地块交易与定价 - 中海地产以75亿元、27.93%溢价率竞得北京海淀区树村HD00-0705-0035-1地块，折合楼面价10.23万元/平方米，成为北京首个楼面价超10万元的住宅地块 [2] - 专业人士推算该项目售价区间为15-15.5万元/平米，但基于邻近项目建发海晏13.5万元/平米的成交均价，测算中海树村项目平均售价约为14.2万元/平米 [5][7] - 项目单套总价预计在2800万元至6000万元之间，户型面积覆盖196-425平米 [8][11][14] 产品设计与规划 - 项目产品形态为大平层+叠墅组合，地上总建筑规模7.33万平方米，容积率1.6，实际用于建房的容积率约1.955 [10][16] - 叠墅区设计为上叠3层（425平米）和下叠2层带地下室（369平米），洋房主力户型为196/262/293平米，标准层高3米 [11][14] - 地块受限于18米控高和防护带占用，通过退台处理和零距离红线布局优化空间，叠墅区楼栋间距最近仅2.01米 [16][17] 市场竞争与差异化 - 邻近项目建发海晏已网签139套，成交均价13.5万元/平米，其中15万元/平米以上单价占比显著（如15.99万元/平米的5440万元成交案例） [7] - 相比建发海晏13-14层小高层，中海树村项目以4-6层低密度和公园景观优势形成差异化，叠加海淀核心区稀缺叠墅产品 [12][16] - 行业同类项目如圆明天颂、学府壹号院同样采用低密住宅定位，印证区域豪宅地脉属性 [16] 行业挑战与地块条件 - 北京多个项目受限于地块条件，如海淀半壁店地块控高从18米降至15米，朝阳项目因街坊路设计影响产品力 [21] - 行业需优化地块规划匹配建筑高度与容积率，否则开发商后期修正可能导致产品力打折 [21]