房价下跌预测 - 高盛报告预测中国房价下跌过程仅完成40%，剩余60%调整将持续至2027年底，累计跌幅可能达30% [1][3] - 国家统计局数据显示2025年5月70个大中城市中58个新房价格环比下跌，62个同比下跌，一线城市同比跌幅3-7%，二三线城市普遍超10% [3] - 调整周期参考国际经验需6-8年，中国本轮自2021年开始仅4年，预计持续至2027年 [7] 下跌驱动因素 - 人口负增长导致购房主力减少：2025年上半年出生人口376万同比降8.9%，预计2027年25-39岁人群减少4200万（占15%） [5] - 商品房库存高企：截至2025年5月待售面积6.89亿平方米，去化周期超24个月 [5] - 居民杠杆率达63.5%（2025年一季度），一线城市房价收入比12倍远超国际警戒线 [5] - 房企经营恶化：2025年前5月TOP100房企销售额同比降29.7%，37家上市房企违约涉及债务2.7万亿元 [5] 区域分化特征 - 一线城市预计累计跌幅15-20%，2025年5月环比平均跌0.3% [9] - 强二线城市（如杭州、南京）预计跌20-25% [9] - 普通二三线城市预计跌30-35%，三四线城市可能超40%，2025年5月环比平均跌0.8% [9] 经济连锁反应 - 房地产及上下游占GDP25%，2025年一季度建筑业就业减少287万 [7] - 建材价格较峰值下跌40%以上，政策刺激效果持续不足两个月 [7] - 政策导向从"托市"转为"稳市"，重点控制跌幅而非逆转趋势 [7] 行业转型判断 - 市场从增量时代进入存量时代，短期难现大涨行情 [9][11] - 核心城市优质资产抗跌性更强，建议自住需求优先考虑一线及强二线核心区 [9] - 城镇化潜力与人口结构变化形成长期多空博弈 [11]