8] - 分析师认为，当前销售额规模下现金流并不充沛，彻底降低债务需加大资产出让力度或引入战略投资者 [8] - 2025年6月达成的882亿港元融资中，最早到期日为2028年6月30日，届时可能迎来偿债高峰 [2][4] - 公司过去投资激进被认为是当前境况的原因之一 [8]

核心财务与业务表现 - 2026财年上半年实现核心盈利36亿港元 [2] - 合约销售达138亿港元 超过全年目标270亿港元的一半 [2] - 投资物业板块撇除已出售及新开业资产影响后业绩同比增长5% [2][4] 香港市场销售 - 香港市场半年合约销售录得103亿港元 创2021年以来新高 [2] - 西九高铁艺文商圈项目瑧尔、九龙城住宅项目瑧博推出后迅速售罄 [2] - 柏蔚森等项目凭借区位与产品优势形成标杆效应 [2] 内地市场销售 - 上半财年内地合约销售约32亿元人民币 [3] - 广州CBD核心的凯旋新世界网签单价达21.8万元/平方米 位列全国榜首 [3] - 广州耀胜尊府首期完成交付并将加推二期 白鹅潭商圈新世界天馥新春期间登顶中心区热门板块 [3] - 沈阳悦景新世界持续保持区域销售额领先地位 [3] 投资物业表现：香港项目 - K11 MUSEA商场自2024年下半年以来吸引逾10个国际一线奢侈品牌进驻、升级或扩建 [4] - Prada全新复式店、Miu Miu及Alo Yoga等将于2026年内开业 [4] - K11 Art Mall保持近100%出租率 成为年轻客群潮流聚集地 [4] - K11 Atelier Victoria Dockside出租率维持99% [5] - 长沙湾83琼林街办公楼出租率从50%大幅提升至74% [5] 投资物业表现：内地项目 - 广州汉溪K11于2025年9月开业 首周吸引客流近70万人次 [4] - 国庆黄金周期间 内地K11商场整体销售同比增长23% [4] - 深圳K11 ECOAST截至2025年底客流总量突破1300万人次 [4][5] - 上海淮海中路K11 ELYSEA项目内的K11 Atelier Huaihai办公楼预租率已超50% 计划2026年入市 [5] - 广州云门NEW PARK、广粤天地出租率均超90% 其中广粤天地达96% [5] - 上海K11 Art Mall、武汉光谷K11出租率分别达92%和90% [5] 行业与市场环境 - 香港及内地一线城市住宅市场活跃度明显提升 改善性需求稳步释放 [2] - 香港特区政府优化人才引进政策、深化与内地互联互通 推动楼市信心修复 [2] - 高盛将2026年香港房价涨幅预测由5%调高至12% [2] - 随着“扩大内需”战略深入推进 商业不动产正迎来功能重塑与价值提升的双重机遇 [4] - 房地产行业正从规模扩张转向品质驱动的新阶段 [6]

香港楼市系统性复苏 - 2025年全港住宅楼宇买卖登记量创2021年以来新高[1] - 2025年全年住宅楼宇买卖合约共约6.28万宗，总金额约5198亿港元，同比分别增长18.3%和14.4%[6] - 国际投行如高盛、摩根大通将2026年香港楼价升幅预测上调至10%以上[1] 新世界发展中期财务表现 - 2026上半财年合约销售达138亿港元，超越全年目标270亿港元的一半[2][5] - 核心盈利录得36亿港元[2] - 香港市场合约销售103亿港元，创2021年以来最高纪录[2] 财务结构显著优化 - 总债务较期初减少17亿港元至约1443亿港元[4] - 可动用资金合共约374亿港元，包括现金及银行结余约215亿港元及可动用银行贷款约159亿港元[4] - 完成约200亿港元永续证券及票据交换要约，未偿付永续证券本金减少约87亿港元，股东权益相应增加约87亿港元[4] - 融资成本按年减少约6亿港元至31亿港元，平均利率下降80个基点至3.9%[4] 经营效率提升与成本管控 - 2026财年上半年资本支出仅35亿港元，同比减少29%[4] - 一般行政及其他营运费用为15亿港元，按年节省18%[4] - 预期2025/26整个财年资本支出将少于120亿港元[5] 香港物业销售强劲表现 - 超级豪宅项目“滶晨”已售出773套，超过全部单位的94%，总合约销售金额超过134亿港元，为2025年全港合约销售金额最高新盘[7] - “柏蔚森”已售出超过890套，合约销售额约64亿港元，成为启德跑道区销售量最高的预售楼盘[9] - “皇都”全部388个单位在2025年12月中悉数售罄，合约销售总额超过42亿港元[9] 内地市场项目表现 - 上半财年内地合约销售约32亿元人民币[11] - 广州CBD核心的“凯旋新世界”以21.8万元/平方米的网签单价登顶全国榜首[11] - 沈阳“悦景·新世界”持续稳居区域销售额首位[11] 未来业务布局与推盘计划 - 2026下半财年在香港计划推出超过1300个优质单位，包括九龙玫瑰街“滶蕴”、尖沙咀“瑧玥”及大围站“柏傲庄3期”的540个单位[13] - 内地市场重点在深圳，龙岗“新世界188號”项目总建筑面积约63万平方米，将提供约3000个住宅单位，首期预计2026年第二季度销售[13] - 持有约1500万平方呎农地储备，其中1200万平方呎位于北部都会区范围[13] 投资物业与K11品牌发展 - 香港K11 MUSEA与K11 Art Mall保持近100%的高出租率，多个国际奢侈品牌计划于2026年内开业[14] - 深圳K11 ECOAST自2025年4月开幕至年底已录得超过1300万人次客流[15] - 广州汉溪K11于2025年9月底开业，国庆期间接待约70万人次[15] - 上海K11 ELYSEA办公楼部分预租率已超过50%，杭州K11项目计划于2027年第四季度起逐步开业[15]